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濟南市歷下區人民法院

民事判決書

（2013）歷商初字第1165號

原告張某，男，19＊＊年＊＊月＊＊日出生，漢族，住濟南市。

委托代理人呂雪蕾，山東國曜律師事務所律師。

委托代理人袁淑娟，山東國曜律師事務所律師。

被告濟南某建業發展有限公司，住所地濟南市，組織機構代碼。

法定代表人鄭某，董事長。

委托代理人孟某，住濟南市。

被告山東某某集團有限責任公司，住所地濟南市。

法定代表人謝雪，董事長。

委托代理人孟某，住濟南市。

原告張某與被告濟南某建業發展有限公司（以下簡稱濟南某公司）、山東某某集團有限責任公司（以下簡稱山東某某公司）商品房銷售合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭公開開庭進行了審理。原告張某的委托代理人呂雪蕾，被告濟南某公司、山東某某公司的委托代理人孟某到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原告張某訴稱，2009年4月30日，張某與濟南某公司簽訂商品房買賣合同，由張某購買濟南某公司開發建設的位于濟南市房屋（以下簡稱涉訴房屋），張某已付清購房款。涉訴房屋于2010年6月24日交付后，濟南某公司卻未能將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產權登記機關備案。為此，張某要求：1、判令濟南某公司支付逾期辦證違約金10000元；2、判令濟南某公司履行《商品房買賣合同》第十五條約定的義務，將出賣人提供的資料報產權登記機關備案；3、本案訴訟費、律師代理費由濟南某公司負擔。

本案審理中，原告張某追加山東某某公司作為本案被告，并將訴訟請求明確為：1、判令濟南某公司支付逾期辦證違約金10000元；2、判令濟南某公司協助辦理房屋的產權過戶手續和房屋所有權登記手續；3、山東某某公司對以上義務承擔連帶責任；4、本案律師代理費和訴訟費用由濟南某公司、山東某某公司承擔。

原告張某為證明其訴訟請求，向本院提交了以下證據：

證據1、商品房買賣合同，證明雙方存在商品房買賣合同關系，濟南某公司應履行備案、辦證義務，且山東某某公司是涉訴房屋的合作建設方，項目立項即在該公司名下，山東某某公司也由協助辦證的義務；

證據2、銷售發票，證明張某已付清購房款521389元；

證據3、律師函、EMS詳情單及退件，證明原告已向被告主張權利；

證據4、前期物業管理服務協議，證明涉訴房屋于2010年6月24日交付；

證據5、委托代理合同及律師費發票，證明張某支付了律師費2000元。

被告濟南某公司、山東某某公司共同辯稱，1、雙方對違約金計算有明確約定，應按購房款的1.5%計算違約金。2、約定的違約金足以彌補張某損失，張某要求對違約金予以調整無事實法律依據。3、政府政策的變化是造成延遲辦證的原因。自2011年5月份以來，濟南市建委在開發企業辦理開發房產綜合驗收方面提交資料增加了11項，導致辦理產權登記提交資料增加，嚴重加大了開發企業的辦證義務，最終導致辦證延期。4、張某主張違約金的訴訟請求已超過訴訟時效。5、張某主張律師費損失沒有合同及事實依據。綜上，請求駁回張某的訴訟請求。

被告濟南某公司、山東某某公司為支持其答辯意見，共同向本院提交了以下證據：

證據1、涉訴房產所在的土地使用權證書（證號為歷下國用（2006）第0100198號）一份，證明涉訴房產具有土地使用證，登記在山東某某公司名下；

證據2、合作協議書一份，證明該涉訴房屋是由濟南某公司、山東某某公司等聯合開發；

證據3、涉訴房屋的商品房預售許可證；

證據4、某城市花園二期12號樓、14號樓的房屋建筑工程竣工驗收備案單及濟南市工程質量與安全生產監督站出具的8號樓、10號樓、11號樓的證明；

證據3和證據4證明合同合法有效，涉訴房屋是按合同約定依法交付的；

證據5、證據5、濟規法函（2008）55號復函，證明經濟南市規劃局核準，涉訴項目的建設單位名稱由山東某某置業發展有限公司變更為山東某某集團有限責任公司。

經對原告張某和被告濟南某公司、山東某某公司提交的證據進行質證和審核認定，結合當事人陳述，本院綜合確認事實如下：

2009年4月30日，張某與濟南某公司簽訂商品房買賣合同，約定由張某購買位于濟南市的涉訴房屋。合同約定第十五條約定，“出賣人應當在商品房交付使用后360日內，將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產權登記機關備案。如因出賣人的責任，買受人不能在規定期限內取得房地產權屬證書的，雙方同意按下列第2項處理：買受人不退房，出賣人按已付房價款的1.5%向買受人支付違約金”。合同簽訂后，張某按約定付清了購房款521389元，濟南某公司于2010年6月24日交付了涉訴房屋。

