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湖南省長沙市開福區人民法院

民事判決書

（2014）開民一初字第01139號

原告胡某華。

委托代理人彭志華，湖南銀聯律師事務所律師。

委托代理人陳鑫平，湖南銀聯律師事務所律師。

被告長沙某某房地產開發有限公司，住所地湖南省長沙市開福區瀏陽河路*號。

法定代表人傅某林。

委托代理人樊某民，男，19**年*月**日出生，漢族。

委托代理人孫某鋼，男，19**年**月**日，漢族。

原告胡某華訴被告長沙某某房地產開發有限公司房屋買賣合同糾紛一案，于2014年4月9日向本院提起訴訟。本院受理后，依法由代理審判員房淼淼適用簡易程序公開開庭進行了審理，代理書記員彭小波擔任庭審記錄。原告胡某華的委托代理人彭志華、陳鑫平，被告長沙某某房地產開發有限公司的委托代理人樊某民到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。

原告胡某華訴稱，原、被告于2013年3月21日簽訂《商品房買賣合同》，約定被告應于2012年6月30日前，依照國家和地方人民政府的有關規定，將經驗收合格、符合合同附件三約定的裝飾、設備標準并符合合同約定的商品房交付給原告使用；因被告原因，未按合同約定的期限將該商品房交付原告使用，逾期超過30日后，原告要求繼續履行合同的，合同繼續履行，自本合同規定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，被告按日向原告支付已交付房價款萬分之三的違約金。合同簽訂后，原告如約交付全部購房款577570元，被告至今未向原告交付符合合同約定的房屋?，F訴至法院，請求判令：1、被告向原告支付違約金37946元（自2013年9月1日計算至2014年4月9日）；2、被告承擔本案訴訟費。

被告長沙某某房地產開發有限公司辯稱，被告已向原告支付逾期交房的違約金至2013年8月31日。房屋已于2013年9月驗收合格，符合交房條件，原告亦已收房。原告主張的違約金過高。

經審理查明，原、被告于2013年3月21日簽訂《長沙市商品房買賣合同》一份，約定原告購買被告開發的怡然翠園項目中的第E棟＊＊＊號房（房屋建筑面積為92.19平方米）；購房單價為每平方米6265元，購房總價為577570元。合同第十條約定被告應于2013年6月30日前，依照國家和地方人民政府的有關規定，將經驗收合格并符合本合同附件三所約定的裝飾、設備標準的商品房交付原告使用；如遇下列特殊原因，除雙方協商同意解除合同或變更合同外，被告可據實予以延期：遭遇不可抗力，且被告在事實發生之日起30日內書面告知原告，市級及市級以上規劃、文物、環保、土管、林業、水利、電力等主管部門根據法律、法規的規定采取對某項行政措施或重大技術問題而導致開發建設期延長，且被告在發生之日起30日內告知原告的（本合同所指的不可抗力及免責事由的范圍包括以下情況：地震、洪災等自然災害，戰爭、動亂、大規模流行性疾病等社會異常事件、政府政策和法律法規的改變及其他等政府行為），原告延期支付應當支付的任何款項（包括代收的款項）或未按時辦理入伙手續的。合同第十一條約定房屋達到交付使用條件后，被告應當公告或書面通知原告辦理交付手續。原告應在書面通知送達之日起10日對該房屋進行驗收并與被告辦理交接手續，雙方進行驗收交接時，被告應出示本合同第十條規定的證明文件，并簽署房屋交接單。所購商品房為住宅的，被告還需提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。因被告原因，未按本合同第十條約定的期限將該商品房交付原告使用，按以下方式處理：按逾期時間，分別處理（不作累加）：（1）逾期未超過30日，自本合同規定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，被告按日向原告支付已交付房價款萬分之二的違約金，合同繼續履行；（2）逾期超過30日后，原告要求繼續履行合同的，合同繼續履行，自本合同規定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，被告按日向原告支付已交付房價款萬分之三的違約金；由于原告原因，未能按期接受房屋的，雙方同意以下方式處理：在被告發出書面通知之日起30日內，原告未到被告處辦理房屋交接手續的，又未對房屋質量提出異議的，視為被告已履行房屋交付義務，原告對該商品房及一切所屬設施均無異議并已接收房屋和承擔房屋交付后的一切法律責任。被告按逾期每天15元向原告收取房屋管理費，該房屋毀損、滅失的風險由原告承擔。原告辦理房屋驗收手續時發現所交付的房屋存在質量問題，可將相關情況在房屋驗收交接單上注明，交由被告在30天內整改，整改合格之前原告有權拒絕收房，超過整改期被告應按逾期承擔每天15元的延期交房責任。第二十三條約定本合同所稱“已付款”，包括原告的自付款、貸款銀行和公積金中心的按揭款。本合同所稱“利息”，指同期銀行存款利息，另有約定的除外。合同簽訂后，原告如約向被告交付22894元維修基金、契稅等費用及全部購房款577570元。

