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湖北省武漢市洪山區人民法院

民事判決書

（2013）鄂洪山和民商初字第00091號

原告：武漢某房地產經紀服務有限公司，住所地：武漢市洪山區魯磨路369號。

法定代表人：涂某某，該公司董事長。

委托代理人：向東、黃杰，湖北山河律師事務所律師，代理權限：特別授權。

被告：武漢某華世紀房地產開發有限公司，住所地：武漢市洪山區徐東路**號徐東歐洲花園小區。

法定代表人：鄭某某，該公司董事長。

委托代理人：劉聰、劉利民，湖北謙順律師事務所律師，代理權限：特別授權。

原告武漢某房地產經紀服務有限公司（下稱某公司）訴被告武漢某華世紀房地產開發有限公司（下稱某華公司）商品房委托代理銷售合同糾紛一案，本院于2014年1月27日立案受理后，依法適用簡易程序，由代理審判員陳鋼獨任審判。后因案情復雜，本案轉為普通程序審理，并于2013年5月16日公開開庭進行了審理。原告某公司的委托代理人向東、黃杰及被告某華公司的委托代理人劉利民到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原告某公司訴稱：2013年1月31日，原、被告簽訂精裝修房屋包銷協議書，原告包銷被告開發的“某華紅館”項目，即包銷住宅360套，包銷基價為每平方米10，700元，基價內的銷售款被被告所有，超出基價部分作為傭金歸原告所有。包銷協議簽訂后，原告依約向被告支付了360萬元的履約保證金，并積極履行包銷義務，但由于被告未將包銷房屋存在抵押的情況告知原告，造成相關房屋無法正常銷售和辦證，直接影響了銷售及備案辦證的進度，后經雙方協商，由原告繼續履行包銷協議。自2013年3月10日開盤銷售至2013年6月19日實際停盤，原告共銷售房屋219套（其中包含售價低于基價的房屋，該售價已得到被告認可），銷售總額113，105，163元。經被告方經辦人及相關領導簽字確認，被告欠原告銷售傭金5，278，081元，但被告至今未兌現付款承諾，同時被告還有50萬元保證金未返還給原告，以上款項共計5，778，081元，自2013年6月20日至2014年1月27日產生利息895，288元。為維護自身權益，原告訴至法院，請求判令：一、被告向原告支付房屋銷售傭金5，278，081元；二、被告向原告返還履約保證金50萬元；三、被告向原告支付傭金與履約保證金所產生的利息895，288元（利息暫自2013年6月20日計算至2014年1月27日，實際利息計算至被告將本金清償完畢之日）；四、本案保全費、訴訟費由被告承擔。

原告某公司為支持其訴訟主張，向本院提交下列證據：

證據八、公館結傭表一份，擬證明：傭金的具體組成情況。

被告某華公司辯稱：原告提交的證據無法證實其已履行商品房銷售的義務，也無法證實被告應向原告支付保證金。

被告某華公司為支持其抗辯主張，向本院提交以下證據：

證據一、轉賬支票存根、業務審批單、發票各一份，擬證明：一、被告已向原告支付20萬元傭金；二、正常的業務審批流程應當由某華集團主席簽字和徐東集團董事長簽字，只有兩個股東均同意，業務流程才算完成。

證據二、網上簽約合同查詢記錄八份，擬證明：現已核實1019號、1818號、1306號、2208號、1304號、1618號、2213號等7套房屋尚未出售，還有1913號房屋，并非原告出售，不應當計算傭金。

經庭審質證，被告對原告提交的證據一、二、六、七無異議；對證據三的真實性有異議，明細表中簽字的“莫莉”是否為被告公司員工有待核實；對證據四、五的真實性無異議，但對證明目的有異議，報銷單及業務辦理審批單均未走完內部審批流程；對證據八的真實性有異議，系原告單方制作，對證明目的有異議，傭金的計算不符合約定，其中部分房屋原告并未售出，不應當計算傭金。

原告對被告提交的證據一的真實性無異議，關聯性有異議，該審批單的時間為2013年5月24日，在雙方2013年10月17日確認的傭金結算時間之前，原告已收到該審批單中的20萬元，結算時已將此款扣減。對證據二的真實性、關聯性有異議。

對雙方無異議的證據，本院予以采信，對有異議的證據，本院認為原告的證據三，其中的紅館客戶明細，“劉洋”、“莫莉”均在明細表末簽名，結合原告提交的證據四、五以及被告提交的證據一中“劉洋”的簽名，可以確認莫莉為被告公司員工，故對原告提交的證據三，本院予以采信；證據四，其中的業務審批單，制作時間為2013年10月17日，上有被告單位負責報銷業務的負責人、某華公司法定代表人的簽名，并有財務負責人對其中內容進行核實的具體意見；其中的費用報銷單，系與業務審批單同日填寫，上面亦有前述人員的簽字，并有主管會計的簽名，兩證據能夠相互印證，可以證明雙方已確認包銷傭金結算的金額為5，278，081元，本院予以采信；證據五，可以證明被告擬向原告支付包銷傭金200萬元，本院予以采信；證據八，可以證明原告在包銷商品房過程中，房屋銷售、傭金計算等情況，本院予以采信。被告提交的證據一，制作時間為2013年5月24日，在雙方確認傭金結算金額之前，與本案沒有關聯，本院不予采信；證據二，被告擬證明部分房屋，原告未能銷售，不應計算傭金，因雙方已對房屋銷售傭金進行過結算和確認，該證據的證明力較原告提交證據的證明力要小，故本院不予采信。

