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濟(jì)南市槐蔭區(qū)人民法院
民事判決書
（2015）槐民初字第1214號(hào)
原告任某雯，女，19**年*月**日出生，漢族，戶籍所在地濟(jì)南市，現(xiàn)住濟(jì)南市槐蔭區(qū)XX路XX。
委托代理人郭濤，山東齊州律師事務(wù)所律師。
委托代理人郝有立，山東齊州律師事務(wù)所律師。
被告山東某物業(yè)有限公司，住所地濟(jì)南市。
法定代表人劉某章，總經(jīng)理。
委托代理人魏燕，山東豪才律師事務(wù)所律師。
委托代理人劉元星，山東豪才律師事務(wù)所律師（實(shí)習(xí)）。
原告任某雯訴被告山東某物業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱安和物業(yè)）、被告山東某置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱某置業(yè)公司）物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，本院于2015年6月1日立案受理。審理中，原告任某雯申請(qǐng)撤回對(duì)被告某置業(yè)公司的起訴，本院審查后予以準(zhǔn)許。本案由代理審判員張斌適用簡(jiǎn)易程序，于2015年7月22日依法公開開庭進(jìn)行了第一次審理。在庭審后，原告任某雯要求對(duì)涉案房屋被水淹后的財(cái)產(chǎn)損失進(jìn)行司法鑒定，本院審查后予以準(zhǔn)許并委托煙臺(tái)天平價(jià)格評(píng)估事務(wù)所有限公司進(jìn)行了相關(guān)的司法鑒定。因案情復(fù)雜，本案轉(zhuǎn)為適用普通程序?qū)徖怼１驹航M成合議庭，于2016年1月4日依法公開開庭進(jìn)行了第二次審理。原告任某雯的委托代理人郭濤、郝有立，被告安和物業(yè)的委托代理人魏燕到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告任某雯訴稱：原告于2007年9月15日購(gòu)置某置業(yè)公司預(yù)售的位于濟(jì)南市槐蔭區(qū)經(jīng)一路XX房屋一套，原告2013年入住后，一直向被告安和物業(yè)支付物業(yè)管理費(fèi)。
2015年4月28日，濟(jì)南下大雨，因被告安和物業(yè)管理不當(dāng)造成下水管道內(nèi)雜物較多，加之某置業(yè)公司所售房屋的下水道設(shè)計(jì)不合理，導(dǎo)致排水時(shí)管道內(nèi)雜物將下水道砸壞，雨水大量排至原告所住的XX房屋內(nèi)，將原告的地板、墻面、家具和家電、衣物等泡壞，造成經(jīng)濟(jì)損失50000余元。事情發(fā)生后，被告對(duì)原告要求協(xié)商處理的意見(jiàn)置之不理。原告任某雯訴至本院，要求被告安和物業(yè)賠償其損失50000元并承擔(dān)本案訴訟費(fèi)。
審理中，原告任某雯明確其本次訴訟系基于被告安和物業(yè)未盡到合同義務(wù)進(jìn)行的違約之訴。其并將訴訟請(qǐng)求變更為判令被告安和物業(yè)向其支付：1、財(cái)產(chǎn)損失11764.30元；2、鑒定費(fèi)3200元；3、房屋租金損失（以每月2000元為標(biāo)準(zhǔn)，自2015年4月28日起計(jì)算至判決生效之日）；4、搬家費(fèi)2000元。
被告安和物業(yè)辯稱：一、原告主張的損失數(shù)額沒(méi)有依據(jù)。因房屋排水管道破裂漏水造成原告家中的損失，有哪些物品已經(jīng)完全不能使用，哪些可以修理后繼續(xù)使用、損壞程度大小，已經(jīng)使用多長(zhǎng)時(shí)間、是否應(yīng)當(dāng)折舊，原價(jià)是多少，被告均不能確定，原告也沒(méi)有提交相應(yīng)的證據(jù)，被告認(rèn)為原告應(yīng)當(dāng)以提交的相關(guān)具有鑒定資質(zhì)的鑒定部門的鑒定為準(zhǔn)。二、原告應(yīng)對(duì)自己的損失承擔(dān)過(guò)錯(cuò)責(zé)任。