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浙江省三門縣人民法院

民事判決書

（2013）臺三民初字第2357號

原告：葉某。

原告：楊某。

被告：臺州市某房地產開發有限公司，住所地：三門縣海游鎮上洋路×××號。

法定代表人：阮某，該公司總經理。

委托代理人：梅其良，浙江新臺州（杭州）律師事務所律師。

原告葉某、楊某與被告臺州市某房地產開發有限公司商品房銷售合同糾紛一案，于2013年5月7日提起訴訟，本院于當日立案受理后，依法組成合議庭，于2013年7月18日對本案進行了公開開庭審理。二原告及被告的委托代理人梅其良均到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。

原告葉某、楊某起訴稱：原、被告于2009年11月25日簽訂《浙江省商品房買賣合同》，原告購買被告建設的位于“某心湖國際”的A1#×××室商品房一套，面積為102.63平方米，其中套內面積為82.43平方米，共有面積分攤20.02平方米，該房總價款為471277元。合同詳細約定了面積確認及面積差異處理、付款方式及期限、交付房屋期限及條件、出賣人逾期交房的違約、物業管理用房等二十七個條款，并以附件的形式補充明確了雙方的其他各項權利義務關系。其中《浙江省商品房買賣合同》第九條約定，交付房屋期限及條件為，“出賣人應當在2011年8月31日前，將符合下列各項條件的商品房交付買受人使用：1、建設工程經竣工驗收合格，并取得建設工程竣工驗收備案證明；2、取得法律、行政法規規定應當由規劃、公安消防、環保等部門出具的認可文件或準許使用文件”。《浙江省商品房買賣合同》第十條約定，出賣人逾期交房的違約責任，“除本合同第九條規定的特殊情況外，出賣人如未按本合同規定的期限將該商品房交付買受人使用，按下列第1種方式處理：1、逾期不超過90日，自本合同第九條規定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之三的違約金，本合同繼續履行”。《浙江省商品房買賣合同》第十六條關于產權登記的約定，“出賣人承諾于2011年11月30日前，取得前款規定的土地、房屋權屬證書，交付給買受人。出賣人不能在前款約定期限內交付權屬證書，雙方同意按照下列約定處理；2、約定日期起90日以后，出賣人仍不能交付權屬證書或登記證明的，雙方同意按下列第（1）（2）處理：（2）買受人不退房，出賣人自約定日期至實際交付權屬證書或登記證明之日止，按日向買受人支付已付房價款萬分之三的違約金”。合同簽訂后，原告按約支付房款471277元。而被告應在2011年8月31日前將經過各行政部門驗收合格的房屋交付；應在2011年11月30日前取得土地、房屋權屬證書，交付買受人。實際上，被告因綠化、容積率不達標等原因沒有取得建設工程竣工驗收備案證明，沒有取得法律、行政法規規定應當由規劃、公安消防、環保等部門出具的認可文件或準許使用文件。被告至今亦沒有為二原告辦出土地使用權證、房產證，至2011年12月1日計算至2013年4月1日已逾期485天。被告曾向二原告發出過交房通知書，但具體時間記不清楚了，但因為涉案房屋不符合交房條件，故二原告未接收涉案房屋，被告第二次于2012年12月16日通知過二原告收房。涉案商品房具備交房條件日期為2012年5月11日，因雙方糾紛尚未解決，故二原告尚未接收涉案商品房，故從2011年9月1日計算至2012年5月11日已逾期交房253天。根據《浙江省商品房買賣合同》第十條、第十六條規定，二原告選擇繼續履行合同，被告應承擔違約責任，故現二原告起訴要求判令：一、被告履行《浙江省商品房買賣合同》，支付按已付房價款471277元按日萬分之三從2011年9月1日起計算至2012年5月11日的逾期交房違約金計35769.92元；二、被告履行《浙江省商品房買賣合同》，支付按已付房價款471277元按日萬分之三從2011年12月1日起計算至實際交付之日止的逾期辦證違約金，暫算至2013年4月24日為68570.80元。

被告臺州市某房地產開發有限公司答辯稱：對雙方

簽訂商品房買賣合同的時間以及約定事項、二原告已支付的

總房款、被告曾經向原告發出過交房通知書、涉案商品房所在小區的工程取得相關備案證明時間是2012年5月11日、二原告目前沒有接收訟爭房屋、尚未辦理委托被告辦理房屋權屬證書的相關手續均無異議，但對以下事實有異議：本案二原告違約有二點：在沒有任何理由的情況下，拒絕收房。1、本案是A區，A區房屋被告于2011年9月之前，被告寄送了包括原告在內的很多掛號信以及銷售經理的電話通知，口頭也催原告收房，原告就是不來，在去年的11月份，被告針對未交房的統一進行了特快件通知，二原告還是未來收房。2、根據合同附件八第六條第四款第二項，接到被告書面的通知，仍未接收房屋，視為交房。原告未提出書面及口頭的未收房的理由，并且一直在違約狀態地持續。3、三門法院以租金方式調整違約金是合理的，省高級人民法院也認可，且相類似的案件也是以租金方式作違約金補償的。4、行政機關制作的商品房銷售格式合同對房產公司存在不公平的現象，被告不存在違約責任。備案前后，被告各寄了一次掛號信及特快件。因原告拒絕接收房屋，被告很多后續辦證工作無法辦理。被告作為代理人，在授權人不接收房屋的情況下，被告無法辦理產權證書。所以交證行為上被告不存在違約行為。綜上，請駁回原告的訴訟請求。

