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天津市第一中級人民法院

民事判決書

（2013）一中民一終字第1264號

上訴人（原審原告）王某某。

委托代理人李××（夫妻關系），退休職工。

委托代理人李紅巖，天津術奇律師事務所律師。

被上訴人（原審被告）王某英。

被上訴人（原審被告）崔某某。

第三人王某林。

上訴人王某某因確認合同無效糾紛一案，不服天津市河北區人民法院（2012）北民重字第20號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現已審理終結。

原審法院經審理查明，原告王某某與被告王某英是姐弟關系、與第三人王某林是兄弟關系。坐落天津市河北區錦江里15-***-***號房屋原所有權人系原告、被告王某英以及第三人的母親宋文桂。2004年2月3日，宋文桂與王某英簽訂《天津市房屋買賣合同》，宋文桂將訟爭房出售給王某英，2004年2月16日王某英取得《房屋所有權證》。2004年3月20日宋文桂去世。后王某英以訟爭房作抵押貸款，用于其兒子投資經營。后原告與王某英以及第三人簽訂一份協議，其內容為：“母親留下房產一套，三室一廳，現房河北區民權門大江路錦江里15門***號，母親共有三個子女：王某英、王某林、王某某，姐弟三個，每人一間。現王某某居住，如房有意外或抵押，必須有王某某一間住房。（不包括平房和伙單）、（河北區附近獨單），三個子女都有權居住”。原告和被告王某英以及第三人均在協議上簽字，并捺了指紋，但沒有寫明簽協議的時間，原告、被告王某英以及第三人聲稱，該協議是在2006年春簽訂的。被告王某英與被告崔某某系姑嫂關系，2009年11月18日王某英與崔某某簽訂《天津市房產買賣協議》，王某英將其所有天津市河北區錦江里15-***-***號房屋賣給崔某某，根據天津市新傲房地產價格評估咨詢有限公司對該房屋評估的價格為520000元，崔某某支付首付款110000元，并向中德住房儲蓄銀行有限責任公司申請抵押貸款410000元，貸款期限是2009年11月26日至2022年11月26日。雙方約定520000元房款通過天津市房地產交易資金監管中心轉到王某英在中國建設銀行天津分行的賬戶內（賬號為：00×××95），同時約定王某英須于2009年12月10日前，將該房產及相關證明交付崔某某，王某英保證在該房產交付時，無產權糾紛和債權債務糾紛，如存在產權糾紛和債權債務糾紛，由王某英承擔全部責任。簽訂合同時，王某英未告知崔某某其與原告、第三人間的協議內容。因王某某一家在該房屋內居住，王某英未能將該房屋交付崔某某，2009年12月21日崔某某取得房地產權證。2011年8月崔某某起訴原告騰房。該案訴訟期間，原告起訴要求判令王某英與崔某某簽訂的房屋買賣協議無效。被告王某英以辯稱意見，同意原告的訴訟請求。但王某英未提供證據證明其主張的事實。崔某某堅稱，其購買該房屋的行為合法有效，并通過天津市房地產交易資金監管中心給付王某英520000元的房款，屬于善意取得，要求駁回原告的訴訟請求。另查，2009年12月22日由天津市房地產交易資金監管中心轉入王某英在中國建設銀行名下賬號（00×××95）內的資金為519849.71元；在中國建設銀行天津市分行江都路支行、衛國道支行、太陽城支行以及靖江路儲蓄所部分存款記錄，均有被告崔某某的存款記錄用以償還貸款。案經調解，雙方未能達成一致意見。

原審法院認為，坐落天津市河北區錦江里15-***-***號房屋系被告王某英所有，之后原告與王某英以及第三人雖簽有協議，在沒有變更房屋所有權轉移登記之前，王某英仍為訟爭房屋的所有權人，享有占有、收益和處分的權利。王某英與崔某某簽訂《天津市房產買賣協議》系雙方當事人的真實意思表示，不違反法律、行政法規的強制性規定，應屬合法有效。被告崔某某與王某英簽訂的房屋買賣協議中約定，該房屋價款為520000元，該價款系被告王某英于2009年10月19日委托天津市新傲房地產價格評估咨詢有限公司作出的。雙方約定由崔某某向中德住房儲蓄銀行有限責任公司申請抵押貸款，貸款金額為410000元，其余的110000元款項為首付款，由崔某某將房款通過天津市房地產交易資金監管中心打到王某英在中國建設銀行的賬戶中，被告王某英也得到了近520000元的房款，不存在低價購買，也證實王某英與崔某某簽訂的《天津市房屋買賣合同》有效。原告認為訟爭房屋雖登記在王某英名下，因三方簽有協議，該房屋所有權實際為王某英、王某林、王某某三人共有，因該房屋的原所有權人宋文桂去世前已對該房屋進行了處分，已變更為被告王某英所有，之后，原告、被告王某英和第三人王某林簽訂了協議，但訟爭房屋的所有權人并沒有發生變更，仍為被告王某英。如原告認為王某英出賣訟爭房侵犯了其合法權益，原告可以另行解決。在房屋買賣期間被告王某英未告知崔某某有關“協議”的事情，崔某某對“協議”內容不知情。崔某某已于2009年12月21日取得訟爭房屋的房地產權證，并按期償還貸款，屬于善意取得。由于原告沒有證據證明二被告惡意串通簽訂房屋買賣合同，且崔某某購買此房的真實房款系520000元，沒有低于當時同地段的價位，故原告認為崔某某非善意取得的主張，沒有事實和法律依據，原審法院不予支持。原審法院判決：駁回原告王某某的訴訟請求。案件受理費80元，由原告王某某承擔。