首先，經(jīng)答辯人了解，在本次事件發(fā)生前，原告已經(jīng)長(zhǎng)期未在涉案房屋內(nèi)居住，原告對(duì)自己的財(cái)產(chǎn)負(fù)有管理義務(wù)，其長(zhǎng)期未居住，客觀上導(dǎo)致未能及時(shí)發(fā)現(xiàn)雨水管道破裂以減少財(cái)產(chǎn)損失，即原告對(duì)其財(cái)產(chǎn)沒(méi)有盡到注意義務(wù)；其次，涉案房屋的屋面雨水管道設(shè)計(jì)在原告陽(yáng)臺(tái)內(nèi)，原告入住時(shí)在雨水管外安裝櫥柜，將雨水管隱蔽在櫥柜內(nèi)，客觀上導(dǎo)致了原告無(wú)法及時(shí)注意到雨水管的破裂以及及時(shí)修復(fù)。三、開發(fā)商某置業(yè)公司對(duì)原告的損失應(yīng)承擔(dān)設(shè)計(jì)過(guò)錯(cuò)責(zé)任。被告認(rèn)為，某置業(yè)公司將屋面雨水管設(shè)計(jì)在屋內(nèi)不合理，而且在陽(yáng)臺(tái)上并未設(shè)計(jì)地漏等相應(yīng)的排水設(shè)施，不僅是雨水管破裂，在遇到水流過(guò)大導(dǎo)致雨水管崩裂的情況下，流出的水也無(wú)法排放，必定會(huì)造成業(yè)主產(chǎn)生相應(yīng)的損失。四、被告作為小區(qū)的物業(yè)公司嚴(yán)格按照合同約定及法律規(guī)定履行職責(zé)，不存在過(guò)錯(cuò)，不應(yīng)對(duì)原告的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。按照《濟(jì)南市普通住宅物業(yè)服務(wù)登記標(biāo)準(zhǔn)》的規(guī)定，原告的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為1.26元／月／平方米，屬于二星級(jí)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，按照二星級(jí)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，被告應(yīng)適時(shí)清理樓外雨、污水管道。被告按照超五星標(biāo)準(zhǔn)每月對(duì)雨水管進(jìn)行檢查、清理，對(duì)原告的物業(yè)服務(wù)不存在瑕疵；經(jīng)被告查看2015年天氣，在原告家中發(fā)生漏水之前，2015年1月20日雨夾雪、1月26日小雨、1月28日小雪、2015年2月14日小雨、2月20日小雨、2月27日小雪、4月1日中雨、4月11日雷陣雨、2015年4月11日雨夾雪、4月18日中雨，在上述雨雪天氣發(fā)生時(shí)，原告家中并未出現(xiàn)漏水現(xiàn)象，這也證明被告已經(jīng)履行了物業(yè)服務(wù)職責(zé)，保持管道暢通。五、不確定的侵權(quán)第三人應(yīng)承擔(dān)一定的責(zé)任。本案中，造成原告家中雨水管道破裂系因?yàn)榈谌藢摴芡稊S在管道內(nèi)造成管道破裂。雖然侵權(quán)第三人不能確定，但因其行為導(dǎo)致原告造成損失的事實(shí)，該侵權(quán)行為人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)一定的賠償責(zé)任。綜上，被告認(rèn)為，原告應(yīng)當(dāng)提交充分的證據(jù)證明自己的損失，被告已經(jīng)按照法律規(guī)定的物業(yè)服務(wù)職責(zé)，對(duì)原告的損失不存在過(guò)錯(cuò)，被告對(duì)原告的損失不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
經(jīng)審理查明，原告任某雯系濟(jì)南市槐蔭區(qū)XX房屋（以下簡(jiǎn)稱XX房屋）的業(yè)主，其于2007年9月15日購(gòu)買了該房屋。
2009年7月16日，該小區(qū)開發(fā)商某置業(yè)公司作為甲方，被告安和物業(yè)作為乙方，雙方簽訂《物業(yè)管理委托合同》，約定某置業(yè)公司將其開發(fā)的群盛華城小區(qū)委托被告安和物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)，委托服務(wù)期限自2009年8月1日起至業(yè)主大會(huì)成立業(yè)主委員會(huì)與所選聘的物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同生效時(shí)止。