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福建省廈門市集美區人民法院

民事判決書

（2013）集民初字第2841號

原告：呂某昌，男，19××年出生，住福建省廈門市。

委托代理人：王國文，福建英合律師事務所律師。

委托代理人：李琨輝，福建英合律師事務所律師。

被告：喻某玉，女，19××年出生，住福建省廈門市。

被告：羅某權，男，19××年出生，住四川省××縣。

委托代理人：彭平，云南云子宇靖律師事務所律師。

原告呂某昌與被告喻某玉、羅某權房屋買賣合同糾紛一案，本院受理后，依簡易程序分別于2013年10月28日、2014年1月9日公開開庭進行了審理。第一次開庭原告呂某昌及其委托代理人王國文、李琨輝、被告喻某玉、被告羅某權的委托代理人彭平到庭參加訴訟。第二次開庭原告呂某昌及其委托代理人王國文、李琨輝、被告喻某玉到庭參加訴訟，被告羅某權經本院傳票傳喚，無正當理由拒不到庭參加訴訟，本院依法缺席審理。本案現已審理終結。

原告呂某昌訴稱：2008年5月27日，原告與被告喻某玉在廈門市思明區登記結婚。婚前，即2007年2月，被告喻某玉就向原告索取20萬元用于按揭購買**區**一里**號****室的房屋，并承諾該房屋作為原告與被告喻某玉的夫妻共同財產。2011年3月，被告喻某玉暗中持其與前夫的離婚證以被告喻某玉個人的名字辦理了房產證。原告多次要求被告喻某玉將產權證更名至兩人名下，被告喻某玉卻無理拒絕。結婚后，雙方用夫妻共同財產償還了案涉房屋的全部按揭貸款。案涉房屋是原告與被告喻某玉的夫妻共同財產無疑。2012年9月4日，被告喻某玉與被告羅某權惡意串通，擅自將價值120萬元的案涉房產以遠遠低于市場價格惡意轉移給被告羅某權。原告發現，被告羅某權根本就未向被告喻某玉支付過任何購房款，反而是被告喻某玉替被告羅某權支付了相應的稅費10000元。甚至，被告羅某權都未曾看過案涉房屋，因此案涉房屋的鑰匙一直掌握在原告的手中。試問一樁正常的房產交易，買方怎么可能連房子都不看就達成交易并支付了全款呢？可見，該買賣完全是虛假買賣，完全是被告喻某玉與被告羅某權惡意串通，惡意隱匿原告與被告喻某玉夫妻財產、損害原告合法權益。綜上所述，被告喻某玉與被告羅政權惡意串通簽訂了編號為00084***的《存量房買賣合同》及編號為0000***的《房產買賣協議》，用于隱匿原告與被告喻某玉之間的夫妻共同財產，且被告喻某玉轉讓夫妻共同財產并未經過作為共有人的原告之同意，嚴重損害原告的利益。因此，特向法院起訴，請求判令如下：1.依法撤銷被告喻某玉與被告羅某權于2012年9月4日簽訂的編號為00084***的《存量房買賣合同》（房屋坐落為**區**一里**號****室）；2.依法撤銷被告喻某玉與被告羅某權于2012年6月20日簽訂的編號為0000***的《房產買賣協議》；3.兩被告承擔本案的全部訴訟費用。

