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湖南省長(zhǎng)沙市天心區(qū)人民法院

民事判決書

（2014）天民初字第606號(hào)

原告肖某明，男，19**年*月**日出生，漢族。

委托代理人何慶元，湖南銀聯(lián)律師事務(wù)所律師。

被告彭某玥，女，漢族，19**年**月**日出生，系長(zhǎng)沙市天心區(qū)潮樓服飾商行業(yè)主。

委托代理人屈某青，女，漢族，19**年*月**日出生。

原告肖某明訴被告彭某玥租賃合同糾紛一案，本院于2014年3月4日受理后，依法適用普通程序組成由審判員吳貴平擔(dān)任審判長(zhǎng)，與人民陪審員張飛虎、鄧祥海參加審理的合議庭，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告肖某明的委托代理人何慶元，被告彭某玥的委托代理人屈某青均到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告肖某明訴稱，2011年11月3日，原、被告簽訂《商鋪?zhàn)赓U合同》，合同約定原告租賃被告經(jīng)營(yíng)管理的“潮流特區(qū)南門口商行”內(nèi)的A119號(hào)商鋪用作商業(yè)經(jīng)營(yíng)，租賃期限從2011年7月7日起至2014年7月16日止，原告分期向被告支付固定費(fèi)，具體包括商鋪場(chǎng)地使用費(fèi)、設(shè)施設(shè)備使用費(fèi)、字號(hào)許可使用費(fèi)、宣傳廣告以及合作費(fèi)等費(fèi)用。被告違約需向原告支付違約金，違約金按原告向被告支付的履約保證金計(jì)算。合同簽訂后，原告依約向被告支付了固定費(fèi)用，同時(shí)，向被告支付了履約保證金、質(zhì)量保證金以及其他費(fèi)用15000元，對(duì)鋪面進(jìn)行了整體裝修并投入商業(yè)經(jīng)營(yíng)。2012年6月24日原告向被告支付了下期的固定費(fèi)用15990元，然而，被告卻于2012年7月擅自解除與原告簽訂的《商鋪?zhàn)赓U合同》。被告擅自解除合同系嚴(yán)重違約行為，造成原告無(wú)法繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，給原告造成了極大的經(jīng)濟(jì)損失。原告為維護(hù)自己的合法權(quán)益，訴至法院，請(qǐng)求判令：1、被告返還原告固定費(fèi)用18655元，并向原告支付該固定費(fèi)用從2012年6月25日起至實(shí)際返還之日止按中國(guó)人民銀行同期貸款利率的1.5倍產(chǎn)生的利息損失（其中至2014年2月17日產(chǎn)生的利息損失為2838元）；2、被告返還原告履約保證金、質(zhì)量保證金以及其他費(fèi)用15000元；3、被告向原告支付違約金10000元。

被告彭某玥辯稱，肖某明是交了下一期的租金，當(dāng)時(shí)在2012年7月18日已經(jīng)約了商戶面談?dòng)嘘P(guān)商鋪的調(diào)整、退鋪的細(xì)節(jié)，依據(jù)合同本商場(chǎng)當(dāng)時(shí)同意按照合同約定賠償履約保證金以及所繳納的應(yīng)退還的費(fèi)用。肖某明應(yīng)繳納的固定費(fèi)用為15990元，而不是訴訟請(qǐng)求中的18655元。被告不同意支付利息，因?yàn)楸桓嬖?012年7月18日已經(jīng)告知辦理搬離的手續(xù)。被告同意退回肖某明已交的固定費(fèi)用以及所繳納的應(yīng)退的費(fèi)用。

為支持其訴訟請(qǐng)求，原告在舉證期限內(nèi)向本院提交了以下證據(jù)：

證據(jù)1、商鋪?zhàn)赓U合同及補(bǔ)充協(xié)議，擬證明原、被告之間的租賃關(guān)系和雙方的權(quán)利義務(wù)，

證據(jù)2、被告向原告開(kāi)具的固定費(fèi)用收據(jù)，擬證明固定費(fèi)用為15990元；

證據(jù)3、原告向被告交納押金、滯納金、質(zhì)保金、履約保證金的票據(jù)，擬證明原告繳納的履約保證金10000元，質(zhì)量保證金3000元，電表押金500元，其他押金是1500元，2010年7月7日-2012年7月6日的固定費(fèi)用29076元，滯納金639.6元。

對(duì)原告上述證據(jù)，被告發(fā)表如下質(zhì)證意見(jiàn)：

肖某明所交固定費(fèi)用29076元已經(jīng)用完。其他的費(fèi)用確實(shí)已經(jīng)繳納了。

為支持其抗辯理由，被告在舉證期限內(nèi)向本院提交了如下證據(jù)：

證據(jù)1、店長(zhǎng)的工作記錄，擬證明2012年7月18日對(duì)已續(xù)交租金的4個(gè)商戶在商場(chǎng)辦公室進(jìn)行了談話通知搬離；

