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廈門市海滄區人民法院

民事判決書

（2013）海民初字第3190號

原告李某甜，女，19**年**月**日出生，漢族。

原告袁某勛，男，19**年**月**日出生，漢族。

以上兩原告的共同委托代理人丁延軍、馮娟娟，北京盈科（廈門）律師事務所律師。

被告陳某，男，19**年**月**日出生，漢族。

被告許某峰，男，19**年**月**日出生，漢族。

委托代理人顧春暉，福建典格律師事務所律師。

原告李某甜、袁某勛與被告陳某、許某峰房屋買賣合同糾紛一案，本院受理后，依簡易程序公開公開開庭進行了審理。原告李某甜、袁某勛的共同委托代理人丁延軍、馮娟娟，被告陳某，被告許某峰的委托代理人顧春暉到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。

原告李某甜、袁某勛訴稱，2012年7月2日，原、被告簽訂了一份《房產買賣協議》，約定被告向二原告購買位于廈門市海滄區滄湖東一里***號樓***室（以下簡稱訟爭房產）的住宅。但自從協議簽訂到起訴之日，雖經二原告多次催促，被告始終拒絕辦理房屋產權權屬過戶手續。至2013年8月17日，二原告向被告正式發出過戶催告函，其仍未回應，將催告函退回。鑒于被告屢次不履行合同的行為已構成違約，并且在二原告催促其不履行義務則解除合同后仍拒絕全面履行合同，其實際行動已證明其根本違約。故二原告訴至法院，請求判令解除原、被告雙方于2012年7月2日簽訂的《房產買賣協議》以及于2013年3月27日簽訂的《存量房買賣合同》。

被告陳某辯稱，其當時受被告許某峰委托支付定金，后面的事情被告陳某不清楚，都是被告許某峰自己處理。

被告許某峰辯稱，一、訟爭房屋的買方為被告許某峰，案外人許云州作為原告的委托代理人，代表二原告和被告簽訂合同。對該房屋買賣，被告許某峰的主要付款義務已經完成。雙方沒有約定過戶的時間。且2013年3月24日，買方是被告許某峰，二原告對此沒有異議。二、被告許某峰購買訟爭房產時，房子是毛坯狀態，被告許某峰已對訟爭房產裝修并入住。三、被告許某峰已付購房款并實際入住，依照法律規定是不能查封、扣押、凍結。四、被告許某峰已支付全部購房款后未辦理過戶，不是因為許某峰個人的主觀過錯，是國家政策的原因。被告許某峰在2014年5月后將取得購房資格，屆時將辦理過戶手續。

經審理查明，2012年7月2日，二原告與被告陳某簽訂了一份《房產買賣協議》，約定被告陳某向二原告購買位于廈門市海滄區滄湖東一里***號***室。2012年7月4日，二原告到廈門市海滄區公證處辦理公證委托，委托人為二原告，受托人為許云州。委托權限為辦理訟爭房產的出售、出租、訴訟的相關事項：一、代為償還銀行借款、辦理提前還清貸款并辦理貸款結清手續、領取（包括借用）產權證書原件，借款合同（包括抵押合同、按揭合同）原件及相關資料；二、受托人有權辦理房產出售手續，包括與買受人商定房產交易價格，簽訂相關買賣合同及協議；2、有權協助買受人辦理銀行按揭貸款（或抵押貸款），辦理相應手續并代為簽署相關法律文件等，有權以受托人名義開立銀行賬戶，有權出售房款（包括銀行發放的相關貸款）。3、代為辦理房產過戶登記手續并代繳相應稅費。三、有權以上述房產作為抵押擔保物為本委托人或受托人或第三方向銀行或其他機構、個人辦理借款提供擔保，有權代為簽署借款合同、抵押擔保合同及相關合同文件……。九、……本委托書未能且為受托人辦理委托事項所必需之代理權限，應視為已得到委托人之充分授權。委托書還授權受托人有轉委托權，本委托書為不可撤銷委托，委托期限自即日起到辦完上述委托事項時止。公證委托后同日，許云州代被告陳某與二原告簽訂《補充條款》一份，約定于公證當日向二原告支付定金100000元；應于7月5日前向原告支付購房款616493元。若在7月15日無法支付給二原告，則應承擔違約責任，二原告可沒收定金，原、被告辦理的公證委托無效，可撤銷。《補充條款》簽訂后，許云州代被告許某峰于2012年7月14日支付給二原告購房款616493元。二原告遂將房產交付給被告許某峰。自2012年7月起，被告許某峰開始逐月按期償還該房產的銀行按揭款。2013年3月27日，許云州代理二原告與被告許某峰簽訂《存量房買賣合同》一份，該合同約定：自本合同簽訂之日起90日內，雙方共同到房屋登記機構申請辦理房屋權屬轉移登記手續。2013年8月17日，二原告郵寄《催告函》一份給被告陳某，要求被告陳某于十五日內辦理房屋過戶登記手續。

