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福建省廈門市湖里區人民法院

民 事 判 決 書

（2014）湖民初字第1394號

原告（反訴被告）姜某，女，****年**月**日出生，漢族，住廈門市海滄區。

委托代理人吳詹進，福建天翼律師事務所律師。

被告（反訴原告）廈門市某某置業有限公司，住所地廈門市思明區某某路1128號某某大廈B幢14A-2室，組織機構代碼562***8。

法定代表人鄧某某，該公司董事長。

委托代理人陳章榮、方湘臻，福建大道之行律師事務所律師。

原告（反訴被告）姜某與被告廈門市某某置業有限公司（反訴原告，以下簡稱某某）商品房銷售合同糾紛一案，本院于2014年3月11日立案受理。依法由代理審判員范功怡適用簡易程序于2014年4月9日公開開庭進行了審理。姜某的委托代理人吳詹進，某某的委托代理人陳章榮、方湘臻到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原告姜某訴稱，“某某.元灣”項目系某某開發的房地產項目。2011年，某某通過舉行產品發布會及在其官方網站發布公司要聞等形式對該項目進行商業宣傳，在相關的宣傳廣告中明確說明：該項目引入海水源熱泵空調系統、光導照明、光伏發電等多項環保節能技術，其中海水源熱泵系統是通過海水蘊含的太陽能制冷、取暖，不僅節能，可24小時為業主提供生活熱水，而且是寧靜狀態下運行，不會對業主生活造成噪音干擾。同時某某還稱，在住宅中運用海水源熱泵系統技術在廈門乃至全國尚屬首例，目前該技術已得到政府批準，年后就將正式啟動。據此，某某將“某某.元灣”項目定格為“定位高、品質高”的住宅?；谀衬硨ι鲜鏊鞯男麄?，姜某于2012年10月19日與某某簽訂了編號為03037534號《商品房買賣合同》，以總價8480934元向某某購買“某某.元灣”項目11號樓3梯12躍13層02單元房屋。合同簽訂后，姜某按約付清購房款。某某于2013年12月13日向姜某發出一份《入伙通知書》，稱該商品房已達到交付條件，通知姜某在2013年12月23日至24日前往辦理交房手續。姜某如期前往驗收時發現某某沒有為訟爭房屋配備海水源熱泵系統，24小時為業主提供生活熱水的承諾純屬子虛烏有，而且姜某經委托檢驗發現房屋存在許多質量瑕疵。當姜某要求某某出示房屋已達到交付條件的有關證明文件時，某某卻無法提供。據此，姜某拒絕交房并要求某某進行整改。但某某至今未進行整改，更未按合同約定將房屋交付給姜某。姜某認為，某某對于海水源熱泵系統所作的宣傳具體明確，對商品房合同的訂立及房屋價格的確定有重大影響，應視為要約。該內容不論是否載入合同，均應視為合同內容。某某未按合同約定向姜某交付房屋的行為已構成違約，依法應承擔相應的違約責任。姜某請求法院判令：1、某某為姜某所購買的“某某.元灣”項目11號樓3梯12躍13層02單元房屋配備海水源熱泵系統，以確保24小時供應生活熱水；2、某某將合同項下的房屋交付給姜某使用（交付時應具備海水源熱泵系統及符合合同第八條約定的交付條件），并支付逾期交房違約金（以8480943元為基數，自2014年1月1日起，按每日萬分之一點五的標準計算，計至實際交付之日止）；3、本案的訴訟費用由某某承擔。在本案審理過程中，姜某撤回要求某某將房屋交付給姜某并支付逾期交房違約金的訴求。

被告某某辯稱：1、雙方簽訂的《商品房買賣合同》及附件均未約定某某公司需提供“海水源熱泵系統”。合同附件六第17.4條更是明確約定“出賣人提供的樓盤資料或廣告（包括但不限于總平面圖、效果圖、戶型圖以及有關文字說明）內容因未經雙方書面確定而不作為該商品房狀況的依據，該商品房所在樓盤的所有細節應以政府批準及買賣雙方的合同約定為準。……”附件六第一條也明確約定“買受人確認已閱悉并理解出賣人按照法律法規規章規定向其明示的所有事項，……對所購買商品房的狀況、交易條件、周邊環境也有充分的了解并予以接受。”2、訟爭房屋并不存質量不合格的情形，姜某提交的兩份公證書中所記載的內容不屬于“銷售廣告和宣傳資料”，某某對“海水源熱泵系統”并未進行過具體明確的宣傳，且海水源熱泵系統也不屬于“商品房開發規劃范圍內的相關設施”，故姜某主張配備“海水源熱泵系統”沒有事實及法律依據。綜上，姜某的訴求于法無據，應予駁回。

