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廣東省東莞市第二人民法院

民事判決書

（2014）東二法厚民一初字第410號

原告：劉某某，男，漢族，19××年×月××日出生，住廣東省東莞市。

委托代理人：張一云，廣東海聯泰達律師事務所律師。

委托代理人：黃漢榮，廣東海聯泰達律師事務所輔助人員。

被告：陳某某，男，漢族，19××年×月××日出生，住廣東省東莞市。

委托代理人：李愛東，廣東漢章律師事務所律師。

委托代理人：龐耀偉，廣東漢章律師事務所律師。

原告劉某某訴被告陳某某租賃合同糾紛一案，本院立案受理后，依法由代理審判員劉超適用簡易程序審判，并于2014年5月15日公開開庭進行了審理。原告劉某某的委托代理人張一云、黃漢榮到庭參加訴訟，被告陳某某的委托代理人李愛東、龐耀偉到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原告劉某某訴稱：原告于2010年3月6日與被告簽訂租賃合同，約定由原告承租被告位于東莞市厚街鎮＊＊東路＊號一樓房屋，租賃期限為2010年3月7日至2015年3月8日，并約定簽訂合同書時交納押金9，600元。后原告又支付了打墻押金5，600元。合同簽訂后，原告另行租賃該房屋旁的兩間房屋用于經營剪壓板、刨坑。但被告卻于2013年7月底從隔壁已經退租的二間房屋直接進入原告承租的被告房屋，并且二樓宿舍門鎖全部更換，導致原告無法繼續使用該房屋。后原告依約向被告支付2013年8月租金并要求繼續使用該房屋，但被告拒收房租并拒絕交房，且表示寧愿違約也不交房。后經原告了解，被告早在2013年7月就已經將案涉房屋租給第三人，經營項目與原告的一致，此行為給原告造成了損失。綜上，原告為維護自身合法權益，特向法院提起訴訟，請求法院依法判令：1.被告賠償原告經濟損失279，900元；2.被告返還原告押金15，200元；3.訴訟費由被告承擔。

被告陳某某辯稱：一、1.原告單方提前終止履行租賃合同，原告先違約，非被告私自收回房屋轉租給第三人，由原告承擔違約責任。原告、被告租賃合同期限未屆滿情況下，原告2013年5月向被告提出其因業務擴大，原有場地已經不夠使用，準備搬遷至其他地方，希望退租案涉房屋，原告實際已于2013年7月就已經搬離在承租場地內的辦公用品、機器設備等，將電源電箱等拆除，7月后也未向被告支付租金，至今原告尚未向被告支付2013年8月、9月的租金。實際上原告已經于2013年7月搬離案涉承租場地并在其他地方進行生產。2.原告主張其保留案涉房屋的使用無事實依據，原告承租房屋為33號以及隔壁的31、32號，共同作為經營五金加工店生產經營使用，3間房屋沒有間隔連通一起使用，案涉房屋隔層辦公室修建的樓梯位于32號房屋內，原告退租31、32號之后不可能單獨租賃33號使用。若原告仍想繼續承租案涉房租作為辦公使用，其無需將場地內的辦公用品搬離，且拆除電源電箱。如果原告想單獨租賃33號使用，其也應當在退租31、32號時將33號房屋的隔墻砌好。3.原告訴求的原因是原告認為被告將31、32號房屋租給第三人，第三人于房屋內經營五金，與原告同行，影響原告經營。原告在2013年5月提出退租時因房屋租賃期限未滿，原告為了取回房屋押金，提出幫被告將案涉房屋放租出去，并粘貼租賃廣告，所留電話號碼也是原告的電話號碼，從各種行為上看，原告已經無意承租案涉房屋。4.租賃案涉房屋以來，原、被告并無任何矛盾，但是由于原告違約，搬出案涉租賃場所，被告也不會因此收回房屋并租給第三人。根本原因是原告業務擴大，現有場地不夠其使用，故提前要求退租，且自行搬離機器設備、辦公用品等，系原告單方終止了租賃合同，屬原告違約；二、原告要求其經濟損失無事實與法律依據。因原告單方終止了租賃合同，屬原告違約，責任在于原告，故原告要求其經濟損失無事實與法律依據。原告私自改變房屋現狀，將房屋的隔墻打通，未經被告的同意，但其并沒有在房屋內裝修等。樓梯安裝在32號房屋，其要求被告賠償樓梯損失是無依據的。32號房屋原告也退租了。原告的經濟損失是其單方羅列，無證據證明；三、原告要求被告退回押金無事實與法律依據。因原告單方終止了租賃合同，屬原告違約，按照租賃合同約定的，原告自行承擔違約責任，被告將押金予以沒收，作為原告違約的賠償金。原告搬離房屋后，也并沒有將其打通的墻砌回，原告應當賠償被告的損失；四、租賃合同第十條約定，原告應于每個月5日前交納當月租金，若逾期10天不交納租金，被告有權收回房屋并不退回押金。第十條第二款約定，原告中途退租的，押金取消。被告取消合同，就加倍賠償原告損失。該條款顯失公平，應予以撤銷。

