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濟南市歷城區人民法院

民事判決書

（2014）歷城民初字第3517號

原告（反訴被告）濟南某文化會館有限公司，住所地濟南市。

法定代表人周某榮，經理。

委托代理人張良磊，山東崴達律師事務所律師。

被告姜某，女，生于19**年**月**日，漢族，住山東省章丘市。

被告濟南某茶業有限公司（反訴原告），住所地濟南市。

法定代表人姜某，總經理。

二被告共同委托代理人王勤偉、徐道德，均系山東齊魯律師事務所律師。

原告濟南某文化會館有限公司（以下簡稱某公司）訴被告姜某、被告濟南某茶業有限公司（以下簡稱某茶業公司）房屋租賃合同糾紛一案，本院于2014年10月20日立案受理，本院依法組成合議庭于2014年12月22日公開開庭進行了審理。原告某公司的委托代理人張良磊、被告姜某和某茶業公司的共同委托代理人王勤偉到庭參加了訴訟。審理中被告某茶業公司提出反訴，本院經審查依法合并審理，另行組成合議庭于2015年5月12日公開開庭進行了審理。原告某公司的委托代理人張良磊、被告姜某和某茶業公司的共同委托代理人徐道德到庭參加了訴訟。案件審理中原被告申請庭外和解未果。本案現已審理終結。

原告某公司訴稱，2011年2月20日被告姜某與原告公司簽訂協議，約定姜某租用原告公司的場地經營茶館與茶葉銷售，期限自2011年1月1日至2014年12月31日，姜某每年向原告公司支付進場費（房租）15萬元，姜某承擔山東某文化大廈一層西廳物業費的40%，電費單獨按表收費，姜某向原告公司交納一萬元質保金（房屋押金）。雙方還約定自協議簽訂后3日內交納2011年進場費6萬元，質保金一萬元，2011年5月30日交納剩余6萬元；自2012年度起均于當年11月30日交納下一年度費用。2011年7月1日被告姜某與其丈夫高某共同出資成立了濟南某茶葉有限公司，被告姜某與某茶葉公司共同實際租用原告公司場地進行經營。2012年前后原告公司向被告某茶葉公司購買徐公硯7塊，計款12.6萬元，經原被告雙方協商該款折抵了2011年度房租。但之后的房租兩被告未如約向原告公司支付。經原告公司多次催要，兩被告僅支付了原告4萬元房租，剩余房租一直未付。為此原告公司訴請法院判令兩被告共同支付房租40.4萬元，支付物業費4838.4元。

被告姜某辯稱，本案與姜某沒有關系，原告起訴姜某無事實和法律依據，應當駁回原告的訴訟請求。2011年2月20日姜某與原告公司簽訂《某文化會館戰略合作協議書》（實際為房屋租賃協議），租賃原告公司承租的山東某資產投資管理有限公司所有的山東某文化大廈一樓西廳的北廳區域，與其他股東合作共同設立公司，用于經營茶館和茶葉銷售。當時簽署協議時是以“某茶葉股份有限公司”的名義，但該名稱未被工商管理部門核準，后經工商部門核準，公司名稱為“濟南某茶業有限公司”，2011年7月1日該公司正式成立并運營。姜某與原告公司簽訂租賃合同，目的在于設立公司，作為公司住所，由公司經營使用。某茶葉公司已經依法設立并運營，其實際享有該協議的權利及義務，而不是姜某。因此本案所涉的權利義務應當由某茶葉公司承擔，與姜某無關。請求法院駁回原告公司對姜某的訴訟請求。

被告某茶葉公司辯稱，原告公司要求某茶葉公司與姜某共同支付房租40.4萬元與事實不符，沒有法律依據，不應支持。姜某與原告公司簽訂租賃協議，是為了設立某茶葉公司，所以協議的權利義務應當由某茶葉公司承擔。原被告之間的房屋租賃關系實際已經于2013年12月31日終止，某茶葉公司無需也沒有義務支付之后的房租。原被告之間多有業務往來，因房租事宜多次進行對賬，未核對清楚。2013年12月31日原告公司私自將被告公司租賃的房屋上鎖，致使被告公司的貨物主要是茶葉及其他物品全被鎖在房屋內，公司無法經營。被告公司多次與原告協商未果。原告的行為已經構成根本違約，被告公司無法使用房屋，原告公司以鎖門、禁止被告公司使用房屋的方式單方終止了租賃協議，因此原告公司要求支付此后的房租與事實不符，無法律依據。原告公司的違約行為給被告公司造成了重大損失，要求原告公司予以賠償。