反訴原告某某訴稱，姜某與某某簽訂的《商品房買賣合同》及附件約定，“買受人以按揭貸款方式付款的，原合同及本協議簽訂之日買受人應向出賣人提交辦理按揭所需的完整資料……如買受人逾期提交完整資料，則每逾期一日，買受人應按擬按揭款項的萬分之二向出賣人支付違約金。”在合同履行期間，某某多次催告姜某應依照合同約定履行上述義務，但姜某仍然拖延提交辦理按揭所需的完整資料，導致逾期付款，已構成違約。某某提起反訴請求法院判令：1、姜某支付某某違約金139668元（以3390000元為基數，按每日萬分之二的標準計算，自2013年3月23日起計至房款付清之日止共206天）；2、反訴訴訟費用由姜某承擔。

反訴被告姜某辯稱：1、合同附件六是格式合同，沒有經過姜某的簽字和同意，不能作為定案的依據。2、即使姜某在附件六上簽字，附件六上約定了姜某簽訂當天應提交完整的按揭資料，該格式條款因限制、加重買方義務應認定為無效條款。在簽訂合同當日，某某有邀請銀行人員到場，姜某已提交了可以提交的資料。3、違約金的計算標準沒有依據。首先，天數從合同簽訂時起計至提交銀行審核時間止，其中提交銀行審核是某某收到姜某的資料后提交給銀行審核的，提交銀行審核時間不是姜某向某某提交資料的時間。違約金是某某單方約定的，也高于實際損失，如果某某的訴求可以得到支持，也應當予以調低。綜上，某某的反訴請求缺乏事實與法律依據，應予駁回。

經審理查明，2011年9月3日，某某置業官方網站“媒體報道”欄目發布一則標題為《某某·元灣：偉鴻對話產品發布會簽約倫敦發展署》的文章，內容主要為某某在廈門海悅山莊酒店海悅廳舉行某某·元灣產品發布會暨倫敦發展署戰略簽約儀式。文章提及“某某元灣運用海水源熱泵系統，通過海水蘊含的太陽能制冷、取暖，不僅節能，24小時為業主提供生活熱水，而且是在寧靜狀態下運行，不會對業主生活造成噪音干擾。在住宅中引進海水源熱泵系統的項目，某某·元灣屬于全國首例，這充分體現了開發商對尖端技術的把控能力和注重環境保護的高度社會責任感”等。2011年9月7日，某某置業官方網站“公司要聞”欄目發布一則標題為《中國某某副總裁戴某某蒞臨某某·元灣項目檢查指導工作》的文章，內容主要為中國某某股份有限公司副總裁戴某某蒞臨某某·元灣項目檢查指導工作。文章提及“某某·元灣項目定位高、設計效果好，項目設計理念很有特點，引入多項環保節能技術，例如海水源熱泵空調系統、光導照明、光伏發電等，其中海水源熱泵系統的運用在廈門尚屬首例，享灣擁海，全力打造灣海生活，效果整體很好”等。2012年1月16日，廈門房地產聯合網“樓市快遞”欄目發布一則標題為《某某置業總經理：2012年是價值兌現年》的文章，內容提及“某某總經理薛某某表示海水源熱泵系統這個技術已經得到政府批準，年后就將正式啟動”等。

2012年10月19日，姜某與某某簽訂了合同編號為03037534號《廈門市商品房買賣合同》，以總價8480934元向某某購買某某2007G27項目11樓（T3）12躍13層02單元房屋。合同還約定姜某應于合同簽訂當日付清首期款5090943元，余款3390000以銀行按揭（抵押）貸款的方式支付，詳見附件六《合同補充協議》。附件六約定買受人以按揭貸款方式付款的，原合同及本協議簽訂之日買受人應向出賣人提交辦理按揭所需的完整資料，由出賣人代向銀行報送，如買受人逾期提交完整資料，則每逾期一日，買受人應按擬按揭款項的萬分之二向出賣人支付違約金。買受人以按揭貸款方式付款的，出賣人代買受人向銀行／公積金中心報送按揭申請資料后，如銀行／公積金中心要求增加或重新提交按揭資料或是在按揭批準貸款發放前需補辦有關手續（包括補足首付款、辦理商品房抵押登記手續等）的，買受人應于出賣人或銀行／公積金中心通知送達之日起7日內提供或辦理。買受人提供的資料是否完整，以法律法規、規范性文件規定、銀行／公積金中心的通知及出賣人與買受人的交接記錄為認定依據，買受人必須對自己所提交的按揭材料負責，如果貸款銀行認為買受人提交的按揭材料不完整或者有瑕疵或者對其真實性、合法有效性有異議，則買受人必須在收到貸款銀行或者出賣人的通知之日起7日內根據通知要求重新提交。如買受人逾期提交完整資料或逾期辦理有關手續的，則每逾期一日，買受人應按擬按揭款項的萬分之二向出賣人支付違約金等。

