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江蘇省蘇州市中級人民法院

民事判決書

（2014）蘇中民終字第03968號

上訴人（原審被告）蘇州某某房地產有限公司，住所地蘇州市姑蘇區某某路某某號。

法定代表人蔡某某，董事長。

委托代理人吳某某。

被上訴人（原審原告）黃某某。

委托代理人陳黎，江蘇正欣律師事務所律師。

上訴人蘇州某某房地產有限公司因定金合同糾紛一案，不服蘇州市姑蘇區人民法院（2014）姑蘇民一初字第0047號民事判決，向本院提出上訴。本院于2014年10月23日立案受理后，依法組成合議庭審理了本案，現已審理終結。

原審法院經審理查明：2012年10月4日，黃某某分別以本人、其妻子王某某、女兒王某的名義就優先購買蘇州某某房地產有限公司（以下簡稱“某某公司”）開發的某某柏悅公館項目向某某公司繳納了認購意向金1000元，合計3000元。2012年11月20日，黃某某與某某公司簽訂商品房定購單兩份，其中編號為5000164的商品房定購單約定定購房屋為二棟15017號，房屋面積43.53元，房屋單價12350元／平方米，定金5萬元，付款方式包括一次性付款或銀行按揭貸款。定購單同時約定買受方須于2012年12月20日前攜帶《簽約通知書》的所有資料至蘇州市某某路與某某街交叉口本項目接待中心簽定《商品房買賣合同》及相關附帶協議或合同。編號為5000166的商品房定購單約定定購房屋為某某棟某某號，簽訂《商品房買賣合同》的時間為2012年12月5日前，其余內容與編號為5000164的房屋定購單均一致。黃某某在簽訂上述兩份定購單后，向某某公司繳納了定金10萬元。

另查明：某某公司出售房屋土地使用權性質為商業用地，土地使用權年限為40年，雙方因對房屋土地使用權性質及使用年限產生爭議，未能于商品房定購單約定的簽約時間訂立《商品房買賣合同》。2012年12月28日，某某公司向黃某某發送律師函要求黃某某在七日內至某某公司售樓處簽訂《商品房買賣合同》，逾期將解除商品房定購單，并不予退還定金。黃某某在收到該函后仍未能與某某公司訂立《商品房買賣合同》。2013年10月5日，黃某某向某某公司發送律師函稱因雙方未能達成一致簽訂《商品房買賣合同》，黃某某所繳定金應當由某某公司予以退還。2013年12月11日，某某公司再次向黃某某發送律師函稱因黃某某未能按約履行，構成違約，商品房定購單予以解除，黃某某支付的定金不予退還。

以上事實，有黃某某提供的入會申請書、收據、商品房定購單、定金收據、律師函、郵寄憑證、戶口簿、結婚證，某某公司提供的律師函、郵寄憑證等證據以及當事人陳述等在卷佐證，原審法院予以認定。

