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北京市第二中級人民法院

民事判決書

（2014）二中民終字第03248號

上訴人（原審被告、反訴原告）沈某梅，女，19**年**月**日出生。

委托代理人謝某耀（沈某梅之夫），19**年**月**日出生。

被上訴人（原審原告、反訴被告）樂某，男，19**年**月**日出生。

委托代理人張某玲（樂某之妻），19**年**月**日出生。

委托代理人滕月輝，天津弘澤律師事務所律師。

原審第三人北京某某房地產經紀有限公司，住所地北京市朝陽區朝陽門外大街乙**號辦公樓**室。

法定代表人左暉，董事長。

委托代理人閆某某，男，19**年**月**日出生。

上訴人沈某梅因房屋買賣合同糾紛一案，不服北京市西城區人民法院（2013）西民初字第15276號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭公開開庭審理了本案。上訴人沈某梅及其委托代理人謝某耀，被上訴人樂某之委托代理人張某玲、滕月輝，原審第三人北京某某房地產經紀有限公司（以下簡稱鏈家公司）之委托代理人閆某某均到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

2013年6月，樂某訴至原審法院稱：我與沈某梅于2013年1月5日在鏈家公司的居間下，簽訂了買賣405號的《北京市存量房屋買賣合同》及《補充協議》，后于2013年3月19日簽訂了《補充協議2》，合同及兩次補充協議對雙方的權利義務做了具體約定，雙方同意在合同簽訂后90日內（即2013年4月5日前）共同向房屋權屬登記部門申請辦理房屋權屬轉移登記手續并交付房屋。為達成本次交易，我積極履行合同義務，于2013年1月5日合同簽訂當日向沈某梅支付5萬元定金，2013年1月20日和3月21日分別向沈某梅支付了35萬元、40萬元兩筆首付款，并依約在2013年4月10日前多次催促沈某梅配合將剩余房款走資金監管以及后續繳稅過戶、交房等事宜。然而沈某梅在收到定金和前兩筆首付款共計80萬元后無任何正當理由拒不履行合同，也不回應。按照約定，沈某梅的行為已經構成嚴重違約，給我造成了巨大經濟損失，應當承擔違約責任。為維護我的合法權益，請求法院判令：1、沈某梅繼續履行合同義務，并限期協助我辦理購房尾款170萬元的資金監管手續，協助我辦理405號的繳稅過戶手續并且沈某梅將該房屋交付給我；2、沈某梅向我支付違約金人民幣710451元，包括逾期履行義務的違約金即房屋總價款250.6萬元的20%，數額為50.12萬元，逾期履行合同的違約金，標準為每日總價款的萬分之五，從2013年4月11日至2013年9月24日，共167日，數額為20.9251萬元。

沈某梅辯稱：雙方曾經簽訂房屋買賣合同，合同約定需要辦理央產房的上市手續，當時鏈家公司說辦理該手續時間很短，所以我方就簽訂了合同。但是，實際辦理過程中，辦理央產房上市手續花費了很長時間。2013年1月31日，鏈家公司在沒有經過雙方允許的情況下，將網簽合同私自提交，但是按照規定是經過雙方簽字確認之后才可以提交網簽手續。2013年3月18日，我辦理了央產房上市手續，3月19日，雙方又簽訂了補充協議。雙方辦理銀行審貸手續時，鏈家公司才拿出網簽合同，告知我需要辦理網簽手續，我方才知道鏈家公司私自提交了網簽手續。之后，雙方辦理資金監管手續時，網簽合同需要我與樂某簽字，鏈家公司就打印了一份網簽合同，但是該份合同與雙方書面的合同不一致，我方要求修改網簽合同，但是鏈家公司表示沒有必要進行修改，樂某也不同意修改，所以，雙方無法簽訂網簽合同，繼而無法辦理資金監管手續。樂某向我支付80萬元首付款后，不再按照約定向我支付剩余款項。是樂某存在違約行為，我方沒有違約，不同意樂某全部訴訟請求。同時提出反訴，請求法院判令：1、解除雙方簽訂的房屋買賣合同及補充協議、定金協議；2、樂某向我支付逾期付款的違約金519995元，包括15天之內逾期付款的違約金18795元，15天之后的逾期付款違約金50.12萬元。

