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北京市東城區(qū)人民法院

民事判決書

（2013）東民初字第03480號

原告（反訴被告）嚴某求，女，19**年**月**日出生。

委托代理人杜朋，北京市中運律師事務所律師。

委托代理人顧唯實，女，19**年**月**日出生，北京電視臺編輯。

被告（反訴原告）王某，男，19**年**月**日出生。

委托代理人丁建國，北京市鼎基律師事務所律師。

被告北京某房地產經紀有限公司，住所地本市朝陽區(qū)朝外大街乙**號辦公樓**室。

法定代表人左某，董事長。

委托代理人吳陽，男，19**年**月**日出生，該公司法務專員。

原告嚴某求訴被告王某、北京某房地產經紀有限公司（以下簡稱某房產公司）房屋買賣合同糾紛一案，本院于2013年2月25日立案受理。依法組成合議庭適用普通程序，公開開庭進行了審理，原告嚴某求的委托代理人杜朋、顧唯實與被告王某的委托代理人丁建國以及被告某房產公司委托代理人吳陽到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。

原告嚴某求訴稱：經被告某房產公司介紹，原告與被告王某達成房屋買賣意向，由原告購買被告名下的位于本市東城區(qū)房屋，某房產公司提供居間及相關服務。2012年12月12日，原、被告共同簽訂《買賣定金協(xié)議書》、《北京市存量房屋買賣合同》、《補充協(xié)議》及《居間服務合同》。上述合同簽訂后，原告按約定先后向被告王某支付了定金100萬元、購房款200萬元。同時，原告還向被告某房產公司支付居間代理費151200元，保障服務費36000元。但被告王某在收到原告交納的定金和購房款后便要求漲價，同時拒不履行約定義務，拒絕辦理房屋解除抵押手續(xù)。原告曾多次催促，被告王某以種種理由推托，直至最后表示不會繼續(xù)履行合同，拒絕出售房屋。被告王某的行為已構成違約，現原告起訴要求解除與二被告簽訂的《買賣定金協(xié)議書》、《北京市存量房屋買賣合同》、《補充協(xié)議》及《居間服務合同》；要求被告王某退還已付購房款300萬元，并按同期貸款利率標準向原告支付自2012年12月28日至實際支付之日的利息；要求被告王某雙倍返還定金100萬元；要求被告支付違約金144萬元；要求被告王某賠償原告向被告某房產公司支付的費用187200元，訴訟費由被告承擔。

被告王某辯稱：原告所述簽訂合同的情況屬實。被告從未收到原告書面通知解除合同，故原告依據合同約定來解除合同，條件不成就。被告并不存在違約行為，從未漲價，反而是原告違約在先，原告并未按約定向被告支付首付款。原告要求雙倍返還定金及支付違約金屬于請求競合。同時，原、被告簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》存在法定無效的情形。合同約定的房屋價款為330萬元，家具裝修等費用為390萬元，但房屋內基本沒有家具和裝修，如此約定是為了逃避稅收。故上述合同存在以合法形式掩蓋非法目的、雙方惡意串通損害國家利益的情形，應為無效合同。故不同意原告的訴訟請求。同時，被告提起反訴，要求確認原、被告簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》及《補充協(xié)議》無效。

被告某房產公司辯稱：被告不同意解除居間合同，該合同與買賣合同不屬同一法律關系。同時，被告已經促成買賣合同簽訂，已完成居間行為。原告向被告王某主張的其他訴訟請求，被告沒有意見。合同應當為有效合同，被告王某主張合同無效，無相關依據。

