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福建省廈門市海滄區人民法院

民事判決書

（2015）海民初字第360號

原告廈門某重工有限公司。

法定代表人傅某良，總經理。

委托代理人鄧某權、林某木，職員。

被告廈門市某車輪有限公司。

法定代表人張某昇，總經理。

委托代理人張雙志、郭玫瑩（實習），福建英合律師事務所律師。

原告廈門某重工有限公司（以下簡稱某重工公司）與被告廈門市某車輪有限公司（以下簡稱某輪胎公司）房屋租賃合同糾紛一案，本院于2015年1月15日受理后，依法由代理審判員戴艷麗適用簡易程序公開開庭進行了審理。原告某重工公司委托代理人鄧某權，被告某輪胎公司委托代理人張雙志、郭玫瑩到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原告某重工公司訴稱，原、被告于2005年12月26日簽訂一份《工業廠房租賃合同書》，約定某重工公司將位于廈門市海滄區××工業區×××路××號的廠房和空地共計14885.94平方米（其中鋼結構廠房面積為5404平方米、鋼混結構廠房面積為4942平方米）出租給被告某輪胎公司使用，租賃期限為10年（2006年3月1日至2016年2月29日），租金為半年一付，期初付款即每期到期前10日內付清。租賃合同簽訂后，某輪胎公司依約支付了第一期租金及相應保證金，某重工公司也依約交付了租賃物。其后，某重工公司將公司名稱由“廈門某挖掘機有限公司”變更為現名稱，同時變更了公司注冊資本及經營范圍。2014年2月19日，某輪胎公司未依約支付2014年3月1日至2014年8月30日的租金864153.03元，后經某重工公司多次催討，某輪胎公司于2014年7月25日以三方抹賬方式抵扣了其中的474863.04元。2014年8月20日，某輪胎公司再次違約，未按時支付2014年9月1日至2015年2月28日的租金864153.03元。某重工公司對某輪胎公司進行多次口頭催討無果，又分別于2014年11月17日和2014年12月12日對某輪胎公司進行書面催討，但至今未果。某輪胎公司至今尚欠某重工公司租金合計1253443.02元，且根據租賃合同約定還應支付相應的滯納金。滯納金按拖欠租金的天數乘以拖欠租金金額的萬分之五，從逾期之日起暫計至起訴前一日2015年1月14日為155951.23元（864153.03元×147天×0.0005﹢389289.99元×173天×0.0005＋864153.03×136天×0.0005）。考慮到雙方之間多年的租賃關系，某重工公司不與某輪胎公司解除租賃合同，但要求某輪胎公司支付尚欠的租金及滯納金。為此，某重工公司訴至法院，請求判令：一、被告某輪胎公司向原告某重工公司支付尚欠租金1253443.02元、滯納金155951.23元，合計1409394.25元；二、本案訴訟費用由被告承擔。

被告某輪胎公司辯稱，一、對于原告某重工公司主張的房屋租賃情況和尚欠租金情況予以確認，但根據交易習慣，某輪胎公司可以要求某重工公司先開具相應的租金發票，某輪胎公司再支付租金。二、某重工公司的關聯企業尚欠某輪胎公司貨款245860元，某輪胎公司要求將貨款與租金進行抵扣。三、某重工公司發出的催收函體現某重工公司已經更改了某輪胎公司應支付租金的時間，故應從催收函體現的租金支付時間開始計算滯納金。四、租賃合同約定的滯納金標準過高，請求予以減少，應按中國人民銀行同期同類貸款利率計算為宜。

經審理查明，2007年10月8日，經廈門海滄臺商投資區經濟貿易發展局批準，原廈門某挖掘機有限公司的企業名稱變更為原告某重工公司，注冊資本增加，經營范圍相應調整。位于廈門市海滄區×××路××號（一期廠房、二期廠房）房屋產權人為某重工公司。2005年12月26日，原告某重工公司（出租方，甲方）與被告某輪胎公司（承租方，乙方）簽訂一份《工業廠房租賃合同書》，約定：甲方某重工公司將位于廈門市海滄區××工業區×××路××號的廠房和空地（以下簡稱案涉廠房、空地）出租給乙方某輪胎公司使用，用于生產裝載機結構件及相關產品；租賃期為10年，自2006年3月1日起至2016年2月29日止；租賃物占地面積為14885.94平方米，其中鋼結構廠房面積為5404平方米，前五年租金為每月每平方米15元，鋼混結構廠房（五層）面積為4942平方米，前五年租金為每月每平方米10元，廠房及空地租金自第6年起每年遞增2.5%，每年3月1日為租金調整日；租金為半年一付，期初付款，即每期到期日前10日內付清，逾期支付租金的，應以拖欠天數乘以欠繳租金總額的萬分之五的標準支付滯納金；按國家及廈門市有關規定，因本合同繳納的印花稅、登記費、公證費及其他有關的稅項和費用，按有關規定應由出租人、承租人分別承擔等內容。