樂某針對沈某梅的反訴辯稱：我不存在違約行為，沈某梅存在違約行為。2013年1月30日、2013年2月27日，我兩次收到沈某梅的短信，稱合同履行不下去了，要將首付款35萬元及5萬元定金返還給我。后來，沈某梅通知鏈家公司繼續履行合同，鏈家公司告知了我。2013年3月19日，雙方簽訂了補充協議二，3月20日，雙方辦理貸款手續，對方提出網簽合同與書面合同不一致。此后我自籌資金全額支付房款，不需要辦理貸款。我們告知了鏈家公司，支付全額房款，可以辦理相關手續了。但是沈某梅也沒有回應。現不同意解除合同，我們已經籌集了房款，抵押了現在的房屋，為履行合同做了很大的努力，現在房價上漲，我也買不起房屋。不同意沈某梅的反訴請求，我沒有違約，而且一直積極履行合同。

鏈家公司述稱：2013年1月5日，樂某與沈某梅簽訂存量房屋買賣合同，3月18日，沈某梅提供了央產房上市手續。樂某于2013年1月20日支付給沈某梅首付款35萬元，3月20日樂某給付沈某梅第二筆首付款40萬元，均不包含定金5萬元。2013年1月31日，我公司為雙方辦理了網簽合同，辦理網簽有樂某與沈某梅的授權。3月中旬，樂某與沈某梅去銀行辦理貸款手續，沈某梅認為網簽合同與書面合同內容不一致，所以未完成貸款手續。經雙方溝通，樂某同意全款支付，但是沈某梅還是不同意進行資金監管手續，理由是網簽合同與書面合同不一致。現同意樂某第一項訴訟請求，雙方如果繼續履行合同，我方可以協助雙方。樂某的其他兩項訴訟請求與我方無關。不同意沈某梅的反訴請求。

原審法院經審理認為：樂某與沈某梅簽訂的房屋買賣合同及其補充協議，系雙方當事人真實意思表示，且內容不違反法律、行政法規的強制性規定，合同合法有效，雙方均應按照合同約定的內容享有權利并履行義務。合同簽訂后，樂某已如約支付了房屋定金及首付款，并籌齊了房屋剩余房款，完成了合同約定的基本義務。網簽合同與書面買賣合同、補充協議的部分條款有不同的文字表述，但并未涉及房屋買賣的實質性內容，同時樂某對此并無過錯，沈某梅也沒有提供樂某存在違約行為致使合同無法繼續履行的相應證據，因此沈某梅要求解除合同并由樂某支付違約金，缺乏事實及法律依據，法院不予支持，沈某梅應繼續履行合同義務。考慮到沈某梅對網簽合同持有合理質疑的實際情況，對樂某要求沈某梅支付違約金的請求，法院亦不予支持。據此，原審法院依據《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第一百零七條之規定，于2013年12月判決：一、樂某與沈某梅簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》及《補充協議》繼續履行；二、判決生效后七日內，沈某梅協助樂某辦理剩余房款一百七十萬元的資金監管手續及四○五號房屋的繳稅過戶手續，同時負責將四○五號房屋騰空，交付給樂某；三、駁回樂某其他訴訟請求；四、駁回沈某梅反訴之請求。

判決后，沈某梅不服，上訴至本院，請求撤銷原審判決第一、二、四項，依法改判解除其與樂某之間的房屋買賣合同。其主要上訴理由為：一、網簽合同改變了房屋買賣合同及補充協議的實質性內容；二、樂某未按約定時間支付剩余房款屬嚴重違約。樂某及鏈家公司均同意原審判決。