針對被告王某提起的反訴，原告嚴某求辯稱：雙方簽訂的合同為有效合同，被告王某所述合同無效的理由并不存在，故不同意被告的反訴請求。

經審理查明：2012年12月12日，原、被告三方簽訂《買賣定金協(xié)議書》，約定交易房屋坐落為本市東城區(qū)房屋，建筑面積152.36平方米，原告應于本協(xié)議簽署時向被告王某支付定金100萬元。原告與被告王某應在本協(xié)議約定的期限內簽署房屋買賣合同，如原告違約，則被告王某收取的定金不予退還，如被告王某違約，被告王某應雙倍返還定金。原告與被告王某應于簽署本協(xié)議后兩個工作日內簽署《北京市存量房屋買賣合同》等相關法律文件。同時，雙方同意由被告某房產公司為本次交易提供居間服務，且應在簽署買賣合同時由原告向被告某房產公司支付居間代理費人民幣187200元。本次房屋交易涉及的稅費由原告負擔。同日，原告與被告王某簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，約定原告購買被告王某名下位于本市東城區(qū)房屋，該房屋已設定抵押，抵押權人為興業(yè)銀行股份有限公司北京首體支行。被告王某應于2012年12月30日前辦理抵押注銷手續(xù)。上述房屋成交價格為330萬元，該房屋家具、家電、裝飾裝修及配套設施設備等作價為390萬元。原告向被告王某支付定金100萬元。被告王某應當在過戶后10日內將上述房屋交付給原告。同日，原、被告三方還簽訂《補充協(xié)議》，約定原告與被告王某同意，交易房屋價款及家具家電、裝飾裝修和配套設施作價總計720萬元。該價格為被告王某凈得價，不含稅。原告于2012年12月12日向被告支付定金100萬元，原告支付首付款，該定金則視為首付款的一部分。被告王某應于2012年12月30日前向該房屋的原貸款機構提交一次性還清剩余貸款的申請，最遲應于2013年1月15日前辦理完畢解除抵押登記手續(xù)。原告應于2012年12月25日前將首付款300萬元（含前期支付全部定金100萬元）自行支付給被告王某。剩余房款420萬元，在房屋所有權轉移登記手續(xù)辦理完畢當日支付給被告王某。雙方同意在被告王某解除抵押登記手續(xù)辦理完畢后5個工作日內共同辦理房屋所有權轉移登記手續(xù)，本交易涉及的稅費全部由原告負擔。若被告王某逾期履行上述義務超過15日，視為其根本違約，原告有權以書面通知的方式解除房屋買賣合同。被告王某出現根本違約的，應在違約行為發(fā)生之日起15日內，以相當于該房屋總價款的20%向原告支付違約金，被告某房產公司收取原告的費用不予退還，由被告王某直接賠付原告。同日，原、被告三方簽訂《居間服務合同》，約定原告與被告王某共同委托被告某房產公司作為房屋交易的居間人，雙方簽訂《買賣合同》時，居間行為完成，原告應向被告某房產公司支付居間服務費151200元。本次交易的后續(xù)手續(xù)由北京中融信擔保有限公司辦理，并另行簽署相關合同。上述合同簽訂后，原告向被告王某支付定金100萬元，向被告某房產公司支付居間代理費151200元，向案外人北京中融信擔保公司支付保障服務費36000元。2012年12月28日，原告向被告王某支付了購房款200萬元，但被告王某并未辦理訴爭房屋的解除抵押登記手續(xù)。現原告起訴要求解除上述合同，并要求被告王某承擔違約責任。

庭審中，被告王某稱系原告違約，未按合同約定的期限向被告王某支付合同約定的200萬元購房款。就此問題，原告主張其曾于約定期限屆滿前通過被告某房產公司通知被告王某辦理購房款的現場支付手續(xù)，但被告王某并未按約定期限到場，直至2012年12月28日才辦理了購房款的交付手續(xù)，故此行為并非原告違約。就此主張，原告申請被告公司工作人員陳雄及其女婿周镈作證，陳雄證實在合同約定期限屆滿前曾通知被告王某來現場辦理購房款的交付手續(xù)，但被告王某因個人原因未到場。陳雄在作證時未能正確陳述購房款的交付時間。周镈證實原告在約定期限屆滿前便將購房款200萬元匯至其賬戶。被告王某對上述證人證言不予認可。同時，就被告王某為何未按時辦理訴爭房屋解除抵押登記手續(xù)一事，被告王某表示銀行貸款一共490萬元，被告王某已經借到290萬元，但由于原告延期支付購房款，故被告便將上述290萬元歸還。在原告支付購房款后，被告王某無法再借到錢，故未能辦理解除抵押登記手續(xù)。被告王某未就上述陳述提供證據。

