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濟南市槐蔭區人民法院

民事判決書

（2013）槐民初字第328號

原告孟某，女，19**年**月**日出生，漢族，濟南**培訓學校職工，住濟南市市中區。

原告孟某東，男，19**年**月*日出生，漢族，齊魯**有限公司職工，住濟南市槐蔭區。

兩原告共同委托代理人李榮凱，濟南市中正榮凱法律服務所法律工作者。

兩原告共同委托代理人劉曉敬，濟南市中正榮凱法律服務所法律工作者。

被告安某，女，19**年*月**日出生，漢族，無業，住濟南市槐蔭區。

委托代理人馬增華，山東東城律師事務所律師。

委托代理人張強，山東東城律師事務所律師。

原告孟某、孟某東與被告安某房屋買賣合同糾紛一案，本院于2013年2月17日立案受理后，由審判員夏珍適用簡易程序，于2013年3月20日公開開庭進行審理。后因案情復雜，本案轉為普通程序，于2013年10月30日公開開庭審理。原告孟某，原告孟某、孟某東共同委托代理人李榮凱、劉曉敬，被告安某委托代理人馬增華、張強到庭參加訴訟，本案現已審理終結。

原告孟某、孟某東訴稱，孟繼侖系兩原告之父，2001年9月30日購得南沙小區*號樓*單元***室房產一套，此房系濟南市槐蔭區***辦事處南沙居委會舊村改造房。2009年2月9日，孟繼侖與被告安某簽訂房屋買賣協議，將此房轉讓給被告安某。孟繼侖于2010年1月14日去世。二原告認為，被告安某無權取得涉案房屋產權，現訴至法院，請求法院判決孟繼侖與被告安某2009年2月9日簽訂的房屋買賣協議無效，被告安某將涉案房屋返還給二原告，二原告返還購房款15萬元給被告安某，被告安某按每月1500元標準支付房屋使用費，期間自合同簽訂之日計算至判決生效之日，訴訟費用由被告安某承擔。

被告安某辯稱，2009年2月9日，孟繼侖與被告安某簽訂協議，將涉案房屋以15萬元出售給被告安某，被告安某付清了購房款，孟繼侖出具了收據，該房屋買賣合同是合同雙方當事人之間的真實意思表示，也已經實際履行完畢，合同是有效的。二原告與涉案房屋并無關系。即使合同無效需要返還房屋，二原告應返還購房款15萬元的利息及房屋增值損失，利息按銀行同期貸款利率計算，期間自合同簽訂之日至判決生效之日。

經審理查明，2001年9月30日，孟繼侖與濟南市槐蔭區美里湖街道辦事處南沙居民委員會簽訂《商品房買賣合同》一份，約定孟繼侖購買由該居民委員會開發建設的舊村改造房南沙小區西區*號樓**單元**室房屋和地下室，總價款為111652元。2009年2月9日，孟繼侖與被告安某簽訂房屋買賣協議一份，該協議載明：經雙方充分協商，在平等自愿的基礎上同意將南沙小區西區*號樓*單元**室三室二廳的房屋和地下室一套房屋賣給安某，并一次性付款共計15萬元。本協議雙方簽訂之日起生效。孟繼侖在“出賣人”處簽名，被告安某在“買受人”處簽名，夏德寶、朱澤善在“證明人”處簽名。同日，孟繼侖給被告安某出具收據一份，該收據載明：今收到安某買南沙小區西區**號樓**單元***室房屋和地下室一套房屋，房款共計15萬元。特此證明。孟繼侖在“收款人”處簽名，夏德寶、朱澤善在“證明人”處簽名。2010年1月14日，孟繼侖死亡。孟繼侖、被告安某均非濟南市槐蔭區美里湖街道辦事處南沙王莊村的村民。

另查明，2010年8月26日，被告安某曾到本院起訴二原告，請求法院判令涉案房屋為其所有。本院做出（2010）槐民初字第1309號民事判決，認定房屋買賣協議無效，在向被告安某釋明后其仍堅持訴訟請求，遂駁回了被告安某的訴訟請求。

以上事實，有二原告提交的房屋買賣協議、商品房買賣合同，被告安某提交的收據、商品房購銷合同、物業管理合同及當事人當庭陳述為證，本院予以確認。

本院認為，原告孟某、孟某東主張，孟繼倫與被告安某簽訂的房屋協議無效，但該協議已由（2010）槐民初字第1309號民事判決確定為無效，故對二原告的該項訴訟請求，本院不予處理。根據《中華人民共和國土地管理法》和相關法律法規及政策的規定，農民集體所有土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設；在農村集體土地上建設的房屋不能向非本集體經濟組織成員的人轉讓或出售。買賣小產權房實質上是變相買賣農村宅基地使用權，宅基地使用權承載著廣大農民居者有其屋的社會功能，是農村土地管理制度的重要內容，對違反法律、行政法規以及相關國家政策的宅基地轉讓行為，以及其他變相導致農民喪失宅基地使用權的行為，法律不予保護，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用權證和房產證。根據《中華人民共和國物權法》及相關法律法規的規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。本案中，涉案房屋不能辦理物權登記手續，無法取得相應的權屬證書，權屬并不明確，且涉案房屋買賣協議業已履行完畢，故對于二原告所主張的二原告返還購房款、被告安某返還涉案房屋并支付房屋使用費的訴訟請求，本院不予支持。依據《中華人民共和國民法通則》第五條、《中華人民共和國物權法》第九條、第十四條、第十七條，《中華人民共和國土地管理法》第六十三條、《中華人民共和國合同法》第六條、第七條、第八條、第五十六條、第一百三十條、第一百三十二條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款的規定，判決如下：

駁回原告孟某、孟某東的訴訟請求。

案件受理費8622元，由原告孟某、原告孟某東負擔。

如不服本判決，可在判決書送達之日起15日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于山東省濟南市中級人民法院。

審　判　長　夏　珍

人民陪審員　茅　華

    　　　　人民陪審員　耿林芝

二〇一三年十二月三十日

書　記　員　王　鑫

民事判決書