合同第五條約定：被告安和物業(yè)提供的物業(yè)服務(wù)包括“2、房屋建筑共用部位的日常維修、養(yǎng)護(hù)和管理，共用部分包括但不限于以下部分：房屋承重結(jié)構(gòu)部位（基礎(chǔ)、承重墻體、梁、柱、樓板、屋面）、專用房間、樓梯間、走廊通道、外墻面、走廊通道等。3、共用設(shè)施設(shè)備的日常維修養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理，共用設(shè)施設(shè)備包括但不限于以下部分：共用的上下水管道、無(wú)負(fù)壓供水系統(tǒng)、通風(fēng)排煙、換熱站采暖系統(tǒng)、中水處理系統(tǒng)等。”第六條物業(yè)服務(wù)質(zhì)量要求約定：（三）共用設(shè)施管理：1、小區(qū)內(nèi)公共配套服務(wù)設(shè)施完好，并按原設(shè)計(jì)用途使用。……4、污水排放暢通，溝道無(wú)積水。5、危險(xiǎn)部位標(biāo)志明顯，有防范措施。第九條物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的支付約定，住宅房屋1.26元／月／建筑平方米，非住宅房屋1.58元／月／建筑平方米。該合同還約定了其他事項(xiàng)。
以上事實(shí)有原告任某雯提交的《濟(jì)南市商品房買賣合同》、《物業(yè)管理委托合同》等證據(jù)及原、被告雙方當(dāng)事人的陳述為憑。
XX房屋主臥南陽(yáng)臺(tái)內(nèi)有一通往樓頂?shù)挠晁艿溃摴艿涝谠撽?yáng)臺(tái)呈“L”形通往陽(yáng)臺(tái)外進(jìn)行排水。2015年4月28日，濟(jì)南市發(fā)生降雨天氣，上述雨水管道轉(zhuǎn)彎處被進(jìn)入管道內(nèi)的雜物砸破，導(dǎo)致雨水通過(guò)該管道進(jìn)入原告任某雯家中，其家中物品被水浸泡。原告任某雯發(fā)現(xiàn)后通知被告安和物業(yè)對(duì)房間內(nèi)的積水進(jìn)行了清理。原告任某雯稱，經(jīng)其查看，之所以發(fā)生本次漏水事故，系因該房屋樓頂雨水管道入口處未安裝過(guò)濾雜物的水篦子，導(dǎo)致雜物隨雨水進(jìn)入管道，砸破了位于其陽(yáng)臺(tái)內(nèi)的管道。現(xiàn)原告任某雯主張被告安和物業(yè)違反前期物業(yè)合同的約定，沒(méi)有盡到維護(hù)共用設(shè)施的義務(wù)，導(dǎo)致了本次漏水事故的發(fā)生，被告安和物業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，賠償其所受損失。
經(jīng)本院現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)，XX房屋房頂下水管道口已經(jīng)安裝了水篦子，但被告安和物業(yè)認(rèn)可系上述事故發(fā)生后進(jìn)行的安裝，事發(fā)前沒(méi)有安裝，下水管道口呈開放狀態(tài)。該樓頂存在較為嚴(yán)重的私搭亂建的情況。在被告安和物業(yè)倉(cāng)庫(kù)內(nèi)，勘查了事故發(fā)生時(shí)從雨水管道內(nèi)清理出的物品，包括長(zhǎng)約2米及0.8米左右鋁合金型材兩根，1.20米左右硬質(zhì)塑料管一條。擊破原告任某雯房間內(nèi)下水管道的為上述鋁合金型材。原、被告雙方均認(rèn)可當(dāng)時(shí)還清理出了其他雜物，但均已進(jìn)行了處理，未再留存。經(jīng)勘驗(yàn)，原、被告雙方均認(rèn)可原告任某雯家中因水淹受到損害的物品包括：屋內(nèi)德威牌地板、屋內(nèi)墻面、雙人床兩張、沙發(fā)一套、地毯兩張、臥室門套兩套、陽(yáng)臺(tái)包裹下水管道的櫥柜、三洋牌吸塵器一臺(tái)。
因?qū)ι鲜鑫锲返木唧w損失數(shù)額雙方無(wú)法達(dá)成一致意見(jiàn)，原告任某雯向本院申請(qǐng)進(jìn)行司法鑒定。經(jīng)本院委托，煙臺(tái)天平價(jià)格評(píng)估事務(wù)所有限公司出具煙平價(jià)估字（2015）第JNTPJNHYFY20159288-3號(hào)《價(jià)格評(píng)估報(bào)告書》。該評(píng)估報(bào)告載明，該鑒定機(jī)構(gòu)采用市場(chǎng)法，于2015年9月29日前往XX房?jī)?nèi)進(jìn)行了實(shí)地勘察。