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天津市西青區人民法院

民事判決書

（2014）青民一初字第4535號

原告：田某。

委托代理人：鮑宏聲，天津擊水律師事務所律師。

委托代理人：張宇，天津擊水律師事務所律師。

被告：天津某置業發展有限公司，住所地天津市西青區楊柳青鎮潤楊道**號。

組織機構代碼：76434*****。

法定代表人：姚某紅，董事長。

委托代理人：李婧，上海中建中匯（北京）律師事務所律師。

原告田某與被告天津某置業發展有限公司商品房銷售合同糾紛一案，本院受理后，依法由審判員石美平適用簡易程序公開開庭進行了審理。原告田某的委托代理人鮑宏聲，被告天津某置業發展有限公司的委托代理人李婧到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。

原告田某訴稱：原告與被告于2013年3月30日簽訂《天津市商品房買賣合同》，原告購買由被告開發的坐落于西青區楊柳青鎮柳口路西側明月花苑商品房一套。按照合同約定，被告應于2013年5月30日前原告交付經竣工驗收合格并取得《天津市新建住宅商品房準許交付使用證》的房屋交付原告，但被告未按期交房，按照合同約定，被告應承擔逾期交房的違約責任。被告的逾期交房行為給原告造成極大的經濟損失，故起訴，請求法院判令：1.被告支付原告已付款利息265800元（自2013年5月31日至2014年8月16日）；2.被告支付原告違約金79740元（自2013年8月29日至2014年8月16日）；3.被告返還原告物業費10920元；4.訴訟費用由被告承擔。

被告天津某置業發展有限公司辯稱：1.被告按照合同約定履行了通知交房義務，原告在合同約定的交房日期之前已電話通知原告交房，不存在遲延交付的情形，房屋已完成了交付，原告拒絕接收，被告不構成遲延交付；2.涉案房屋質量及相關配套設施符合國家規定，原告拒絕辦理收房，應自行承擔相關責任；3.被告并非物業費的收取單位，且因原告拒絕收房造成的遲延不應計算在內，故已收取的物業費不應退還。綜上，請求法院駁回原告的訴訟請求。

經審理查明：原、被告雙方于2013年3月30日簽訂《天津市商品房買賣合同》及《補充協議》。原告購買由被告開發的坐落于西青區楊柳青鎮柳口路西側明月花苑商品房一套，房屋總價款為3600000元。合同第三條約定：商品房竣工，經驗收合格并取得《天津市新建住宅商品房準許交付使用證》后，方可交付，未經驗收或驗收不合格的，不得交付使用。被告應于2013年5月30日前將符合上述條件的房屋交付給原告。合同第五條約定：除遇不可抗力外，被告如未按本合同第三條約定日期交付商品房，逾期在90日內的，原告有權向被告追究已付款利息，利息自合同約定應交付商品房之日次日起至實際交付商品房之日止，按銀行同期貸款利率計算。如超過上述約定期限的，合同繼續履行，被告還應每日按商品房價款的萬分之零點伍支付違約金。

合同第十一條約定：商品房交付時，甲方（被告）應書面通知乙方（原告）辦理商品房交接手續。《補充協議》第7條對合同第十一條做了補充約定：“在合同約定的商品房交付時間之前，出賣人應以掛號信／特快專遞通知買受人辦理交付手續。以掛號信或特快專遞郵寄送達的，通知的送達時間為掛號信或特快專遞寄出后三日。出賣人已電話通知的，通知的送達的時間為電話接通時間，雙方在房屋交付現場補簽交付通知書。不論出賣人以何種方式通知買受人辦理交房手續，如果買受人未收到交付通知的，均以本合同約定的時間截止日為交付時間，以房屋所在地為交付地點”。

2013年1月25日，被告取得涉訴商品房的《天津市建設工程竣工驗收備案書》。2013年3月27日，被告取得涉訴商品房的《天津市新建住宅商品房準許交付使用證》。

原告提供了被告于2013年11月18日寄送的《入伙催促函》，以證被告通知原告辦理入住的時間為2013年11月18日。原告于2013年11月22日前往被告處辦理收房手續，原告認為涉訴房屋不具備交房條件，故沒有辦理并將房屋不具備交房條件的證據留置。被告工作人員張新月在《入伙催促函》下方注明：“業主于2013年11月22日來售樓處將房屋不具備交房條件照片提供”。被告對該證據的真實性不持異議，但不認可原告的證明目的，被告主張其工作人員張新月的簽字僅表示收到原告交付的照片，并不認可房屋不具備交付條件的事實。