反訴原告某茶葉公司訴稱，2011年2月20日某茶葉公司法定代表人姜某以“某茶葉股份有限公司”的名義與反訴被告某公司簽訂了《某文化會館戰略合作協議書》（實際為房屋租賃協議），約定租賃某文化會館北廳經營茶館及茶葉銷售。某茶葉公司于2011年7月1日正式成立。2013年下半年，雙方因往來賬目核對結算不清，產生矛盾，某公司擅自于2013年12月31日將某茶葉公司的經營場所的大門鎖住，導致某茶葉公司無法經營。雖經多次協商未果，致使某茶葉公司經營場所內的貨物腐壞、變質，造成巨大經濟損失，為此訴請法院判令反訴被告賠償經濟損失1256510元，并協助辦理交接手續。

反訴被告某公司辯稱，反訴原告某茶葉公司所訴與事實不符。反訴被告并未禁止其取走該房屋內的物品，反訴原告亦未與反訴被告公司進行協商，反訴被告多次與反訴原告的法定代表人姜某聯系未果。反訴被告并未給反訴原告造成任何經濟損失，不應賠償。請求法院駁回反訴原告的反訴請求。

經審理本院認定，濟南某文化會館有限公司作為甲方，某茶葉股份有限公司作為乙方，雙方于2011年2月20日簽訂某文化會館戰略合作協議書一份，該協議首頁的乙方為手寫的“某茶葉股份有限公司”，尾頁的乙方簽章處為被告姜某的簽名。協議第二條款合作內容約定乙方主要經營茶館及茶葉銷售，期間在某文化會館北廳區域進行合作運營。協議第九條款費用及利益分配約定：1、乙方按實際合作區域，承擔進場費壹拾伍萬元／年（根據實際情況，逐年另訂金額，合理遞增）。2、按雙方約定，乙方電費單獨按表收費，承擔物業費40%，水費免除。3、按照甲方承租協議，水費單價為5.40元／立方、電費單價為1.00元／度，按實際使用量每月向房東交納。4、按照約定，甲方提取乙方總銷售額度的3%作為管理費，每月5日前結算上月管理費。5、其他費用一次約定乙方交納壹萬元作為合作保證金，合約解除時返還。協議第十一條款合同的解除約定：本合同在下述情形下解除，提出解除合同的一方應提前一個月以書面形式通知另一方：1、雙方協商一致解除本合同。2、本合同期限屆滿，雙方未續簽的。3、一方當事人主體資格消失，如被撤銷或進入破產、清算程序，另一方有權解除合同。4、一方未履行或違反依據本合同所應承擔的義務，經另一方給予一定期限仍不履行義務或不采取補救措施，另一方有權解除合同。5、由于不可抗力或意外事件使合同無法繼續履行，雙方均可有權解除合同。6、本合同解除之前，甲乙雙方應立即清償各項費用，如難以補足，雙方協商解除或依法訴訟。協議第十二條款協議期限約定：1、本協議有效期自2011年1月1日至2014年12月31日止。2、合同簽訂后3日內，乙方按約定優惠繳納2011年進場費陸萬元整，質保金：壹萬元整，共計柒萬元整，2011年5月30日前交納剩余陸萬元，逾期按總費用的4%收取違約金。3、從2012年度起，均于當年11月30日前繳納下一年度費用。某公司在該協議上加蓋公章，乙方由姜某簽字并捺印。某茶葉股份有限公司在辦理工商注冊時未被核準，被核準的名稱是濟南某茶葉有限公司。2011年7月1日濟南某茶葉有限公司經工商部門注冊登記成立，該公司的住所地為濟南市，法定代理人是姜某，股東為姜某、高某。2012年底某公司自被告處購買徐公硯7塊計款12.6萬元，經雙方協商該款折抵了被告2011年12萬元房租。后被告又支付了4萬元房租。2013年底因房租問題雙方發生爭議，2013年12月31日某公司在被告的經營場所的門鎖下方另加一把鎖。因索要租金某公司訴請法院判令二被告共同支付房租40.4萬元，并支付物業費4838.4元。審理中被告某茶葉公司認為涉案房屋租賃協議應由某茶葉公司承擔權利義務，與姜某無關。