被告于2012年4月18日作出公告，內容為“2012年3月14日，我公司在與四方錦城業主代表見面懇談會議后，會后即向公司出資人和監管部門進行了匯報，并做了大量的相關工作，現就業主提出的相關問題答復公告如下：一、關于復工和交房的時間問題。1、E棟的建設擬在今年6月份復工，今年10月底前交房。2、A、D棟擬在2013年6月底前交房。3、B、C、F、G棟力爭在2013年12月底前交房。二、關于逾期交房違約金的支付。根據我司與業主簽訂的商品房買賣合同中的條款約定，因我方原因逾期交房，從逾期的下月開始，按月支付上月的違約金。我司目前正在爭取包括政府在內的各方的支持，積極組織復工工作，希望廣大業主繼續關心支持，多提寶貴意見，及時與我司營銷部聯系，共同做好各項工作”。

長沙市建設工程質量監督站于2013年10月15日向被告下達長質監函（2013）38號關于要求停止違法交房，盡快辦理竣工驗收的函，內容為“你單位建設（開發）的四方錦城項目工程未經驗收，就已經將部分住房交付使用，違反了《中華人民共和國建筑法》第六十一條及《建設工程質量管理條例》第十六條的規定?，F要求你單位立即停止違法交房，迅速組織辦理竣工驗收，待驗收合格后方可交付使用。否則，我站將按照《建設工程質量管理條例》第五十八條規定，報建設行政主管部門進行行政處罰”。

長沙市住房和城鄉建設委員會于2014年1月22日就唐湞浩等出具關于開福區四方錦城信訪問題的答復，內容為“你們向我委反映的關于長沙某某房地產開發有限公司開發建設的開福區四方錦城未通過竣工驗收交付使用的問題，經我委查實，現答復如下：開福區四方錦城E棟是由長沙某某房地產開發有限公司開發建設，施工單位為長沙市建設工程集團有限公司，現該項目E棟房屋已竣工，但未辦理竣工驗收。長沙市建設工程質量監督站已于2013年10月15日就該情況向長沙某某房地產開發有限公司下達了《關于要求停止違法交房，盡快辦理竣工驗收的函》（長質監函（2013）38號），要求立即停止違法交房，迅速組織辦理竣工驗收。你們反映的問題情況屬實，我委長沙市建設工程質量監督站將督促長沙某某房地產開發有限公司完善相關資料，辦理竣工驗收”。

被告向本院提交涉案房屋的房地產勘測報告書（勘測成果表中的審批處未蓋公章、實勘情況與報建圖差異對照表中的規劃部門意見處未蓋公章）、長沙市建設項目用地竣工測量報告書（長沙市國土資源測繪院于2013年5月13日就竣工測量結果記載該項目可以提交進行竣工驗收）、城鎮建筑信報群（間）建設驗收申請表（投遞局未蓋章確認）、怡然翠園（四方錦城）E棟工程竣工質量驗收表（設計單位、勘察單位均于2013年9月5日分別簽章確認滿足設計要求、同意驗收，符合設計要求，同意驗收）、E棟四方驗收意見表（施工單位、監理單位、物業單位及建設單位均于2013年9月22日分別簽章確認自檢驗收合格，四方驗收合格，驗收合格、具體整改意見見分戶驗收表，驗收合格、請施工單位嚴格按分戶驗收表認真整改后復查、并按業主驗收意見再次整改），擬證明涉案房屋已經驗收合格，符合交房條件；被告于2013年9月23日刊登的入伙通知（該通知載明怡然翠園第一期E棟已達到交房條件，將于2013年9月28日、29日正式交房，請業主于規定時間內攜帶相關證件、資料到E棟一樓辦理入伙收房手續，逾期視同交房）、原告于2014年4月17日簽署的入伙會簽單，擬證明原、被告已辦理收房手續。原告就上述證據材料均有異議，提出其于2014年4月17日收房時就交房條件提出了異議。

