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貴州省貴陽市中級人民法院

民事判決書

（2014）筑民一終字第1602號

上訴人（原審原告）夏某。

委托代理人彭俊瑋，貴州北斗星律師事務所律師。

委托代理人蘇某。

被上訴人（原審被告）貴陽某某運輸開發有限公司，住所地貴州省貴陽市南明區某某路100號。

法定代表人黃某，該公司董事長。

委托代理人周某某，男，****年**月**日出生，苗族。

上訴人夏某與被上訴人貴陽某某運輸開發有限公司（以下簡稱某某公司）商品房預售合同糾紛一案，貴州省貴陽市南明區人民法院于2014年7月21日作出（2014）南民初字第00957號民事判決，上訴人夏某不服該判決，向本院提起上訴。本院于2014年10月22日受理后，依法組成合議庭對本案進行了審理。本案現已審理終結。

原判認為，依法成立的合同受法律保護，當事人應當按照合同的約定履行自己的義務。本案原、被告雙方簽訂的《商品房買賣合同》系當事人真實意思表示，內容不違反法律、行政法規強制性規定，屬合法有效，雙方均應按合同約定履行義務。合同簽訂后，原告按合同約定履行了支付購房款的義務，被告未按合同約定在商品房交付的560日內，將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產權登記機關備案，已違約。但根據《中華人民共和國民法通則》第一百三十五條規定，向人民法院請求保護民事權利的訴訟時效期間為2年，法律另有規定的除外；第一百三十七條規定，訴訟時效期間從知道或者應當知道權利被侵害時起計算。本案被告于2010年2月1日將房屋交付原告使用，被告應于2011年8月15日前將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產權登記機關備案，但被告在2011年8月15日前未按合同約定履行義務，原告就應當知道權利被侵害，而原告于2014年3月20日才向法院起訴，其請求已超過2年訴訟時效。原告稱被告的違約行為從合同約定履行期限到期之日起一直處于存續狀態，且雙方在合同中并未約定違約金的給付期限。法院認為，雙方簽訂的合同明確約定出賣人應當在商品房交付使用后560日內，將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產權登記機關備案。如因出賣人的責任，買受人不能在規定期限內取得房地產權屬證書的，雙方同意買受人不退房，出賣人按已付房價款的1%向買受人支付違約金。該約定明確了違約金的具體數額，屬于一時性債權，該一時性債權從被告違約起計算訴訟時效。故對原告稱未過訴訟時效的主張不予采信，原告請求被告承擔逾期備案違約金，不符合法律規定，不予支持。據此，依照《中華人民共和國民法通則》第五條、第一百三十五條、第一百三十七條之規定，判決：駁回原告夏某的訴訟請求。案件受理費1586元，由原告夏某負擔。

一審宣判后，夏某不服該判決，向本院提起上訴稱：一、原判認定“原告的債權屬于一時性債權，該一時性債權從被告違約起計算訴訟時效”錯誤，逾期辦證違約金請求權并非是一個普通的一時性債權，而是依附于物權上的一個具有物權屬性的持續性請求權，其訴訟時效的起算點應當從被上訴人辦理完備案之日起計算；二、上訴人向原審法院提交了“逾期辦證損失”的鑒定報告，足以證明上訴人因被上訴人逾期辦證所造成的損失遠遠超過雙方合同約定的違約金，現依據《中華人民共和國合同法》以及最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規定，請求法院對合同約定的逾期辦證違約金進行調整。綜上，上訴人夏某請求法院撤銷原判，支持其上訴請求。被上訴人某某公司提出答辯意見稱：一、被上訴人未能按時將辦理房屋權屬登記需提供的資料報產權登記機關是客觀上不能履行，是政府對該項目進行功能調整所致，而非主觀上的故意拖延；二、上訴人請求被上訴人支付逾期辦理權屬登記違約金的請求已超過訴訟時效；三、上訴人請求按照已付房款每日萬分之二點一的標準計算逾期備案違約金沒有任何事實和法律依據。因此，原判認定事實清楚，適用法律正確。被上訴人某某公司請求駁回上訴人的訴請，維持原判。

本院認為，上訴人夏某與被上訴人某某公司訂立的《商品房買賣合同》系當事人雙方的真實意思表示，且未違反國家法律、行政法規的強制性規定，合法有效，雙方當事人均應全面履行合同義務。本案爭議的焦點在于上訴人主張的逾期備案違約金是否應當適用訴訟時效。根據上訴人與被上訴人簽訂的《商品房買賣合同》之約定，出賣人應當在商品房交付使用后560日內，將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產權登記機關備案。如因出賣人的責任，買受人不能在規定期限內取得房地產權屬證書的，買受人不退房，出賣人按已付房價款的1%向買受人支付違約金。本案中，上訴人向被上訴人主張逾期辦理權屬備案違約金的請求權應屬于債權請求權，根據《中華人民共和國民法通則》的規定，債權請求權應當受到訴訟時效的限制，訴訟時效期間從知道或者應當知道權利被侵害時起計算。雖上訴人于2011年8月15日即知道被上訴人未能按照合同的約定辦理權屬備案，但對于被上訴人是否支付違約金上訴人并不知情，且對于該債權的履行期限在上訴人與被上訴人簽訂的《商品房買賣合同》中并未有約定，根據《中華人民共和國合同法》第六十二條第一款第（四）項的規定，對于未約定有履行期限的債權，債權人可以隨時要求履行。即只有在上訴人向被上訴人主張履行支付違約金之義務，被上訴人拒不支付的情況下，上訴人才知道其權利受到侵害，訴訟時效才應當從此時開始計算。因此，上訴人主張由被上訴人支付逾期備案違約金的請求并未超過訴訟時效，原判認定上訴人的請求已超過二年訴訟時效不當，本院予以糾正。對于上訴人認為合同約定的違約金過低，請求人民法院予以增加的上訴請求。本院認為，被上訴人提供貴陽市城鄉規劃局《關于“客流園區樞紐總站”使用功能進行調整的報告》、貴陽市南明區人民政府報貴陽市政府《關于請求協調解決貴陽客流園樞紐總站項目有關問題的請示》等文件，證明被上訴人逾期辦理權屬備案系因政府行為導致，且上訴人提供的評估報告中計算出的金額并不能客觀證明上訴人的實際損失。綜上所述，根據公平和意思自治原則，被上訴人某某公司應當按照《商品房買賣合同》的約定的已付房價款的1%向上訴人支付逾期辦理權屬備案的違約金，雖合同約定的房屋價款為307862元，但該款是在扣除2年租金58640元的基礎上算出，故上訴人的購房價款應為366502元。被上訴人某某公司應當向上訴人支付逾期辦理權屬備案的違約金為3665.02元（366502元×1%=3665.02元）。據此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項“原判決、裁定認定事實錯誤或者適用法律錯誤的，以判決、裁定方式依法改判、撤銷或者變更；”之規定，判決如下：

一、撤銷貴州省貴陽市南明區人民法院（2014）南民初字第00957號民事判決；

二、貴陽某某運輸開發有限公司于本判決生效之日起10日內支付夏某逾期辦理權屬備案違約金3665.02元；

三、駁回夏某的其余訴訟請求。

如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

一審案件受理費1586元，由夏某負擔793元，由貴陽某某運輸開發有限公司負擔793元；二審案件受理費1586元，由夏某負擔793元，由貴陽某某運輸開發有限公司負擔793元。

本判決為終審判決。

審　判　長　彭倫禹

審　判　員　唐有臨

代理審判員　劉　劼

二〇一四年十月二十一日

書　記　員　李燕云

商品房預售  律師  判決書