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山東省濟陽縣人民法院

民事判決書

（2013）濟陽民初字第517號

原告吳某，男，19**年**月**日生，漢族，住濟南市。

原告劉某，女，19**年**月**日生，漢族，住址同上。系原告吳某之妻。

上述兩原告委托代理人孫玉春，山東齊創律師事務所律師。

上述兩原告委托代理人張波，山東齊創律師事務所實習律師。

被告高某軍，男，19**年**月**日生，漢族，現住濟陽縣。

被告楊某燕，女，19**年**月**日生，漢族，住址同上。系被告高某軍之妻。

上述兩被告委托代理人郭焱，山東薈萃律師事務所律師。

原告吳某、劉某訴被告高某軍、楊某燕房屋買賣合同糾紛一案，本院于2013年4月10日立案受理。2013年10月28日吳某、劉某申請將本案與（2013）濟陽民初字第517號案合并審理，經審查，符合法律規定，本院予以準許。依法由審判員李娜適用簡易程序于2013年10月28日公開開庭進行了審理。后發現案情復雜，本院又依法組成合議庭于2014年10月17日公開開庭進行了審理。第一次開庭時兩原告的委托代理人孫玉春、兩被告的委托代理人郭焱到庭參加了訴訟。第二次開庭時兩原告的委托代理人孫玉春、張波到庭參加了訴訟，兩被告的出庭人員無變化。本案現已審理終結。

兩原告訴稱，2012年10月18日，原告吳某、劉某與被告高某軍、楊某燕（兩被告為夫妻關系）簽訂房屋買賣合同一份，合同約定：兩被告將坐落在縣城濟北開發區的房產出售給原告，并將出售房屋相關的土地使用權同時轉讓給原告。合同簽訂當日，原、被告雙方共同辦理了房屋所有權轉移預告登記，有效期為6個月，自2012年10月18日至2013年4月17日止。合同簽訂當日，原告向兩被告支付購房款40萬元。原告完全履行合同義務后，多次要求被告履行過戶義務，但被告無正當理由拒絕履行。為維護原告的合法權益，請求法院判令兩被告履行合同義務，協助原告辦理房屋所有權轉移登記手續；訴訟費用由被告承擔。

兩被告辯稱，兩原告系夫妻關系，兩被告亦系夫妻關系。2012年8月，高某軍因急需資金經人介紹認識了從事民間借貸的吳某并向其借款30萬元，利息8分（每月利息24000元）。當時原告將自己位于濟北開發區的房產（使用面積591㎡）抵押給了吳某。2012年10月18日，被告與原告一起到濟陽縣房管局辦理房屋抵押手續時，高某軍夫婦只是在被告要求的地方簽上了自己的名字，沒有審查內容，吳某亦沒給高某軍夫婦任何書面材料。高某軍夫婦一直認為辦理的是抵押手續。至兩原告起訴時，被告才知道當時簽的是房屋買賣合同。合同約定的房屋價值與該房屋的實際價值懸殊巨大，兩被告不可能以40萬的價格賣掉價值350萬元的房屋。

經審理查明，2012年10月18日，原告吳某、劉某作為買方與作為賣方的被告高某軍、楊某燕簽訂房屋買賣合同，約定如下：一、賣房將坐落在縣城濟北開發區的房產，產權證號：濟陽房權證城區字第某某號，建筑面積848.03平方米出售給買方，并將與出售房屋相關的土地使用權同時轉讓給買方。二、雙方議定上述房地產的總價款（含附屬建筑物）為人民幣肆拾萬元。三、房產買賣成交后，在房產交易登記主管機關規定的期限內，雙方共同申請辦理過戶手續。四、賣方保證上述房地產合法，權屬清楚。雙方簽約后，若發生與賣方有關的產權糾紛或債務糾紛，概由賣方負責清理，并承擔民事責任，由此給買方造成的經濟損失，賣方負責賠償。五、在履行本合同的過程中，若發生爭議，雙方應采取協商辦法解決；協商不成時，可向仲裁委員會申請仲裁，或直接向人民法院起訴。六、本合同自雙方簽字（蓋章）并經房產交易登記主管機關批準之日起發生法律效力，雙方不得毀約。七、辦理房地產交易過戶登記手續所需繳納的有關稅、費，由賣方承擔。八、房產轉讓后，應當向土地管理部門申請辦理土地使用權變更登記。九、本合同一式三份，雙方各持一份，房產交易登記主管機關存檔一份。十、雙方約定的其他事項：根據合同約定辦理預告登記，有效期為6個月，自2012年10月18日起至2013年4月17日止。高某軍、吳某、楊某燕、劉某在合同中予以簽字摁印。并附有高某軍于2012年10月18日簽字的收到條一份，內容為今收到吳某現金40萬元，肆拾萬元。