被告喻某玉辯稱：原告訴訟請求“1.依法撤銷被告一與被告二于2012年9月4日簽訂的編號為00084***的《存量房買賣合同》（房屋坐落為**區**一里**號****室）；2.依法撤銷被告一與被告二于2012年6月20日簽訂的編號為0000***的《房買賣協議》”是沒有任何依據的、是不成立的。一、**區**一里**號****室（購房合同名為廈門市集美區夏商大學康城一期B地塊9#樓14層04單元）在交易之前是被告喻某玉的婚前財產，被告喻某玉有權依法自主交易，原告無權干涉。1.原告與被告喻某玉都是再婚的，原告與被告喻某玉是2008年5月27日登記結婚的，而購買涉案房屋（夏商大學康城一期B地塊9#樓14層04單元）是被告喻某玉于2006年12月8日交的定金并且于2006年12月17日付完首付款。依據《最高人民法院關于適用﹤中華人民共和國婚姻法﹥若干問題的解釋（三）》第十條的規定：夫妻一方婚前簽訂不動產買賣合同，以個人財產支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產還貸，不動產登記于首付款支付方名下的……該不動產歸產權登記一方。該房產完全屬于被告喻某玉的婚前財產。證據材料詳見《證據材料清單》序號1-9。2.原告僅憑一張取款單來胡編，說自己在2007年2月給了被告喻某玉20萬用于購買案涉房屋，純屬無稽之談，純屬謊話，無任何事實依據。3.該房屋是被告喻某玉的婚前財產，被告喻某玉憑什么“承諾該房屋作為原告與被告一的夫妻共同財產”，這是絕對沒有的事。而此事明顯暴露了原告早就有預謀，早就在算計被告喻某玉的財產，可見原告想被告喻某玉的財產都想瘋了，原告催促被告喻某玉登記結婚目的就是要侵吞被告喻某玉的財產。4.原告說被告喻某玉暗中持其與前夫的離婚證以被告喻某玉的名字辦理了房產證，純屬誣蔑，法律規定房產證的名字是以購房合同上的名字為準的，購房合同上的名字是被告喻某玉的，根本用不著“暗中持其與前夫的離婚證以被告一的名字辦理了房產證”。5.上述按揭貸款全部是從被告喻某玉的公積金賬戶直接扣除的（證據材料詳見《證據材料清單》序號10-13），原告從未付過半分錢。由上可見原告的行為目的只有一個，那就是試圖侵吞被告喻某玉的財產。看看原告是如何編造理由試圖侵吞被告喻某玉財產的：在結婚后不久，原告就通過威脅當時夏商大學康城的售樓小姐，復印到被告喻某玉購買上述房產的首付款發票，原告依據該2007年3月31日的發票，編造其在2007年2月份給了被告喻某玉20萬用于購買案涉房屋，可事實是被告喻某玉早在2006年12月8日就支付3萬元定金并簽訂了《商品房認購書》，并在12月17日支付了172423元，即付完首付款，剩下的房款全部為銀行按揭貸款。而此時購買大學康城的房產時，被告喻某玉還不認識原告呢。事實清楚說明被告喻某玉早在2006年就支付完畢首付款，何來被告喻某玉在2007年2月“用其中的20萬支付房款”呢。原告為了侵吞被告喻某玉財產，在第一次離婚案件中，還偽造了一份《合約書》，稱上述房產已協議為夫妻共同財產。當被告喻某玉提出要做筆跡鑒定時，原告的陰謀伎倆失敗了。在第二次離婚案件中原告利用復印到被告喻某玉購買上述房產的首付款發票，編造其在2007年2月份給了被告32萬然后被告喻某玉在3月份用其中的20萬支付首付款，當被告喻某玉拿出首付款的付款憑據時，原告的騙術又一次失靈了。去年，被告喻某玉向法院起訴離婚，隨后原告即偽造夫妻共同債務100多萬，試圖侵占被告喻某玉財產，這個偽造的共同債務被思明區人民法院依法駁回。可見，原告為了侵吞被告喻某玉財產什么招數都用上，什么謊話都敢說。這些都直接證明上述房產屬被告喻某玉婚前財產，原告編造的全是謊言。正是上述房產系被告喻某玉婚前財產，被告喻某玉當然有權依法交易。二、上述房產于2012年9月已經合法交易，證據材料詳見《證據材料清單》序號14-15。被告喻某玉早就想把上述房屋賣掉，因為價格太低沒有賣出去，2012年6月份，購買方羅某權出的價格在當時是算高的，被告喻某玉滿意，所以成交了。根本沒有原告說的惡意串通之事，原告純屬胡說八道。三、被告喻某玉與原告離婚糾紛案正在思明法院審理中。綜上，原告訴訟請求“1.依法撤銷被告一與被告二于2012年9月4日簽訂的編號為00084***的《存量房買賣合同》（房屋坐落為**區**一里**號****室）；2.依法撤銷被告一與被告二于2012年6月20日簽訂的編號為0000***的《房買賣協議》”是沒有任何依據的、是不成立的。為此請求人民法院駁回原告全部訴求。

