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南京市江寧區(qū)人民法院

民事判決書

（2013）江寧開民初字第993號

原告朱某晶，女，19**年**月**日生，漢族。

被告程某飛，男，19**年**月*日生，漢族。

委托代理人張慶，江蘇寧通律師事務(wù)所律師。

原告朱某晶與被告程某飛房屋租賃合同糾紛一案，本院于2013年11月4日立案受理后，依法由審判員陳麗萍適用簡易程序公開開庭進行了審理。原告朱某晶、被告程某飛的委托代理人張慶到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告朱某晶訴稱：2013年4月30日，其與被告程某飛簽訂房屋租賃合同，被告將位于南京市江寧區(qū)莊排路**號*幢***室房屋出租給其居住使用。合同簽訂后，其向被告支付房屋租金22000元及押金3000元。待其入住時，其發(fā)現(xiàn)被告將房屋違章改建（將陽臺改建成衛(wèi)生間），且改建工程質(zhì)量存在嚴重瑕疵，致使排水出現(xiàn)嚴重的滲漏現(xiàn)象，導(dǎo)致房屋根本無法居住，合同目的無法實現(xiàn)。其不得已與被告協(xié)商，雙方解除合同。合同解除后，被告僅在2013年10月返還其租金18000元，剩余4000元租金及3000元押金扣留至今未返還。其因簽訂租賃合同向南京我愛我家房屋租賃置換有限公司支付中介費700元，其后搬家所花費用及誤工損失2000多元，故其因被告原因造成損失共計3000元。現(xiàn)訴至法院，請求判令被告：1、返還租金4000元、押金3000元；2、賠償其損失3000元。

被告程某飛辯稱：原告在承租該房屋前曾到該房屋內(nèi)查看房屋的結(jié)構(gòu)、裝修及設(shè)施情況，在對承租房情況有了解的基礎(chǔ)上才與其簽訂房屋租賃合同，該合同第二條明確約定常住人數(shù)在6人以內(nèi)，且原告也表示承租該房給女員工作宿舍用，但原告在租賃期間，實際安排13名男性員工入住承租房，對淋浴設(shè)施使用不當(dāng)導(dǎo)致衛(wèi)生間地面積水，因沒有及時清理致4樓業(yè)主房屋受損，現(xiàn)其正與4樓業(yè)主商談賠償事宜，根據(jù)租賃合同的約定，該部分損失應(yīng)由原告賠償。原告是到2013年6月8日才交房屋鑰匙，原告應(yīng)承擔(dān)2013年5月5日至6月8日期間的租金2267元。該租賃合同的解除系原告違約行為而非被告行為所致，該房屋至今未有人承租，原告應(yīng)賠償其損失：中介費1000元、房屋閑置期間的租金損失2000元、4樓業(yè)主房屋損失，其留置了原告租金4000元，押金3000元，是對前述損失的賠償及租金的承擔(dān)的自助行為，不應(yīng)返還給原告。其沒有違約行為，故不應(yīng)賠償原告的所謂損失。綜上，請求駁回原告朱某晶的訴訟請求。

