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北京市朝陽區人民法院

民事判決書

（2013）朝民初字第893號

原告（反訴被告）北京某某投資發展有限責任公司，住所地北京市朝陽區工人體育場南路**號。

法定代表人趙某某，董事長。

委托代理人王家本，北京天馳洪范律師事務所律師。

委托代理人焦鐵燁，北京天馳洪范律師事務所律師。

被告北京某某基業商貿有限公司，住所地北京市朝陽區北苑家園紫綬園**號樓底商**號。

法定代表人姬某某。

被告（反訴原告）北京某某生活購物廣場有限公司，住所地北京市朝陽區來廣營西路**號院**號樓**。

法定代表人閻某某，總經理。

委托代理人楊某某，女，19**年**月**日出生。

委托代理人張艷春，北京譽都律師事務所律師。

第三人北京市交通運輸有限公司，住所地北京市朝陽區工體南路。

法定代表人趙某某，董事長。

委托代理人鄭彩虹，北京天馳洪范律師事務所律師。

原告北京某某投資發展有限責任公司（以下簡稱原告）與被告北京某某基業商貿有限公司（以下簡稱某商貿公司）、被告北京某某生活購物廣場有限公司（以下簡稱某購物公司）房屋租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法追加北京市交通運輸有限公司（以下簡稱第三人）為本案第三人并組成合議庭，公開開庭進行了審理。原告委托代理人王家本、焦鐵燁，某購物公司委托代理人楊某某、張艷春，第三人委托代理人鄭彩虹到庭參加了訴訟，某購物公司經本院公告傳喚未到庭應訴，本院依法缺席開庭審理此案，現已審理終結。

原告訴稱：2010年4月12日，原告與某商貿公司簽訂了《北京市房屋租賃合同》，約定：某商貿公司租用原告位于北京市朝陽區來廣營西路**號院x號樓131、132、133號（即中赫新家園***號住宅樓131Ｃ、131Ｂ、131Ａ）的商業用房，合計建筑面積2304.52平方米；租期從2010年5月1日起至2025年4月30日止，共15年；自2010年5月1日至2013年4月30日每年租金人民幣250萬元；如逾期支付租金超過20日的，則視為某商貿公司自動退租，構成違約，原告有權收回房屋，并追究違約責任。合同簽訂后，原告按約將房屋交付給某商貿公司，某商貿公司的投資人使用承租房屋設立了某購物公司并在一層開辦了一鳴中天生活購物廣場。但自2011年起某商貿公司就不按時足額交付租金，自2012年9月4日起某商貿公司就沒再支付過任何租金了。鑒于此，原告多次發函催繳租金，但某商貿公司、某購物公司均不再支付租金，原告遂向二公司發出通知函，要求解除租賃合同。另，在簽訂租賃合同后，在2011年1月x日經過原告的協助，某商貿公司、某購物公司與原告的關聯公司即本案第三人簽訂了一份協議書，約定第三人向二被告提供資金320萬元，第三人提供上述資金后，二被告在簽訂本協議前及本協議后進行的購物廣場內外部裝修裝潢及設施設備的物權均歸第三人所有，并約定房屋的產權人即原告與某商貿公司簽訂的房屋租賃合同期滿或終止、解除時，上述財產由第三人無償收回，并由第三人自行處置。另外約定二被告對購物廣場經營取得的營業收入依法扣除營業稅后，首先支付房屋租金，2012年9月26日第三人得知原告與某商貿公司解除租賃合同時，即向二被告發出書面通知函，要求二被告將購物廣場內外部裝修裝潢及設施設備交付原告，據此，我方要求二被告承擔連帶付款責任，并要求二被告將房屋及附屬設備設施交付原告。綜上，原告訴訟請求如下：1、判令解除原告與某商貿公司簽訂的《北京市房屋租賃合同》及《補充協議書》；2、判令被告某商貿公司支付原告欠付租金x65000元（從2012年1月1日至2012年9月30日）；3、判令被告某商貿公司支付原告房屋使用費（從2012年10月1日起至實際騰退之日止，月283333元計算）；4、判令被告某商貿公司支付原告水電費150129.2元、物業費23026.6元；5、判令被告某商貿公司支付原告違約金211190元；6、判令被告某購物公司就訴訟請求2-5承擔連帶責任；7、判令某商貿公司、某購物公司騰空位于北京市朝陽區來廣營西路7號院x號樓131、132、133號房屋，并將上述房屋及附屬設施、設備交還原告。

