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四川省廣安市中級人民法院

民事判決書

（2014）廣法民終字第655號

上訴人（原審被告）黃某，男，漢族，生于19**年**月**日，住某省某縣縣。

委托代理人李青峰，四川洪州律師事務所律師。

被上訴人（原審原告）孫某，男，漢族，生于19**年**月**日，住某省某縣縣。

委托代理人周保前，四川信和信律師事務所律師。

上訴人黃某因與被上訴人孫某農村房屋買賣合同糾紛一案，不服某省某縣縣人民法院（2013）岳池民初字第3287號民事判決，向本院提起上訴。本院于2014年10月14日立案受理后，依法由審判員胡成、張學明、助理審判員蔣瀕組成合議庭，于2014年11月12日公開開庭進行了審理。上訴人黃某及委托代理人李青峰、被上訴人孫某及委托代理人周保前到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。

原審查明，黃某系黃某某之父。1995年11月16日，黃某將位于岳池縣洗馬鄉一村二社（現某縣某鎮某村）集體土地上的舊房進行改建，并將《集體土地建設用地使用證》辦到其子黃某某名下。2003年11月，黃某將該房屋再次進行改建，黃某以自己的名義將該改建工程承包給吳代紅修建，修建成5層樓房，以黃某某的名義繳納土地款3600元，該次改建未辦理相關審批手續。2012年7月26日，某縣某鎮某村65號1-2層住宅的產權證被辦到黃某某名下，2層以上的房屋，包括本案訴爭的房屋未辦理產權證，該房屋的土地使用性質仍屬集體土地。

孫某之妻石義芬原系某縣某鎮某村二社村民，1976年與孫某結婚后，將戶口遷往某縣某鎮。2007年3月17日，黃某與孫某簽訂《購房協議》，協議約定：黃某將自己的住房（即某縣某鎮某村65號）三樓靠朱玉華的一套房子（面積約120m2）賣給孫某，其四至界限為北靠銀城南路西段，西靠朱玉華墻，南靠黃某房子，東靠黃某墻，房價8萬元。付款辦法，首次付4萬元，辦齊房產證、土地使用證后一次付清余款4萬元。購房的稅費各自負擔。當日孫某向黃某支付了4萬元購房款。2007年3月22日，孫某一家搬進該房居住。孫某、黃某在買賣該房屋時，均知道該房屋系集體土地上的房屋，買賣時由黃某出資交由當時的中間人馬必學去辦理土地使用證和房屋所有權證，由于辦證未果，孫某未支付購房余款4萬元。

黃某某于2012年12月31日起訴來院，要求確認第三人黃某與孫某于2007年3月17日簽訂的《購房協議》無效，由孫某、石義芬退還其所居住的某縣某鎮某村65號三樓住房一套。岳池縣人民法院于2013年3月22日以（2013）岳池民初字第519號民事判決書判決：一、孫某于2007年3月17日與第三人黃某簽訂的《購房協議》無效；二、孫某、石義芬于判決生效后三個月內將某縣某鎮某村65號三樓住房一套（面積約120m2）返還給黃某某。該判決于2013年4月9日生效，2013年8月，孫某、石義芬搬出其所購買的房屋。

同時查明，黃某在與孫某簽訂《購房協議》時，未告知孫某雙方所交易的房屋沒有相關的修建手續，未說明所賣之房系黃某某所有，也未向孫某披露其受黃某某委托而與孫某簽訂《購房協議》。黃某某于2012年12月31日向岳池縣人民法院提起確認《購房協議》無效之訴時，孫某才被告知其所買之房系黃某某所有，黃某系代黃某某賣房。在本次訴訟中，黃某稱所收購房款4萬元系代黃某某收取。黃某某也認可黃某系受其委托簽訂合同。孫某自愿選擇黃某作為相對人主張權利。黃某稱賣房時向孫某說明了所交易房屋辦不到證，是黃文坤自己堅持要買，無事實依據證明。

審理中，原審法院委托四川天元資產評估有限公司對訴爭房屋（即黃某某的位于某縣某鎮某村65號3樓住宅房屋，面積約120m2）同地段、同面積、同樓層的農村合法建筑房屋在2013年4月9日的市場價進行評估，該公司采用成本法和市場法進行評定估算，評估基準日為2013年4月9日。評估結論為：評估面積120m2，評估單價1790元／m2，評估價值為214800元。評估報告使用有效期為2014年7月28日至2015年1月27日。委托評估對象（即與黃某某的位于某縣某鎮某村65號3樓住宅房屋同地段、同面積、同樓層的農村合法建筑房屋）的評估價值與孫某原購房差價為134800元。

