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廣東省深圳市寶安區人民法院

民事判決書

（2015）深寶法沙民初字第204號

原告何某玲。

委托代理人曹杰，廣東陸臺律師事務所律師。

委托代理人劉瓊，廣東利人律師事務所律師。

被告深圳市某某投資發展有限公司。

法定代表人徐某林，總經理。

委托代理人黎某龍。

委托代理人甘永輝，北京德和衡（前海）律師事務所律師。

上述原告與被告房屋租賃合同糾紛一案，本院于2014年12月

31日受理后，依法適用簡易程序，公開開庭進行了審理。原告委托代理人曹杰、劉瓊，被告委托代理人黎某龍、甘永輝到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。

原告訴稱，2012年5月15日，被告與原告簽訂《房屋租賃合同》，約定租賃期限從2012年5月15日起至2022年5月14日止，共10年，裝修期限90天（裝修期不含房租），從2012年8月15日開始計租。簽訂合同時，何某已經按照合同約定向被告繳納了租賃保證金215636元和用電保證金20000元。雙方約定，合同期滿時，被告全額退還保證金。

2014年9月16日，原告經過被告同意，將涉案房屋轉租第三人，原告與被告及第三人共同簽訂了《房屋轉租協議》。協議約定，從2014年9月30日起，原告與被告于2012年5月15日簽訂的《房屋租賃合同》宣布終止作廢，原告向被告交清合同終止日所有房租、水電費等費用，被告退還何某之前所交押金。原告按照《房屋轉租協議》約定向被告交清了所有費用后，多次與被告溝通，要求退還押金，被告均予以拒絕。原告認為，被告拒不退還押金的行為嚴重損害了原告的合法權益，原告請求法院判令：1、被告退還租賃保證金215636元以及逾期利息827.16元（自2014年9月30日起至全額退還之日止，按照銀行同期貸款利率計算）；2、被告退還用電保證金20000元以及逾期利息76.72元（自2014年9月30日起至全額退還之日止，按照銀行同期貸款利率計算）；3、被告承擔訴訟費。

被告答辯稱，原告沒有按照與被告的約定付清租賃房產期間的相關費用，不具備退還押金的前提條件，請法院依法駁回原告的訴求。

經審理查明，2012年5月15日，被告與原告簽訂《房屋租賃合同》，合同約定：被告將位于深圳市寶安區福永街道寶安大道6267號世峰大廈第6、7層出租給原告作商務賓館使用，租賃期限從2012年5月15日起至2022年5月14日止，共10年；裝修期限90天，裝修期不計房租，從2012年8月15日開始計租；租期第1、2年，租金97384元／月，租期第3、4年，租金107122元／月，租期第5、6年，租金117835元／月，租期第7、8年，租金129618元／月，租期第9、10年，租金142580元，租金不含稅；物業管理費為10434元／月，每2年遞增10%，管理費不含稅；原告應向被告繳納租賃保證金215636元和用電保證金2萬元；合同期滿后，原告無違約行為，交清租金和各項費用，將租賃房屋完好交還被告后，被告在15個工作日內將保證金全額無息退還原告。合同簽訂后，原告依約足額繳納了租賃保證金和用電保證金。2012年7月5日，原告書面確認，自2012年7月5日起至2014年9月15日止的房屋租賃管理費和稅金由其負擔。

2014年9月，原告、被告與案外人共同簽訂《房屋轉租協議》，三方約定，原告與被告于2012年5月15日簽訂的《房屋租賃合同》終止，涉案房屋自2014年10月1日起轉租給案外人，租金等費用自該日起由案外人向被告繳納。原告已如約向案外人交付了租賃物。

另查，原、被告于2014年6月19日在（2014）深寶法沙民初字第836號案件中達成調解協議，原告于2014年5月20日之前向被告付清拖欠的租金等費用735066.83元后，雙方之間就2014年5月31日以前所有的債權債務關系即結清。該民事調解書已經履行完畢。此后，原告繳納了2014年6月房租97384元、管理費10434元，7月房租97384元、管理費10434元，8月房租102253元、10955元，9月房租107122元、11477元。被告按照33600元／月的標準，于2014年11月向原告開具了2014年6月至9月的租金發票。被告已向稅務部門繳納了稅款所屬時期為2014年11月1日至11月30日的地方教育附加、教育費附加、城市維護建設稅和營業稅。

