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濟南市天橋區人民法院

民事判決書

（2014）天民園初字第51號

原告許某某，女，19××年×月××日出生，漢族，無業，住山東省冠縣。

委托代理人何振寶，山東圣義律師事務所律師。

被告劉某某，女，19××年×月×日出生，漢族，無業，住濟南市。

委托代理人程剛，山東齊邦律師事務所律師。

委托代理人孫紹亮，山東齊邦律師事務所律師。

原告許某某與被告劉某某房屋買賣合同糾紛一案，本院受理后，依法適用普通程序，公開開庭進行了審理。原告許某某的委托代理人何振寶，被告劉某某的委托代理人程剛到庭參加了訴訟。訴訟中，雙方當事人均申請調解及庭外和解，但均未果。本案現已審理終結。

原告許某某訴稱，2013年8月23日，其與劉某某簽訂《房屋買賣合同》，約定劉某某將位于濟南市房屋出售給許某某，當日許某某支付定金2萬元。2013年10月25日，許某某搬入涉案房屋，并交納了一個月的租金1500元及采暖費3060元。后在劉某某要求下，許某某又于2013年11月27日搬出。現劉某某已將房屋賣于案外人劉某紅。為此，許某某訴至法院，請求判令：1、解除雙方簽訂的《房屋買賣合同》；2、劉某某雙倍返還定金4萬元；3、劉某某返還取暖費3060元；4、訴訟費由劉某某承擔。

被告劉某某辯稱，雙方簽訂《房屋買賣合同》后，由于許某某沒有濟南戶口，且在濟南沒有交納過養老保險，因此其無法按照合同約定辦理銀行按揭手續，也未能向我支付全部購房款，故雙方解除了《房屋買賣合同》。鑒于許某某違反合同約定，存在根本違約，故許某某要求返還定金及其他費用缺乏事實與法律依據，請求法院駁回其訴訟請求。

經審理本院認定，2013年8月23日，劉某某作為出賣人，許某某作為買受人，濟南濟齊房地產經紀有限公司（以下簡稱某某公司）作為居間人，共同簽訂《房屋買賣合同》，主要約定：“許某某購買劉某某所有的位于濟南市房屋，總價款為845000元，許某某在買賣合同簽訂時向劉某某支付定金20000元；付款方式為按揭貸款，許某某于簽訂網簽合同前，將首付款255000元存入劉某某指定賬戶，剩余房款590000元，在銀行發放貸款之日由銀行向劉某某直接支付，具體金額以貸款銀行確定的金額為準，如果按揭貸款不能辦理或貸款銀行確定的貸款金額少于本合同約定的貸款金額，許某某應一次性補足，若有尾款，待房屋權屬過戶手續辦理完畢及物業交割后當日內，結清全部房款；買賣雙方應在本合同簽訂之日起3日內，委托并協助21世紀不動產濟南區域金融中心辦理包括但不限于房產過戶、評估、貸款等相關手續并提供相關貸款資料；劉某某不履行辦證、交房、繳納約定稅費的義務，或者許某某不履行付款義務，守約方有權在履行義務期限屆滿后30日后解除合同；劉某某違約，雙倍返還定金，許某某違約，定金不退。”合同另約定了物業交割、稅費承擔、違約金等其他權利義務。上述合同簽訂后，許某某于當日向劉某某交納了定金20000元 ，劉某某出具收條。

2013年10月25日，許某某搬入涉案房屋，后又于2013年11月27日搬出。許某某主張，其在簽訂《房屋買賣合同》后，因未能交納購房款，故由其子謝某某于2013年10月27日簽訂《房屋租賃合同》，許某某交納了租賃費1500元及采暖費3060元，以承租方式搬入涉案房屋，后又在劉某某要求下搬出。為證明其上述主張，許某某提交了謝某某作為承租人，某某公司作為見證人簽訂的《房屋租賃合同》及載明交款單位為劉某某、交款事由為采暖費的收款單1份、某某公司就許某某交納房租及采暖費的《證明》1份，但《房屋租賃合同》中無出租人的信息和簽字，收款單上無收款單位的信息。劉某某主張許某某入住涉案房屋系應許某某要求并在其承諾及時支付房款的情況下搬入，后因其未能支付房款，雙方在協商一致的情況下，通知許某某解除合同并要求其搬離了涉案房屋，但劉某某并未收取租賃費。

經對許某某提交的《房屋租賃合同》、收款單及某某公司出具的《證明》質證，劉某某主張，《房屋租賃合同》上無出租人的信息及簽字，收款單上載明的交款人為劉某某且無收款單位信息，某某公司無證明人資格，故劉某某對上述證據均不予認可。

就涉案房屋的按揭貸款，許某某主張其已將辦理按揭貸款的相關手續提交房屋中介，就此許某某舉證了某某公司出具的收條（復印件）1份及案外人姜龍輝（許某某陳述系某某公司工作人員）出具的《保證書》1份，其中收條載明收到許某某現金23000元，《保證書》載明保證謝某某在60個工作日內全部辦完過戶手續的內容。經質證，劉某某主張，收條系復印件，不具備證明效力，保證書的被保證人是謝某某，與本案無關。