2013年7月31日，孫某向岳池縣人民法院提起訴訟，請求：1、由黃某退還購房款40000元及利息；2、由黃某賠償經濟損失（具體數額以鑒定結論為準）；3、本案訴訟費及鑒定費由黃某承擔。

原審認為，《購房協議》系孫某與黃某簽訂，黃某在簽訂合同時并未向孫某披露其受黃某某委托訂立合同，直至黃某某向本院提起確認《購房協議》無效之訴時，孫某才被告知其所買之房系黃某某所有，黃某系代黃某某賣房。孫某依據《中華人民共和國合同法》第四百零三條“受托人以自己的名義與第三人訂立合同時，第三人不知道受托人與委托人之間的代理關系的……，受托人因委托人的原因對第三人不履行義務，受托人應當向第三人披露委托人，第三人因此可以選擇受托人或者委托人作為相對人主張其權利……”的規定，選擇受托人黃某作為相對人主張其權利，并無不當。故黃某是本案中《購房協議》的權利義務主體，也是本案適格的被告，應依法承擔相應的責任。黃某主張賣房時向孫某說明了雙方所交易的房屋辦不到證，是孫某自己要買，黃某沒有責任，因無事實依據證實，故對其主張不予支持。根據《中華人民共和國合同法》第五十八條規定，合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。由于孫某與黃某的《購房協議》無效，孫某已經將其取得的房屋返還給了黃某某，黃某也應當將其所收取的價款40000元人民幣返還給孫某。黃某在與孫某簽訂《購房協議》時，明知用于與孫某交易的房屋為集體土地上的房屋且沒有相關的修建手續等重大瑕疵，其應當告知孫某而未告知，在此情況下將房屋出售給孫某，造成孫某對該房屋實際狀況及價值的誤判，黃某有重大過錯。孫某基于對黃某和其提供的房屋的合法性的信賴而購買了此房居住，并按照約定等待辦理好房屋的兩證后再給付余下房款40000元，基于對黃某的信賴，因而也未另購房居住。由于從孫某購房后至2013年4月9日（即確認孫某與黃某所簽“購房協議”無效的判決生效之日），房屋價格已大幅度上漲，孫某也就喪失了另外訂立購買同等低價位房屋的機會。故黃某對造成孫某的損失有主要過錯，應承擔主要責任；而孫某對自己所購買房屋的合法性也有注意義務，其本人疏于注意而購買了該沒有手續的房屋，自己也有一定過錯，對造成的損失也應承擔相應的責任。

在孫某與黃某所簽“購房協議”被確認無效的判決書生效之日，若孫某購買與訴爭房屋同地段、同面積、同樓層的農村合法建筑房屋，則需花人民幣214800元左右，比購買訴爭房屋要多花134800元，該部份差價應為合同無效后的損失；但孫某主張的利息損失已包括在該部份差價之內，故對孫某同時主張賠償已付40000元價款的利息損失的請求不予支持。遂依照《中華人民共和國合同法》第五十八條、第四百零三條之規定，判決：一、由黃某在本判決生效后十日內向孫某返還購房價款人民幣40000元；二、由黃某賠償因《購房協議》無效而給孫某造成的損失134800元的60%即人民幣80880元，其余的損失由孫某承擔；評估費人民幣1，500元，由黃某負擔900元（孫某已支付，由黃某直接付給孫某），另600元由孫某負擔；三、駁回孫某的其他訴訟請求。案件受理費3496元，由孫某負擔1398元，由黃某負擔2097元。

黃某上訴稱：上訴人僅作為黃某某的代理人與被上訴人簽訂的《購房協議》，該協議的權利義務應當由被代理人黃某某享有和承擔；協議簽訂之時，上訴人已明確告知了被上訴人房屋系黃某某所有，出示的《集體土地建設用地使用證》也載明黃某某為土地的使用權人；上訴人收到被上訴人的購房款4萬元也已交與黃某某了，上訴人未獲得任何利益；簽訂協議時，上訴人已明確告知了被上訴人房屋辦不到證，但被上訴人仍堅持購買，上訴人在代理黃某某與被上訴人簽訂《購房協議》過程中不存在任何過錯；被上訴人作為買方沒有盡到合理的審查義務，存在重大過錯。因此，一審判決認定事實錯誤，適用法律錯誤。請求：撤銷一審判決，依法改判駁回被上訴人對上訴人的訴訟請求。

