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廣州市某某區人民法院

民事判決書

（2014）穗海法生民初字第227號

原告吳某某，女，1984年11月18日出生，漢族，住所地廣州市某某區。

委托代理人羅永生、江杰，均為廣東凱永律師事務所律師。

被告某某有限公司，住所地。

法定代表人羅某某，董事長。

委托代理人楊某某、江某某，均為該公司職員，聯系地址。

原告吳某某訴被告某某有限公司房屋租賃合同糾紛一案，本院2014年3月12日受理后，依法由審判員李泳獨任審判，公開開庭進行了審理。原告的委托代理人江杰，被告的委托代理人江某某到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。

原告吳某某訴稱，2013年1月19日，我和被告簽訂關于廣州市某某大道東某某號某某東區首層1700#、1701#、1766#、1767#、1543#、1544#共6個展位的《展位租賃合同》，計租面積72.45平方米，約定租期從2013年4月1日至2016年3月31日止，我于2013年1月19日實際向被告支付展位費34413.75元、水電費保證金7425元、運營管理保證金7425元，合計人民幣48903.75元。按照合同約定，被告應于2013年3月10日將該展位交付給我方使用，但被告沒有按合同約定履約，我多次催促被告交鋪，協商退款，被告都一直沒有理會。直至2014年2月18日，被告才發出《某某展位裝修開業敦促書》通知我收鋪入場開業。鑒于被告延期交鋪的行為已構成根本性違約，我有權根據《合同法》第九十四條第4款規定要求解除合同。另外，根據廣州市中級人民法院于2013年10月30日發出的（2013）穗中法執字第1047號《公告》，我向被告租賃的廣州市某某大道東某某號（某某）東區首層1543#、1544#展位已于2012年10月26日被廣東省高級人民法院以（2012）粵高法民一終字第123號訴訟保全裁定書查封，被告與我簽訂《展位租賃合同》時故意隱瞞該事實，存在欺詐行為，按照《合同法》相關規定，我有權要求解除該合同。（2013）穗中法執字第1047號《公告》載明廣州市中級人民法院擬依法處理（評估、拍賣）查封財產，法院拍賣涉案展位的行為，必將導致我與被告簽署的《展位租賃合同》合同目的無法實現，我要求解除該合同。按我與被告雙方簽署的《展位租賃合同》第八條第2款，被告無故解約的，應按租期對應的租金及按金（按金包含水電周轉保證金和營運管理保證金）的100%賠償我違約金。由于被告未交付展位給我，己給我造成損失，且合同是被告所制定的格式合同，參照該條款的約定，被告應向我支付違約金14490元。故起訴要求判令：1、解除原、被告簽訂的《展位租賃合同》；2、被告立即向原告返還已支付的合同款共48903.75元；3、被告立即向原告支付違約金14490元；4、被告承擔本案全部訴訟費用。

被告某某有限公司辯稱，展位被法院查封的事實，在房管部門有登記，屬于公開信息，任何人都可以查詢到，我司不存在隱瞞展位被查封情況的事實，而且按照相關法律規定，展位被查封的是所有權，并不影響展位使用權的出租，不同意原告因此主張解除《展位租賃合同》。另外，我司已于2013年4月16日交付鋪位給原告，原告亦已簽收。收鋪時間較約定晚，是因為原告沒有及時來收鋪。且該期間仍屬于免租期。因我司已履行了義務，不存在違約，原告要求解除合同及賠償違約金，沒有事實依據，要求駁回原告的訴訟請求。

經審理查明，2013年1月19日，原告（乙方）與被告（甲方）簽訂《展位租賃合同》，約定：甲方將坐落于廣州市某某區某某大道東某某號的展位（1700#、1701#、1766#、1767#、1543#、1544#）租賃給乙方，其中1700#、1701#、1766#、1767#、1544#五個展位的建筑面積均為12.6平方米，1543#展位建筑面積9.45平方米，合計計租面積72.45平方米，租賃期為2013年4月1日至2016年3月31日止；保證金計付標準和付款方式水電周轉保證金為7245元（100元／平方米／月），營運管理保證金7245元（100元／平方米／月），保證金于合同簽訂后7日之內繳付，否則本合同自動失效，如乙方在合同有效期內退租，則相關保證金歸甲方所有，并無需退還乙方已經繳納其他費用，如乙方履行完合同于合同期滿后不續新約的，甲方扣除各項應繳納費用后，無息退還乙方所繳納的保證金；展位費計付標準于簽訂合同之日起7日內支付；展位費用第一年為0元，2014年4月1日至2015年3月31日為10000元，2015年4月1日至2016年3月31日為20000元；物業管理費第一年為1086.75元／月，第二年為2173.50元／月，第三年為2173.50元／月，付款日為每月5日；展位交付期限甲方預定在2013年3月10日將展位交付給乙方使用，乙方應在甲方發出通知之日起7天內接收展位，否則視為按展位交付條件已接受；甲方無故單方提前解約的，則甲方在退還剩余租期內租金及全部按金后，還應按照如下標準支付違約金，2013年4月1日至2014年3月31日解約的，甲方應按照乙方已完成的租期對應的租金及按金100%向乙方支付違約金，第二年解約的，按照50%，第三年解約的，按照30%支付；在租賃期內，如乙方需要提前解除本合同，須提前一個月書面通知甲方，經甲方同意并辦好所有退租手續交足所有費用方可終止經營，如甲方不同意乙方提前解除合同，乙方單方解除合同，則甲方沒收乙方所繳納的所有費用作為違約金，同時甲方有權繼續追討乙方應繳未繳款項；因地震等自然現象，動亂等社會現象，政府行為等不可控制、不可預料并不可克服因素影響本合同履行或造成損失，雙方互不向對方承擔責任；因此致使合同終止履行的，乙方應無條件按甲方要求退租，所繳納的保證金，由甲方在辦理退租手續時扣除乙方應繳費用后，將剩余不計息退還給乙方，所繳納的租金，按日計算未使用時間的租金無息計算退回；合同解除或終止后，乙方展位的全部裝修無償歸甲方所有，乙方不得拆除、破壞，甲方無需支付任何費用。