本院經審理查明：2010年3月6日，甲方陳某某與乙方劉某某簽訂一份合同書，合同約定：一、陳某某同意將座落在東莞市厚街鎮＊＊東路＊號一樓出租給劉某某，劉某某對出租的鋪位以及一切裝修做了充分了解，愿意租用該鋪位；二、合同有效期為5年，前3年租金每月為4，800元人民幣，第4-5年租金為每月5，200元人民幣，起租時間為2010年3月7日至2015年3月8日，劉某某需在每月5日前繳交當月租金；三、合同簽訂后，劉某某即時給付陳某某押金兩個月及一個月租金14，400元，待合同期滿后，陳某某須一次性將押金不記利息退回給劉某某；四、在合同有效期內，劉某某可以對租用的房屋進行裝飾，但絕對不能拆改房屋的主體結構。如需變動，必須征得陳某某書面同意方可進行，否則，一切損失及后果全部由劉某某負責承擔；五、陳某某負責將水、電、排污、化糞池等設備架設到位，室內水、電裝配由劉某某負責，…；八、合同有效期內，劉某某不得擅自轉租或向他人抵押借款，私自吸納他人資金，…；九、合同期滿后，劉某某一切有入墻裝修不得拆去，均屬陳某某所有。劉某某由于意外人為毀損樓房及一切裝修，應按價賠償給陳某某，如雙方合作良好，在同等條件下，陳某某須優先續租給陳某某繼續使用；十、違約責任：1.合同有效期內，劉某某必須按合同繳付租金，過期十天不交租金，陳某某有權終止合同并收回房屋，并不退全部押金；2.合同有效期內，陳某某不得無故終止合同，否則應加倍賠償劉某某的經濟損失。如劉某某中途退租，押金取消、劉某某在租賃期內，陳某某不論在任何情況下不得轉租給他人使用。另合同底部手寫備注“陳某某已收打墻押金5，600元”。

上述合同簽訂后，劉某某向陳某某繳交了租房押金9，600元及打墻押金5，600元，雙方并按約履行至2013年7月，原告也向被告繳交了2013年7月份的租金7，700元。現原告主張于2013年8月6日向被告繳交2013年8月份租金被拒收，視為被告單方違約，原告并主張案涉租賃合同已于2013年8月6日解除。被告確認租賃合同于2013年8月6日解除，但被告認為解除的原因是原告逾期未繳納2013年8月租金。關于此項，原告提供了一份視頻光盤復制品，視頻光盤擬證明原告于2013年8月6日前往陳某某處交租被拒。被告對視頻光盤的真實性不予確認，認為原告應出示原件。經本院詢問，原告代理人表示視頻光盤的原件在原告本人手機上，當庭沒有帶來。另查，本院在審理（2014）東二法厚民一初字第114、115號案件的過程中，原告劉某某于2014年1月20日庭審時亦出示了相同內容的視頻光盤復制品，且原告代理人在庭審中也稱視頻原件在原告本人手機上，后原告又向本院撤回了（2014）東二法厚民一初字第114、115號案件的起訴而重新提起本案之訴。

