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新疆維吾爾自治區烏魯木齊市新市區人民法院

民事判決書

（2015）新民三初字第989號

原告：新疆某某商務酒店有限責任公司。

法定代表人：陳某文，該公司總經理。

委托代理人：張瑞軍，新疆銀石律師事務所律師。

被告：新市區某某路金酷肥牛火鍋店。

經營者：楊某慶。

委托代理人：任來珠，新疆北方律師事務所律師。

委托代理人：李奕潤，新疆北方律師事務所律師。

原告新疆某某商務酒店有限責任公司（以下簡稱：蘇豪酒店）起訴被告新市區某某路金酷肥牛火鍋店（以下簡稱：某某路金酷店）房屋租賃合同糾紛一案，本院于2015年9月29日受理后，依法組成合議庭，于2015年2月18日公開開庭進行了審理。原告蘇豪酒店的委托代理人張瑞軍，被告某某路金酷店的委托代理人任來珠到庭參加訴訟。庭審中，原、被告雙方要求對水電費賬目進行庭下核對，本案于2016年3月21日再次公開開庭進行了審理，原告蘇豪酒店的委托代理人張瑞軍，被告某某路金酷店的委托代理人任來珠到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原告蘇豪酒店訴稱：2011年1月3日，我公司與新市區江蘇西路津悅金酷肥牛火鍋店（以下簡稱：江蘇路金酷店）簽訂房屋租賃合同，約定江蘇路金酷店租賃烏魯木齊市新市區阿勒泰路352號一樓、二樓及負一層的房屋用于經營餐飲，租賃期限至2022年1月4日。租賃合同第四條約定，租賃期內第一年至第五年每年租金為76萬元，后每六年租金為85萬元人民幣，并約定被告每半年支付我公司一次房租；被告在合同簽訂之日起三個工作日內付我公司半年房租38萬元，以后每次付款期為房屋每半年租期起始日的前一個月，即每年的下半年9月4日前和上半年的3月4日前，逾期將按照合同約定收取被告的滯納金；房租賃期間的水、電、氣、暖等均由被告承擔。合同簽訂后，我公司如期向被告交付了房屋，被告未將2015年的房租按期交付我公司，欠付租賃費金額為66萬元。被告亦未將2015年發生的水、電及采暖費支付我公司。現依法訴至法院，要求被告給付租金660000元；要求被告支付2-9月原告墊付的水、電費35905.99元；要求被告支付原告墊付的采暖費23232元；要求被告支付滯納金318000元且訴訟費用由被告承擔。

被告某某路金酷店辯稱：我們不同意原告提出的訴請，原告的租金和滯納金計算錯誤，去年阿勒泰路已經全封閉改造，導致我方無法繼續經營；經過改造的阿勒泰路，店面前的停車場沒有了；我方在2015年4月17日向原告函告要求降低租金，原告沒有答復，故我方被迫解除了合同，在2015年9月份我方再次發函解除合同，我們認為雙方的合同不能繼續履行是存在客觀的因素，房屋租賃合同在2015年4月已經解除了，我方的租金交到了2015年5月22日，所以不存在租金的問題。水電費的數額經與原告核實，2015年已發生的水電費金額應為30700.1元，我方認可；暖氣費金額是23232元，但在2015年4月，我方就已經不再營業了，2015年下半年的采暖費與我方無關；合同在2015年4月就已經解除，我方不存在拖欠租金問題，所以不應當支付滯納金，且原告主張的滯納金金額過高。