經審理查明：2013年1月5日，經鏈家公司居間服務，沈某梅（出賣人）與樂某（買受人）簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》，約定：第一條房屋基本情況，出賣人所售房屋405號，建筑面積54.4平方米。第四條成交價格、付款方式及資金劃轉方式，該房屋的成交價格為人民幣206萬元，該房屋家具、家電、裝飾裝修及配套設施設備等作價為446000元，買受人可以在簽訂本合同的同時支付定金5萬元，直接支付給出賣人，買受人申辦抵押貸款，擬貸款金額為80萬元。第六條房屋的交付，出賣人應當在現租戶到期后再交付買受人房屋交割。第七條違約責任，（一）逾期交房責任除不可抗力外，出賣人未按照合同第六條約定的期限和條件將該房屋交付買受人的，按照下列方式處理：按照逾期時間，分別處理（1和2不作累加）。1、逾期在15日之內，自第六條約定的交付期限屆滿之次日起至實際交付之日止，出賣人按日計算向買受人支付已交付房價款萬分之五的違約金，并于該房屋實際交付之日起15日內向買受人支付違約金，合同繼續履行。2、逾期超過15日后，買受人有權退房。買受人退房的，出賣人應當自退房通知送達之日起15日內退還全部已付款，并按照買受人全部已付款的20%向買受人支付違約金。（二）逾期付款責任，買受人未按照補充協議約定的時間付款的，按照下列方式處理：按照逾期時間，分別處理（1和2不作累加）。1、逾期在15日之內，自約定的應付款期限屆滿之次日起至實際支付應付款之日止，買受人按日計算向出賣人支付逾期應付款萬分之五的違約金，并于實際支付應付款之日起15日之內向出賣人支付違約金，合同繼續履行。2、逾期超過15日后，出賣人有權解除合同。出賣人解除合同的，買受人應當自解除合同通知送達之日起15日內按照累計的逾期應付款的20%向出賣人支付違約金，并由出賣人退還買受人全部已付款。第九條稅、費相關規定，本合同履行過程中，買賣雙方應按照國家及北京市的相關規定繳納各項稅、費，買賣雙方承擔稅費的具體約定見補充協議。因一方不按法律、法規規定繳納相關稅費導致交易不能繼續進行的，其應當向對方支付相當于房價款20%的違約金。本合同履行過程中因政策原因須繳納新的稅費的，由政策規定的繳納方繳納；政策中未明確繳納方的，由【出賣人】【買受人】繳納。第十條權屬轉移登記，（一）當事人雙方同意，自本合同簽訂之日起90日內，雙方共同向房屋權屬登記部門申請辦理房屋權屬轉移登記手續。（二）買受人未能在正常流程時間內取得房屋所有權證書的，雙方同意按照下列方式處理：如因出賣人的責任，買受人有權退房。買受人退房的，出賣人應當自退房通知送達之日起15日內退還買受人全部已付款，并按照央行現行存款利率付給利息。買受人不退房的，自買受人應當取得房屋所有權證書的期限屆滿之次日起至實際取得房屋所有權證書之日止，出賣人按日計算向買受人支付全部已付款萬分之五的違約金，并于買受人實際取得房屋所有權證書之日起15日內向買受人支付。（三）出賣人應當在該房屋所有權轉移之日起180日內，向房屋所在地的戶籍管理機關辦理原有戶口遷出手續。如因出賣人自身原因未如期將與本房屋相關的戶口遷出的，應當向買受人支付房屋總價款5%的違約金；逾期超過30日未遷出的，自逾期超過30日起，出賣人應當按日計算向買受人支付全部已付款萬分之五的違約金。當日，沈某梅（甲方）、樂某（乙方）與鏈家公司（丙方）還簽訂《補充協議》，內容為：第一條成交價格，甲乙雙方同意，交易房屋價款及家具家電、裝飾裝修及配套設施作價兩者總計為人民幣2506000元，此價格為甲方凈得價，不含稅。第二條關于房屋交易具體事宜的約定，1、乙方于2013年1月5日向甲方支付定金5萬元。2、甲方應在接到丙方的評估通知后5日內配合評估公司對房屋進行評估。3、乙方于2013年3月10日前將首付款170萬元（含已支付的定金5萬元）以資金監管的方式支付甲方。4、甲乙雙方應于手續齊全丙方通知甲乙雙方共同前往貸款機構辦理貸款申請手續。5、甲乙雙方同意，在貸款機構簽發批貸函后5個工作日，甲乙雙方共同辦理房屋所有權轉移登記手續。如房屋登記機構要求甲方和／或乙方必須到場辦理相關手續的，則該方應當按照房屋登記機構的要求到場辦理；乙方應按時領取房屋所有權證并辦理抵押權登記手續，如因乙方原因導致抵押登記辦理遲延的，則乙方需按照本協議第四條約定承擔違約責任。6、甲乙雙方應當在現在租戶到期后原甲方再將房屋交付乙方，自行辦理物業交割手續，丙方陪同。甲乙雙方一致同意，乙方從本協議約定的購房款中留存6000元作為物業交割保證金，該保證金應于甲乙雙方辦理物業交割當日，由乙方支付給甲方。第三條稅費的承擔，甲乙雙方同意，本交易涉及的稅費全部由乙方承擔，并直接向主管機關繳納。第四條違約責任：1、甲乙雙方任何一方逾期履行本補充協議約定義務的，每逾期1日，違約方應按日計算向守約方支付房屋總價款萬分之五的違約金。2、甲方若出現下列情形之一的，甲方構成根本違約，且乙方有權以書面通知的方式解除房屋買賣合同：……（3）逾期履行本補充協議第二條約定的義務超過15日的；……甲方出現上述根本違約情形之一的，甲方應在違約行為發生之日起15日內，以相當于該房屋總價款的20%向乙方支付違約金；丙方收取乙方的所有費用不予退還，由甲方直接賠付乙方。3、乙方若出現下列情形之一的，乙方構成根本違約，且甲方有權以書面通知的方式解除房屋買賣合同：……（3）逾期履行本補充協議第二條約定的義務超過15日的。乙方出現上述根本違約情形之一的，乙方應在違約行為發生之日起15日內，以相當于該房屋總價款的20%向甲方支付違約金；乙方向甲方已支付的全部款項沖抵違約金，多退少補；丙方收取乙方的費用不予退還。第五條其他，如本協議與《買賣合同》、《居間服務合同》、《過戶、按揭代理合同》約定不一致的，均以本協議為準。甲方應于2013年2月1日前取得《中央在京單位已購公房上市出售登記表》。乙方同意甲方戶口在所出售的該房屋過戶之日起半年內不遷出，截止時間至2013年9月，乙方第一筆首付款于2013年1月20日前將35萬元首付款支付甲方，此首付不包含5萬元定金，第二筆首付款于2013年2月10日前將首付款40萬元支付甲方，第一筆和第二筆首付款共計人民幣75萬元，不包含5萬元定金，第三筆首付款乙方于2013年3月10日前以資金監管的形式將首付款90萬元全部支付甲方，乙方因自身原因未獲得銀行或公積金管理中心批準的，乙方自行籌齊剩余房款，截止時間至2013年3月10日，如超出規定時間的，按合同第七條的第二（1）規定執行。上述合同簽訂當日，樂某支付給沈某梅定金5萬元，并于2013年1月20日、3月21日向沈某梅支付首付款共計75萬元（另付200元作為逾期付款違約金）。2013年3月19日，沈某梅、樂某、鏈家公司簽訂《補充協議2》：一、原補充協議第五條的（3）關于央產房的約定，全文修改為：甲方已于2013年3月18日取得《在京央產單位已購公房變更通知單》。二、原補充協議第二條（3）首付款乙方于2013年3月10日前，修改為：乙方于2013年4月10日前。三、原補充協議第五條（3）其他約定，全文修改為：相關約定如下：乙方同意甲方戶口在所出售的房屋自過戶半年內不遷出，乙方第一筆首付款已于2013年1月20日將35萬元首付款支付給甲方，此首付款不包含5萬元定金，第二筆首付款于2013年3月20號將40萬元支付給甲方，第一筆和第二筆首付款共計人民幣75萬元，不包含5萬元定金；第三筆首付款乙方于2013年4月10日以資金監管的形式將140萬元全部支付給甲方。乙方因自身原因未獲得銀行和公積金管理中心的批準，乙方自行籌齊剩余房款截止時間2013年4月10日，如超出規定的時間按合同第七條的第二（1）（2）規定執行。四、原合同和補充協議除本次修改內容外，其他約定不變，繼續履行合同。

