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天津市濱海新區人民法院

民事判決書

（2015）濱塘民初字第8653號

原告李某某。

委托代理人王茜，天津擊水律師事務所律師。

委托代理人劉丹，天津擊水律師事務所律師。

被告天津市某置業有限公司，住所地天津自貿區（東疆保稅港區）某物流園辦公樓**樓**室，辦公地天津自貿區（東疆保稅港區）天津東疆國際**座**層。

法定代表人某偉，董事長。

委托代理人某剛，天津市某置業有限公司經理。

委托代理人賀某，天津市某置業有限公司職員。

原告李某某與被告天津市某置業有限公司商品房銷售合同糾紛一案，本院受理后，依法適用普通程序，公開開庭進行了審理，原告李某某的委托代理人王茜、劉丹，被告天津市某置業有限公司的委托代理人某剛、賀某到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原告李某某訴稱，2012年8月24日，原、被告簽訂商品房買賣合同，被告將位于東疆保稅區歐洲路與鄭州道交口金融貿易中心南區xxx號房屋出售給原告，總房款762590.92元。合同約定被告應于2013年9月30日前將精裝修的房屋交付原告。合同簽訂后，原告已依約支付了房款，但到了合同約定的交房日期，被告未能按約交付房屋，直至2014年8月19日才交房，共計逾期323天。依照原、被告簽訂的商品房買賣合同第五條的約定，被告應支付乙方已付款利息，利息自合同約定被告應交付商品房之次日起至實際交付商品房之日止，按銀行同期貸款利率計算，被告還應每日按商品房價款的萬分之三向原告支付違約金。綜上，被告逾期交房323天，違反了合同約定的義務，導致原告因無法按時居住而受有相應的損失。根據合同約定，被告應當賠償原告利息損失及違約金，故起訴，要求1、判令被告賠償原告逾期交房的利息損失40490.44元，逾期交房違約金73895.06元，共計114385.5元；2、本案訴訟費用由被告承擔。

原告為證明其訴訟主張成立，向本院提供下列證據：

證據一、商品房買賣合同、發票三張、房屋登記證明，證實原、被告存在合同關系，原告已履行了支付房款的義務，房屋歸原告所有，合同約定2013年9月30日為交房日期，合同第五條約定遲延交房違約責任支付方式及計算方法；

證據二、驗房單，證實實際交房日期為2014年8月19日；

證據三、宣傳單、照片一張，證實被告所出售的房屋是精裝修的公寓；

證據四、電子郵件截屏，證實原告購買訴爭房屋是為了成立公司銷售紅酒，原告在此之前與案外人進行過溝通和前期的接洽。

被告天津市某置業有限公司辯稱，一、被告逾期交房期限為250天，并非原告主張的323天。雙方于2013年9月30日簽訂商品房買賣合同，后又簽訂了補充合同，并在第四條委托裝修條款約定裝修標準見附件三即為毛坯，并且由買受人委托出賣人進行裝修，因此雙方形成的是兩個合同關系，實際交付時間應為合同約定的交房日期加上裝修時間。二、被告認為合同約定的違約金過高，請求按照同期同地段的租金給付。根據合同法相關規定及最高院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋，比照實際損失，如約定過高，一方有權調整。由于原告買房以居住為目的，根據天津市國土資源與房屋管理局公布的2015年房屋租賃市場指導租金，塘沽區住宅指導租金為20元／月／平米，涉訴房屋面積62.82平米，約計41.88元／日，合同約定每日按萬分之三的違約金即228元／日，相比之下約定明顯過高，并且原告也未提出其他損失，因此請求對違約金予以調整。綜上，請求法院依法駁回原告的訴訟請求，對合同約定的違約金予以調整。

被告為證實其抗辯理由成立，向本院提供如下證據：

證據一、天津市商品房買賣合同，證實合同約定的交房標準為毛坯交房，并且由買受人委托出賣人進行裝修，因此雙方形成的是兩個合同關系；

證據二、裝修工程合同書，證實被告委托第三方裝修，裝修期限是三個月；

證據三、天津市商品房買賣合同兩份、案外人王倩的房屋租賃合同（復印件）、案外人李洋的房屋租賃合同，證實東疆國際目前的租金市場價格。

經審理查明，2012年8月24日，原告與被告簽訂《天津市商品房買賣合同》，約定原告購買被告開發的坐落于天津市東疆保稅港區歐洲路與鄭州道交口金融貿易中心南區xxx號房屋一套，設計用途為酒店型公寓，房屋建筑面積為62.82平方米，房屋總價款762590.92元。該合同第三條約定，商品房竣工，經驗收合格后，方可交付；未經驗收或驗收不合格的，不得交付。其中，新建住宅商品房，取得《天津市新建住宅商品房準許交付使用證》后，方可交付使用。被告于2013年9月30日前，將符合上述條件的房屋交付原告使用。如遇不可抗力，不能履行合同，按照延期處理。合同第五條約定：除遇不可抗力外，被告如未按本合同約定的日期交付商品房，逾期在90日內的，原告有權向被告追究已付款利息，利息自合同約定被告應交付商品房之日次日起至實際交付商品房之日止，按銀行同期貸款利率計算。如超過上述約定期限的，原告有權按照下述的第1種約定，追究被告違約責任：1、合同繼續履行。被告應支付原告已付款利息，利息自合同約定被告應交付商品房之日次日起至實際交付商品房之日止，按銀行同期貸款利率計算。此外，被告還應每日按商品房價款的萬分之三向原告支付違約金。上述合同簽訂后，原告按照約定交付了全部購房款，被告2013年4月11日向原告出具了購房款的統一發票。2013年4月2日原告取得《天津市房屋登記證明》。2014年8月19日原告與被告辦理了房屋交付手續。