上訴人王某某不服原審判決，向本院提出上訴，其上訴請求為：1、依法撤銷天津市河北區人民法院（2012）北民重字第20號民事判決，改判被上訴人王某英與被上訴人崔某某簽訂的訟爭房屋買賣合同無效；2、一、二審訴訟費由被上訴人承擔。主要理由：1、原審法院認為“在房屋買賣期間被告王某英未告知崔某某有關協議的事情，崔某某對協議內容不知情”。該內容不具有真實性，原審法院對此認定錯誤。2、由于被上訴人王某英在原審中未出庭，其與被上訴人崔某某又系姑嫂關系，不排除被上訴人王某英在簽訂房屋買賣合同前就已告知被上訴人崔某某該房屋有其他共有人的可能性，原審法院單憑被上訴人崔某某自己的辯稱就認定其不知情，證據不足。3、原審判決適用法律錯誤，《中華人民共和國物權法》第97條規定：“處分共有的不動產或者動產以及對共有的不動產或者動產作重大修繕的，應當經占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外”。《最高人民法院關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第89條規定：“共同共有人對共有財產享有共同的權利，承擔共同的義務。在共同共有關系存續期間，部分共有人擅自處分共有財產的，一般認定無效。”原審法院的判決結果違反上述法律規定。

被上訴人崔某某答辯稱，原審法院認定事實清楚，證據充分，適用法律正確，審判程序合法。二審法院應駁回上訴，維持原判。

被上訴人王某英未答辯。

第三人王某林未答辯。

經審理查明，原審法院查明的案件事實基本清楚。

另查，被上訴人王某英與上訴人王某某及第三人王某林于2006年春簽訂的關于訟爭房屋《協議》的內容載明，上訴人王某某居住在訟爭房屋。

本院認為，上訴人王某某及家人在本案訴訟前居住在訟爭房屋內。該訟爭房屋的所有權人原為上訴人王某某與被上訴人王某英及第三人王某林之母宋文桂，宋文桂于2004年去世。被上訴人王某英于2004年2月16日取得訟爭房屋的所有權，于2009年11月18日與被上訴人崔某某簽訂訟爭房屋買賣協議。2012年8月29日原審期間對被上訴人王某英的詢問筆錄記載，其于2009年11月18日與被上訴人崔某某簽訂訟爭房屋買賣協議的行為，是因其兒子崔巖做生意需要資金，由被上訴人崔某某持房屋買賣協議向銀行辦理貸款，該貸款由崔巖償還，等貸款還清后，再將房屋過戶到自己名下。根據上述情況，被上訴人王某英的行為屬于以賣房為名，獲取被上訴人崔某某的貸款為實，據此認定訟爭房屋買賣合同的簽訂并非被上訴人王某英的真實意思表示。根據被上訴人王某英與上訴人王某某及第三人王某林于2006年簽訂的內容為訟爭房屋姐弟三人每人一間的協議，說明訟爭房屋是共有人對共有物按份共有的約定。根據《中華人民共和國物權法》的相關規定，被上訴人王某英在其他共有人不知情的情況下，無權轉讓共有人的共有物，其行為侵害了訟爭房屋共有人的合法利益。被上訴人崔某某雖按合理價格購買該房屋，且已取得訟爭房屋的房地產權證，但因被上訴人王某英與被上訴人崔某某系親屬關系，被上訴人崔某某對上訴人王某某一直居住訟爭房屋的情況應當知曉，但其以市價購買存在長期居住人員房屋的做法，不符合房屋買賣正常的交易習慣，故其對訟爭房屋的受讓不符合善意取得的情形。綜上所述，被上訴人王某英與被上訴人崔某某簽訂的訟爭房屋買賣合同應認定無效。因被上訴人王某英的無權處分行為導致訟爭房屋買賣合同無效，被上訴人王某英應承擔相應的法律責任，被上訴人崔某某對此可另行主張權利。綜上，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百六十九條第一款、第一百七十條第一款第（二）項，判決如下：

一、撤銷天津市河北區人民法院（2012）北民重字第20號民事判決；

二、被上訴人王某英與被上訴人崔某某簽訂的坐落天津市河北區錦江里15-***-***號房屋買賣合同無效。

一審案件受理費80元，二審案件受理費80元，共計160元，由被上訴人王某英負擔。

本判決為終審判決。

審判長　王鴻云

審判員　陳鴻儒

審判員　王宗新

二０一四年一月二十日

書記員　劉振銘

合同