該鑒定機(jī)構(gòu)出具的鑒定意見(jiàn)為：1、屋內(nèi)所鋪德威牌地板損失價(jià)值為8373.30元；2、主臥、次臥墻面的維修費(fèi)用為1824元；3、兩張地毯的清洗費(fèi)用為227元；鑒定中地毯的貶值損失與委托方及當(dāng)事人商定不予鑒定；4、三洋牌吸塵器是否損壞，如果損壞，其需的維修費(fèi)。我們的鑒定意見(jiàn)：是否損壞及損壞程度屬于質(zhì)量鑒定部門的業(yè)務(wù)范疇，建議以原告實(shí)際發(fā)生的維修費(fèi)用為準(zhǔn)；5、主臥、次臥門套維修費(fèi)為850元；陽(yáng)臺(tái)下水管裝飾柜維修費(fèi)為460元。本報(bào)告有效期2015年10月10日至2016年4月9日。原告任某雯為本次鑒定支出鑒定費(fèi)3200元，其對(duì)三洋牌吸塵器進(jìn)行了自行維修，支出維修費(fèi)30元。
原、被告雙方領(lǐng)取上述鑒定意見(jiàn)后，均未在異議期內(nèi)提出異議。但被告安和物業(yè)對(duì)上述報(bào)告質(zhì)證認(rèn)為，上述評(píng)估報(bào)告對(duì)地板損失等沒(méi)有任何調(diào)查數(shù)據(jù)資料，而且超出市場(chǎng)價(jià)值，同時(shí)，即使鑒定報(bào)告作出的損失評(píng)估可信，但其已經(jīng)提供了超標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)服務(wù)，不應(yīng)承擔(dān)賠償義務(wù)。
原告任某雯稱事故發(fā)生后，其無(wú)法在涉案房屋內(nèi)居住，故其至今一直租住魏代遠(yuǎn)的房屋，租金每月2000元。為此證明該事實(shí)，其提交了與魏代遠(yuǎn)簽訂的《房屋租賃合同》。被告安和物業(yè)認(rèn)為因魏代遠(yuǎn)未出庭接受質(zhì)證，故其對(duì)租賃合同的真實(shí)性不予認(rèn)可，且涉案房屋雖然被水浸泡，但并不影響居住，原告任某雯無(wú)需在外租賃房屋。
以上事實(shí)有原告任某雯提交的照片、《房屋租賃合同》、鑒定費(fèi)發(fā)票，本院的現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)筆錄以及《價(jià)格評(píng)估報(bào)告書》等證據(jù)及原、被告雙方當(dāng)事人的陳述為憑。
為證明其已經(jīng)按照合同約定提供了相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)，被告安和物業(yè)向本院提交以下證據(jù)：證據(jù)一、2014年1月至2015年6月《群盛華城小區(qū)雨水、污水下水系統(tǒng)巡檢記錄》。記錄顯示上述期間內(nèi)其每月對(duì)上述小區(qū)的雨水、污水下水系統(tǒng)巡檢。事發(fā)前的4月11日的巡檢記錄顯示，3號(hào)樓下水系統(tǒng)暢通，未發(fā)現(xiàn)問(wèn)題。證據(jù)二、《群盛華城樓頂平臺(tái)4月份清掃記錄表》顯示，其每天都對(duì)涉案樓幢的樓頂進(jìn)行清掃。證據(jù)三、《濟(jì)南市普通住宅物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》，以證明其收取的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)符合該服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)中的二星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，按照該標(biāo)準(zhǔn)其僅有適時(shí)清理下水管道的義務(wù)，但其每月進(jìn)行巡查已經(jīng)超過(guò)了該標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)。證據(jù)四、事發(fā)前濟(jì)南部分日期的天氣預(yù)報(bào)。以證明之前多次雨水天氣均未對(duì)原告任某雯的管道造成破壞。