另查，原告劉某某原本承租的為31、32、33號房屋，31、32號房屋的房東為案外人，三間房之間的墻被劉某某打通連做一間使用，后劉某某將31、32號房退租并搬空里面的東西，劉某某在2013年5月份左右又對外張貼了招租廣告。現劉某某稱，其因業務擴大將案涉場所的設備搬至他處進行經營，并退租了31、32房，并保留33號房用作接單、辦公之用，劉某某對外發布的招租廣告是替31、32號房業主進行招租，而不是替33號房業主尋找新的租客。被告對原告的主張不予確認，被告認為原告系在2013年7月自行終止租賃合同，被告稱，原告在2013年5月提出退租時因房屋租賃期限未滿，原告為了取回房屋押金，提出幫被告將案涉房屋放租出去，并粘貼租賃廣告，后新租客陳某某與原告電話聯系租賃事宜，原告發現陳某某與原告一樣系從事激光切割業務，故原告沒有同意陳某某的租賃請求并于2013年7月離場，后原告發現被告在2013年9月份將案涉33號房租給新的租客陳某某，原告為了趕走陳某某而要求繼續租賃33號房。為此被告提供了租賃物照片、對陳某某調查筆錄、對35號業主陳創業調查筆錄、與劉某某談話錄音為證，其中①租賃物照片，顯示案涉33號房內已經空置，地面雜亂擺放著搬遷后遺留的電線、水管、三合板、泡沫等雜物，墻上電表也被剪斷電線并打開了鐵盒蓋子；②35號業主陳創業調查筆錄，該筆錄顯示陳創業在接受廣東漢章律師事務所李愛東律師所作的調查筆錄中陳述的內容為“31、32、33號房的租客在2013年7月上旬就搬走了，是合同未到期就搬走的，當時該租客還在33號物業處張貼了招租廣告，在31、32號物業處也掛了橫幅說搬到厚沙路10號，這些情形周圍的人都知道”；③陳某某調查筆錄、劉某某談話錄音，均擬證明原告不想讓租客陳某某在原址經營相同業務，另陳某某亦出庭對其調查筆錄中的陳述進行了確認。原告對租賃物照片的真實性確認，但認為原告仍繼續租賃33號鋪位用于辦公、接單；對35號業主陳創業調查筆錄、陳某某調查筆錄、劉某某談話錄音等均不予確認真實性。另查，原告在（2014）東二法厚民一初字第114、115號案件的庭審過程中當庭承認在2013年7月份搬走的事實。

至于打墻押金及裝修，雙方確認原告之前承租的三間房是隔離的，原告為了方便經營將墻打通，打墻押金5400元用于保障原告搬離時將墻封好。關于租賃物的裝修，原告確認被告交付租賃物給原告時存在簡單的裝修，并確認沒有證據證明被告交付租賃物時的初始狀況。另雙方確認33號房內存在有二層閣樓，閣樓的入口及樓梯設置在32號房內。現原告主張二層閣樓及33號房屋的裝修、電氣是原告所投資，并提供了與東莞市巨匠企業形象策劃有限公司簽訂裝修報價合同及收據，東莞市昌暉電氣工程有限公司收款收據為證，東莞市巨匠企業形象策劃有限公司簽訂裝修報價合同及收據顯示原告裝修及改造花費84，950元，安裝電氣花費11，390.42元，但均無正式發票提供。被告對原告提供的上述證據的真實性不予確認，被告當庭確認原告安裝了33號房電表及32號房內的樓梯，但認為33號房內電表已經被原告拆走，而32號房不屬于本案的租賃范圍，故該樓梯與本案無關。另被告還稱原告主張的裝修項目沒有經過被告的同意，且33號房內的2層閣樓是原告所建。關于原告訴求的搬遷及重新裝修的損失，原告當庭稱系估算。

