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重慶市第一中級人民法院

民事判決書

（2014）渝一中法民終字第04539號

上訴人（原審原告）郜某。

委托代理人王一杰，重慶郎坤律師事務所律師。

上訴人（原審被告）陳某某，住重慶市渝北區。

上訴人（原審被告）王某某，住江南國際新城。

委托代理人（陳某某、王某某共同委托）黎宇，重慶比君律師事務所律師。

原審第三人謝某某，住重慶市渝北區。

上訴人郜某與上訴人陳某某、王某某及原審第三人謝某某返還原物糾紛一案，重慶市渝北區人民法院于2014年4月24日作出（2013）渝北法民初字第15231號民事判決，郜某和陳某某、王某某均對該判決不服，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，于2014年7月30日進行了審理，上訴人郜某的委托代理人王一杰和上訴人陳某某、王某某的委托代理人黎宇以及原審第三人謝某某到庭參加了訴訟，本案現已審理終結。

一審法院經審理查明，原告郜某于2004年6月取得渝北區龍溪街道加新路17號加新花園A幢負一層X-X號門面合法產權，建筑面積為612.45平方米。2007年12月10日，原告與第三人謝某某簽訂了《房屋租賃協議》一份，約定將該門面租賃給第三人使用，期限為五年，即從2008年1月1日起至2013年12月31日止。合同簽訂后，第三人與案外人尹強在該門面合伙經營龍飛網吧。在經營過程中因門面面積太大，第三人于2010年11月將該門面其中的230平方米的部分通過尹強轉租給案外人錢可偉，期限為26個月，即從2010年11月1日起至2012年12月31日，錢可偉在承租的門面開設了火鍋店。后經第三人同意，錢可偉又于2011年7月將該230平方米的門面轉讓給被告陳某某和王某某合伙開設天下客茶樓，租金由謝某某代收代繳。二被告向錢可偉交納了開通天然氣的押金3000元、門面押金5000元、門面轉讓費150000元。2012年4月21日原告與謝某某簽訂了《解除房屋租賃協議》，約定提前解除雙方間簽訂的《房屋租賃協議》，從2012年4月30日解除該合同；同時，謝某某向原告出具了承諾書一份，承諾陳某某、王某某開設的天下客茶樓于2012年12月31日退租。該《解除房屋租賃協議》簽訂后，從2012年6月開始二被告應交的租金直接交給原告。2012年12月31日，二被告的租期屆滿后，二被告于2013年1月3日及25日通過銀行匯款的方式向原告支付了2013年1月至6月的租金48300元。2013年1月10日，原告作為甲方與作為乙方的南岸區五仁餐館簽訂了一份《門面租賃合同》，約定甲方將二被告占用的門面出租給乙方，期限從2013年2月1日至2015年2月1日；每月租金15000元。2013年7月10日，原告作為甲方與作為乙方的南岸區五仁餐館簽訂了一份《補充協議》，約定乙方同意將《門面租賃合同》約定的門面交付時間延遲到2013年12月31日；考慮到乙方為了租賃該門面用于經營，前期所產生的裝修、人員招聘、設備采購等損失，甲方同意補償乙方違約金50000元；如甲方在今年12月31日前沒有交付門面給乙方，則乙方有權單方解除與甲方簽訂的《門面租賃合同》，甲方賠償乙方違約金50000元。2013年6月，原告多次要求兩被告返還其門面，二被告不同意，雙方為此發生糾紛，同年8月9日，原告將二被告經營的門面上鎖，二被告遂停止經營。二被告在使用該門面期間，對該門面進行了裝修，并添置了空調、冰箱、電視、風扇、灶具、電腦、監控設備、桌椅、麻將機、床等設施設備，2014年2月8日，重慶前進資產評估土地房地產估價有限公司對該裝修及設施設備的價值作出了評估意見，該裝修及設施設備的價值為148180元。另查明，二被告就其主張的原告于2013年1月將爭議門面租賃給二被告，租期一年的事實，舉示了一份僅有一頁缺乏尾頁的“房屋租賃合同”，首部顯示的出租方（簡稱甲方）為郜某，承租方（簡稱乙方）系王某某，“郜某”及“王某某”均系用筆書寫。該“合同”內容有：“甲方房屋座落于渝北區房屋二樓面積230平方米；該房屋用途為租賃經營茶樓，除雙方另有約定外，乙方不得任意改變房屋用途，乙方未經甲方書面同意，不得擅自轉租；租賃期限自2013年1月1日至2013年12月30日止；每月租金8050元，租金每半年支付一次，每次支付48300元，首次支付時間為2012年12月31日以前，第二次支付時間為2013年6月30日以前，租賃期間如遇到國家有關政策調整，則按新政策規定調整租金標準，除此外，出租方不得以任何理由任意調整租金；正常的房屋大修費用由甲方承擔，日常的房屋維修費用由乙方承擔，因乙方管理使用不善造成房屋及其相連設備損失和維修費用，由乙方承擔并賠償損失，租賃期間，防火安全，門前三包，綜合治理及安全、保衛等工作，乙方應執行當地有關部門規定并承擔全部責任和服從甲方監督檢查”。原告對其主張的二被告在經營其門面期間拖欠了電費的事實，舉示了4張電費繳費發票予以證明，該發票所載戶名為“鐘新生”，地址為“渝北區新牌坊加新加新花園”。