原告任某雯對(duì)《濟(jì)南市普通住宅物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》的真實(shí)性沒(méi)有異議，但對(duì)巡檢記錄及清掃記錄的真實(shí)性不予認(rèn)可，且即使巡檢了也沒(méi)有保證雨水管道的暢通，沒(méi)有保證業(yè)主的財(cái)產(chǎn)不受損失。其對(duì)天氣預(yù)報(bào)的真實(shí)性沒(méi)有異議，但認(rèn)為與本案沒(méi)有關(guān)聯(lián)性，且事情的發(fā)生系由量變到質(zhì)變而來(lái)。
以上事實(shí)，有被告安和物業(yè)提交的《群盛華城小區(qū)雨水、污水下水系統(tǒng)巡檢記錄》、《群盛華城樓頂平臺(tái)4月份清掃記錄表》、天氣預(yù)報(bào)等證據(jù)及原、被告雙方當(dāng)事人的陳述為憑，本院予以確認(rèn)。
本院認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)與業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)合同，為業(yè)主提供房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地的維修、養(yǎng)護(hù)、管理服務(wù)，并維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。涉案房屋的建設(shè)方某置業(yè)公司與被告安和物業(yè)簽訂的《物業(yè)管理委托合同》，系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。該合同作為前期物業(yè)合同，其法律效力及于作為業(yè)主的原告任某雯。原、被告雙方均應(yīng)履行協(xié)議中約定的相關(guān)義務(wù)。
原告任某雯稱因被告安和物業(yè)疏于維護(hù)公共雨水管道，其行為構(gòu)成違約，導(dǎo)致其陽(yáng)臺(tái)雨水管道破裂，進(jìn)而造成其財(cái)產(chǎn)損失。被告安和物業(yè)則稱其盡到了相應(yīng)的維護(hù)義務(wù)，且其提供了超標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)，故其不構(gòu)成違約，也不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用的解釋》第九十條第一款規(guī)定：“當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對(duì)方訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)，應(yīng)當(dāng)提供證據(jù)加以證明，但法律另有規(guī)定的除外。”據(jù)此，原告任某雯的主張要成立，其應(yīng)當(dāng)舉證證明其損失的存在及損失與被告安和物業(yè)未盡到維護(hù)義務(wù)之間存在因果關(guān)系。被告安和物業(yè)的主張若要成立，則其應(yīng)當(dāng)舉證證明其盡到了對(duì)公共管道的維護(hù)義務(wù)。
經(jīng)本院現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)，對(duì)原告任某雯因雨水管道破裂造成的財(cái)產(chǎn)損壞情況進(jìn)行了固定，相應(yīng)財(cái)產(chǎn)損壞的價(jià)值也經(jīng)司法鑒定程序進(jìn)行了評(píng)估認(rèn)定。雖然被告安和物業(yè)對(duì)鑒定機(jī)構(gòu)出具的鑒定意見(jiàn)提出異議，認(rèn)為鑒定對(duì)地板損失等沒(méi)有任何調(diào)查數(shù)據(jù)資料，不應(yīng)作為認(rèn)定損失的依據(jù)，但鑒定中載明了鑒定人員進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量并經(jīng)過(guò)了雙方的確認(rèn)，且該異議并未在異議期內(nèi)提出，故本院對(duì)其該答辯意見(jiàn)不予采納。本院對(duì)煙臺(tái)天平價(jià)格評(píng)估事務(wù)所有限公司出具的煙平價(jià)估字（2015）第JNTPJNHYFY20159288-3號(hào)《價(jià)格評(píng)估報(bào)告書》予以采信。該評(píng)估報(bào)告認(rèn)定因雨水管道破裂漏水造成了原告任某雯所有的XX房屋的財(cái)產(chǎn)損失為11734.30元，原告任某雯另對(duì)三洋牌吸塵器進(jìn)行了自行維修支出30元，故本院認(rèn)定該次事故造成原告任某雯直接損失11764.30元。