某商貿公司未到庭應訴亦未提交答辯狀。

某購物公司答辯并反訴稱：我方并未與原告簽訂租賃合同，我方不應承擔連帶責任，補充協議中也沒有約定我方支付租金。就原告騰退的訴訟請求，我方承租訴爭房屋一層是經過某商貿公司及第三人同意的，協議書只是一種合作經營模式，第三人確已支付了320萬元，但我方實際裝修費用是900多萬元，消防、下水道、天然氣管線都是我們做的。協議書第二條第7款也寫明是合作經營，并非我方直接向原告交納租金，我方不應承擔任何金錢給付義務。現我方可以騰退，但原告應給我方相應的補償，在合同履行期間，原告多次派人有意擾亂我方的經營，給我方造成了極大損失。現提出反訴：要求原告給付我公司裝修投資款及損失共計200萬元。

第三人述稱：同意原告的全部訴訟請求。我公司與原告就是關聯企業。2011年1月x日，我公司與二被告簽訂了協議書，約定我公司向某購物公司提供320萬元資金用于購物廣場的裝修及啟動，我公司提供上述資金后某購物公司對購物廣場的全部裝修（含簽訂協議前和簽訂協議后）歸我公司所有，還約定原告與某商貿公司的房屋租賃合同如果期滿或解除，我公司有權無償收回全部裝飾裝修，還約定購物廣場的收入扣除稅費后，應首先支付某商貿公司欠付原告的租金，剩余的部分的百分之六十再支付給我公司。協議簽訂后，我公司分四次支付了某購物公司320萬元款項，即2011年1月17日支付了12萬元，同一天又支付了107290元，2011年1月26日又支付了100萬元，2011年3月9日支付了197萬元。后協議履行過程中，我公司了解到某商貿公司嚴重違反與原告的租賃合同，我公司向二被告發函要求其將裝修交給原告。我公司同意協議書約定下的購物廣場的全部裝修裝修裝潢及設施設備全部由原告收回。

原告對某購物公司的反訴請求答辯稱：法院應審查反訴程序的合法性。某購物公司的反訴請求沒有依據，某購物公司與第三人簽訂過合同，裝修裝飾的物權都轉讓給了第三人，其對裝飾裝修已無權提出補償。房屋出租人也沒有義務向房屋使用人支付裝修費。我公司也沒有擾亂過其經營。綜上，不同意某購物公司的全部反訴請求。