合同簽訂后，原告于2013年1月19日向被告的代理人（廣州市某某有限公司）支付了租金及保證金40000元。被告于2013年3月27日向原告開具2張收款收據，分別載明“收到原告2014年4月1日至2015年3月31日展位費34413.75元”；“收到原告水電周轉保證金7245元和營運管理保證金7245元，共14490元”。上述2張收款收據金額共48903.75元。

2013年4月16日，被告通知原告接收鋪位。原告在《某某常年展位交收表》的客戶欄簽字確認，并注明“展位交付日期2013.4.16”。該交收表的主要內容有：“茲收到貴公司展位交付通知書，連同各樣設施及《用戶手冊》，本人已詳細檢查上述展位，該展位其裝備及設施情況良好，本人表示滿意”。同日，原告與廣州市某某有限公司簽訂《某某物業服務協議》，確認原告同意選聘廣州市某某有限公司作為上述展位的物業服務管理人，提供物管服務。2014年2月18日，被告向原告發出《展位裝修開業敦促書》，要求原告盡快于2014年3月18日前進場裝修與開業，如逾期不辦理展位裝修開業手續，將保留追究法律責任和要求賠償的權利。之后，原告沒有進場開業，為解約之事與被告發生糾紛，遂提起本案訴訟。

本院認為，原告與被告簽訂的《展位租賃合同》是雙方當事人的真實意思表示，沒有違反法律和行政法規的強制性規定，合法有效，對雙方當事人均有約束力。根據合同約定，被告交付展位給原告使用的預定時間是2013年3月10日。現從被告提交的《展位交收表》，反映被告實際交付展位的時間是2013年4月16日，雖然較預定時間有遲延。但根據原告在接收展位時簽訂的《展位交收表》，原告已明確“本人已詳細檢查上述展位，該展位其裝備及設施情況良好，本人表示滿意”。顯然，原告對被告在此時間所交付的現狀展位并不持有異議，原告已以書面簽字形式認同被告遲延交付展位的行為。由于被告已經履行了交付展位給原告的合同義務，原告亦予以接受。因此，原告以被告逾期交付展位構成根本違約為由起訴要求解除合同，依據不足，本院不予支持。

廣州市某某區某某大道東某某號（某某）東區首層1543#、1544#展位在原、被告簽訂《展位租賃合同》時已被廣東省高級人民法院訴訟保全裁定予以查封，該查封狀態可以在廣州市國土資源和房屋管理局的網站上進行查詢，原告認為被告在簽訂合同時故意隱瞞，存在欺詐行為為由起訴要求解除合同，依據不足，本院不予采納。

鑒于廣州市中級人民法院已于2013年10月30日發出公告，明確將對廣州市某某區某某大道東某某號（某某）東區首層1543#、1544#展位予以拍賣處理，且直至本案訴訟期間1543#、1544#展位仍處于查封狀態，致使原告與被告間針對1543#、1544#展位的合同目的無法實現，被告的行為已構成違約，應承擔違約責任。原告要求解除雙方關于廣州市某某區某某大道東某某號（某某）東區首層1543#、1544#展位的租賃合同，符合法律規定，本院予以支持。合同解除后，原告要求被告返還其已繳納的廣州市某某區某某大道東某某號（某某）東區首層1543#、1544#展位租金、水電周轉保證金和營運保證金，本院予以支持。1543#、1544#展位計租面積22.05平方米占總計租面積72.45平方米的30.43%，故被告應退還總租金34413.75元的30.43%即10472元、水電周轉保證金22.05×100元即2205元、營運管理保證金22.05×100元即2205元，三項合計14882元予原告。

關于違約責任問題。《展位租賃合同》約定“甲方無故單方提前解約的，則甲方在退還剩余租期內租金及全部按金后，還應按照如下標準支付違約金，2013年4月1日至2014年3月31日解約的，甲方應按照乙方已完成的租期對應的租金及按金100%向乙方支付違約金”，由于被告的原因致使合同中關于廣州市某某區某某大道東某某號（某某）東區首層1543#、1544#展位部分無法履行，已給原告造成損失，參照該條款的約定，被告應按按金的100%向原告支付違約金，即應向原告支付該部分違約金4410元。

綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第四十四條第一款、第六十條第一款、第九十四條第（四）項、第九十七條、第一百零七條和《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第二條的規定，判決如下：

一、解除原告與被告簽訂的關于廣州市某某區某某大道東某某號（某某）東區首層1543#、1544#展位部分的《展位租賃合同》。

二、被告在本判決生效之日起10日內，返還租金10472元、水電周轉保證金2205元和營運保證金2205元給原告。

三、被告在本判決生效之日起10日內，支付違約金4410元給原告。

四、駁回原告的其它訴訟請求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

本案受理費742元，由原告負擔551元，由被告負擔191元。上述款項已由原告預交部分，原告同意由被告在履行本判決書時將其應負擔的受理費直接支付給原告。

如不服本判決，可在本判決書送達之日起十五日內向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于廣州市中級人民法院。

當事人上訴的，應在遞交上訴狀次日起七日內向廣州市中級人民法院預交上訴案件受理費。逾期不交的，按自動撤回上訴處理。

審判員　李　泳

二〇一四年六月十日

書記員　練海濤

孫雪瑩

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