根據原、被告訴辯和舉證，本院確認下列事實：

2013年1月31日，原、被告簽訂精裝修房屋包銷協議書，約定原告包銷被告開發的“某華紅館”項目的商品房360套，房屋包銷基價為每平方米10，700元，包銷基價內的價款歸被告所有，超出基價部分的價款歸原告所有；最終核算，若銷售價格沒有達到包銷基價，由原告補足至包銷基價；包銷開始后，營銷推廣的費用由原告負責，雙方開設銀行共管賬戶，所收房款全部存入該賬戶；被告確保包銷的商品房項目部存在因債權債務因素而導致不能銷售的狀況，確保包銷房屋不存在無法辦理備案、開具發票等障礙，并將此作為商品房包銷的前提；被告必須保證及時辦理銷售合同的備案、銀行貸款審批、放款等需要開發商履行的義務，若因被告的原因造成延誤，由被告承擔責任，原告可順延包銷期限。雙方還約定了其他相關權利義務。2013年2月4日，被告收到原告按照合同約定支付具有擔保功能的履約保證金360萬。包銷開始后，被告未按合同約定與原告設立銀行共管賬戶，房屋銷售款均匯入被告賬戶。2013年10月17日，被告銷售業務負責人劉洋填寫業務辦理審批單，在被告公司提請與原告進行包銷傭金的結算，結算金額為5，278，081元。該審批單上有被告單位銷售負責人員陳偉、財務人員羅向芳、被告法定代表人鄭某某的簽名。同日，被告制作了費用報銷單，報銷金額與前述傭金結算金額一致，費用報銷單有前述劉洋、陳偉、羅向芳以及被告單位負責人胡啟明等人的簽名。2013年11月22日，被告又制作費用報銷單，報銷項目摘要為“預付代理公司某200萬傭金”，該報銷單有前述人員及被告法定代表人鄭某某的簽名，其中被告法定代表人鄭某某簽名的時間與業務辦理審批單上其簽名的時間均為2013年12月9日。另，原告在房屋包銷過程中，被告已陸續返還原告履行保證金310萬元。因被告未向原告支付房屋包銷傭金，且未將剩余50萬元履行保證金返還給原告，故原告訴至本院，要求判如所請。

本院認為，原、被告簽訂的精裝修房屋包銷協議書，約定了商品房包銷的標的、包銷方式、期限、價款結算方式等內容，是雙方的真實意思表示，不違反法律、行政法規的強制性規定，協議合法有效。原告應按協議約定履行代理銷售商品房的義務，被告應按約定向原告支付代理銷售商品房的傭金。被告內部制作的業務辦理審批單、費用報銷單，上有被告單位相關負責人的簽字確認，可以證明原告已履行完代理銷售商品房的義務，對原告應得傭金的數額，被告已予以核對、確認，被告應將此款支付給原告，故對原告提出的要求被告支付房屋銷售傭金5，278，081元的訴訟請求，本院予以支持。現雙方已對原告代理銷售商品房的傭金進行了結算，原告向被告支付的具有擔保功能的360萬元保證金，已失去擔保的功能，被告應將剩余50萬元保證金返還給原告，故對原告提出的此項訴訟請求，本院予以支持。2013年10月17日，雙方確認原告應得傭金的數額，至今被告仍未將此傭金支付給原告，被告應賠償原告因逾期支付造成的損失（計算方式為：以5，778，081元自2013年10月17日起按中國人民銀行同期貸款利率計算至本院生效判決確定的給付之日止）。綜上，依據《中華人民共和國合同法》第六十條、第六十二條第（四）項、第一百零七條、第四百零五條，《最高人民法院關于逾期付款違約金應當按照何種標準計算問題的批復》，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條的規定，判決如下：

被告武漢某華世紀房地產開發有限公司于本判決生效之日起十日內支付原告武漢某房地產經紀服務有限公司房屋銷售傭金5，278，081元；

被告武漢某華世紀房地產開發有限公司于本判決生效之日起十日內返還原告武漢某房地產經紀服務有限公司保證金50萬元；

被告武漢某華世紀房地產開發有限公司于本判決生效之日起十日內向原告武漢某房地產經紀服務有限公司支付以上款項的逾期利息（計算方式：以5，278，081元為本金，自2013年10月17日起按中國人民銀行同期貸款利率計算至本院生效判決確定的給付之日止）；

駁回原告武漢某房地產經紀服務有限公司的其他訴訟請求。

上列應付款項應于本判決生效之日起十五日內支付，逾期未付，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

本案案件受理費減半后收取29，257元及財產保全費5，000元，共計34，257元，由被告武漢某華世紀房地產開發有限公司負擔。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于湖北省武漢市中級人民法院。上訴人應在提交上訴狀時，根據不服本判決的上訴請求數額及《訴訟費用交納辦法》的規定，預交上訴案件受理費，款匯武漢市中級人民法院，收款單位全稱：武漢市財政局非稅收入匯繳專戶市中院訴訟費分戶；賬號：07×××93；開戶行：農行武漢市民航東路分理處832886。上訴人在上訴期滿后七日內仍未預交訴訟費用的，按自動撤回上訴處理。

代理審判員　陳　鋼

二〇一四年六月××日

書　記　員　吳兆麟

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