經審理查明：2010年4月12日，原告、某商貿公司（某商貿公司原名為北京某某基業房地產經紀有限公司，后于2012年11月19日名稱變更為北京某某基業商貿有限公司）簽訂了《北京市房屋租賃合同》，約定：原告將其所有的位于北京市朝陽區來廣營西路7號院x號樓131、132、133號（購房合同房號為中赫新天家園Ｄ3－4號住宅樓131Ｃ、131Ｂ、131Ａ）房屋共計3層出租給某商貿公司，合計建筑面積2304.52平方米；房屋裝修狀況為毛坯房；租賃用途為在法律允許的經營范圍內守法自行經營或轉租收益；租期自2010年5月1日至2025年4月30日，共15年，其中2010年5月1日至2010年5月31日和2025年3月1日至2025年4月30日，為該房屋免租期；租金標準為自2010年5月1日至2013年4月30日每年租金總額為250萬元，自2013年5月1日至2016年4月30日每年租金總額為340萬元…；租金交付方式為第一期62.5萬元，于2010年4月30日前付清該房屋2010年6月1日至2010年8月31日的租金，第二期為62.5萬元，于2010年7月31日前付清該房屋2010年9月1日至2010年11月30日的租金，第三期為62.5萬元，于2010年10月31日前付清該房屋2010年12月1日至2011年2月28日的租金，第四期為62.5萬元，于2011年1月31日前付清該房屋2011年3月1日至2011年5月31日的租金，自2011年3月31日后租金按每半年支付，每年3月31日前支付當期年度6月1日至11月30日和9月31日前支付當期年度12月1日至次年5月31日該房屋年租金的50%；如逾期支付租金超過二十日，則視為某商貿公司自動退租，構成違約，原告有權收回房屋，并追究其違約責任；某商貿公司同意支付給原告押金20萬元，應于本合同簽訂之日起3日內支付給原告，原告在收到押金后予以書面簽收，并向某商貿公司出具押金收條或收據；合同有效期內，雙方任何一方未按本合同的條款履行，導致中途終止合同，并且過錯方在未征得對方諒解的情況下，則視為違約，雙方同意違約金為20萬元，若違約金不足彌補無過錯方之損失，則違約方還需就不足部分支付賠償金。2011年1月x日，原告、某商貿公司又簽訂了一份《補充協議書》，約定：某商貿公司在開辦一鳴中天生活購物廣場過程中，原告給予多方支持，積極協助某商貿公司辦理開業所需的相關手續，并解決了有關問題；某商貿公司經營需要進行融資合作，原告為其運作并幫助其達成了融資相關協議，使某商貿公司得以正常開展經營活動；原告已經采取適當、有效的方式對房屋交付時存在的因房屋開發商責任而導致開業障礙進行了解決，至本補充協議簽訂之時，某商貿公司使用原告出租的房屋進行商業經營已不存在任何障礙，完全滿足《房屋租賃合同》的約定。因此，雙方對租賃房屋的交付及《房屋租賃合同》的履行已無任何爭議，在本補充協議書簽訂以后，某商貿公司保證嚴格履行《房屋租賃合同》規定并不再向原告提出任何的訴求。雙方協商一致，同意對房屋租賃合同進行如下變更：租期自2010年5月1日至2025年4月30日，共15年，其中2010年5月1日至2010年5月31日和2010年9月1日至2010年10月31日為該房屋免租期…第二期為208300元，于2010年7月31日前付清該房屋2010年11月1日至2010年11月30日的租金…租賃期內最后一期租金為250萬元，于2024年9月30日前支付2024年12月1日至2025年4月30日的租金；某商貿公司基于原告的同意在租賃期間因對該房屋進行裝修改造而新增設的各項設施設備在租賃期滿后歸原告所有。某商貿公司基于原告的同意在租賃期間為該房屋正常使用而在該房屋周邊新增設的臨時用房及各項設施設備在租賃期滿后歸原告所有。2011年1月x日，第三人、某購物公司、某商貿公司簽訂了一份《協議書》，約定：鑒于：某商貿公司于2010年4月12日與房屋產權人原告簽訂了《房屋租賃合同》，此后某商貿公司的投資人使用該租賃房屋開辦設立了某購物公司；現某購物公司需要資金，用于購物廣場的裝修及啟動；第三人愿意為某購物公司提供裝修及啟動資金，并依照本協議的約定取得收益；某商貿公司同意本協議條款，并確認：本協議履行期限內，某購物公司有權代表某商貿公司與第三人簽署任何合同、協議及法律文件，由某購物公司、某商貿公司共同承擔法律責任。各方達成如下一致意見：第三人向某購物公司提供資金總額為人民幣320萬元，由第三人分期向某購物公司提供。第三人提供上述資金后，某購物公司在簽訂本協議前及簽訂本協議后所進行的購物廣場內外部裝修、裝潢及設施設備的物權即歸第三人所有。房屋產權人與某商貿公司簽訂的《房屋租賃合同》期滿，或本協議終止、解除，某購物公司使用第三人財產的使用權由第三人無償收回，并由第三人自行處置…上述雙方確認的收入，依法扣除營業稅后，首先支付房屋租金，支付房屋租金后所剩余的部分的百分之六十為第三人收益；本協議有效期限從2011年1月x日起至《房屋租賃合同》期滿或解除。后第三人分四次給付了某購物公司上述320萬元款項。

庭審中，原告表示，截止到2012年9月4日前，某購物公司、某商貿公司共支付房屋租金3551500元，前面兩期是某商貿公司交納的，后面是某購物公司交的。

庭審中，原告向本院提交了如下證據：1、出租房屋的房屋所有權證；2、北京市房屋租賃合同及補充協議書；3、催租金律師函、詳情單及通知；4、林楓基業出具的方案；5、原告向被告出具的通知函及詳情單；6、某購物公司企業住所證明及名稱變更通知（以前某購物公司名稱為北京一鳴中天商貿有限公司，于2010年9月17日變更為某購物公司）；7、小區物業出具的某購物公司欠款明細，我方并未墊付該筆費用，但合同約定物業費及水電費應由某購物公司承擔；8、二被告于2011年1月23日出具的聲明（上寫有：茲某商貿公司和某購物公司系同一法人，簽署的文件具有相同的法律效應）；9、第三人與二被告簽訂的協議書及320萬元的付款憑證；10、二被告交納租金的收據及發票；11、第三人向二被告發送的通知函、詳情單及查詢結果；12、第三人出具的證明及房屋附屬設施、設備清單。某購物公司對證據1、2、3真實性認可；對證據4、5真實性無法確認，與我方無關；對證據6真實性無法確認，不清楚；對證據7真實性無法確認，不清楚該費用；對證據8真實性認可；對證據9協議書真實性認可，雙方并未就營業收入進行確認，三方系合作經營形式，某商貿公司與某購物公司是獨立的公司，應各自承擔責任，對付款憑證真實性認可，交運公司確實已經全額支付了320萬元；對證據10真實性認可；對證據11，收到過；對證據12真實性不認可。第三人對證據1－12均認可。