證據(jù)2、其他已續(xù)租商戶簽署的解除租賃協(xié)議書，擬證明其他商戶已經(jīng)簽署了解除租賃的協(xié)議；

對(duì)被告上述證據(jù)，原告發(fā)表如下質(zhì)證意見(jiàn)：

對(duì)證據(jù)1的真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性均有異議，無(wú)法確定店長(zhǎng)身份，店長(zhǎng)的工作記錄是單方所作，沒(méi)有肖某明同意退鋪的簽字或其他證據(jù)；對(duì)證據(jù)2的真實(shí)性、合法性無(wú)異議，但是與本案無(wú)關(guān)聯(lián)。

本院對(duì)原、被告提交的證據(jù)認(rèn)證如下：

原告提交的證據(jù)1、2、3符合證據(jù)的真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性要求，本院認(rèn)定為有效證據(jù)，本院對(duì)其真實(shí)性和證明力予以確認(rèn)。對(duì)于被告證據(jù)1系被告店長(zhǎng)工作記錄其真實(shí)性存疑，本院不予確定。對(duì)于被告提交的證據(jù)2，因系被告與他人之間解除合同的證據(jù)，其與本案的關(guān)聯(lián)性本院不予認(rèn)定。

根據(jù)以上舉證、質(zhì)證及認(rèn)證意見(jiàn)，結(jié)合當(dāng)事人當(dāng)庭陳述，本院認(rèn)定本案事實(shí)如下：

2011年5月8日，原告與被告開(kāi)設(shè)的長(zhǎng)沙市天心區(qū)潮樓服飾商行（個(gè)體工商戶）簽訂了《商鋪?zhàn)赓U合同》，合同約定原告租賃被告經(jīng)營(yíng)管理的“潮流特區(qū)南門口商行”內(nèi)的A119號(hào)商鋪（建筑面積8.5平方米）用于經(jīng)營(yíng)飾品、服裝、鞋帽，租賃期限從2011年7月7日起至2014年7月6日止，原告分期向被告支付固定費(fèi)用，具體包括商鋪場(chǎng)地使用費(fèi)、設(shè)施設(shè)備使用費(fèi)、字號(hào)許可使用費(fèi)、宣傳廣告以及合作費(fèi)等費(fèi)用，合計(jì)每月固定費(fèi)用2423元，簽合約當(dāng)日交納2011年7月7日至2012年7月6日的固定費(fèi)用，自2012年7月7日開(kāi)始，固定費(fèi)用在上一期基礎(chǔ)上每年遞增10%，2012年7月7日至2013年7月6日每月固定費(fèi)用為2665元，2013年7月7日至2014年7月6日每月固定費(fèi)用為2932元，原告應(yīng)以12個(gè)月一付方式交納固定費(fèi)用，每次交費(fèi)時(shí)間為當(dāng)期固定費(fèi)用到期前1個(gè)月，逾期繳納不超過(guò)十日的，每日按所欠金額的千分之五繳納滯納金，超過(guò)十日的，被告可以解除合同，并沒(méi)收原告履約保證金及剩余固定費(fèi)用作為補(bǔ)償被告損失，并收回該商鋪；原告需在合同簽訂之日向被告交納履約保證金10000元，合同期滿，在原告未發(fā)生任何違約的情況下，自原告退還該商鋪并付清所有費(fèi)用之日起30日內(nèi)，被告需將履約保證金（不含利息）退還原告；原告需在合同簽訂之日向被告交納質(zhì)量保證金3000元，用以支付原告售出商品的質(zhì)量糾紛損失款，合同期滿，如無(wú)消費(fèi)者對(duì)原告的質(zhì)量或服務(wù)進(jìn)行投訴索賠，自原告退還給商鋪并付清所有費(fèi)用之日起30日內(nèi)，被告需將質(zhì)量保證金（不含利息）退還原告；另外原告需要交納電表押金500元和其他押金1500元（包括水電費(fèi)押金、空調(diào)費(fèi)押金、經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)押金），合同期滿電表如無(wú)損壞或欠費(fèi)，以上押金均應(yīng)予退還；原告需一次性繳納經(jīng)營(yíng)權(quán)購(gòu)買費(fèi)4800元，此項(xiàng)費(fèi)用一經(jīng)繳納不予退還；合同第十條違約責(zé)任規(guī)定，1、被告違反本合同約定，并造成原告停業(yè)的，被告除免除原告停業(yè)期間固定費(fèi)用外，還應(yīng)按每日總額的千分之五向原告支付違約金，超過(guò)30天，則視同被告違約，可以解除合同，并賠償原告違約金，違約金按原告所繳納的履約保證金計(jì)算。2、原告違反本合同約定的，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。除已有約定外，被告可以解除合同，沒(méi)收原告履約保證金及剩余固定費(fèi)用作為損失的補(bǔ)償，并收回商鋪。該合同還就其他事項(xiàng)進(jìn)行了約定。