另查，原、被告簽訂的《天津市商品房買賣合同》附件三約定了金融貿易中心南區1號樓1門交工標準，該標準分為結構部分、公共部分、外檐部分、室內部分、設備系統、五大部分，其中室內部分衛生間標準為：墻面、地面均為水泥砂漿，頂棚膩子刮平；戶內廳室標準為：墻面膩子刮平，地面水泥砂漿，頂棚膩子刮平。此外，雙方在簽訂《天津市商品房買賣合同》的同時，還簽訂了《補充合同》，補充合同第四條為委托裝修條款，該條款寫明：1、買受人購買出賣人開發的金融貿易中心南區1-1-812號房屋，該房屋交房標準見《合同》附件三。2、買受人委托出賣人對該房屋進行裝修。為保護甲乙雙方的合法權益，根據《中華人民共和國建筑法》、《建設工程質量管理條例》、《房屋建筑工程質量保修辦法》之規定，甲乙雙方共同遵守。3、裝修標準。3.1、買受人委托出賣人對該房屋進行裝修，雙方約定裝修標準見下表“裝修交房標準”（略）。在該標準中，對客餐廳、臥室、廚房、衛生間、封閉陽臺、門窗、櫥柜、潔具等均明確了裝修標準。2013年6月15日，被告與案外人天津市南洋裝飾工程公司簽訂了《裝修工程合同書》，合同約定被告承包了天津港東疆金融貿易中心項目內部裝修工程，承包方式為包工包料，工程期限為2013年7月30日至2013年9月30日，工程造價為101319245元。雙方還就其他事項進行了約定。

再查，被告當庭提供了兩名案外人購買與被告同座樓不同樓層房屋的商品房買賣合同，從兩份合同表明兩名案外人購買的房屋系與被告同樓的23層，建筑面積與被告所購房屋相同，同時被告還提供了兩名案外人對外出租的租賃合同，租期為2014年至2015年跨年度租賃，租金分別為每月1300元和每月1000元。被告用上述證據表明涉訴房屋所在地域人員較少，房屋使用率不高，對外租賃價格較低，原告實際損失較小，違約金過高。

上述事實，有原、被告當庭陳述及雙方提供的證據予以證實，本院予以確認。

本院認為，原、被告簽訂的《天津市商品房買賣合同》系雙方真實意思表示，不違反法律法規強制性規定，應為合法有效。雙方均應按約履行。原告按約交付了全部購房款，被告未能按約交付房屋，顯然違約。本案焦點問題為：被告按約應何時交付房屋、違約金應從何時計算及違約金是否過高應予調整。一、關于交付房屋的時間。根據《天津市商品房買賣合同》第三條的約定，房屋交付時間為2013年9月30日，對于該日交付房屋的標準合同附件三進行了約定，即為毛坯房。而雙方簽訂的《補充合同》對房屋裝修再次進行了約定由原告對被告進行了委托，即原告收房時該房屋應為精裝房，這也正符合被告對外宣傳的標準和原告購房的初衷，因此被告的交房時間應為房屋裝修后交付的時間。然雙方除在主合同中約定交房時間外，對裝修后的房屋未有約定。參考被告提供的裝修合同和裝修市場普遍的裝修周期，酌定60天為裝修期間。綜上，被告應交付房屋的時間應為2013年11月30日。二、關于違約金計算的起始時間。《天津市商品房買賣合同》第五條進行了明確的約定，違約90日之上的才會產生違約金，因此計算違約金的時間應扣除90日后起算。三、關于違約金是否過高應予調整。合同約定的違約金為日萬分之三，該比率與現有商品房買賣合同中普遍約定為日萬分之零點一顯然過高，按日萬分之三計算，每月的違約金達6000元之多，與該房屋所在區域同樣房屋的出租收益1000元至1300元的差距顯然過大。根據法律的立法原意，違約金除具有對違約的懲罰性外，最重要的是賠償性。本案中，原告未能提供有力證據證實其損失數額，根據原告自述其購買訴爭房屋的理由中有期待其升值的可能，而違約交房期間并未影響房屋的市場變化，原告期待升值的期望并未受損。綜上，原告按照合同約定違約金比率進行主張確有不妥，本院應予調整。比照與訴爭房屋同樓同面積不同樓層房屋出租收益為標準，以每月1300元為宜。關于原告主張的利息，符合事實和法律依據，本院應予支持。據此，依照《中華人民共和國合同法》第四十四條第一款、第六十條第一款、第一百零七條，第一百一十四條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款之規定，判決如下：

一、被告天津市某置業有限公司于本判決生效后十五日內給付原告李某某逾期交房的利息和違約金，利息計算方法：以購房款762590.92元為基數，自2013年12月1日起至2014年8月18日止，按中國人民銀行同期貸款基準利率計算；違約金計算方法：自2013年12月1日起至2014年8月18日止，按月人民幣1300元的標準計算。

二、駁回原告李某某的其他訴訟請求。

如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

案件受理費2588元，原告負擔1449元（已交納），被告負擔1139元（被告于本判決生效后十五日內給付原告）。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于天津市第二中級人民法院（遞交上訴狀后，應在上訴期內向天津市第二中級人民法院預交上訴費，上訴期限屆滿后七日內仍未交納的，視為放棄上訴）。

審　判　長　李桂華

代理審判員　王艷君

人民陪審員　楊曉梅

二〇一五年十二月十一日

書　記　員　劉　巖

商品房銷售