經審理查明：2011年1月3日，原告與江蘇路金酷店簽訂房屋租賃合同，約定原告將烏魯木齊市阿勒泰路352號原告承租、經營的一樓餐廳使用面積456平方米（包括前廳部、辦公室）、二樓所有客房使用面積600平方米（不包括辦公室、會議室），負一層的廚房、冷庫、員工餐廳、庫房，使用面積為約295平方米出租交給江蘇路金酷店經營餐飲業；上述房屋總面積約為1351平方米；江蘇路金酷店已對上述承租房屋的情況基本了解同意承租；…上述房屋用于江蘇路金酷店獨立經營金酷肥牛餐飲項目；租賃期限為11年，自2011年1月5日至2022年1月4日止，原告給江蘇路金酷店進場后三個月裝修期（自2011年1月5日起至2011年4月4日止），裝修期內免租金；租賃期內第一年至第五年每年為76萬元，后六年每年為85萬元；江蘇路金酷店每半年支付原告一次房租；江蘇路金酷店自雙方合同簽訂之日起三個工作日內付原告半年房租38萬元；以后每次付款期為房屋每半年租期起始日的前一個月，即每年下半年的9月4日前和上半年的3月4日前；江蘇路金酷店經營期間的水、電、暖費用由江蘇路金酷店承擔，門前三包費用按照雙方8：2的比例分攤；水、電、暖、天然氣的收費標準按照政府相應規定執行，原告不得以任何理由加價；…江蘇路金酷店裝修期滿正常經營后，原告及江蘇路金酷店共用休息大廳、旋轉門、電梯和一樓的衛生間，江蘇路金酷店負責一樓旋轉門、二樓電梯門前及衛生間的保潔工作，原告負責以上設施的正常使用和維修、維護費用；原告保證樓前和后院的停車場由原告及江蘇路金酷店共同免費使用，共同管理；…在租賃期內，江蘇路金酷店原因不能繼續經營時，必須提前一個月通知原告，江蘇路金酷店投資經營場所的裝修不得拆除；…在經營期間，江蘇路金酷店未經原告同意，中途擅自退出的，原告有權終止合同，收回該房屋，江蘇路金酷店應按照合同租金總額的20%向原告支付違約金；若違約金不足以彌補原告損失的，江蘇路金酷店應負責賠償直至達到彌補全部損失為止；…原告同意，本合同中江蘇路金酷店的權利義務將由新成立的單位（乙方在承租的經營場所設立的單位）享有和承擔。合同簽訂后，原告按照約定向江蘇路金酷店交付了房屋，江蘇路金酷店按照合同約定向原告支付了第一筆租賃費，被告某某路金酷店設立后，依照合同約定將房屋租賃費支付至2015年4月3日，并在本案涉案的租賃房屋內進行餐飲經營。2015年3月4日，被告某某路金酷店未按照合同約定向原告交付2015年上半年的租賃費。2015年4月2日，被告某某路金酷店向原告支付了租金100000元。2015年4月15日，被告阿勒泰金酷店通過公證向原告郵寄了致函，該函稱因阿勒泰路改造遮擋了被告某某路金酷店的門面，并占據了被告某某路金酷店門前車位，且因阿勒泰路機動車道全線封閉改造，營業額從三月下旬開始急劇下滑，故要求與原告重新商議租金及期限，并要求原告收到該函三日內就減免租金問題予以書面答復；逾期被告阿勒泰金酷店將終止雙方之間的租賃關系。原告在收到該函之后未向被告某某路金酷店作出回復。被告某某路金酷店亦未再向原告作出書面的解除合同的通知。2015年5月，被告某某路金酷店開始停止營業，未將租賃房屋內的全部經營用品搬離，亦未將租賃房屋交付原告。2015年5月25日，本案被告某某路金酷店在烏魯木齊市新市區人民法院起訴本案原告，要求解除與原告在2011年1月3日簽訂的房屋租賃合同。后本案被告某某路金酷店在2015年9月18日撤回了對本案原告的起訴。當日，被告某某路金酷店再次以公證形式向原告送達了致函，確認2015年4月15日的致函內容，并稱因原告沒有及時答復，被告某某路金酷店再次要求解除2011年1月3日簽訂的房屋租賃合同。2015年9月20日，原告向被告某某路金酷店作出回函，認為被告某某路金酷店遲延交納租金，并拒絕被告某某路金酷店要求減免租金及解除合同的要求，要求被告某某路金酷店繼續履行房屋租賃合同。原、被告均確認至2015年9月14日，被告某某路金酷店未交付原告的水、電費金額為30700.1元。2015年10月10日至2016年4月10日的采暖費金額為23232元。