關于原告訴求被告賠償原告的經濟損失279，900元，原告附了經濟損失計算方法，即1、房屋裝修84，950元，主要為搭建二層隔間、樓梯等；2、裝電表電線25，000元，其中購買電線15，000元，電表按照市場價為10，000元左右；3、搬遷、重新裝修及租賃損失，約30，000元；根據租賃合同約定，被告應加倍賠償原告的經濟損失。另關于原告在本案中申請法院去會展東路南31.32.33號房屋進行現場勘察，經查，原告在（2014）東二法厚民一初字第114、115號案件的審理過程中也進行了相同的申請，而在該案中因雙方均確認“31.32.33號房是連通的，且墻被原告打通，另通往隔層的樓梯系在32號房內”的事實，故本院對該案中對現場勘查申請不予準許。

關于租賃物的合法性，被告提交了厚街鎮城建辦出具的東莞市民房住宅工程施工許可證及東莞市民房住宅工程竣工驗收證書、東莞市厚街鎮南五村村民委員會出具的宅基地收款收據，其中該兩證顯示陳潤波名下位于厚街鎮南五村家具大道東的建筑面積1684平方米的六層建筑于2000年6月7日經過厚街鎮城建辦批準建設并于2001年6月5日經厚街鎮城建辦竣工驗收合格；宅基地收款收據顯示村民委員會收到陳潤波交來的家具大道3號宅基地款。被告稱與陳潤波為父子關系。劉某某對上述證據的真實性表示不清楚，并表示無法證明兩證上的地址為案涉租賃物的地址。

以上事實，有原告劉某某提供的合同書、押金收據、租金收據、視頻光盤復制品、東莞市巨匠企業形象策劃有限公司簽訂裝修報價合同及收據，東莞市昌暉電氣工程有限公司收款收據，被告陳某某提供的陳某某調查筆錄、35號業主陳創業調查筆錄、劉某某談話錄音、照片、東莞市民房住宅工程施工許可證及東莞市民房住宅工程竣工驗收證書、東莞市厚街鎮南五村村民委員會出具的宅基地收款收據，本院調取的（2014）東二法厚民一初字第114、115號庭審筆錄及本院所作一審庭審筆錄附卷為證。

本院認為：原告提交的東莞市民房住宅工程施工許可證、東莞市民房住宅工程竣工驗收證書及宅基地收款收據均為原件，且蓋有相關部門公章，本院依法確認其真實性。現原告持有上述證件的原件，且證件、收款收據上的地址與案涉租賃物地址相近，在無相反證據的情況下，本院依法采信原告的主張并確認其指向的對象為案涉租賃場所，而案涉租賃物屬于早期竣工的建筑物，已取得由當地鎮城建辦頒發的建筑工程竣工驗收證書，視為該建筑是經主管部門批準建設，故案涉租賃合同為有效。另關于被告申請現場勘查，因雙方已經確認案涉租賃物現場的狀況，同理（2014）東二法厚民一初字第114、115號案件的處理，本院在本案中亦不予準許。現雙方均確認租賃合同已于2013年8月6日解除，對此本院予以確認。現結合原告、被告的訴爭意見，本院認為本案爭議焦點如下：一、租賃合同解除的原因；二、原告訴求的損失是否有事實及法律依據。對此本院分析如下：