再查，涉案房產沒有取得建設工程規劃許可證。

以上事實，有《房屋租賃合同》、《房屋轉租協議》、收款收據、（2014）深寶法沙民初字第836號民事調解書、租金發票、稅收完稅證明、繳稅付款憑證以及庭審筆錄等附卷為證。

本院認為，《中華人民共和國合同法》第五十二條第（五）項規定，違反法律、行政法規的強制性規定的合同無效。《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（以下簡稱該解釋）第二條規定，出租人就未取得建設工程規劃許可證的房屋與承租人訂立的租賃合同無效。本案中，被告在指定期間內未能提交涉案房產的建設工程規劃許可證，本院認定，原、被告于2012年5月15日簽訂的《房屋租賃合同》無效。

《中華人民共和國合同法》第五十八條規定，合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。本案中，雙方對合同的無效均存在過錯，被告收取的租賃保證金215636元及用電保證金20000元，應當向原告返還。

被告關于原告尚未付清租賃期間費用的答辯意見，本院認為：（一）關于租金，根據該解釋第五條的規定，房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應予支持。本案中，雙方的租賃合同第三條約定，租賃期限自2012年5月15日起10年，租期第3-4年的租金價格為107122元／月，90天裝修期免租，物業管理費按10434元／月的標準每兩年遞增10%，該合同條款明確清楚，沒有歧義，應當認定為，自2014年5月15日起租金和管理費分別上漲至107122元／月、11477元／月，被告對2012年5月15日至8月14日裝修期的房租予以免除，而不是自2014年8月15日起費用上漲。被告實際按費用上漲前的標準收取2014年6月至8月的大部分租金和管理費，是合理的商業行為，不表示免除債務。調解書已確認2014年5月31日前雙方的債權債務全部結清，因此，2014年6月1日至8月14日期間的房屋占有使用費和物業管理費差額共計26953元［（107122元／月＋11477元／月-97384元／月-10434元／月）×2.5個月］，原告應當支付。（二）關于稅金，雙方在租賃合同明確約定，租金、物業管理費均不含稅，原告也書面再次確認負擔自2012年7月5日起至2014年9月15日止的稅金，該約定不違反法律禁止性規定，原告應當遵守。被告在雙方終止租賃合同之后開具租金發票，開票時間晚于租金支付時間，不違反法律規定，不存在《中華人民共和國合同法》第一百一十九條規定的惡意擴大違約方損失的情形，原告相關意見不予采納。根據發票金額、完稅證明和相關稅率的規定，本院確認，被告就收取的2014年6月至9月涉案房租繳納了城市維護建設稅470.4元、教育費附加201.6元、地方教育附加134.4元、營業稅6720元，共計7526.4元，該款應由原告承擔。其余稅金缺乏證據證實，不予認定。（三）關于員工醫藥費、門窗修復費等其他費用，缺乏證據證實，不予支持。

綜上，扣減原告欠付的房屋占有使用費和物業管理費26953元，以及應負擔的稅金7526.4元后，被告應向原告返還租賃保證金和用電保證金差額201156.6元（215636元＋20000元-26953元-7526.4元），逾期還款利息酌情自2014年10月1日起計算。

依照《中華人民共和國合同法》第五十二條第（五）項、第五十八條、《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條、第五條之規定，判決如下：

一、原告何某玲與被告深圳市某某投資發展有限公司于2012年5月15日簽訂的《房屋租賃合同》無效；

二、被告深圳市某某投資發展有限公司于本判決生效之日起十日內一次性向原告何某玲退還租賃保證金和用電保證金差額人民幣201156.6元以及逾期還款利息（以201156.6元為本金，自2014年10月1日起，按照中國人民銀行同期貸款利率計至本判決指定支付之日止）；

三、駁回原告何某玲的其他訴訟請求。

如果未按本判決指定的期間內履行給付金錢義務，應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

本案案件受理費人民幣2424元，由被告深圳市某某投資發展有限公司負擔。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于深圳市中級人民法院。

代理審判員　龍倩虹

二〇一五年三月十八日

書　記　員　鄭凌玲

書　記　員　葉寶英

房屋租賃合同糾紛