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安徽省馬鞍山市花山區人民法院

民事判決書

（2013）花民一初字第01749號

原告：安徽某某建材貿易有限公司。

法定代表人：畢某波，該公司經理。

委托代理人：顧春雷，安徽夏商周律師事務所律師。

被告：馬鞍山市某某房地產開發有限責任公司。

法定代表人：尹某潮，該公司董事長。

委托代理人：李明，安徽長城律師事務所律師。

原告安徽某某建材貿易有限公司（簡稱某某爾公司）、與被告馬鞍山市某某房地產開發有限責任公司（簡稱某某開發公司）確認合同有效糾紛一案，本院于2013年7月22日立案受理后，依法由審判員郭慶適用簡易程序，于2013年8月20日公開開庭進行了審理。原告某某爾公司的委托代理人顧春雷，被告某某開發公司的委托代理人李明，到庭參加訴訟。審理中，某某爾公司某某開發公司雖申請與山開發公司自行和解，但雙方未能達成一致意見。本案現已審理終結。

某某爾公司訴稱：2011年8月18日，原、被告雙方簽訂了綜合樓辦公用房購銷合同，被告將本市花山區銀杏大道***號1棟房屋1-4層房屋出售給原告，原告根據合同約定支付了相關款項，另據雙方及被告與安徽省第二建筑工程公司馬鞍山分公司以工程款抵房款抵房款的約定，在該處房屋竣工后，購房款就已實際支付完畢。房屋建成竣工驗收后，原告于2012年3月入駐裝修并辦公至今，但被告卻一直拒絕將房屋過戶給原告。故原告具狀法院訴請：一、確認原、被告之間于2011年8月18日簽訂的綜合樓辦公用房購銷合同合法有效；二、被告協助原告將花山區銀杏大道***號1棟房屋所有權和國有土地使用權過戶給原告；三、確認被告于2013年7月31日向原告發出的解除房屋買賣合同的通知無效。

某某開發公司辯稱：原、被告簽訂房屋買賣合同后，原告并未按合同履行義務，原告從未向被告支付過款項，并委托被告幫其借款，至今已欠被告700多萬元，抵扣工程款480萬元，原告還仍欠被告300余萬元。2013年3月6日，原告法定代表人已向被告出具承諾書承諾主動搬出銀杏大道***號1棟房屋，由此可以證明原告已認可其沒有履行合同，也同意終止合同的履行。被告遂于2013年6月1日發出解除合同通知書，并在原告經理室和大門口張貼。綜上，請求法院駁回原告的訴訟請求。

經審理查明：2010年11月，某某開發公司與安徽省第二建筑工程公司（簡稱安徽二建公司）簽訂《建設工程施工合同》及《補充協議》各一份，雙方約定：某某開發公司將花山創業園綜合樓、26#單層鋼結構廠房的建筑安裝工程發包給安徽二建公司施工；建筑面積：26#廠房1686平方米，綜合樓2922平方米；合同造價約估500萬元（最后以決算為準）；工期為210天（自2010年11月至2011年6月）。合同簽訂后，安徽二建公司將上述工程發包給畢波承包施工。2011年8月18日，某某開發公司與某某爾公司簽訂一份《綜合樓辦公用房購銷合同》，該合同主要內容為：一、某某開發公司將坐落于馬鞍山市銀杏大道***號1棟1-4層辦公用房出售給某某爾公司，建筑面積約2900平方米，單價為2207元／平方米，總價款（包干價）為640萬元（含稅款）。二、付款方式及期限為：按照出賣人某某開發公司與安徽二建馬鞍山分公司簽訂的建筑工程合同付款條件，以工程款抵付房款多退少補。購買方所做此項工程必須在2011年11月底前全部驗收結束，如未結束出賣方有權終止合同不退任何費用及工程款。該建筑物為期房出售，買受人在2010年12月8日前預付購房款10萬元，2011年7月16日再給付50萬元，余款在此工程結束后一個月內一次性結清，逾期未付清，出賣方有權收回此房另行出售，出賣方已付購房款作為違約金不予退還。三、交付期限：1、出賣人暫定2012年10月30日前，交付給買受人使用；2、該綜合樓，以出賣人提供的圖紙為準，為框架結構。四、水、電概況：該綜合樓中的水為管線到位，照明為電線到戶，買受人自行申請用電和戶外用水手續（費用買受人自理）。五、買受人在付清全部房款后，出賣人將辦理權屬登記。出賣人負責提供辦理產權證的相關資料，辦證費用由買受方承擔。此合同在辦理產權證時報房產部門備案。出賣人保證出售的綜合樓沒有產權糾紛和債務糾紛。該合同簽訂前，某某爾公司已于2011年7月15日向某某開發公司預付購房款80萬元。2011年9月21日，某某開發公司辦理了上述工程的竣工驗收備案。但某某開發公司與安徽二建公司一直未能辦理工程款的結算。某某爾公司在銀杏大道***號1棟綜合樓竣工后，遂入駐該樓進行辦公。2012年11月8日，某某開發公司辦理了銀杏大道***號1棟的房產證。其間，某某爾公司委托某某開發公司代其借款，但一直未予歸還。2013年3月6日，某某爾公司的法定代表人畢波承諾于2013年3月7日10時向某某開發公司支付借款500萬元的利息，如到時未付，該公司在2013年3月15日前自動搬離銀杏大道***號1棟辦公樓。屆期，某某爾公司未予付款，亦未搬離銀杏大道***號1棟辦公樓。2013年6月，某某開發公司向某某爾公司發出解除合同通知書并在某某爾公司經理室和大門口張貼。