庭審中，某購物公司向本院提交了裝修費票據以及明細表、發票、收據。原告、第三人對此均不認可。

庭審中，第三人向本院提交了法律承諾書（2011年1月24日某購物公司出具）。原告、某購物公司對此均認可。

以上事實，有原告方、某購物公司、第三人當事人庭審陳述、相關書證等證據在案佐證。

本院認為：2010年4月12日，原告、某商貿公司簽訂的《北京市房屋租賃合同》，2011年1月x日原告、某商貿公司簽訂的《補充協議書》以及第三人、某購物公司、某商貿公司2011年1月x日簽訂的《協議書》均系各方真實意思的表示，合法有效，各方均應按約履行各自的義務。現某商貿公司長期不按約交付租金，已構成違約，原告要求解除《北京市房屋租賃合同》及《補充協議書》，本院不持異議。就欠付的租金（合同解除后稱為房屋使用費），可按合同約定的標準予以計算。就欠付的水電費、物業費，合同約定應由某商貿公司負擔，但原告并未墊付該費用，故原告無權主張此費用，應由相關單位進行主張。就違約金，原告要求按合同約定的不同條款相加計算缺乏依據，對此應按合同第十條約定的20萬元予以確認。就某購物公司是否承擔連帶責任一節，依據三方《協議書》、某購物公司出具的法律承諾書，以及某購物公司系某商貿公司投資人所設立的情況，再綜合后期租金實際系某購物公司所交納的情況，本院認為某購物公司應就某商貿公司欠付的租金（含房屋使用費）承擔連帶給付責任。就原告要求二被告騰空訴爭房屋并交還房屋及附屬設施、設備的請求，《協議書》已約定“第三人提供上述資金后，某購物公司在簽訂本協議前及簽訂本協議后所進行的購物廣場內外部裝修、裝潢及設施設備的物權即歸第三人所有。房屋產權人與某商貿公司簽訂的《房屋租賃合同》期滿，或本協議終止、解除，某購物公司使用第三人財產的使用權由第三人無償收回，并由第三人自行處置”，現某購物公司已按約提供了320萬元資金，故購物廣場的相關裝修、裝潢及設施設備的物權應歸第三人所有，現第三人同意交由原告，本院不持異議，二被告應騰空房屋并交還原告。就某購物公司的反訴請求，理由如上，購物廣場的相關裝修、裝潢及設施設備的物權已歸第三人，某購物公司無權再要求裝修投資款及損失補償，且某購物公司提供的證據亦無法證明其裝修及損失的具體數額，本院對其反訴請求均不予支持。

綜上，依據《中華人民共和國合同法》第六十條  、第九十四條  、第一百零七條  ，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條  、第九十二條  、第一百四十四條  之規定，判決如下：

一、解除原告（反訴被告）北京某某投資發展有限責任公司與被告北京某某基業商貿有限公司于二○一○年四月十二日簽訂的《北京市房屋租賃合同》以及雙方于二○一一年一月十八日簽訂的《補充協議書》。

二、被告北京某某基業商貿有限公司、被告（反訴原告）北京某某生活購物廣場有限公司于本判決生效之日起三十日內連帶給付原告（反訴被告）北京某某投資發展有限責任公司欠付租金（《北京市房屋租賃合同》及《補充協議書》解除生效之日后稱為房屋使用費）（自二○一二年一月一日起計算至被告北京某某基業商貿有限公司、被告（反訴原告）北京某某生活購物廣場有限公司實際騰退之日止，按《北京市房屋租賃合同》第五條約定的租金計算方式計算）。

三、被告北京某某基業商貿有限公司于本判決生效之日起三十日內給付原告（反訴被告）北京某某投資發展有限責任公司違約金二十萬元。

四、被告北京某某基業商貿有限公司、被告（反訴原告）北京某某生活購物廣場有限公司于本判決生效之日起三十日內騰空位于北京市朝陽區來廣營西路**號院**號樓131、132、133號房屋，并將上述房屋及附屬設施、設備交給原告（反訴被告）北京某某投資發展有限責任公司。

五、駁回原告（反訴被告）北京某某投資發展有限責任公司的其他訴訟請求。

六、駁回被告（反訴原告）北京某某生活購物廣場有限公司的全部反訴請求。

如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條  之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

案件受理費一萬二千五百三十八元，由被告北京某某基業商貿有限公司負擔（于本判決生效后七日內給付原告（反訴被告）北京某某投資發展有限責任公司）。反訴案件受理費一萬一千四百元，由被告（反訴原告）北京某某生活購物廣場有限公司負擔（已交納）。

如不服本判決，可于本判決書送達之日起十五日內向本院遞交上訴狀及其副本，交納上訴案件受理費，上訴于北京市第三中級人民法院。

審　判　長　袁　沖

審　判　員　宋培海

代理審判員　穆　蘭

二〇一三年十二月一日

書　記　員　付瑞潔

書　記　員　鉗　磊

房屋租賃