被告羅某權辯稱：一、原告訴求陳述被告喻某玉與被告羅某權惡意串通是不存在的。惡意串通指雙方均有損害他人利益的惡意，并且，當事人雙方彼此勾結，明知有損害而故意進行。而本案事實為，買賣交易中，被告喻某玉與被告羅某權進行了協商后購買了訟爭房子，進行了討價還價、溝通的過程，這同“惡意串通”中的“串通”的形式很像，但本質不同，被告喻某玉答辯中承認了訟爭房屋價款為85萬元，另外5萬元的稅款，總價款為90多萬元并未損害國家及其他人的合法利益，該價款也遠遠超過了被告喻某玉購買房屋的原始價格。根據我國法律規定，登記后的不動產具有公示效力，我方根據查詢，訟爭房屋登記在被告喻某玉的名義下，已經盡到了注意的義務，被告羅某權也已經依法取得了訟爭房屋所有權，如果原告覺得損害了原告的權益應該向被告喻某玉主張賠償。原告訴求陳述訟爭房屋市值120萬元沒有客觀實際依據，也不符合房管局作出65萬元的計稅依據的標準。原告在訴狀中陳述被告羅某權以遠低于市場價格購買訟爭房屋與事實不符，依據被告喻某玉于2006年12月8日就支付3萬元定金并簽訂了《商品房認購書》，并在12月17日支付了172423元，即付完首付款，剩下的房款全部為銀行按揭貸款。無論從何種計算方式，而現訟爭房屋的實際成交價遠遠超過訟爭房屋的成本價格。市場價是指雙方能夠接受的并且達成成交后房屋的價格。而本案雙方均是完全民事行為能力人，雙方交易合法有效。庭前我方已經提交了大量證據證明我方已經支付了全額的購房價款，也證明了我方已經看過訟爭房屋，也持有訟爭房屋的鑰匙。我方已經于2013年9月21日更換了訟爭房屋的鑰匙，如果原告擅自進入訟爭房屋，我方將向公安機關報案。2012年年初，被告羅某權的孩子準備高考，當時被告羅某權的孩子報考廈門的大學，2012年6月初，被告羅某權來廈門實際考察并聯系了中介，經過多輪協商購買了訟爭房屋，后由于被告羅某權的孩子未考上報考的廈門的大學，經過協商被告羅某權決定購買下房屋當作投資，訟爭房屋于2012年9月已經合法交易。原告在2010年就知道訟爭房屋在被告喻某玉名下，盡管原告采取其自以為的手段告知他人，但是沒有采用法律規定的手段公示告知他人，根據合同法第75條的規定，現在提出對訟爭房屋的異議也已經超過訴權。如果本案原告根據物權法第176條規定主張權利，但被告羅某權已經合法取得訟爭房屋，原告也無權要求將訟爭房屋進行返還，只能向被告喻某玉主張補償的權利。原告的起訴及非法侵入別人的住宅，我方保留向原告追償及向公安機關報案的權利。