原審原告黃某某的訴訟請求為：1、判令某某公司返還定金100000元，誠意金3000元，合計103000元。2、本案訴訟費用由某某公司承擔。

原審法院認為，雙方于2012年11月20日簽訂的兩份商品房定購單系為訂立正式的房屋買賣合同而設立，其性質應為定金合同，黃某某據此交付的定金的性質為立約定金，該兩份商品房定購單成立、有效。雙方簽訂商品房定購單后就負有在約定時間訂立房屋買賣合同而進行磋商的義務，以期最終達成正式的房屋買賣合同。雙方雖對黃某某至某某公司售樓處簽訂合同的時間陳述不一，但某某公司認可黃某某在訂立商品房定購單后雙方就購房事宜進行了協商，雙方未能達成一致訂立房屋買賣合同。黃某某認為未能簽訂房屋買賣合同的原因系某某公司在訂立商品房定購單時未明確告知出售房屋的土地使用權性質及使用年限，黃某某要求購買土地使用權年限為70年的住宅類房屋，但某某公司出售的房屋系土地使用權年限為40年的商業性用房，故未能達成房屋買賣合同的過錯在某某公司，某某公司應當退還定金。某某公司認為雙方在訂立商品房定購單時已明確告知黃某某，涉案房屋的土地使用權性質為商業用途，房屋土地使用權年限為40年，未能訂立房屋買賣合同系黃某某違約，定金不應當退還。原審法院認為，涉案房屋土地使用權性質為商業用地，土地使用權年限為40年，與住宅類用地的70年土地使用權年限存在較大區別，對于購房者而言，土地使用權年限及性質（商業用地或住宅類用地）影響重大，出售方應當向買受人予以明確告知，而雙方訂立的商品房定購單中未對土地使用權性質予以明確約定，某某公司亦未能舉證證明其在訂立商品房定購單時已明確向黃某某告知了土地使用權性質，在訂立定金合同（商品房定購單）后雙方就商品房買賣合同的訂立進行了協商，但因對涉案房屋土地使用權性質存在爭議而未能簽訂正式的房屋買賣合同，雙方當事人均履行了訂約行為，因對房屋土地使用權性質認識存在誤解而未能達成房屋買賣合同，未能簽訂房屋買賣合同的原因并不可歸責于雙方。雙方一致認可雙方訂立的兩份商品房定購單已解除，原審法院予以確認，某某公司應當將定金返還黃某某，故黃某某主張某某公司返還定金10萬元的訴訟請求，原審法院予以支持；關于黃某某主張某某公司返還誠意金3000元，某某公司并無異議，原審法院予以支持。原審法院遂依照《中華人民共和國合同法》第九十一條第（二）項、第九十七條，《最高人民法院〈關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋〉》第四條之規定，判決如下：蘇州某某房地產有限公司于本判決生效之日起10日內退還黃某某定金人民幣100000元、誠意金人民幣3000元，合計人民幣103000元。案件受理費人民幣2350元，由黃某某負擔人民幣1175元，由蘇州某某房地產有限公司負擔人民幣1175元。

上訴人某某公司不服原審判決，向本院提起上訴稱：上訴人在售樓處公示有所售樓盤的相關文件，被上訴人在閱讀了相關文件內容后，在《定購單》上簽字，證明被上訴人對土地性質、使用年限等情況是明知的；上訴人已履行告知義務并給予被上訴人寬限期，被上訴人不按約簽訂正式合同，違約責任在于被上訴人；被上訴人一直是以“未看過合同，無法貸款”等為由，拖延簽約，從未提出土地使用年限問題。故本案應適用定金罰則，請求二審法院依法改判。

被上訴人黃某某答辯稱：請求駁回上訴，維持原判。

二審中查明，雙方《商品房定購單》第一條約定：買受方在約定期限內簽署《商品房買賣合同》，最終條款以《商品房買賣合同》為準。出賣方已向買受方出示雙方須簽署的包括但不限于《商品房買賣合同》示范文本及補充協議（含房屋結構、交付時間和標準及設施）、項目重要提示、業主臨時管理規約、前期物業管理協議等，買受方已完全了解并全部認可上述文本和協議并對條款無任何異議。

本院查明的其他事實與原審查明的事實相一致。

本院認為，當事人對自己提出的主張，有責任提供證據。沒有證據或者證據不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利后果。上訴人認為被上訴人在閱讀了相關文件內容后，在《商品房定購單》上簽字，證明被上訴人對土地性質、使用年限等情況是明知的，但是《商品房定購單》中并未注明涉案房屋土地使用年限，且上訴人在本案訴訟過程中也未提供《商品房買賣合同》示范文本及補充協議（含房屋結構、交付時間和標準及設施）、項目重要提示、業主臨時管理規約、前期物業管理協議等證據，以此證明上述文件中已對土地使用年限進行了明確，第三，《商品房定購單》系上訴人提供的格式文本，上訴人未在該定購單中涉及免除或者限制其責任的條款以黑體字、下劃線等合理形式向被上訴人作出說明，上訴人未能進一步提供證據證明就涉案房屋土地使用年限問題已向被上訴人作了提示說明。另外，上訴人認為被上訴人一直是以“未看過合同，無法貸款”等為由拖延簽約，則從另一方面證明了被上訴人對合同內容并不知曉，故本院認為雙方因土地使用年限問題產生爭議，未能在約定時間內簽署正式《商品房買賣合同》，且雙方在協商過程中未能就此達成一致意見，因此不能簽訂《商品房買賣合同》的原因不可歸責于雙方，本案不適用定金罰則。綜上，上訴人的上訴理由依據不足，本院不予支持。據此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費2350元，由上訴人蘇州某某房地產有限公司負擔。

本判決為終審判決。

審　判　長　　顧平

審　判　員　　孫毅

代理審判員　　趙東

二〇一四年十二月十八日

書　記　員　　聞藝

定金合同  糾紛  判決書