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云南省大理白族自治州中級人民法院

民事判決書

（2014）大中民終字第526號

上訴人（原審原告、反訴被告）楊某某。

委托代理人楊云峰。特別授權代理。

委托代理人楊立高，云南星震律師事務所律師。特別授權代理。

上訴人（原審被告、反訴原告）余某某。

委托代理人趙青藍，云南滇西北律師事務所律師。特別授權代理。

上訴人楊某某與上訴人余某某因租賃合同糾紛一案不服劍川縣人民法院（2014）劍民初字第118號民事判決，向本院提起上訴。本院于2014年9月19日受理后依法組成合議庭審理進行了審理，本案現已審理終結。

原審法院認為：原、被告簽訂的房屋租賃合同，系雙方真實意思表示，且原、被告均有民事行為能力，主體適格，合同內容也未違反法律、行政法規的強制性規定，故合同為有效合同，雙方應按合同內容履行權利和義務。合同在履行過程中，被告對該租賃房屋進行了改造并進行經營證明被告已盡到了維修和管理的義務，租賃房屋被鑒定為B-C危房，不能居住的鑒定結論，屬對房屋進行大修、重建的范圍，不屬于維修之列，原告認為被告方未按合同約定履行維修義務的理由不成立。原告在未依法處理的情況下，擅自單方面進入該租賃房屋進行管理和修繕，致使合同無法繼續履行，已構成違約，應依法承擔違約責任。鑒于合同標的物已發生變化，雙方已喪失繼續履行合同的條件和意愿，合同應依法予以解除，合同解除后，原告應退還合同未履行期間的租金，并賠償相應的違約金，雙方約定的違約金60萬元，不符合本案實際。在被告未能提供實際損失的情況下，參照《擔保法》關于定金額不得超過合同本金的20%，超過部分不予保護的規定，對雙方約定的違約金超過合同總額20%的部分不予保護，即超過72000元的部分不予保護。合同解除后，被告在租賃房屋內尚存的動產部分由其限期搬走，并應返還原告為其墊付的水費、電費和電話費。原、被告提出的其他訴訟請求，沒有法律依據，不予支持。據此，依照《中華人民共和國合同法》第四十四條、第九十一條第（二）項、第一百一十四條，最高人民法院《關于適用﹤中華人民共和國合同法﹥若干問題解釋（二）》第二十九條及《中華人民共和國擔保法》第九十一條之規定，判決：一、解除原告楊某某與被告余某某于2008年10月19日簽訂的房屋租賃合同；二、原告楊某某支付給被告余某某合同未履行期間的租金33500元和違約金72000元，兩項共計人民幣105500元，限判決生效后十五日內履行；三、被告余某某支付給原告楊某某墊付的水費、電費和電話費共計人民幣419.08元；限判決生效后十五日內履行；四、在租賃房屋內屬被告余某某所有的財產，限本判決生效后十五日內騰讓執行完畢；五、駁回原告楊某某的其他訴訟請求；六、駁回被告余某某的反訴請求。

案件受理費4030.87元，由原告楊某某承擔3995.87元，被告余某某承擔35元。

本院認為，本案雙方當事人簽訂的《房屋租賃合同》是雙方當事人的真實意思表示，不違反法律、行政法規的強制性規定，該合同有效，雙方當事人均應嚴格依約履行。但現在楊某某已對涉案房屋進行了部分改建和重大修繕，租賃標的物已發生重大變化，已非原標的物，客觀上已經無法繼續履行原租賃合同，故該合同應當解除。因本案中上訴人余某某反訴要求繼續履行合同并由楊某某賠償不能經營期間的損失，一審中并未主張違約金和不能履行合同的損失，故對其因合同不能履行遭受的損失在本案中無法處理，可通過其他途徑解決，其上訴請求不予支持。原審法院在反訴原告余某某未主張違約金的情況下徑行判決由反訴被告楊某某支付違約金和合同未到期的租金有違不告不理的原則，應予糾正。

綜上所述，一審認定事實清楚，適用法律不當，判決結果錯誤，應予改判。據此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項之規定，擬判決：

一、維持劍川縣人民法院（2014）劍民初字第118號民事判決第一、第三、第四、第五、第六項；

二、撤銷劍川縣人民法院（2014）劍民初字第118號民事判決第二項；

三、駁回上訴人余某某的上訴請求。

二審案件受理費案2410元，由上訴人余某某負擔。

本判決為終審判決。

審　判　長　　陳　濤

審　判　員　　趙萬石

代理審判員　　楊劍麗

二〇一四年十一月十八日

書　記　員　　段杰潤

合同糾紛  律師