經審理查明：1987年1月15日，呂某昌與呂惠雅登記結婚，2006年1月4日，呂惠雅因病去世。喻某玉與萬峰原系夫妻，2001年12月26日，喻某玉與萬峰登記離婚。2008年5月27日，呂某昌與喻某玉登記結婚。2006年12月8日，喻某玉與廈門夏商房地產有限公司（以下簡稱“夏商公司”）簽訂一份《“夏商·大學康城”商品房認購書》，約定喻某玉認購9#1404單元的房屋，喻某玉并于當日向夏商公司支付定金30000元。2006年12月17日，以廈門夏商房地產有限公司為出賣人、喻某玉為買受人，雙方簽訂一份《商品房買賣合同》（合同編號：1081624），約定由喻某玉向夏商公司購買位于夏商·大學康城一期（B地塊）9#樓14層04單元的房屋，房屋總價款為652423元，付款方式為“買受人應于2006年12月17日前支付首期款計人民幣（大寫）貳拾萬貳仟肆佰貳拾叁元整（人民幣￥202423元），余款人民幣（大寫）肆拾伍萬元整（人民幣￥450000元）辦理銀行按揭”，該商品房買賣合同并已于2006年12月17日16：51：42向廈門市房地產交易權籍登記中心提交登記備案。2006年12月17日，喻某玉向夏商公司支付購房款172423元。2007年3月27日，中國建設銀行廈門市分行廈禾支行將喻某玉的按揭貸款共計450000元打入夏商公司的賬戶。2011年3月29日，喻某玉取得**區**一里**號****室房屋的《廈門市土地房屋權證》（廈國土房證第00842***號），該《廈門市土地房屋權證》上記載的內容如下：“權利人：喻某玉，房地坐落：**區**一里**號****室，共有權情況：此欄空白。”庭審中，原、被告各方當事人均確認夏商·大學康城一期（B地塊）9#樓14層04單元與訟爭房屋**區**一里**號****室系同一房屋。2012年6月20日，以喻某玉為出售方（甲方）、羅某權為購買方（乙方），雙方簽訂一份《房產買賣協議》（編號：0000***），約定由羅某權向喻某玉購買位于廈門市**區**一里**號****室的房屋，房屋總價款為850000元。2012年9月4日，喻某玉與羅某權在廈門市國土資源與房產管理局簽訂一份《存量房買賣合同》（編號：00084***），約定由羅某權向喻某玉購買位于**區**一里**號****室的房屋，該合同約定的房屋成交價為600000元。2012年6月26日，李文杰通過銀行分別向喻某玉匯款100000元及300000元；2012年7月4日，陳學文通過銀行向喻某玉匯款450000元。庭審中，被告羅某權陳述如下：“我方確認李文杰于2012年6月26日轉給喻某玉的40萬元，該40萬元是被告2讓李文杰轉給被告1的購房款。陳學文于2012年7月4日轉給喻某玉的45萬元，該45萬元是被告2讓陳學文轉給被告1的購房款，上述款項均不是原告陳述的招標工程款。”2013年12月30日，云南省昆明市明誠公證處出具（2013）云昆明誠證字第19976號《公證書》，內容如下：“申請人：陳學文，男。公證事項：簽名、捺印，茲證明陳學文于二○一三年十二月三十日來到我處，在本公證員的面前，在前面的《說明》上簽名、捺印。”該《公證書》中所附的《說明》內容如下：“我（陳學文）于2012年7月4日轉款肆拾伍萬元給喻某玉，是羅某權問我的借款，是羅某權用于購買喻某玉位廈門**區**一里住房的房款，特此說明。（轉款憑條附后），說明人：陳學文，2013年12月30日。”2013年12月30日，云南省昆明市明誠公證處出具（2013）云昆明誠證字第19977號《公證書》，內容如下：“申請人：李文杰，男。公證事項：簽名、捺印，茲證明李文杰于二○一三年十二月三十日來到我處，在本公證員的面前，在前面的《說明》上簽名、捺印。”該《公證書》中所附的《說明》內容如下：“2012年6月26日本人李文杰借款肆拾萬元給羅某權，用于羅某權購買喻某玉廈門**區**一里住房一套，該借款由本人李文杰于2012年6月26日電匯給喻某玉。特此說明！（付轉賬憑條于后）。說明人：李文杰，二○一三年十二月三十日。”2012年9月6日，羅某權取得**區**一里**號****室房屋的《廈門市土地房屋權證》（廈國土房證第01003***號），該《廈門市土地房屋權證》上記載的內容如下：“權利人：羅某權，房地坐落：**區**一里**號****室，共有權情況：此欄空白。”另，庭審中，本院依法詢問原告呂某昌要求撤銷被告喻某玉與被告羅某權于2012年9月4日簽訂的編號為00084***的《存量房買賣合同》及被告喻某玉與被告羅某權于2012年6月20日簽訂的編號為0000***的《房產買賣協議》的依據是什么，原告呂某昌陳述如下：“一、訟爭房產屬于原告與被告一的夫妻共同財產，被告一無權自行處分，基于共有關系，在原告未追認情況下，故相關合同應依法予以撤銷；二、被告一、被告二惡意串通、虛假買賣，嚴重損害原告的合法利益，應依法予以撤銷；三、被告二并無在廈門購房資格。”對此被告喻某玉認為：“訟爭房屋系被告1婚前個人財產，且該房產已經合法交易。”被告羅某權認為：“原告提交撤銷的法律依據不清晰，也無證據證明。原告沒有行使撤銷權的權利。本案的被告2有提交協議、付款證明等相關證據，也到相關部門進行合法變更登記，所以我方合法取得訟爭房產。”