原告提供了被告于2014年2月21日再次寄送的通知原告辦理入住的《入伙通知書》，以證被告于該日期通知原告辦理入住。

原告于2014年8月17日辦理了實際入住，并于當日向天津高盛君安物業管理有限公司交納了2013年6月1日至2015年5月31日的物業費18720.4元。

被告提交了2013年8月25日有原告簽字的《面積多退少補協議》，以證被告在該日期之前已與原告開始洽談交房事宜。原告對該證據的真實性不持異議，但認為該協議僅能證明原告按照被告的要求補交了差額房款，不能證明被告履行了交房的告知義務。

原告主張違約利息及違約金的起止時間：自2013年5月31日至2014年8月16日；違約利息：3600000元×6%÷360×443天=265800元；違約金：3600000元×萬分之零點伍×443天=79740元；要求返還物業費：自2013年5月31日至2014年8月16日，共計10920元。

2013年5月31日至2013年11月22日，六個月內的銀行貸款利率為5.6%。

上述事實，有當事人陳述、書證等證據證明屬實。

本院認為：原、被告雙方簽訂的《天津市商品房買賣合同》，系雙方真實意思表示，且內容不違反法律規定，應認定合法有效，雙方均應依照約定全面履行各自的義務。

按照合同約定，被告應于2013年5月30日前將涉訴商品房交付給原告，并應采用書面通知的方式，如電話通知，需在房屋交付現場補簽交付通知書。被告于2013年11月18日為原告寄送了書面入住通知，原告于2013年11月22日前去辦理入住，因原告認為房屋存在質量問題未實際辦理。按照合同約定，被告在涉訴商品房竣工驗收合格并取得《天津市新建住宅商品房準許交付使用證》后，即滿足了交房條件，即使房屋存在質量問題，也不能成為原告拒絕接收房屋的理由，原告辦理入住后，可就房屋質量問題向被告主張保修責任，而不應拒收房屋。

被告主張在合同約定的交房日期之前已電話通知原告交房，原告對被告的該項主張不予認可，被告亦未提交相關的證據證實，故本院對被告的該項抗辯，不予采信。

根據原、被告提供的證據可以認定，被告存在逾期交房的行為，故被告應承擔逾期交房的違約責任。被告逾期交房的時間應確認為：2013年5月31日至2013年11月22日，原告要求被告支付該期間已付款利息的訴訟請求，本院應予支持。經核算，原告已付款利息為97209.86元（3600000元×5.6%÷365×176天）。原告主張逾期交房的時間應截止到實際收房的前一日，即2014年8月16日的主張，于法無據，本院不予支持。

按照合同第五條約定，被告除應向原告支付逾期交房期間的已付款利息之外，還應按商品房價款的萬分之零點伍支付違約金，被告應支付違約金的期間自2013年5月31日至2013年11月22日，給付數額為15480元（3600000元×萬分之零點伍×（176天-90天））

根據原告提供的交納物業費的收據，向原告收取物業費的系案外人天津高盛君安物業管理有限公司，現原告要求被告返還物業費的請求，缺乏事實和法律依據，故原告的該項請求，本院不予支持。

綜上，依據《中華人民共和國合同法》第六十條第一款、第一百零七條、第一百一十四條第一款、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規定，判決如下：

一、被告天津某置業發展有限公司于本判決發生法律效力之日起七日內給付原告田某已付款利息97209.86元，違約金15480元，合計112689.86元。

二、駁回原告田某的其他訴訟請求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百三十五條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

案件受理費3324元，原告田某負擔2047元，被告天津某置業發展有限公司負擔1277元，（于本判決發生法律效力之日起三日內交付本院）。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于天津市第一中級人民法院。

審判員　石美平

二〇一四年十一月二十五日

書記員　崔麗艷

銷售合同