上述事實，有《長沙市商品房買賣合同》、公告、答復、函、入伙會簽單、當事人陳述及庭審筆錄等證據材料在卷佐證。

本院認為，合同是平等主體之間設立、變更、終止民事權利義務關系的協議。依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照合同約定享有權利、履行義務。任何一方在沒有法定抗辯事由的前提下，不履行合同義務或履行合同義務不符合合同約定的，均應承擔相應的民事違約責任。本案中，原、被告雙方達成房屋買賣合意并簽訂了《長沙市商品房買賣合同》，該合同系雙方當事人真實意思的表示且未違反法律、行政法規的強制性規定，合法有效。原、被告雙方均應按照合同約定各自享有權利，承擔義務。依據《中華人民共和國住房和城鄉建設部令第5號》，長沙市建設工程質量監督站負責監督房屋建筑工程的竣工驗收，重點對驗收的組織形式、程序等是否符合有關規定進行監督。被告作為建設單位應當在工程竣工驗收前將驗收的時間、地點及驗收組名單書面通知負責監督該工程的工程質量監督機構即長沙市建設工程質量監督站。被告雖向本院提交四方驗收意見表（包括施工單位、監理單位、物業單位及建設單位）及工程竣工質量驗收表（包括設計單位及勘察單位），但上述驗收表僅能證明被告曾組織施工單位、監理單位、物業單位、建設單位、設計及勘察單位就涉案房屋進行了驗收，不能證明房屋已經竣工驗收合格（包括驗收的組織形式、程序等合法），被告至今亦未辦理工程竣工驗收備案，且驗收表的落款日期均在長沙市建設工程質量監督站認定被告違法交房之前，故被告提出涉案房屋已經竣工驗收合格的抗辯主張，本院不予采納。建筑工程經竣工驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。即使被告向原告交付了房屋，但其交付的房屋未經竣工驗收合格，違反了法律的禁止性規定，交房行為應認定為無效。故被告以原、被告已辦理交房手續為由主張其已完成交房義務，本院不予采納。合同簽訂后，原告依約交付了購房款及相關費用，被告未依約向原告交付房屋，其行為已構成違約，應承擔相應的違約責任，故本院對原告主張的被告逾期交房而產生的違約金予以支持。違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。被告請求減少違約金，應舉證證明請求調整的理由及依據，但對其而言，并不可能舉出因自己違約給對方造成損失的證據，鑒于原告并未向本院舉證證明被告遲延交房給其所造成的損失及具體數額，原告的實際損失難以確定，故本院酌情調整逾期交房違約金按已交付購房款的萬分之二計算。綜上，本案違約金的計算方式為：從2013年9月1日開始計算至2014年4月9日止（共計220天），按每日115.51元（

577570元×0.0002）為標準支付，共計25412元（115.51元×220天）。

綜上所述，根據《中華人民共和國建筑法》第六十一條，《中華人民共和國合同法》第一百零七條、第一百一十四條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十八條之規定，判決如下：

一、被告長沙某某房地產開發有限公司于本判決生效之日起10日內向原告胡某華支付違約金25412元；

二、駁回原告胡某華的其他訴訟請求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

本案受理費749元，因適用簡易程序減半收取374.5元，由被告長沙某某房地產開發有限公司承擔。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于湖南省長沙市中級人民法院。

代理審判員　房淼淼

二〇一四年九月二十八日

代理書記員　彭小波

房屋買賣合同糾紛