以上事實，有原告提供的《商品房買賣合同》（編號：01081***）、《商品房買賣合同備案證明》、《廈門市土地房屋權證》（廈國土房證第00842***號）、結婚證、《存量房買賣合同》（編號：00084***）、廈門市思明區人民法院（2013）思民初字第4572號受理案件通知書、調查令、《房產買賣協議》（編號：0000***）、福建省廈門市集美區人民法院（2013）集民初字第2377號受理案件通知書、證據目錄、欠費停電通知書、物業費繳費憑證、歷月電費明細、廈門電業局電費收據、南安市生育節育證明書、戶籍注銷證明，被告喻某玉提供的《商品房買賣合同》（編號：01081***，夏商大學康城一期B地塊9#樓14層04單元）、《商品房買賣合同備案證明》、《“夏商·大學康城”商品房認購書》、購房款票據（定金3萬元）、POS機轉款單（3萬元）、購房款票據（172423元）、POS機轉款單（172423元）、購房發票（202423元）、購房發票（450000元）、喻某玉貸款查詢記錄、貸款劃轉通知書、中國建設銀行綜合柜面系統房改貸款賬戶查詢、中國建設銀行公積金明細賬、個人貸款交易明細、按期貸款還款明細清單、《房產買賣協議》（編號：0000***）、銀行卡交易明細、離婚證，被告羅某權提供的羅某權身份證、《廈門市土地房屋權證》（廈國土房證第01003***號）、《房產買賣協議》（編號：0000***）、中國建設銀行轉賬憑條（流水號：530945******0000001）及業務收費憑證、中國建設銀行轉賬憑條（流水號：530945******0000002）及業務收費憑證、中國農業銀行個人結算業務申請書（編號：00696***）及中國農業銀行收費憑證、《廈門市存量房交易計稅評估結果告知書》（廈地稅集局存量房評告（2012）35號）、稅收通用繳款書（羅某權）、稅收通用繳款書（喻某玉）、契稅完稅證明、廈門市地方稅務局通用手工發票、廈門市政府非稅收入專用票據、廈門市商品房使用說明書、商品房質量保證書、廈門市企事業機關單位資金往來統一票據、廈門市服務業統一發票、廈門市地方稅務局通用機打發票、中國建設銀行客戶回單、廈門商發物業管理有限公司大學康城一期物業管理處出具的繳費憑證和證明、云南省昆明市明誠公證處（2013）云昆明誠證字第19976號、19977號公證書以及原、被告的當庭陳述相互佐證，本院予以確認。

本院認為，根據《最高人民法院關于適用﹤中華人民共和國婚姻法﹥若干問題的解釋（三）》第十條的規定：“夫妻一方婚前簽訂不動產買賣合同，以個人財產支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產還貸，不動產登記于首付款支付方名下的，離婚時該不動產由雙方協議處理。依前款規定不能達成協議的，人民法院可以判決該不動產歸產權登記一方，尚未歸還的貸款為產權登記一方的個人債務。雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分，離婚時應根據婚姻法第三十九條第一款規定的原則，由產權登記一方對另一方進行補償。”第十一條的規定：“一方未經另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價并辦理產權登記手續，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自處分共同共有的房屋造成另一方損失，離婚時另一方請求賠償損失的，人民法院應予支持。”以及《中華人民共和國物權法》第一百零六條第一款的規定：“無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：（一）受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的；（二）以合理的價格轉讓；（三）轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。”本案中，喻某玉在與呂某昌登記結婚之前就已經以喻某玉個人名義簽訂了商品房買賣合同，以喻某玉個人財產支付了首付款并在銀行進行按揭貸款，并取得了訟爭房產的產權證書，在產權證書的共有權情況一欄注明“此欄空白”，根據物權的公示公信原則，羅某權在購買訟爭房產時有理由相應喻某玉就是訟爭房產的合法產權人，羅某權作為善意購買人已經支付了合理對價并且訟爭房產已經辦理產權登記手續，羅某權已經取得訟爭房產的產權證書，故原告要求撤銷喻某玉與羅某權之間的房產買賣協議及存量房買賣合同于法無據，本院不予支持。第二次開庭被告羅某權經本院傳票傳喚，無正當理由拒不到庭參加訴訟，本院經開庭審理，現已查明事實，依法可以缺席判決。綜上，依照《中華人民共和國民法通則》第四條、《中華人民共和國物權法》第九條、第一百零六條，《最高人民法院關于貫徹執行﹤中華人民共和國民法通則﹥若干問題的意見（試行）》第八十九條、《最高人民法院關于適用﹤中華人民共和國婚姻法﹥若干問題的解釋（三）》第十條、第十一條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百四十四條，《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第二條的規定，判決如下：

駁回原告呂某昌的訴訟請求。

本案案件受理費100元，減半收取50元，由原告承擔（已預繳）。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于福建省廈門市中級人民法院。

代理審判員　韓德坤

二〇一四年一月二十三日

書　記　員　劉冰瑩

民事判決書