涉訴房屋系濟南某公司與山東某某公司聯合開發，雙方于2005年3月2日簽訂了合作協議，根據協議約定，濟南某公司有權出售涉訴房屋。涉訴房屋已取得商品房預售許可證，證載的建設單位為山東某某置業發展有限公司。2008年10月14日濟南市規劃局作出濟規法（2008）153號復函，因山東某某公司已取得涉訴項目的國有土地使用證，且市發改委已批準同意將項目建設主體變更為山東某某公司，故同意將涉訴項目的建設單位由山東某某置業發展有限公司變更為山東某某公司。在本案審理期間，濟南某公司或山東某某公司尚未將辦理涉訴房屋產權登記需由其提供的資料報產權登記機關備案，涉訴房屋尚未辦理初始登記和轉移登記。

本院認為，因涉訴房屋具備合法的建設及銷售依據，且聯合開發方建設單位山東某某公司同意濟南某公司銷售涉訴房屋，故張某與濟南某公司自愿簽訂的商品房買賣合同合法有效。涉訴房屋于2010年6月24日交付，但是辦理涉訴房屋權屬登記所需的資料卻未能在房屋交付后360日內提交產權登記機關備案，濟南某公司已構成違約。

對于違約金的計算方式，濟南某公司認為，根據合同約定，應按已付房款的1.5%計算；張某認為根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條的規定，即使其不能證明實際損失，只要損失數額難以確定，就應以已付房款為基數，以日萬分之二點一為標準，按違約天數計算。該司法解釋第十八條規定，“由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算”。本院認為，對違約金的處理，當事人有約定的應當按照約定處理，沒有約定或損失數額難以確定的，可按照上述司法解釋的規定處理。本案中，雙方已在合同中對違約責任的承擔方式及違約金的計算方式有了明確約定，故張某的該項主張，本院不予支持。

《中華人民共和國合同法》第一百一十四條第二款規定，“約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少”。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條規定，“當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少；當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數額”。根據以上規定，合同已約定違約金的數額為已付房款的1.5%，但張某未能舉證逾期報備涉訴房屋產權登記資料給其造成的損失數額，本院對張某要求調高違約金的主張不予支持，但濟南某公司應按合同約定支付張某已付房款1.5%的違約金521389元×1.5%=7820.84元。因張某與山東某某公司不存在合同關系，故張某要求山東某某公司對以上違約金支付承擔連帶責任的訴訟請求，本院不予支持。

因濟南某公司的違約行為處于持續狀態，本院對濟南某公司認為張某的訴訟請求已超過訴訟時效的辯解不予采納。因合同約定的違約金系固定數額，該違約金不以違約天數計算，且濟南某公司的違約行為一直持續，故對于濟南某公司認為2011年政府的政策變化造成遲延辦證，濟南某公司應減免責任的辯解意見，本院亦不予采納。

因涉訴房屋的初始登記尚未辦理，辦理初始登記涉及到房管、規劃、建設部門的職權審核，在未辦理房屋大證的情況下，涉訴房屋尚不具備辦理房屋轉移登記的條件。經本院釋明，張某可將第二項訴訟請求變更為解除合同、賠償損失，但張某拒絕變更訴訟請求。故，張某要求濟南某公司、山東某某公司協助辦理房屋的產權過戶手續和房屋所有權登記手續的訴訟請求，本院不予支持。

對于張某主張濟南某公司、山東某某公司應支付2000元律師代理費損失的訴訟請求，因張某與濟南某公司對此費用的承擔并無合同約定，故，對于張某的該項訴訟請求，本院不予支持。因本案爭議系濟南某公司的違約行為造成，故案件受理費應由濟南某公司負擔為宜。

綜上，依照《中華人民共和國合同法》第一百零七條、第一百一十四條第二款，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條、第十八條之規定，判決如下：

一、被告濟南某建業發展有限公司于本判決生效之日起十日內支付原告張某違約金7820.84元；

二、駁回原告張某要求被告濟南某建業發展有限公司協助辦理房屋的產權過戶手續和房屋所有權登記手續的訴訟請求；

三、駁回原告張某要求被告濟南某建業發展有限公司支付律師費2000元的訴訟請求；

四、駁回原告張某要求被告山東某某集團有限責任公司對上述一、二、三項義務承擔連帶責任的訴訟請求；

五、駁回原告張某超出部分的訴訟請求。

若未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

案件受理費人民幣150元，由被告濟南某建業發展有限公司負擔。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，同時預繳上訴費，上訴于山東省濟南市中級人民法院。

審判長　陰　悅

審判員　綦曉玥

審判員　于騏寧

二〇一四年十一月十日

書記員　王恩輝

商品房銷售合同糾紛