上述事實，有雙方當事人當庭陳述以及《買賣定金協(xié)議書》，《北京市存量房屋買賣合同》，《補充協(xié)議》，《居間服務合同》，收款發(fā)票，匯款票據等證據材料在案佐證。

本院認為：依法訂立的合同受法律保護。本案中，原、被告簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》、《補充協(xié)議》系三方真實意思表示，合法有效，三方均應嚴格遵守。根據《補充協(xié)議》，被告王某最遲應于2013年1月15日前辦理完畢解除抵押登記手續(xù)，若被告王某逾期履行上述義務超過15日，視為其根本違約。直至原告提起本案訴訟，被告王某仍未辦理完畢訴爭房屋解除抵押登記手續(xù)，該行為已構成違約。現原告要求解除上述合同，并要求被告王某返還購房款、支付違約金的訴訟請求，本院應予支持。關于原告要求被告王某賠償損失的訴訟請求，該損失系原告為履行買賣合同，向被告某房產公司支付的居間代理費及向案外人北京中融信擔保公司交納的服務保障費，現因被告王某違約導致合同解除，原告要求被告王某賠償上述費用，理由正當，本院亦予以支持。關于被告王某提出原告未按合同約定支付購房款200萬元一事，根據已查明的事實，合同約定原告應于2012年12月25日前支付購房款，而實際支付購房款的時間為同月28日，僅延遲3天。而根據證人證言，系因被告王某個人原因，無法按時到場辦理購房款交接手續(xù)而導致上述延誤。同時，被告王某收取原告交付購房款的行為表示其愿繼續(xù)履行合同。加之被告王某并未在庭審中提供其曾試圖履行合同約定的辦理解除抵押登記手續(xù)的證據，故被告王某的上述答辯意見，本院不予采納。關于被告王某提起的反訴，房屋交易的相關價格系三方約定，被告王某據此主張合同無效，無相關法律依據，本院對其反訴請求不予支持。關于原告要求解除《買賣定金協(xié)議書》、《居間服務合同》的訴訟請求，因《買賣定金協(xié)議書》系三方為保障合同的訂立所簽訂，《居間服務合同》系原告與被告王某共同委托被告某房產公司提供涉訴房屋中介服務所簽訂，在原告與被告王某簽訂買賣合同后，上述合同義務均已履行完畢，故原告要求解除上述合同，無相關合同及法律依據，本院對此不予支持。關于原告要求被告雙倍返還定金的訴訟請求，根據相關合同約定，在雙方簽訂買賣合同后，上述定金轉為購房首付款。在此情況下，原告要求被告王某雙倍返還該定金，無相關合同依據，本院對此亦不予支持。綜上所述，依據《中華人民共和國合同法》第九十四條第（四）項、第九十七條、第一百零七條第一百一十四條之規(guī)定，判決如下：

一、解除原告（反訴被告）嚴某求與被告（反訴原告）王某簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》及原告（反訴被告）嚴某求、被告（反訴原告）王某及北京某房地產經紀有限公司簽訂的《補充協(xié)議》；

二、被告（反訴原告）王某于本判決生效后五日內返還原告（反訴被告）嚴某求所交購房款人民幣三百萬元，并按中國人民銀行同期同類貸款利率標準給付二○一二年十二月二十八日至本判決生效之日的利息；

三、被告（反訴原告）王某于本判決生效后五日內支付原告（反訴被告）嚴某求違約金人民幣一百四十四萬元；

四、被告（反訴原告）王某于本判決生效后五日內賠償原告（反訴被告）嚴某求損失人民幣十八萬七千二百元；

五、駁回原告（反訴被告）嚴某求的其他訴訟請求；

六、駁回被告（反訴原告）王某的反訴請求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

案件受理費51190元、反訴案件受理費35元，由原告負擔6900元，被告王某負擔44325元（原告已交納，被告已交納35元，余款于本判決生效后七日內交納）。

如不服本判決，可于判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按照對方當事人的人數提出副本，交納上訴案件受理費，上訴于北京市第二中級人民法院。在上訴期滿后七日內未交納上訴案件受理費的，按自動撤回上訴處理。

審　判　長　王軼楠

審　判　員　趙世浩

人民陪審員　紀淑英

二〇一三年九月十三日

書　記　員　鄭文思

合同糾紛  房產糾紛