關(guān)于被告安和物業(yè)是否應(yīng)當(dāng)對(duì)上述損失承擔(dān)違約責(zé)任，應(yīng)當(dāng)按照前期物業(yè)合同的相關(guān)約定予以認(rèn)定。該合同第五條第3款的約定，被告安和物業(yè)提供的物業(yè)服務(wù)包括：“共用設(shè)施設(shè)備的日常維修養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理，共用設(shè)施設(shè)備包括但不限于以下部分：共用的上下水管道、無(wú)負(fù)壓供水系統(tǒng)、通風(fēng)排煙、換熱站采暖系統(tǒng)、中水處理系統(tǒng)等。”按照第六條物業(yè)服務(wù)質(zhì)量要求約定，被告安和物業(yè)提供的物業(yè)服務(wù)應(yīng)當(dāng)達(dá)到如下標(biāo)準(zhǔn)：“（三）共用設(shè)施管理：1、小區(qū)內(nèi)公共配套服務(wù)設(shè)施完好，并按原設(shè)計(jì)用途使用。……4、污水排放暢通，溝道無(wú)積水。”據(jù)此約定，被告安和物業(yè)有義務(wù)對(duì)涉案房屋所在樓幢的共用下水管道進(jìn)行日常的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，并保證共用管道設(shè)施的完好。如其未盡到該義務(wù)，則其構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
被告安和物業(yè)為證明其在事故發(fā)生前盡到了對(duì)共用管道的日常維護(hù)義務(wù)，向本院提交了其巡查管道的記錄及清掃樓頂?shù)挠涗?。本院認(rèn)為，是否盡到養(yǎng)護(hù)義務(wù)，不僅僅是是否進(jìn)行了巡查，而應(yīng)當(dāng)是巡查后發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理，保證公共設(shè)施的完好，防范風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。從被告安和物業(yè)提供的樓頂打掃記錄看，其每天（包括事發(fā)當(dāng)天）都對(duì)房頂進(jìn)行打掃，按其該主張其應(yīng)當(dāng)發(fā)現(xiàn)涉案的下水管道口處于無(wú)保護(hù)的開放狀態(tài)的事實(shí)。該雨水管道有16層樓的高度，并直接位于303室房屋的內(nèi)部，其入口處長(zhǎng)期處于開放狀態(tài)為本次管道破裂留下了隱患。從管道內(nèi)清理出的異物來(lái)看，均屬于體量較大的物品，如管道入口處稍加防護(hù)即可防止本次事故的發(fā)生。但被告安和物業(yè)在每日清掃樓頂?shù)墓ぷ髦蟹湃瘟嗽撐ｋU(xiǎn)的存在，且涉案樓頂存在私搭亂建的情況，被告安和物業(yè)并未對(duì)該侵占公共空間的行為進(jìn)行制止，也為樓頂產(chǎn)生危險(xiǎn)物品留下隱患，以上均是其對(duì)物業(yè)服務(wù)義務(wù)的不作為。其該不作為的違約行為與下水管道破裂之間存在因果關(guān)系，直接導(dǎo)致本次下水管破裂事故的發(fā)生，其應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約賠償責(zé)任。原告任某雯因本次事故造成直接經(jīng)濟(jì)損失11764.30元，支出鑒定費(fèi)3200元，該兩項(xiàng)費(fèi)用，被告安和物業(yè)應(yīng)當(dāng)予以賠償。
原告任某雯還要求被告安和物業(yè)向其支付租金及搬家費(fèi)用。本院認(rèn)為，涉案房屋所受損失尚未達(dá)到不能居住的程度，且其提交的租賃合同的出租人并未到庭，該合同的真實(shí)性不能確認(rèn)，其也未提交已經(jīng)交納了租金及實(shí)際支出搬家費(fèi)的證據(jù)，故其要求被告安和物業(yè)向其支付租金及搬家費(fèi)的訴訟請(qǐng)求，沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)且證據(jù)不足，本院對(duì)其該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求不予支持。