一、本院認為租賃合同解除的原因在于原告單方終止合同，理由如下：

第一，被告在（2014）東二法厚民一初字第114、115號案件中當庭確認在2013年7月份已經搬走，但在本案中卻主張其僅退租了31.32鋪位并保留33鋪位用作辦公接單。本院認為原告的陳述不符合常理，案涉31.32.33三間鋪位系相通，之間的墻已經被打穿，正常情況下若退租兩間且留下剩余的一間作為辦公、接單用途的話，則按理會將與已退租的鋪位之間的墻砌起來，現原告不僅沒有將打穿的墻砌好，從被告提供的照片可以看出原告已經將33號房內的東西搬走，且地面留下凌亂的線頭、三合板、泡沫等雜物，墻上電表也被剪斷電線并打開了鐵盒蓋子，從以上種種跡象來看，原告的行為符合長久搬走而非留用，且相較于原告的陳述，被告的陳述更加較為可信，也符合情理，即原告因業務擴大而搬往他處進行經營，并單方終止與被告之間的租賃關系；第二，關于招租，原告解釋招租廣告系為31.32鋪位發布，本院認為原告并無合理理由解釋其在退租31.32房之后還需要為該兩個鋪位招租，相反被告陳述“因房屋租賃期限未滿，原告為了取回房屋押金提出幫被告將案涉33號房屋放租出去并粘貼租賃廣告”的內容較符合常理，且有證人陳某某的證言加以佐證，故本院對被告關于招租緣由的陳述采信；第三、原告向本院提交的擬證明在2013年8月6日被陳某某拒收租金的視頻資料為復制品，原告在（2014）東二法厚民一初字第114、115號案件的庭審及本案庭審中均表示原始載體在原告本人手機上，但原告在本案的開庭中仍沒有提交視頻的原始載體，根據《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第四十九條的規定，本院依法不確認原告提交的視頻資料的真實性。現根據租賃合同的約定可知，每月5日前應交納當期租金，但原告至今未向被告交付2013年8月及之后的租金，恰好印證了第一點的分析，即被告已經單方在2013年7月終止合同。退一步說，即使原告提交的視頻資料是真實的，但原告在2013年8月6日交租時已經構成逾期。綜上，本院認定原告為違約方。

二、原告訴求的損失是否有事實及法律依據。

第一，關于房屋裝修的損失。本院認為不應得到支持，理由為：原告提供的裝修合同上的相對人并未出庭作證，提供的僅為簡單的手寫收據，在被告不予確認真實性的情況下，本院亦不予確認。現原告當庭表示并無證據證明接收租賃物時的初始狀況，且原告還確認接收租賃物時已經存在簡單的裝修，故本院認為即使案涉租賃物存在裝修也不能徑行認定該裝修即為原告裝修，原告仍應進一步舉證證明。退一步說，即使被告的確進行了裝修，但租賃合同約定在合同期滿時一切入墻裝修歸陳某某，即實質上雙方約定了裝修物的歸屬。另通往二層閣樓的樓梯系安置在32號房內，該部分裝修的受益方為32房業主，故不應在本案中進行解決。第二，關于裝電表電線的損失，同理裝修方面的分析，本院對電氣安裝合同及收據不予確認真實性。另原告確認電表為被告所安裝，對此本院予以確認，但電表屬于可移動物，且根據被告提供的照片可知電表仍安裝在租賃物內，故原告可自行拆走，而非作為損失進行訴求。關于電線，即使電氣安裝合同及收據是真實的，原告也可自行拆走電線，而非作為損失進行訴求。第三，搬遷、重新裝修及租賃損失，因原告單方終止合同，其自行搬走導致的搬遷、重新裝修及租賃的損失應自行承擔。退一步說，即使原告沒有違約，其訴求的搬遷、重新裝修及租賃損失也為估算，并無相關證據證明。綜上，本院對原告的第一項訴求不予支持。

第二，關于第二項訴求的返還押金15，200元，因原告屬于違約方，故被告可以根據租賃合同的約定沒收押金，而非返還。退一步說，即使原告沒有違約，押金中的打墻押金的返還條件為原告補好被打穿的墻，而原告離開時33號房的墻仍處于貫通狀態，故返還打墻押金的條件也未成就。

綜上，原告在本案中的訴求應全部予以駁回。

綜上所述，依照綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第九十三條第二款、第九十六條第一款、第一百零七條、第二百一十二條、第二百二十六條、第二百二十七條，《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第四十九條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百四十二條的規定，判決如下：

駁回原告劉某某的訴訟請求。

本案受理費2，863元人民幣，由原告劉某某承擔。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于廣東省東莞市中級人民法院。

代理審判員　劉　超

二〇一四年八月十一日

書　記　員　胡佩茵

合同糾紛