被上訴人孫某答辯稱：在本案一審庭審過程中上訴人出示的集體土地建設用地使用證載明，房屋所載明的土地有黃某某，目前訴爭房屋沒有辦理房屋產權證，因此，上訴人稱本案所涉及房屋系黃某某所有沒有事實依據；上訴人和被上訴人簽訂購房協議時沒有告知被上訴人一是作為黃某某的代理人、二是房屋屬于黃某某所有；上訴人黃某確實收到被上訴人購房款4萬元，一審中我們見到了黃某的兒子黃某某，黃某某行動不便，說話不清。這種情況下黃某不可能將收取的4萬轉交給了黃某某，也沒有證據證明黃某將4萬元轉交給了黃某某；上訴人與被上訴人進行本案涉及農村房屋買賣交易時，確實雙方都知道這是集體土地上的農村房屋，但是上訴人稱無法辦理房屋登記過戶手續，這不是事實，當時雙方有理由相信通過中介人能夠辦理，雙方都是知道的，因為發生變故才沒辦下來，導致了本案的訴訟；原審法院適用法律基本正確，上訴人及其兒子黃某某應當共同對合同無效造成被上訴人的損失承擔連帶責任；原審法院釋明后，被上訴人選擇的由上訴人承擔賠償責任；房屋買賣屬于重大民事行為，雙方均已盡到足夠的審查義務，在一審判決中因為我方當事人審查義務不夠，才承擔了高達40%的過錯責任，我方承擔責任的比例是偏重的，上訴人的目的是想把責任推到殘疾人黃某某的身上。綜上，一審判決認定事實正確，適用法律正確。請求駁回上訴，維持原判。

本院查明，黃某某（又名黃多虎）因小兒麻痹癥致肢體殘疾，屬一級殘疾人。1995年11月16日，黃某將位于岳池縣洗馬一村二社（現某縣某鎮某村）集體土地上的舊房進行改建，并將《集體土地建設用地使用證》辦到其子黃多虎、女黃多娟名下。2003年11月，黃某再次出資將該房屋進行改建，并以自己的名義將改建工程承包給吳代紅修建。房屋修建成5層樓房，以黃多虎名義繳納了土地款3600元。2012年7月26日，黃某某取得該房屋的一、二層的產權證。三層以上至今未辦理產權證。

2013年7月31日，孫某、石義芬作為原告，以黃某、黃某某為被告，向岳池縣人民法院提起訴訟。2014年5月19日庭審中，一審法院向孫某、石義芬釋明后，孫某、石義芬選擇以黃某作為相對人主張權利。2014年7月23日，孫某申請撤回對黃某某的起訴，石義芬申請撤回對黃某、黃某某的起訴。

其他事實與原審查明的一致。

本院認為，雙方之間的房屋買賣關系發生在2007年3月17日，《購房協議》中載明的出賣方為黃某（甲方），同時載明了“甲方將自己的住房三樓靠朱玉華的一套房子面積約120m2賣給乙方（孫某）”。簽訂協議的當日，黃某收取的孫某購房款40000元，并以自己的名義出具的《收條》。因此，沒有證據證明黃某在簽訂《購房協議》時，已聲明出賣的房屋屬黃某某所有，或系代理黃某某出賣訟爭房屋。孫某一家購買訟爭房屋后入住多年，雖未取得房屋產權證，但各方相安無事，并無爭議。至2012年7月26日，黃某某取得訟爭房屋的一、二樓的產權證后，于2012年12月31日起訴要求確認黃某與孫某于2007年3月17日簽訂的《購房協議》無效。該案的訴訟中，黃某才聲明系代理黃某某出售訟爭房屋。原審法院以孫某非訟爭房屋所在地的集體經濟組織成員為由，以（2013）岳池民初字第519號民事判決書判決確認《購房協議》無效。因此，應當推定孫某至此方知訟爭房屋系黃某某等人所有。但在（2013）岳池民初字第519號案件中，對因合同無效所引發的返還孫某的財產和賠償孫某的損失問題沒有一并處理。孫某和石義芬才于2013年7月提起本案訴訟。訴訟中，一審法院以《中華人民共和國合同法》第四百零三條第二款之規定，向孫某、石義芬釋明后，孫某選擇以黃某為相對人主張其權利，石義芬撤回對黃文坤、黃某某的起訴。因此，孫某選擇以黃某為相對人主張權利符合法律規定。因黃某出售的訟爭房屋，其土地屬于農村集體經濟組織成員的宅基地，非該農村集體經濟組織成員無權享有或者變相享有。雙方均應對《購房協議》無效承擔過錯責任。但作為出賣人的黃某的過錯責任應當大于作為購買人的孫某。因此，原審判決由黃某承擔60%的過錯責任并無不當。

綜上，一審判決認定事實清楚，適用法律正確。上訴人黃某的上訴理由不能成立，其上訴請求應當予以駁回。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項、第一百七十五條之規定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

上訴案件受理費4330元由黃某負擔。

本判決為終審判決。

審　判　長　　胡　成

審　判　員　　張學明

代理審判員　　蔣　瀕

二〇一四年十一月十八日

書　記　員　　陳　雪

合同糾紛