另查，2013年1月5日，沈某梅與鏈家公司簽訂《房屋出售委托登記表》，顯示出售房屋為405號，房屋為出租狀態，租賃期限至2013年2月28日，原承租人同意放棄優先購買權，沈某梅委托鏈家公司對該房屋提供居間服務。當日，沈某梅、樂某與鏈家公司還簽訂有《居間服務合同》，其中有“雙方授權丙方（指鏈家公司）辦理網上簽約手續”的約定。2013年1月31日，鏈家公司辦理上述房屋的網簽合同，該網簽合同與沈某梅、樂某簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》及《補充協議》，在稅費承擔、戶口遷出時間、辦理權屬轉移登記時間、房屋出租、違約責任等方面，有不同的文字表述。2013年3月25日，樂某在交通銀行賬號內的余額顯示為人民1726173.46元，當日，樂某向沈某梅、鏈家公司發出短信，表示已把剩余房款170萬元全部籌齊，可以進行資金監管。此后，沈某梅以網簽合同與書面合同不一致為由，拒絕對網簽合同簽字確認，雙方無法辦理資金監管手續，導致樂某無法將剩余房款170萬元以資金監管的形式支付給沈某梅，雙方未辦理405號的房屋過戶手續，沈某梅亦未將該房屋交付給樂某。