被告安和物業(yè)還提出了原告任某雯長(zhǎng)期不在涉案房屋居住具有過(guò)錯(cuò)，建設(shè)方某置業(yè)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)設(shè)計(jì)過(guò)錯(cuò)，不確定的侵權(quán)第三方應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任及其已經(jīng)提供了超標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)的免責(zé)答辯意見(jiàn)。本院認(rèn)為，被告安和物業(yè)未提交證據(jù)證明原告任某雯長(zhǎng)期不在涉案房屋居住的證據(jù)，且從現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)情況看，涉案房屋具有長(zhǎng)期有人生活居住的特征，原告任某雯也在發(fā)現(xiàn)漏水后及時(shí)聯(lián)系了被告安和物業(yè)，被告安和物業(yè)提出的原告任某雯對(duì)損失的產(chǎn)生存有過(guò)錯(cuò)的答辯意見(jiàn)本院不予采納。原告任某雯在本案中明確提出，其訴訟基礎(chǔ)系基于物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，某置業(yè)公司是否具有設(shè)計(jì)過(guò)錯(cuò)，與本案非同一法律關(guān)系，不能作為被告安和物業(yè)免責(zé)的抗辯理由。對(duì)于是否存在具體的侵權(quán)的第三方，尚無(wú)證據(jù)予以證明，即使存在，該第三人的侵權(quán)也并不能免除合同一方當(dāng)事人的違約責(zé)任。被告安和物業(yè)所提交的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)僅為物業(yè)行政管理部門出臺(tái)的行業(yè)收費(fèi)指導(dǎo)性標(biāo)準(zhǔn)，該標(biāo)準(zhǔn)的具體細(xì)則并未在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。且超標(biāo)準(zhǔn)巡查不代表其盡職盡責(zé)的履行了服務(wù)義務(wù)，也不能免除其發(fā)現(xiàn)公共設(shè)施受損后的修復(fù)義務(wù)，故其以上答辯意見(jiàn)，均無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予采納。
依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條第一款、第一百零七條、第一百一十三條第一款，《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第一條、第三條第一款，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款，《最高人民法院關(guān)于適用的解釋》第九十條第一款的規(guī)定，判決如下：
一、被告山東某物業(yè)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告任某雯賠償財(cái)產(chǎn)損失11764.30元；
二、被告山東某物業(yè)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告任某雯賠償鑒定費(fèi)3200元；
三、駁回原告任某雯的其他訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)1050元，由原告任某雯負(fù)擔(dān)400元，由被告山東某物業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)650元。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于山東省濟(jì)南市中級(jí)人民法院。
審 判 長(zhǎng) 張 斌
人民陪審員 姜麗麗
人民陪審員 高金輝
二〇一六年一月二十八日
書 記 員 官 靜
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