另查明，涉案房屋后由劉某某另行出售給案外人劉某紅，并于2013年12月10日辦理了以劉某紅為房屋所有權人的房屋所有權登記。

上述事實，有許某某提交的《房屋買賣合同》、收條、房屋權屬狀況信息、《房屋租賃合同》、收款單、某某公司出具的《證明》、某某公司出具的收條（復印件）、保證書以及雙方委托代理人的庭審陳述為證，本院予以認定。

本院認為，劉某某與許某某簽訂的《房屋買賣合同》，系雙方當事人真實自愿的意思表示，且無違背法律法規之處，應受法律保護。合同簽訂后，雙方應各自履行相應的合同義務。現許某某要求解除合同，而涉案房屋確已由劉某某賣與案外人，合同難以繼續履行，劉某某亦主張其在訴訟前即通知許某某解除了合同，綜上原因，雙方之間的《房屋買賣合同》應予解除，對許某某的該項訴訟請求，本院予以支持。

劉某某作為該合同的賣方，其主要合同義務即按約向買方交付房屋并移轉產權登記。許某某作為該合同的買方，其主要合同義務為按約給付賣方購房款。而雙方在《房屋買賣合同》中，對付款時間及交房、辦理產權登記時間，僅進行了如“簽訂網簽合同前”、“銀行發放貸款之日”、“房屋權屬過戶手續辦理完畢及物業交割后當日”之類的模糊約定，并未約定明確的履行期限或日期。

《中華人民共和國合同法》第六十一條規定，合同生效后，當事人就質量、價款或者報酬、履行地點等內容沒有約定或者約定不明確的，可以協議補充；不能達成補充協議的，按照合同有關條款或者交易習慣確定。第六十二條規定，當事人就有關合同內容約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定的，適用下列規定：……（四）履行期限不明確的，債務人可以隨時履行，債權人也可以隨時要求履行，但應當給對方必要的準備時間。……本案中，雙方未明確履行期限，亦未達成補充協議，但按照房屋買賣的交易目的和一般交易慣例，雙方應在合理的期限內，及時、誠信的履行各自的合同義務，而該合理期限，不宜過長，否則即有違雙方的交易目的，亦會使雙方的交易行為長期處于不穩定、不確切的狀態下，不利于市場經濟秩序的穩定和有序，故本院酌定該合理期限應以1-3個月的時間予以確定。根據本案雙方當事人的陳述，在《房屋買賣合同》簽訂后，劉某某將房屋已交付了許俊芳，許俊芳應及時交付首付款，繼而由雙方按約辦理網簽手續，但自雙方簽訂合同之日（2013年8月23日）至許俊芳又搬出涉案房屋之日（2013年11月27日）期間，長達三個多月的時間內，許某某除交納定金外，未支付其他購房款，導致雙方無法進一步繼續履行合同，應視為許某某遲延履行債務且影響到合同目的的實現，許某某應承擔相應的違約責任。

《中華人民共和國合同法》第九十四條規定，有下列情形之一的，當事人可以解除合同：……（三）當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行；……據此規定，因雙方未明確履行期限，如劉某某欲解除合同，亦應向許某某催告履行并給予其催告后的合理履行期限。雙方雖均認可劉某某于2013年11月27日要求許某某搬出了涉案房屋，但劉某某未能進一步舉證證明其催告許某某交付購房款且給予了許某某合理履行期限，而在許某某搬出涉案房屋后僅十余天時間，劉某某即將涉案房屋另行出賣與案外人并辦理了產權過戶手續，導致合同無法繼續履行，該時間明顯較為短暫，不能視為合理履行期限，故劉某某另行出售涉案房屋的行為亦有不符合法律規定的不當之處，其亦應承擔相應的民事責任。

《中華人民共和國合同法》第一百二十條規定，當事人雙方都違反合同的，應當各自承擔相應的責任。據此，雙方當事人對合同的解除及最終無法履行均存在過錯，本院根據雙方的過錯責任并平衡雙方當事人的利益，酌定由劉某某返還許某某定金20000元，不再適用雙倍返還的定金罰則，對許某某要求雙倍返還定金的訴訟請求，本院不予支持。

許某某主張劉某某返還采暖費3060元，但其提交的采暖費收款單無收款單位的信息，無法證實其確已為涉案房屋交納采暖費的事實，而某某公司既非涉案房屋的權利人，亦非采暖費的收款單位，其僅以證人身份出具《證明》，亦無法證實上述事項，故許某某的該項訴訟請求，證據不足，本院不予支持。

綜據上述，依照《中華人民共和國合同法》第六十一條、第六十二條第（四）項、第九十四條第（三）項、第（四）項、第一百二十條、《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第二條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條的規定，判決如下：

一、原告許某某與被告劉某某2013年8月23日簽訂的《房屋買賣合同》，于本判決生效之日起予以解除。

二、被告劉某某返還原告許某某購房定金20000元，于本判決生效之日起10日內付清。

二、駁回原告許某某的其他訴訟請求。

如果被告未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

案件受理費980元，原告許某某負擔530元，被告劉某某負擔450元。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于山東省濟南市中級人民法院。

審　判　長　郭　怡

人民陪審員　劉玉環

人民陪審員　魯艷華

二〇一五年五月二十日

書　記　員　李　杰

合同糾紛