2013年9月10日，郜某遂訴至法院，請求判令：二被告立即返還占用原告所有的門面；賠償原告從2013年6月1日直至返還之日，按照每月15000元計算的租金損失，并賠償原告承擔的違約金損失50000元，支付拖欠的電費3376元；并恢復店面清水房原狀或者給付恢復原狀費用15000元；兩被告承擔連帶責任。本案訴訟費用由被告承擔。

陳某某、王某某反訴請求：原告賠償二被告裝修殘值損失148180元，按每月20409.54元從停業之日計算至第二次開庭日的營業損失，員工工資損失18000元（二人，每人每月1800元）、門面轉讓費損失150000元，天然氣表轉讓費損失38682元、天然氣表押金3000元、違約金24150元；并退還二被告房屋保證金5000元；反訴受理費由原告承擔。

原審法院判決認為，當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實有責任提供證據加以證明。沒有證據或者證據不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利后果。被告陳某某、王某某舉示的“房屋租賃合同”，首部顯示的出租方為郜某，承租方為王某某，“郜某”及“王某某”雖系用筆書寫，表示的僅是合同雙方的姓名信息，該“房屋租賃合同”缺乏雙方簽名的尾部，亦沒有二被告主張的違約責任等其他必要條款，內容及形式均不完整，無法判明該合同是否成立及生效。二被告舉示的證據不足以證實其主張的原告于2013年1月將爭議門面租賃給二被告，租期一年的事實，應當承擔不利后果，即該主張不能被確認。無權占有不動產或者動產的，權利人可以請求返還原物。侵害物權，造成權利人損害的，權利人可以請求損害賠償，也可以請求承擔其他民事責任。二被告租用原告的門面于2012年12月31日到期后，二被告繼續使用該門面，并給付了2013年1月至6月的租金，原告直到2013年6月才要求二被告返還門面，以此提出了異議。提出異議前，雙方間的租賃關系繼續存在，但租期為不定期，原告可以隨時解除合同。原告于2013年6月向二被告提出返還門面，在二被告不同意的情況下于2013年8月9日將該門面上鎖，進而收回了門面，已給了二被告合理期限，雙方間的租賃合同已解除。二被告已喪失了使用訴爭門面的合法根據，應當及時搬走門面內屬其所有的物品，將訴爭門面返還給原告，并向原告賠償二被告占用原告門面期間的租金損失。二被告屬合伙經營，該租金損失屬合伙債務，二被告應當承擔連帶責任。合同具有相對性，原告與南岸區五仁餐館簽訂的《租賃合同》僅對該合同雙方具有約束力，對二被告沒有約束力，故該租金損失應當參照二被告原給付租金的標準即每月8050元，結合占用時間39天進行計算，則為10465元（8050元÷30×占用天數39）。原告于2013年8月9日將訴爭門面上鎖收回了門面，二被告已停止使用該門面，不應向原告承擔2013年8月9日以后的租金損失，對原告主張的該租金損失不予支持。原告對其主張的違約金損失，未能提供證據證實其已對他人承擔了違約金，不予支持。原告對其主張的電費損失，所提供的電費繳付發票所載戶名及地址均非原告本人的相關信息，該證據缺乏關聯性，對該訴訟請求亦不予支持。原告對其要求二被告恢復門店清水房原狀的訴訟請求，因該門店在二被告使用前，已幾經轉手，經過了多人使用，原告未能舉示證據證實二被告使用該門店前系清水房的狀態，且二被告對該門店裝修后，原告可以找到適合該裝修的承租人，對原告另行出租不會造成影響，對該訴訟請求不予支持。二被告未能舉示與原告間簽訂的查證屬實的書面租賃合同，原告雖于2013年1月與南岸區五仁餐館簽訂了一份《門面租賃合同》，但直到2013年8月9日才收回了門面，原告要求解除與二被告間的不定期合同已給了二被告合理期限，原告并未違約，二被告主張原告違約要求其承擔違約金并賠償停業損失、門面轉讓費、天然氣表押金、天然氣表轉讓損失及員工的工資損失，缺乏事實依據，不予支持。二被告并未向原告給付保證金，亦未能舉示證據證明原告向轉租門面給二被告的錢可偉收取了保證金，該訴訟請求亦缺乏事實依據，不予支持。二被告主張的包含了可以搬走的物品在內的裝修殘值損失，有關物品，二被告可以自行搬走，對要求原告賠償其價值的訴訟請求不予支持；有關裝修殘值，該裝修花費，屬二被告應當承擔的經營成本，隨著經營活動的開展而能收回，若未能如期收回，亦屬二被告應當承擔的經營風險，二被告要求原告賠償，缺乏法律依據，亦不予支持。綜上所述，二被告應當將訴爭門面及時騰空，返還給原告，并賠償原告租金損失10465元。對原告的其它訴訟請求及二被告的反訴請求，不予支持。據此判決：“一、被告陳某某、王某某于本判決生效后10日內搬走訴爭的位于渝北區龍溪街道加新路17號加新花園A幢負一層1-5號門面內屬其所有的物品，將該門面返還給原告郜某；二、被告陳某某、王某某于本判決生效后10日內連帶賠償原告郜某租金損失10465元；三、駁回原告郜某的其它訴訟請求；四、駁回反訴原告陳某某、王某某的訴訟請求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。本訴案件受理費4330元，減半收取2165元（原告預交4330元），由原告郜某負擔2000元，被告陳某某、王某某連帶負擔165元；反訴案件受理費4466.5元，減半收取2233.25元，由被告陳某某、王某某負擔”。