上述事實有經庭審質證、本院予以采信的某某爾公司遞交的《綜合樓辦公用房購銷合同》、《補充協議》、收條、收據、委托借款合同、房地產權證、國有土地使用證，某某開發公司遞交的委托借款合同、借款暨財產抵押合同、借條、承諾書、承諾函、貸款利息清單、收條、催款通知、解除合同合同通知書，以及當事人的陳述予以佐證，足以認定。

本院認為：某某開發公司是具有房地產開發資質的房地產企業，某某開發公司與某某爾公司于2011年8月18日簽訂的《綜合樓辦公用房購銷合同》中對房屋座落、面積、價款及付款方式、交房時間、辦證時間、違約責任等進行了詳細的約定，具備了《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，具有商品房買賣合同的形式要件，且雙方意思表示是真實的。由于在合同簽訂時某某開發公司尚未取得預售房許可證且至起訴時也并未取得預售許可證，致使雙方對該《綜合樓辦公用房購銷合同》的效力問題發生了爭議。《最高人民法院﹤關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋﹥》第二條規定：“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。”根據該規定，人民法院在認定未取得商品房預售許可證明前就已經訂立的商品房預售合同法律效力時，是以效力待定合同來處理。即意味著，如果在起訴前該合同具備了有效合同的條件就應當以有效合同進行處理。《最高人民法院﹤關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋﹥》中之所以規定未取得商品房預售許可證的預售合同屬無效合同，是因為其違反了《中華人民共和國城市房地產管理法》中關于商品房預售的禁止性規定。本案中，雖然某某開發公司至今尚未取得商品房預售許可證明，但某某開發公司卻在起訴前取得了該房屋的產權，對擁有產權的房屋進行銷售并不為法律或行政法規所禁止。因此，本案中某某開發公司與某某爾公司雙方簽訂的房屋買賣合同因具備了有效合同的條件而應當認定為有效合同。故本院對某某爾公司訴請確認某某開發公司與其于2011年8月18日簽訂的《綜合樓辦公用房購銷合同》有效的訴訟請求，依法予以支持。因某某開發公司與安徽二建公司一直未能辦理工程款的結算，且某某爾公司尚欠某某開發公司委托借款本的息至今未予歸還，某某爾公司亦承諾如到期未支付借款利息，將于2013年3月15日前自動搬離銀杏大道***號1棟辦公樓。某某開發公司鑒于某某爾公司違反合同約定，不履行支付購房款的義務，遂向某某爾公司發出解除合同通知書，行使合同解除權，符合法律規定。某某爾公司請求確認某某開發公司向某某爾公司發出的解除合同通知無效，缺乏法律依據，本院依法不予支持。由于某某爾公司未支付購房款，其與華山開發公司之間的房屋買賣合同已解除，某某爾公司要求某某開發公司協助其辦理花山區銀杏大道***號1棟房屋所有權和國有土地使用權過戶手續，顯然缺乏法律依據，本院依法亦不予支持。據此，依照《》第、第第（五）項、第五十六條，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條之規定，判決如下：

駁回原告安徽某某建材貿易有限公司的訴訟請求。

案件受理費80元，減半收取40元，由原告安徽某某建材貿易有限公司負擔。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于安徽省馬鞍山市中級人民法院。

審判員　郭慶

二〇一三年十一月四日

書記員　劉輝

確認合同有效糾紛