另查明，歷城區二環東路****號1幢房屋的所有權人為山東某資產投資管理有限公司。山東某資產投資管理有限公司經營部作為甲方，周某榮作為乙方，于2009年12月1日簽訂某大廈一層西廳房屋租賃合同一份，約定由乙方某公司租賃甲方大廈一層西廳的房屋，用于設立某文化會館，租賃期限自2010年1月1日至2014年12月31日。合同落款處加蓋有山東某資產投資管理有限公司經營部和濟南某文化會館有限公司的公章，周某榮在乙方負責人處簽字。2010年1月1日山東某資產投資管理有限公司房屋租賃經營公司作出“關于某大廈一層西廳經營模式的申請回復”，內容為：周某榮（某文化會館）：按照2009年12月1日簽訂的《某大廈一層西廳房屋租賃合同》約定，我們收到乙方（周某榮）關于租賃場所經營模式對外合作的書面申請，鑒于你們實際經營的需要，我們同意：正常經營期間，乙方在不故意損壞出租房屋的前提下，甲方同意乙方以各種方式自主經營，開展各種合作經營方式（包括以出租部分廳內面積為合作方式等，但禁止將出租房屋整體全部轉租），以增強和發揮大廈的文化品牌價值，更好的實現某文化大廈的文化服務功能。甲方不承擔乙方對外合作經營所發生經濟、人事、貨品等一切事宜的責任。審理中山東某資產投資管理有限公司為本院出具證明一份，內容為：我公司將某文化大廈（坐落于山東省濟南市二環東路****號）一樓西廳承租給周某榮，承租期為2010年1月1日至2014年12月31日。期間，因我公司部門及職能調整，山東某資產投資管理有限公司房屋租賃經營公司及前身山東某資產投資管理有限公司經營部均為我公司合法對外行使租賃業務的職能部門。

原告某公司主張二被告應當支付租金40.4萬元、物業費4838.4元。按照協議約定2011年房租為12萬元，2012年至2014年每年15萬元，總計房租57萬元，扣除徐公硯抵款12.6萬元和已經支付的4萬元，剩余40.4萬元未付；物業費按照協議約定被告應當承擔原告公司40%的物業費，四年共計4838.4元。為此原告某公司提交通知簽收單1份，證實原告公司于2013年12月13日向二被告催要2014年房租，上面有被告公司代表陸某華的簽字。該通知簽收單上方加蓋有某文化會館一半的長扁章，名稱欄中注明繳款通知，主體內容中載明關于繳納2014年進場合作費的通知，簽收人處陸某華簽字。原告某公司提交物業費發票8張，證實原告已經如約向某公司交納了涉案房屋的物業費。二被告對徐公硯抵款及已付4萬元房租無異議，對通知簽收單不予認可，認為該通知簽收單上無原告公司的公章，無法證實是原告公司發出的，也無二被告的簽字和蓋章；認可被告公司確實有名叫陸某華的職工；對物業費發票的真實性無異議，但認為與本案無關。二被告辯稱2013年12月31日原告公司將被告的房屋大門鎖住，致使被告無法使用該房屋，原告再主張2014年的房租無事實和法律依據。原告某公司述稱雖然將被告公司的房屋大門鎖住，但未限制被告公司人員進出該房屋拿取存放的物品，為此原告某公司提交物品登記表一份，該登記表記載自2014年1月7日至1月15日拿取茶葉等物品的登記，經手人處有許某青、陸某華的簽字。二被告不予認可，認為被告處沒有叫許某青的工作人員。

反訴原告某茶葉公司主張反訴被告某公司應當賠償其經濟損失1256510元，并提交清單一份；提交照片七張，證實因原告公司將被告的大門鎖住無法經營，被告公司被迫搬至二樓經營。反訴被告某公司不予認可，認為該清單系反訴原告單方制作，未經反訴被告的確認，對其物品種類與數量、價格均不予認可；對照片不予認可，認為無法認定是涉案房屋內所拍攝的照片。反訴原告某茶葉公司述稱該清單是根據物品的進價回憶整理的。