另查明，訟爭房產于2012年7月交付給被告許某峰。2012年8月，被告許某峰雇請裝修公司對該房產進行裝修。2013年1月，被告許某峰入住于訟爭房產。2013年5月，被告許某峰開始連續繳納社保。

以上事實有二原告提供的《房產買賣協議》一份、《補充條款》一份、《抵（質）押物權證退回通知書》一份、《預售商品房預告登記證明》一份、《催告函》一份、EMS回單一份，被告提供的《房產買賣協議》一份、《補充條款》一份、《授權委托書》一份、轉賬憑條、收條、發票、《存量房買賣合同》一份、《公證書》一份、《同意抵押房產交易放行單》一份、《廈門市家庭居室裝飾裝修工程合同》一份、存款憑證、裝修押金繳交憑證及物業費用繳交憑證、照片及原、被告在法庭審理過程中的陳述為證。

本院認為，本案是房屋買賣合同糾紛。《存量房買賣合同》是被告許某峰與二原告簽訂，付款也是許某峰所支付，因此，被告許某峰是訟爭房產的購房人。二原告與被告許某峰簽訂的《存量房買賣合同》，系雙方當事人的真實意思表示，應為合法有效。二原告以被告違約為由提起訴訟，即對合同效力的認可。合同的各方都應當嚴格依照合同履行。從房屋買賣合同的權利義務分析，二原告的主要權利就是獲得售房款，主要義務就是將訟爭房產交付并過戶給被告。而被告的主要義務就是支付購房款，主要權利就是獲得房產。本案中，被告已經將應支付給二原告的相應的款項支付完畢，且已按期支付銀行按揭。雖然合同約定是簽訂《存量房買賣合同》后90日內辦理轉移過戶登記手續，但由于被告許某峰社保繳納期限不滿一年，至今未具有購房資格，導致訟爭房產的過戶手續未能如期完成。但從房屋買賣合同的訂立及履行來判斷，二原告的根本利益是獲得房款，該利益已經得以實現。被告許某峰至今未能辦理過戶只是合同履行瑕疵，只要被告許某峰符合購房資格的條件成就，即可辦理過戶。因此，被告許某峰至今未能辦理過戶并不影響二原告根本利益。二原告認為被告根本違約，沒有事實依據和法律依據，其要求解除原、被告雙方于2012年7月2日簽訂的《房產買賣協議》以及于2013年3月27日簽訂的《存量房買賣合同》，不予支持。依據《中華人民共和國合同法》第六十條第一款，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款的規定，判決如下：

駁回原告李某甜、袁某勛的所有訴訟請求。

本案案件受理費100元減半收取50元，由原告李某甜、袁某勛負擔。

如不服本判決，可在判決書送達之日起15日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于福建省廈門市中級人民法院。

審判員　黃建和

二〇一三年十月三十日

書記員　張　猛

房屋買賣