宣判后，郜某、陳某某、王某某均不服原審判決。

郜某上訴稱：陳某某、王某某于2014年7月20日才通過法院搬離爭議的門面，租金損失應計算到此；電費損失應予主張；因其拒不搬離，造成我與他人簽訂的合同違約，此違約金應由陳某某、王某某承擔，拆除房屋內的裝修恢復原狀需要15000元費用，應由陳某某、王某某承擔。

二審中，陳某某、王某某自愿申請撤回上訴，本院口頭予以準許。

針對郜某的上訴，陳某某、王某某答辯稱：上訴人自行瑣門，由其控制門面，租金損失應由其自行承擔；電費應由上訴人舉證證明是多少，同意承擔租用期間的電費；不同意給付違約金和搬離拆除費。

二審經審理確認原審法院查明的上述事實。另查明：一審法院判決后，郜某于2014年5月7日，向法院申請先予執行，重慶市渝北區人民法院作出（2013）渝北法民初字第15231號民事裁定書，裁定：一、被告王某某、陳某某立即搬走位于重慶市渝北區龍溪街道加新路17號加新花園A幢負一層1-5號門面內的物品，排除對原告郜某使用該門面的妨害；二、對郜某位于重慶市渝北區龍溪街道加新路17號加新花園A幢負一層1-5號門面予以查封的。2014年7月20日，王某某、陳某某正式搬離該門面房并拆除了房內裝修，但尚余有一定的垃圾，二審中，雙方對門面現場的照片均予以認可。

本院認為：房屋租賃期限屆滿后，承租人應將房屋交還產權人。本案中，陳某某、王某某租賃郜某的門面房于2012年12月31日已到期，郜某于2013年6月提出解除租賃關系，在陳某某、王某某不同意解除的情況下，郜某于2013年8月9日將該房大門上鎖，限制了陳某某、王某某使用該房，此行為應視為其已控制該門面房，陳某某、王某某未實際使用該房，不構成對郜某權利的侵害。郜某如果認為陳某某、王某某強行使用該房拒不搬出，應通過司法途徑采取相應的司法措施予以解決，而不應采取私力救濟，故對其鎖門期間造成的租金損失不應予以主張。一審判決后，郜某申請先予執行，在人民法院裁定陳某某、王某某搬離后，陳某某、王某某于2014年7月20日才搬離該房，其間產生的租金損失在一審時并未發生，屬新的事實，不屬本案處理范圍，雙方可另行協商或訴訟處理。陳某某、王某某租賃期間產生了電費這一事實，郜某二審中提交了四張電費清單，共計為3766元，而其起訴時只要求主張3376元，應予支持。郜某與他人簽訂租賃合同，是否實際產生違約金損失，現郜某未舉示充分的證據予以證實，故對此訴訟請求不予支持。陳某某、王某某現已搬離該房，雙方對搬離后門面房內的現場照片予以認可，從該照片看，現場僅余部分垃圾，基本恢復原狀，稍加打掃即可使用，對郜某要求陳某某、王某某給付5000元的恢復原狀費不予支持。原判認定事實基本清楚，由于二審中陳某某、王某某自愿認可并同意給付租賃期間的電費，導致本案改判。

綜上所述，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款（一）項之規定，判決如下：

一、維持重慶市渝北區人民法院（2013）渝北法民初字第15231號民事判決第一、三、四項。

二、變更重慶市渝北區人民法院（2013）渝北法民初字第15231號民事判決第二項為：陳某某、王某某于本判決生效后10日內連帶賠償郜某租金損失10465元及電費損失3376元。

一審案件受理費2165元，由郜某負擔2000元、陳某某、王某某連帶負擔165元；一審反訴費2233.25元由陳某某、王某某負擔；二審案件受理費4330元，由郜某負擔4000元、陳某某、王某某負擔330元。（執行時一并抵付）。

本判決為終審判決。

審　判　長　張欲曉

審　判　員　肖懷京

代理審判員　方　芳

二〇一四年九月二日

書　記　員　張冀兮

返還原物