原審法院審理過程中，樂某還提供了北京中融信擔保有限公司收據、與中國工商銀行股份有限公司北京海淀支行的借款合同、還款明細、借據等證據，用以證明為付清房款貸款、借款的事實。沈某梅均認為缺乏關聯性。

上述事實，有北京市存量房屋買賣合同、補充協議、補充協議2、居間服務合同、買賣定金協議書、房屋出售委托登記表、收條、轉賬回單、交易明細清單、短信記錄、收據、借款合同、還款明細、借條、網簽合同及各方當事人陳述等證據材料在案佐證。

本院認為：根據查明的事實，沈某梅與樂某在鏈家公司居間下達成房屋買賣的合意，分別簽署了存量房屋買賣合同及補充協議。此后鏈家公司在雙方授權下辦理了二手房交易網上簽約手續。沈某梅取得在京央產單位已購公房變更通知單后，雙方簽署第二份補充協議。原審法院關于歷次合同的效力認定正確，本院不再贅述。因網簽合同與雙方間的書面合同及補充協議在稅費承擔、戶口遷出時間、辦理權屬轉移登記時間、房屋出租、違約責任等方面有不同的文字表述，雙方發生爭議。對于不一致的部分應如何處理，本院認為因雙方在補充協議2中約定“原合同和補充協議除本次修改外，其他約定不變，繼續履行合同”，且現樂某及鏈家公司亦同意按照存量房屋買賣合同及兩份補充協議履行，對此本院不持異議。樂某應將170萬房款給付沈某梅，沈某梅亦應交付房屋并將訴爭房屋過戶至樂某名下。雙方在合同中約定留存6000元房款待物業交割當天給付，故本案對此部分未予處理。關于沈某梅上訴稱樂某未能于4月10日前以資金監管方式支付剩余房款構成違約一節，根據查明的事實，樂某在約定的履行期限屆滿前具備履行能力，但由于沈某梅拒絕在網簽合同上簽字，導致未能辦理資金監管手續，對于該結果，樂某不存在過錯。現沈某梅上訴要求解除雙方之間的合同，缺乏事實及法律依據，本院不予支持。存量房網上簽約手續系房屋管理部門為維護交易穩定而作出的管理性規定，主要目的在于審核購房資格及防止一房二賣的發生，網簽合同本應與雙方書面合同保持一致，但鏈家公司在辦理網簽過程中沒有盡到審慎的注意義務，造成雙方爭議，致使合同未能如期履行。如雙方認為鏈家公司的行為給其造成損失，可另行依據合法途徑主張。據此，原審判決正確，本院予以維持。綜上，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規定，本院判決如下：

駁回上訴，維持原判。

一審案件受理費13526元（含反訴費4500元），由樂某負擔9026元（已交納4513元，其余4513元于本判決生效后七日內交納），由沈某梅負擔4500元（已交納）。二審案件受理費13526元，由沈某梅負擔（已交納）。

本判決為終審判決。

審　判　長　李　珊

審　判　員　史　偉

代理審判員　李　淼

二〇一四年五月二十日

書　記　員　林曉天

買賣合同  房屋買賣