審理中某公司述稱2014年12月31日因其與某資產投資管理有限公司的房屋租賃合同期滿，該公司已經搬走，在涉案房屋上加設的門鎖已經撤除。

本院認為，原被告均認可《某文化會館戰略合作協議書》實際為房屋租賃協議，原告某公司系出租人。關于承租人，原告主張系姜某與某茶葉公司，二被告主張承租人系某茶葉公司?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于適用《中華人民共和國公司法》若干問題的規定（三）》第二條規定，發起人為設立公司以自己名義對外簽訂合同，合同相對人請求該發起人承擔合同責任的，人民法院予以支持。公司成立后對前款規定的合同予以確認，或者已經實際享有合同權利或者履行合同義務，合同相對人請求公司承擔合同責任的，人民法院應予支持。第三條規定：發起人以設立中公司名義簽訂合同，公司成立后合同相對人請求公司承擔合同責任的，人民法院應予支持。被告姜某是以“某茶葉股份有限公司”的名義與原告某公司簽訂租賃合同，屬于發起人以設立中公司名義簽訂合同的情形，被告某茶葉公司系2011年7月1日成立，某茶葉股份有限公司名稱未被使用，成立的公司名稱是某茶葉公司，也是合同的實際履行人，原告某公司與被告姜某簽訂的《某文化會館戰略合作協議書》，不違反法律法規的禁止性規定，是雙方真實意思的表示，屬于有效合同，原告要求被告某茶葉公司依照約定支付房屋租金符合法律規定，本院予以支持。某公司要求姜某個人承擔合同義務沒有法律依據。雙方簽訂的協議約定的履行期間為2011年1月1日至2014年12月31日，二被告主張其在2013年12月31日已經搬出承租房屋，原告并已經將房屋上鎖導致無法繼續使用，因被告某茶葉公司作為承租人未與某公司進行交接，其繼續占用房屋至合同履行期間屆滿，應當依照合同約定支付房租。按雙方約定，乙方承擔物業費40%，故對某公司要求被告支付物業費的訴訟請求本院予以支持。按照某公司交納給三箭公司的物業費單據實際記載的金額，原告某公司要求被告支付物業費4838.4元未超出協議約定，本院予以支持。反訴原告某茶葉公司主張某公司將房屋上鎖導致其無法使用造成貨物腐壞、變質，僅提交了姜某根據回憶自行整理的物品登記表，也不能注明性狀、生產日期等詳細信息，也不能提交其他證據印證，本院對此不予支持。某公司陳述已經于2014年12月31日與某資產投資管理有限公司的房屋租賃合同期滿并撤出經營，并陳述已經撤除了在涉案房屋上加設的門鎖，但其與某茶葉公司的租賃協議履行期間已經屆滿，雙方應當對房屋及設施進行交接，故對反訴原告要求與反訴被告協助進行交接的請求予以支持。

據此，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第九十三條、第九十六條、第九十七條、第二百三十五條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規定，判決如下：

一、被告濟南某茶業有限公司在本判決生效之日起十日內支付原告濟南某文化會館有限公司房屋租金404000元。

二、被告濟南某茶業有限公司在本判決生效之日起十日內支付原告濟南某文化會館有限公司物業費4838.4元。

三、反訴被告濟南某文化會館有限公司在本判決生效之日起十日內協助反訴原告濟南某茶業有限公司就承租的坐落于濟南市歷城區二環東路****號1幢山東某文化大廈某文化會館北廳的房屋進行交接。

四、駁回原告濟南某文化會館有限公司其他訴訟請求。

五、駁回反訴原告濟南某茶葉有限公司其他訴訟請求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

案件受理費7433元，由被告濟南某茶葉有限公司負擔。反訴費8055元，由反訴原告濟南某茶葉有限公司負擔。

如不服本判決，可在判決書送達之日起15日內，向本院遞交上訴狀及上訴費，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于山東省濟南市中級人民法院。

審　判　長　馬悅靜

審　判　員　徐　肅

人民陪審員　劉亞楠

二〇一五年九月二十五日

書　記　員　呂桂文

租賃合同