2012年2月29日，濟陽恒通房地產評估事務所有限公司作出房地產（預）估價報告，報告意見為位于濟陽縣城濟北開發區高某軍的商業樓房（共有2幢建筑物，第一幢建筑面積606.92平方米，混合結構，商業用途，總層數3層，所在層數1-3層，建于2002年；第二幢建筑面積238.56平方米，混合結構，商業用途，總層數2層，所在層數1-2層，建于2002年。產權人：高某軍。房屋所有權證號：濟陽房權證城區字第某某號；房屋共有人：楊某燕。），經測算，該房地產在2012年2月29日房地產價值總額為3500000.00元，單價4140元／平方米。原告吳某對該估價報告不認可。

2013年4月11日吳某因與高某軍存在民間借貸糾紛向濟南市歷城區人民法院起訴，該院于2013年9月16日作出（2013）歷城民初字第932號民事判決書，判決被告高某軍于判決生效之日起十日內支付吳某借款64萬元并支付利息。高某軍不服上訴至濟南市中級人民法院，該院于2014年1月13日作出（2013）濟民五終字第728號民事判決書，判決：駁回上訴，維持原判。現上述兩判決均已生效。吳某、劉某申請對本案中高某軍所有的房屋進行強制執行，濟南市歷城區人民法院委托本院執行，經本院向濟陽縣國土資源局調查，被告高某軍、楊某燕共同持有的涉訴房產的濟陽國用（2000）第423號土地使用權證在濟陽縣國土資源局無任何登記記錄。2013年12月26日本院依法向濟陽縣濟北街道辦事處對涉訴房產所使用土地的性質進行核實，濟北街道辦事處口頭回復該房產所使用土地屬于濟陽縣濟北街道辦事處朱家村的集體土地，屬于農民集體所有。

本院所確認的上述事實，有原告提供的身份證復印件、戶籍證明信、高某軍、楊某燕的結婚證復印件、房屋所有權（初始）登記表、商品房買賣合同、建設工程規劃許可證、收到條，被告提供（2013）歷城民初字第932號民事判決書，本院依法調取的（2014）歷城執字第594號案卷卷宗以及原、被告陳述等在案為憑。這些證明材料經開庭質證和本院審查，可以采信。

本院認為，《中華人民共和國房地產管理法》第三十二條的規定，房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。本案中，兩原告主張兩被告所有的產權證號為濟陽房權證城區字第某某號房屋所占用土地的權屬證書系濟陽國用（2000）第423號，經查該證在濟陽縣國土資源局沒有登記記錄，無法確認該證的真實性，本院不予認定。經過本院向濟陽縣濟北街道辦事處核實，結合被告所在的朱家居委會屬“村改居”的事實，可以確定本案涉訴土地系農民集體土地，屬于農村集體資產，應由農村集體經濟組織統一管理，個人無權處置。原、被告簽訂的房屋買賣合同違反了《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發（2004）28號）、《國務院辦公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》（國辦發（1999）39號），侵犯了農村集體經濟組織的權益，損害了社會公共利益，違反了《中華人民共和國合同法》第五十二條第四項的規定，屬于無效合同。故對兩原告要求兩被告履行合同義務，協助原告辦理房屋所有權轉移登記手續的訴訟請求無法支持，本院應當駁回原告的訴訟請求。

綜上，依照《中華人民共和國合同法》第五條、第七條、第五十二條、第五十八條，《中華人民共和國房地產管理法》第三十二條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條，《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第二條之規定，判決如下：

駁回原告吳某、劉某的訴訟請求。

案件受理費28000元，由原告吳某、劉某負擔。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于山東省濟南市中級人民法院。

審　判　長　李　娜

審　判　員　楊曉曉

人民陪審員　溫明銀

二〇一四年十一月三日

書　記　員　劉　麗

民事判決書