經(jīng)審理查明：2013年4月30日，原告朱某晶與被告程某飛通過南京我愛我家房屋租賃置換有限公司介紹就位于南京市江寧區(qū)莊排路55號1幢504室房屋的租賃簽訂房屋租賃合同一份。雙方約定，由被告將該房屋出租給原告使用，租期自2013年5月10日至2014年5月9日；原告向被告承諾租賃該房屋作為居住使用，常住人數(shù)在6人以內(nèi)；月租金為2000元，訂立本協(xié)議時，被告一次性交納押金3000元，該押金作為房屋裝潢附屬設(shè)施、家電及原告應(yīng)承擔(dān)有關(guān)費用的擔(dān)保，租賃期滿后，如原告使用沒有造成房屋或設(shè)施的損壞，且不欠有關(guān)費用，則被告全額退還押金；原告向南京我愛我家房屋租賃置換有限公司支付服務(wù)費700元，被告支付服務(wù)費1000元；在租賃期內(nèi)，被告應(yīng)保證出租房屋的使用安全，原告應(yīng)愛護并合理使用其所承租的房屋及其附屬設(shè)施，如因原告使用不當(dāng)造成房屋或設(shè)施損壞的，原告應(yīng)立即負責(zé)修復(fù)；在租賃期內(nèi)，原告有下列行為之一的，被告有權(quán)終止合同，收回該房屋，由此造成被告損失的，原告應(yīng)予以賠償：未經(jīng)被告書面同意，擅自將該房屋轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借他人使用的、未經(jīng)被告書面同意，擅自拆改變動房屋結(jié)構(gòu)，或損壞房屋的、擅自改變本合同規(guī)定的租賃用途，或利用該房屋進行違法活動的、逾期支付租金累計十天以上的；合同簽訂后，原告未經(jīng)被告同意，中途擅自退租的，原告應(yīng)按月租金的兩倍向被告支付違約金，若支付的違約金不足抵付被告損失的，原告還應(yīng)負責(zé)賠償；原告無論任何原因退租，則被告根據(jù)原告實際居住天數(shù)計算租金，并將剩余租金（如有）返還，如因原告違約，被告有權(quán)將剩余租金優(yōu)先抵作違約金、滯納金，違約金、滯納金按本合同相關(guān)條款執(zhí)行等。合同訂立后，原告交納了押金3000元，被告按約將房屋交給原告使用，原告亦按約預(yù)交租金22000元。原告的員工于2013年5月10日入住，人數(shù)是12個人，后因該房屋衛(wèi)生間滲水到樓下404室，雙方協(xié)商一致同意解除房屋租賃合同，原告于2013年5月28日搬出，于2013年6月8日將該房屋鑰匙交給南京我愛我家房屋租賃置換有限公司。庭審中，雙方認可原告實際租賃房屋至2013年6月8日，租金為2276元。

另查明：出租該房屋前，被告已將該房屋北陽臺改建為淋浴房。審理中被告稱其衛(wèi)生間滲水至樓下404室，系因原告的員工不當(dāng)使用行為所致，被告并要求原告賠償其如下?lián)p失：中介費1000元、房屋閑置期間的租金損失2000元、4樓業(yè)主房屋損失，并稱其留置了原告租金4000元、押金3000元，是對前述損失的賠償及租金的承擔(dān)的自助行為，不應(yīng)返還給原告。原告對此不予認可，被告對此未提供證據(jù)。

上述事實有租賃合同、收據(jù)、照片及當(dāng)事人陳述等證據(jù)材料證實。

本院認為：當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補救措施，并有權(quán)要求賠償損失。原告朱某晶與被告程某飛之間簽訂的租賃合同已經(jīng)雙方協(xié)商一致予以解除，雙方亦認可原告實際租賃至2013年6月8日，原告同意支付該期間的租金2267元，雖然原、被告雙方在合同中約定了原告的責(zé)任，但原告在租賃該房屋期間并未作出按合同約定需承擔(dān)責(zé)任的行為，亦未造成房屋或設(shè)施的損失，且不欠相關(guān)費用，故被告應(yīng)將其預(yù)收的租金在扣除原告應(yīng)交的租金后返還給原告，被告預(yù)收的押金3000元亦應(yīng)返還給原告。原告另要求被告賠償其損失3000元，原告未提供證據(jù)證實，且原告主張衛(wèi)生間滲水致不能正常使用，但衛(wèi)生間滲水可以要求被告維修或自行維修要求被告承擔(dān)費用，不構(gòu)成合同解除的條件，本院依法不予認定。被告稱其衛(wèi)生間滲水系原告的員工不當(dāng)使用所致，要求原告賠償其損失，并認為可從其留置的原告的租金及押金扣除，原告對此不認可，被告亦未提供證據(jù)證實，故本院對此不予認定。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第九十三條第一款、第九十七條之規(guī)定，判決如下：

一、被告程某飛于本判決發(fā)生法律效力之日起10日內(nèi)返還原告朱某晶租金1733元、押金3000元，合計4733元。

二、駁回原告朱某晶的其他訴訟請求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

案件受理費減半收取75元，由原告朱某晶負擔(dān)40元，被告程某飛負擔(dān)35元。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于江蘇省南京市中級人民法院。同時應(yīng)向南京市中級人民法院預(yù)交上訴案件受理費。

審　判　員　陳麗萍

二〇一三年十二月五日

見習(xí)書記員　王　萌

房屋租賃合同糾紛