上述事實有房屋租賃合同、公證書、銀行進賬單、水電費對賬憑證、公證書兩份、起訴狀、撤訴裁定書及庭審筆錄存卷為證。

本院認為：第一，原、被告之間的房屋租賃合同是否已經解除。被告某某路金酷店辯稱，原告未及時回復其2015年4月的致函，故原告與其簽訂的房屋租賃合同已解除。首先，被告向原告發出的2015年4月的致函是否是解除合同的通知。被告辯稱因合同約定店面前的停車場被阿勒泰路改造占用，原告無法提供合同約定門前停車場，原告違約，故被告某某路金酷店享有租賃合同解除權。原、被告間是房屋租賃合同，被告租賃的是原告經營的部分房屋，即原告有向被告提供經營使用房屋的主要義務，被告有按時向原告交付租金的主要義務。雙方合同約定原告保證樓前和后院的停車場由原告及某某路金酷店共同免費使用，共同管理；該條約定是原告在租賃合同中的附隨義務，被告未提供證據證明該條附隨義務已導致其與原告的整個租賃合同無法實際履行，且被告庭審中亦確認，該在房屋后院仍有停車場可以使用，故被告僅以原告不能履行部分附隨義務而要求解除整個合同的理由，本院不予采信。2015年4月被告向原告作出的致函，實為被告認為租賃房屋周圍客觀情況發生變化，而要求與原告變更合同實質性條款的通知，并非解除租賃合同的書面通知，不具有解除合同的效力。

其次，被告于2015年9月18日發出的致函是否為解除雙方房屋租賃合同的通知。被告在2015年5月向本院提起訴訟，要求解除雙方之間的合同，被告在案件審理過程中撤回起訴。撤訴當日即2015年9月18日又向原告以公證發出致函要求解除合同。原告于2015年9月29日在本院提起本次訴訟。被告辯稱房屋租賃合同第十一條第三項規定了被告享有解除權。房屋租賃合同第十一條第三項約定，由于被告原因不能繼續經營時，必須提前一個月通知原告，并未約定該通知即具有解除合同的效力，被告以2015年9月18日致函發生解除合同效力的辯稱理由，本院不予采信。原告與被告某某路金酷店之間的房屋租賃合同未實際解除。庭審中被告亦確認未與原告進行租賃房屋的交接手續，被告仍實際占用使用房屋，故原告要求被告支付租賃費660000元的訴訟請求，本院予以支持。

原告主張的水、電費35905.99元，經原、被告雙方核實水、電費的金額實為30700.1元，故原告要求被告支付水、電費的訴訟請求，本院予以支持，但金額應為30700.1元。原、被告間的房屋租賃合同未解除，被告應將2015年10月至2016年4月期間的采暖費支付給原告，故原告要求被告支付采暖費23232元的訴訟請求，合法有據，本院予以支持。原告主張的滯納金的訴訟請求，原告現主張的滯納金實為違約金，故原告主張的滯納金的訴訟請求，本院予以支持；被告抗辯滯納金不存在且滯納金金額過高。原、被告雙方租賃合同中已經約定被告未經原告同意，擅自退出的違約責任金額，且原告亦未出示違約金不足以彌補原告損失的證據，原告主張的滯納金金額應以雙方約定的違約金計算方式計算，故原告主張的滯納金金額應為152000元。綜上，《中華人民共和國合同法》第一百零七條、第一百一十四條第一款之規定，判決如下：

一、被告新市區某某路金酷肥牛火鍋店支付原告新疆某某商務酒店有限責任公司租賃費660000元；

二、被告新市區某某路金酷肥牛火鍋店支付原告新疆某某商務酒店有限責任公司水、電費30700.1元；

三、被告新市區某某路金酷肥牛火鍋店支付原告新疆某某商務酒店有限責任公司采暖費23232元；

四、被告新市區某某路金酷肥牛火鍋店支付原告新疆某某商務酒店有限責任公司滯納金152000元。

上述被告給付款項，被告于本判決生效之日起十日內給付，逾期不支付，則依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的利息。

本案請求標的1041157.99元，給付標的865932.1元，占請求標的83.17%。本案案件受理費14170.42元，郵寄送達費40元，訴訟保全費4020元（原告均已預交）。案件受理費現由被告承擔11785.55元，原告承擔2384.87元。郵寄送達費原告承擔20元，被告承擔20元。訴訟保全費由被告承擔。被告承擔的案件受理費、郵寄送達費、訴訟保全費可連同本案案款一并給付原告。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于新疆維吾爾自治區烏魯木齊市中級人民法院。

審　判　長　張　靜

人民陪審員　王　莉

人民陪審員　劉　雯

二〇一六年四月二十五日

書　記　員　張小星

房屋租賃合同糾紛