2013年4月2日，某某2007G27項目通過防空地下室某某工程竣工驗收備案。2013年7月4日，某某2007G27項目通過某某工程竣工驗收消防備案。2013年9月12日，某某2007G27項目三區通過廈門市某某工程竣工驗收備案。

2014年3月11日，共有9個當事人向本院起訴某某，當事人的訴訟請求及案情基本一致，其中黃某某、曾某某、呂某某與某某簽訂的合同中附件三有載明海水源熱泵系統為建筑節能措施等。

另查明，2010年12月29日，廈門市規劃局向某某頒發了建字第3502**006158號《某某工程規劃許可證》，海水源熱泵系統并未在規劃許可內。

以上事實，有姜某提交的《公證書》2份、《廈門市商品房買賣合同》、《銷售不動產統一發票》2份，某某提交的《附件六合同補充協議》、《廈門市某某工程竣工驗收備案證明書》、《廈門市防空地下室竣工驗收意見書》、《廈門市湖里區公安消防大隊某某工程竣工消防備案復查意見書》、《某某工程規劃許可證》、《總平面布置圖及管線綜合布置圖》，黃某某、曾某某、呂某某提交的《合同附件三》及庭審筆錄為證。

本院認為，姜某與某某之間簽訂的《廈門市商品房買賣合同》及《附件六合同補充協議》系當事人真實意思表示，合同內容未違反法律、行政法規的強制性規定，應認定有效。姜某提供了兩份《公證書》，證明某某對海水源熱泵空調系統等多項環保節能技術做了相關廣告宣傳，海水源熱泵系統的配備應成為合同組成部分。根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條的規定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。本案商品房的銷售廣告載明有引入海水源熱泵空調系統等，且海水源熱泵空調系統的運用在廈門尚屬首例等，這屬于對商品房相關設施的陳述，已構成具體確定的說明和允諾，且在另案黃某某、曾某某、呂某某提交的《合同附件三》有關于海水源熱泵系統為建筑節能措施等的約定，而所謂海水源熱泵系統是通過海水蘊含的太陽能制冷、取暖、提供生活熱水等，應只能在項目中整體配備，因此配備海水源熱泵系統應認定為要約。否則出賣人在廣告中作出的明確具體的說明和允諾對于買受人購買房屋和房屋價格有重大影響，而出賣人又無需對此承擔合同責任，顯然有悖合同公平和誠信原則。某某關于公證書所載不屬于銷售廣告和宣傳資料、合同附件六也明確約定出賣人提供的樓盤資料或廣告未經雙方書面確定而不作為該商品房狀況依據等的抗辯理由沒有法律依據，本院不予采納。本案訟爭某某2007G27項目三區已經廈門市某某與管理局驗收并通過某某工程竣工驗收備案，某某未將海水源熱泵系統納入規劃設計審批，致使該設施無法某某，某某應承擔違約責任。姜某要求某某配備海水源熱泵系統的訴訟請求，本院不予支持。姜某可向某某另行主張違約責任。因某某未能提供證據證明姜某逾期提供按揭貸款資料或者提供按揭貸款資料不完整被銀行通知重新提交而影響貸款等行為，且合同約定按揭申請資料是由某某代為報送，某某反訴要求姜某支付逾期付款違約金139668元沒有事實和法律依據，本院不予支持。綜上，依據《中某人民共和國合同法》第四十四條、第六十條、第一百零七條，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條，《中某人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款之規定，判決如下：

一、駁回原告（反訴被告）姜某的訴訟請求。

二、駁回被告（反訴原告）廈門市某某置業有限公司的反訴訴求。

本案本訴案件受理費50元，由原告姜某負擔；本案反訴案件受理費1546元，由反訴原告廈門市某某置業有限公司負擔。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于福建省廈門市中級人民法院。

代理審判員　　范功怡

二〇一四年六月十二日

書　記　員　　張占甫

銷售合同  判決書  律師