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江西省贛州市中級人民法院

民事判決書

（2015）贛中民一終字第86號

上訴人（原審被告）鐘某某。

上訴人（原審被告）吳某某。

共同委托代理人郭明華，江西理公律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審原告）范某某。

委托代理人何璐，江西劍紳律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審被告）何某。

上訴人鐘某某、吳某某因與被上訴人范某某、何某房屋買賣合同糾紛一案，不服定南縣人民法院（2014）定民二初字第51號民事判決，向本院提起上訴，本院受理后，依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，鐘某某、吳某某與何某在未經(jīng)國家相關(guān)部門批準(zhǔn)的情況下，擅自改變農(nóng)村土地用途，在林地上進(jìn)行商品房開發(fā)、銷售，違反了我國《土地管理法》、《城市規(guī)劃法》等法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，其房屋銷售行為應(yīng)屬無效民事法律行為。因此，何某與范某某于2013年3月30日簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓合同》屬無效合同。何某應(yīng)當(dāng)將范某某向其支付的房屋轉(zhuǎn)讓款90000元予以返還。

關(guān)于鐘某某、吳某某是否應(yīng)當(dāng)與何某連帶返還上述90000元的問題。本院認(rèn)為，首先，我國各個(gè)部門法有其特定的法律關(guān)系調(diào)整范圍及行為認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)事人一個(gè)合同行為在特定情況下可能會(huì)同時(shí)受到刑事部門法及民事部門法的調(diào)整。本案中，雖然，何某擬賣給范某某的房屋根本無法建造起來，其行為已被人民法院認(rèn)定為構(gòu)成合同詐騙罪，但是，何某所承擔(dān)的刑事責(zé)任僅是對其行為造成的嚴(yán)重社會(huì)危害性，且觸犯了刑事法律所受到的制裁。其與范某某簽訂的房屋買賣合同效力以及該合同行為系個(gè)人行為抑或?qū)儆诼男泻匣锸聞?wù)的行為依法應(yīng)當(dāng)受民事法律法規(guī)的調(diào)整。何某的合同詐騙行為雖然受到刑事處罰，但該刑事生效判決并未附帶民事部分進(jìn)行處理，故范某某的民事權(quán)益未得到救濟(jì)，其仍可以通過民事訴訟主張。因此，對于上訴人鐘某某、吳某某主張何某與范某某訂立合同行為已被認(rèn)定為犯罪行為，該行為后果所產(chǎn)生的刑事責(zé)任及民事責(zé)任根據(jù)罪責(zé)自負(fù)的原則應(yīng)當(dāng)由何某一人承擔(dān)的上訴理由，本院不予支持。其次，從本案已查明的事實(shí)看，鐘某某、吳某某與何某系合伙關(guān)系，何某是合伙事務(wù)執(zhí)行人。而且何某與范某某簽訂房屋買賣合同亦發(fā)生在其執(zhí)行合伙事務(wù)期間。何某與范某某簽訂的房屋買賣合同從形式上看并未超出鐘某某、吳某某與何某合伙開發(fā)、銷售房屋的經(jīng)營范圍。雖然，何某將根本無法建造起來的房屋出售給范某某構(gòu)成合同詐騙，但是，鐘某某、吳某某與何某三人在案涉土地上建造三棟房屋系其合伙開發(fā)項(xiàng)目的既定規(guī)劃內(nèi)容。在合伙期間，第二棟房屋因故未能建成，鐘某某、吳某某作為合伙人并未及時(shí)調(diào)整何某執(zhí)行合伙事務(wù)的范圍，履行監(jiān)督義務(wù)。作為房屋買受人完全有理由相信何某與之簽訂合同的行為仍然屬于執(zhí)行合伙事務(wù)。至于何某收取了房屋買受人的房款是否用于合伙項(xiàng)目開發(fā)，屬于合伙人之間內(nèi)部分配問題。再次，對于未辦理相關(guān)手續(xù)的情況下在林地上建房并出售的行為，鐘某某、吳某某與何某明知系違反我國法律、行政法規(guī)的相關(guān)規(guī)定的仍然進(jìn)行合伙開發(fā)，理應(yīng)對開發(fā)、銷售過程中可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)及相關(guān)民事責(zé)任共同承擔(dān)。而且在鐘某某、吳某某、何某合伙期間，鐘某某亦出售了部分合伙開發(fā)的房屋并收取了房款。因此，鐘某某、吳某某應(yīng)當(dāng)與何某連帶返還范某某購房款90000元。

至于凌某某乙及凌某某甲是否應(yīng)當(dāng)追加為本案當(dāng)事人的問題。本院認(rèn)為，從凌某某甲與何某簽訂的《土地合同協(xié)議》內(nèi)容看，凌某某甲、凌某某乙提供案涉土地給何某進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，房屋建成后，何某分配一定數(shù)量的房屋給凌某某甲、凌某某乙作為回報(bào)。據(jù)此，凌某某甲、凌某某乙與何某之間關(guān)于案涉土地合作關(guān)系不符合個(gè)人合伙關(guān)系共同經(jīng)營、共負(fù)盈虧、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的典型特征，凌某某甲、凌某某乙與何某、鐘某某、吳某某之間的法律關(guān)系不屬于合伙法律關(guān)系，且凌某某甲、凌某某乙與何某之間的法律關(guān)系依法不屬于本案審理范圍。因此，對于上訴人鐘某某、吳某某要求追加凌某某甲、凌某某乙為本案當(dāng)事人的主張，本院不予支持。

綜上，上訴人鐘某某、吳某某的上訴事實(shí)與理由不能成立。一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，依法應(yīng)予以維持。據(jù)此，依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)2050元，由上訴人鐘某某、吳某某負(fù)擔(dān)。

本判決為終審判決。

審　判　長　　鄭小兵

代理審判員　　賴國東

代理審判員　　張志平

二〇一五年五月十八日

書　記　員　　王　佳

代理書記員　　張　虹

合同糾紛  律師