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貴州省貴陽市白云區人民法院

民事判決書

（2014）白民初字第1052號

原告趙某亮，男，彝族，19**年**月**日生，住貴陽市白云南路。

被告貴陽白云某某房地產開發有限公司，住所地貴州省貴陽市白云區同心東路。

法定代表人鄭某群，總經理。

委托代理人王克春，貴州聽君律師事務所律師。代理權限：特別代理。

委托代理人周娟，貴州聽君律師事務所律師。代理權限：特別代理。

原告趙某亮訴被告貴陽白云某某房地產開發有限公司（以下簡稱某某房開公司）商品房預售合同糾紛一案，本院受理后，依法適用簡易程序公開開庭進行了審理。原告趙某亮、被告某某房開公司的委托代理人周娟到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原告訴稱：2012年6月17日，原、被告簽訂《商品房買賣合同》，原告向被告購買其開發的心美TWINS國際小區2棟1單元22-2號房屋，購房金額為403448元。雙方約定被告應在2013年12月31日前交付房屋?？芍两穹课萑晕唇ǔ?，被告卻未依約將房屋交付原告。故訴請判令：1、被告必須在2014年12月31日前完工并交付房屋；2、逾期交房涉及的違約金提高到萬分之一，并由被告承擔因逾期交房產生的違約金（暫計止2014年6月24日，共計173天×40.34元=6978.82元），6月24日后發生的延遲違約金，交房時再行計算支付；3、訴訟費由被告承擔。

原告為證明自己的訴請，向本院提交如下證據：

1、《商品房買賣合同》，證明原、被告存在房屋買賣關系，合同約定的被告逾期交房應承擔的違約責任。

2、收款收據二張、住房貸款合同一份、個人貸款一份，證明原告已全部支付了購房款。

3、判決書一份，證明在生效的判決書中，法院對約定過低的違約金計算標準進行了調整。

原告提交的證據，被告對其真實性均無異議，但對其證明目的有異議。

被告辯稱：原告違約金的計算方式應以原告實際支付的購房款為基數計算，應以首付款和銀行已還款為基數計算。原、被告約定的違約金為萬分之0.3計算，不宜按照原告訴請來調高。

被告未向本院提交證據。

經審理查明：2009年7月23日，原告趙某亮與被告某某房開公司簽訂《商品房買賣合同》，原告向被告購買其開發的位于貴陽市白云區白云南路654號2棟1單元22層2號房屋，房屋價款403448元，被告應在2013年12月31日前交房，逾期超過90日，原告要求繼續履行合同的，合同繼續履行，被告自交付房屋期限的第二天起至實際交付之日止，按日向原告支付已交付房價款萬分之0.4的違約金。合同簽訂后，原告依約向被告交付了全部購房款，被告未能如期交付房屋。原告多次催收房屋未果，故訴來法院。另查明，本案房屋目前尚未達到交付條件。

以上事實，有《商品房買賣合同》、收款收據等在卷佐證，經庭質證，本院予以采信，作為定案依據。

本院認為：原、被告簽訂的《商品房買賣合同》，是雙方的真實意思表示，未違反法律法規的禁止性規定，合法有效。原告按約履行了付款義務，被告未按約交付房屋，依照《中華人民共和國合同法》第一百零七條：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任”之規定，被告應依約履行交房義務，逾期，則應依約支付違約金。原告已通過貸款方式將購房款付清給被告，故被告所持按實際支付的購房款為基數違約金理由不能成立計算。對于違約金，原、被告約定，被告逾期交房超過90日，原告要求繼續履行合同的，合同繼續履行，被告自交付房屋期限的第二天起至實際交付之日止，按日向原告支付已交付房價款萬分之0.4的違約金?，F原告要求違約金暫計算至2014年6月24日止，6月24日以后產生的違約金交房時再計算支付，該訴請系原告對其權利的處分，且不違約相關法律的規定，本院予以準許。對于逾期交房的違約金，合同中約定的是被告按日向原告支付已交付房價款萬分之0.4的違約金，現原告要求將違約金提高到日萬分之一，根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條“當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30％為標準適當減少；當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加

的，應當以違約造成的損失確定違約金數額”之規定，因原告在本案中并未舉證明違約造成其損失的任何證據，故對原告該請求，本院不予支持。按合同約定，被告在此期間應支付原告的違約金為：403448元×萬分之0.4×173天（2014年1月1日至2014年6月24日）=2791.86元。關于原告訴請的房屋交付問題。原告未舉證證明房屋已達交付條件，因房屋是特殊的商品，是否達到交付條件需經有關部門驗收合格，而原、被告均未提交證據予以佐證，應視為在本案審理時房屋尚未達到交付條件，故房屋的交付應由被告在房屋達到交付條件之時立即履行。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第一百零七條、《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條之規定，判決如下：

一、被告貴陽白云某某房地產開發有限公司在貴陽市白云區白云南路***號**棟**單元**層**號房屋達到交付條件時立即向原告趙某亮交付該房屋。

二、被告貴陽白云某某房地產開發有限公司在本判決生效后10日內，向原告趙某亮支付從2014年1月1日起至2014年6月24日止的逾期交房違約金人民幣2791.86元。

三、駁回原告趙某亮的其他訴訟請求。

如果未按照本判決指定的期間履行給付金錢義務的，應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

案件受理費人民幣30元（已減半收?。?，由被告貴陽白云某某房地產開發有限公司負擔。

如不服本判決，應在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于貴州省貴陽市中級人民法院。

逾期不上訴，本判決即發生法律效力，權利人應在本判決書規定的履行期間屆滿之日起二年內，向本院申請執行。逾期，則

喪失向人民法院申請強制執行的權利。

審判員　胥　勇

二０一四年十二月十五日

書記員　張學會

民事判決書