租賃合同簽訂后，雙方均依約實際履行，某輪胎公司實際使用案涉房屋、空地至今，并依約向某重工公司支付租金至2014年2月。2014年3月1日前10日，某輪胎公司未按時向某重工公司支付2014年3月至8月半年的租金864153.03元。2014年7月25日，原、被告及案外人廈門市裝載機有限公司簽訂一份《三方抹帳協議》，約定廈門市裝載機有限公司同意將所欠某輪胎公司的貨款474863.04元轉付給某重工公司，某重工公司同意由廈門市裝載機有限公司代為歸還某輪胎公司所欠的廠房租金474863.04元。2014年9月1日前10日，某輪胎公司又未按時向某重工公司支付2014年9月至2015年2月半年的租金864153.03元。2014年12月12日，某重工公司向某輪胎公司發出一份《催收函》，告知某輪胎公司尚欠租金1253443.02元，應于2015年1月25日前付清。但某輪胎公司至今未向某重工公司支付上述尚欠租金。

以上事實有原告提交的《廈門市土地房屋權證》、《工業廠房租賃合同書》、廈滄經（2007）83號《廈門海滄臺商投資區經濟貿易發展局關于廈門某挖掘機有限公司企業名稱注冊資本及經營范圍變更的批復》、《三方抹帳協議》、《催收函》及快遞單，當事人陳述及庭審筆錄佐證，足以認定。

本院認為，本案系房屋租賃合同糾紛。某重工公司作為案涉房屋的所有權人，有權對案涉房屋進行出租等處分。某重工公司與某輪胎公司簽訂的《工業廠房租賃合同書》系雙方平等協商所達成，意思表示真實，內容不違反法律、行政法規的強制性規定，為有效合同，對締約雙方均具有法律約束力。租賃合同簽訂后，雙方均依約實際履行。依約按時足額支付租金是承租人的義務，某輪胎公司作為承租方，自2014年3月開始拖欠租金未付，已構成違約，應承擔相應的民事責任。某輪胎公司共拖欠2014年3月至2015年2月一年的租金1728306.06元未付，期間，經原、被告與案外人廈門市裝載機有限公司三方協商，以貨款抵租金的形式，某重工公司同意抵扣租金474863.04元，故某輪胎公司尚欠某重工公司的2014年3月至2015年2月期間租金金額為1253443元。某輪胎公司辯稱需要某重工公司先開具相應的租金發票才能支付租金。本院認為，租賃合同中并未作出此項約定，某輪胎公司也未能舉證證明雙方之間存在此項交易習慣，故某輪胎公司的該項辯稱缺乏依據，本院不予采信。某輪胎公司另辯稱應以某重工公司的關聯企業欠某輪胎公司的貨款抵扣部分租金，并舉證增值稅發票佐證，但某輪胎公司舉證的增值稅發票僅為復印件，未能提供原件核對，某重工公司對增值稅發票的真實性有異議，且認為雙方之前的抵扣行為是一種特例，不能成為一種慣例，不同意某輪胎公司提出抵扣請求。本院認為，某輪胎公司的該項辯稱亦缺乏依據，本院不予采信。

另外，關于逾期支付租金的滯納金。根據租賃合同的約定，承租方逾期支付租金，應按拖欠天數乘以欠繳租金總額萬分之五的標準支付滯納金。某輪胎公司辯稱租賃合同所約定的滯納金標準過高，請求予以減少。本院認為，該滯納金的性質類似于違約金，基于某輪胎公司提出的要求減少滯納金標準的請求，本院綜合考慮雙方租賃合同的履行情況、某重工公司因某輪胎公司逾期支付租金所產生的損失情況等因素，認為租賃合同所約定的滯納金標準過高，應予以適當減少，具體應參照中國人民銀行同期同類貸款利率計算為宜。關于滯納金的計算時間，某重工公司主張應從逾期之日起計算至起訴前一日2015年1月14日，該主張合法有據，與租賃合同的約定相符，本院予以支持。某輪胎公司辯稱應以《催收函》中體現的付款時間為滯納金開始計算時間。本院認為，某重工公司在《催收函》僅體現催收租金的內容，并未作出放棄收取滯納金或修改滯納金開始計算時間的意思表示，因此，有關滯納金標準及開始計算時間等事項應以租賃合同的約定為準，故對某輪胎公司的該項辯稱本院不予采信。經核算，某輪胎公司應支付的滯納金為46785.4元（864153.03元×147天×0.00015﹢389289.99元×173天×0.00015＋864153.03×136天×0.00015）。綜上，對于某重工公司訴訟請求中的合理部分，本院予以支持，不合理部分，本院予以駁回。依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條、第一百一十四條，《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十七條、第二十九條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款的規定，判決如下：

一、被告廈門市某車輪有限公司應于本判決生效之日起十日內向原告廈門某重工有限公司支付尚欠的2014年3月至2015年2月期間的租金1253443元及逾期支付租金的滯納金46785.4元（滯納金計算至2015年1月14日）。

二、駁回原告廈門某重工有限公司的其他訴訟請求。

如被告未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

本案受理費17485元減半收取8743元，由原告廈門某重工有限公司負擔677元，由被告廈門市某車輪有限公司負擔8066元，應于本判決生效之日起七日內向本院交納。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于福建省廈門市中級人民法院。

代理審判員　戴艷麗

二〇一五年四月二日

書　記　員　章先攀

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