2011年11月3日，雙方另行簽訂了《商鋪補(bǔ)充協(xié)議》，補(bǔ)充協(xié)議就原《商鋪?zhàn)赓U合同》第二條第1款和第三條第一款做出調(diào)整如下：將租賃期限調(diào)整為從2011年7月7日起至2014年7月16日止，簽訂合約當(dāng)日交納2011年7月7日到2012年7月6日的固定費(fèi)用，2012年7月7日起至2012年7月16日為免租期限，自2012年7月17日開(kāi)始，固定費(fèi)用在上一期基礎(chǔ)上每年遞增10%，2012年7月17日至2013年7月16日每月固定費(fèi)用為2665元，2013年7月7日至2014年7月16日每月固定費(fèi)用為2932元。其他約定條款不變。

以上商鋪?zhàn)赓U合同和補(bǔ)充協(xié)議簽訂后原告承租了約定的A119號(hào)商鋪進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，并于2011年5月8日向被告交納了質(zhì)量保證金3000元，履約保證金10000元，電表押金500元，其他押金1500元，經(jīng)營(yíng)權(quán)購(gòu)買費(fèi)4800元，2011年7月7日至2012年7月6日的固定費(fèi)用29076元。

2012年6月2日，因長(zhǎng)沙市地鐵建設(shè)使被告的商行經(jīng)營(yíng)受到一定影響，被告向原告發(fā)出通知承諾在此次交納固定費(fèi)用時(shí)給予商戶半年一交的優(yōu)惠，并同時(shí)贈(zèng)予6個(gè)月固定費(fèi)用。被告同時(shí)向原告發(fā)出單據(jù)同意原告獲得固定費(fèi)用一個(gè)月減免優(yōu)惠，減免具體時(shí)段為2012年8月7日至2012年9月6日。2012年6月24日原告向被告交納了2012年7月17日至2013年7月16日的固定費(fèi)用15990元和滯納金639.6元。

此后2012年7月18日被告決定解除合同，收回商鋪。但雙方未簽署書面協(xié)議解除合同，此后原告再未在此商鋪內(nèi)經(jīng)營(yíng)。

本院認(rèn)為，原、被告簽訂的商鋪?zhàn)赓U合同及其補(bǔ)充協(xié)議系雙方真實(shí)意思表示，不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，該商鋪?zhàn)赓U合同及其補(bǔ)充協(xié)議均合法有效。合同簽訂后，被告已經(jīng)將約定商鋪移交給原告經(jīng)營(yíng)使用，由于地鐵建設(shè)原因，被告未能全面履行合同義務(wù)使原告未能在租賃期限內(nèi)正常經(jīng)營(yíng)屆滿，被告已經(jīng)解除了合同并收回了商鋪，原告現(xiàn)要求被告返還履約保證金和質(zhì)量保證金、押金以及未使用完畢的固定費(fèi)用，本院應(yīng)當(dāng)予以支持。本案系因被告違反合同造成合同提前解除的，被告應(yīng)當(dāng)按照雙方約定承擔(dān)違約金1萬(wàn)元。因被告已經(jīng)承擔(dān)了違約金，原告另還要求被告承擔(dān)利息損失本院不予支持。

據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、第一百零七條、第一百一十四條、第二百一十二條之規(guī)定，判決如下：

一、被告彭某玥向原告肖某明返還履約保證金1萬(wàn)元；

二、被告彭某玥向原告肖某明返還質(zhì)量保證金3000元；

三、被告彭某玥向原告肖某明返還電表押金和其他押金共計(jì)2000元；

四、被告彭某玥向原告肖某明返還固定費(fèi)用15990元；

五、被告彭某玥向原告肖某明支付違約金1萬(wàn)元；

六、駁回原告肖某明的其他訴訟請(qǐng)求。

以上款項(xiàng)，限于本判決發(fā)生法律效力后十日內(nèi)付清。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

本案受理費(fèi)950元，保全費(fèi)490元，共計(jì)1440元，由原告肖某明負(fù)擔(dān)40元，由被告彭某玥負(fù)擔(dān)1400元。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起15日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提供副本，上訴于湖南省長(zhǎng)沙市中級(jí)人民法院。

審　判　長(zhǎng)　吳貴平

人民陪審員　張飛虎

人民陪審員　鄧祥海

二〇一四年九月四日

代理書記員　鄒　舟

租賃合同糾紛