二原告為證明自己的主張，向本院提交了下列證據：

證據一，浙江省商品房買賣合同復印件一份，擬證明原、被告存在商品房買賣關系，合同約定房屋價款、交房時間、交房條件、交付房屋權屬證書的時間、違約責任及違約金計算方式等，被告存在違約行為并應按合同約定支付違約金。

證據二，發票復印件一張，擬證明二原告已付清房價款。

被告對證據一、二質證認為：對證據的真實性均無異議。被告在通知原告收房時已經竣工驗收合格，符合合同第九條約定。

被告無證據向本院提交。

本院統一確定工程驗收合格時間為三門縣建設規劃局出具的該工程竣工驗收備案文件的收訖日即2012年5月11日，且至該日雙方所約定的交房條件相對應的文件等均已齊全，即2012年5月11日為實際符合交房條件的日期。

綜上，本院確認定本案事實如下：

原、被告于2009年11月25日簽訂《浙江省商品房買賣合同》，原告購買被告建設的位于“某心湖國際”商品房一套。約定房號為A1-×××號，建筑面積102.63平方米，房屋總價款471277元。《浙江省商品房買賣合同》第九條約定，出賣人應當在2011年8月31日前，將符合下列各項條件的商品房交付買受人使用：1、建設工程經竣工驗收合格，并取得建設工程竣工驗收備案證明；2、取得法律、行政法規規定應當由規劃、公安消防、環保等部門出具的認可文件或準許使用文件；3、用水、用電、道路等，具備商品房正常使用的基本條件。《浙江省商品房買賣合同》第十條約定，出賣人逾期交房的違約責任，“除本合同第九條規定的特殊情況外，出賣人如未按本合同規定的期限將該商品房交付買受人使用，按下列方式處理：①逾期不超過90日，自本合同第九條規定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之三的違約金，合同繼續履行；②逾期超過90日后，買受人有權解除合同，買受人解除合同的，出賣人應當自買受人解除合同通知到達之日起30天內退還全部已付款，并按買受人累計已付款的1%向買受人支付違約金，買受人要求繼續履行合同的，合同繼續履行，自本合同第九條規定的最后交付期限的第二天起至實際之日止，出賣人按日向買受人支付房價款萬分之三的違約金。《浙江省商品房買賣合同》第十六條關于產權登記的約定，“出賣人負責辦理土地使用權初始登記，取得土地使用權證書或土地使用權證明。出賣人負責申請該商品房所有權初始登記，取得該商品房房屋所有權證；出賣人承諾于2011年11月30日前，取得前款規定的土地、房屋權屬證書，交付給買受人。出賣人不能在前款約定期限內交付權屬證書，雙方同意按照下列約定處理：1、約定日期起90日內，出賣人交付權屬證書或登記證明的，按已付房價款的1%承擔違約責任；2、約定日期起90日以后，出賣人仍不能交付權屬證書或登記證明的，雙方同意按下列第①②處理，①買受人退房，出賣人在買受人提出退房要求之日起30日內將買受人已付房價款退還給買受人，并自約定日期至實際退款日止，按日向買受人支付已交付房價款萬分之三的違約金；②買受人不退房，出賣人自約定日期至實際交付權屬證書或登記證明之日止，按日向買受人支付已付房價款萬分之三的違約金”。合同簽訂后，二原告按約向被告支付房價款471277元，其中現金151277元，按揭貸款320000元。2012年5月11日，三門縣建設規劃局收訖該工程竣工驗收備案資料并進行備案登記，該商品房符合合同約定的交付條件。2012年12月，二原告收到被告發送的再次交房通知書。二原告至今尚未向被告受領涉案商品房，也尚未辦理委托被告代辦房屋權屬證件的相關手續。

本院認為：原、被告之間訂立的商品房買賣合同依法成立并生效，對雙方當事人均具有法律上的約束力，原、被告應當按照約定履行自己的義務。二原告作為買受人已向被告履行了交付房款的義務，被告應當按照合同約定全面履行自己的義務。本案的爭議焦點在于逾期交房違約金及逾期辦證違約金，結合本案的事實及有關法律規定綜合分析如下：（一）關于逾期交房違約金，首先涉及到逾期交房時間的認定。根據合同第九條約定，被告應于2011年8月31日前將符合相關條件的商品房交付二原告使用，但被告并未按約履行，故逾期交房的違約金應自約定日期的次日起算，被告雖辯稱其在2011年8月20日至25日間通知二原告接收房屋，但未能證明涉案商品房于2011年8月31日符合交房條件，故二原告有權拒絕收房，并可向被告主張逾期交房違約金。雙方對涉案商品房于2012年5月11日取得合同第九條約定工程竣工驗收備案證明，故本院認為，涉案商品房于2012年5月11日具備合同約定的交房條件，故逾期交房違約金應計算至2012年5月11日止。其次，關于逾期交房違約金的計算標準，雙方自愿約定從逾期之日起按已付房款的日萬分之三標準計算，被告認為該約定的違約金過高并要求人民法院予以調低，根據最高人民法院《關于適用﹤中華人民共和國合同法﹥若干問題的解釋（二）》第二十九之規定，人民法院在確定違約金時雖應以實際損失為基礎，但同時亦應當兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則予以衡量。結合本案雙方當事人關于違約金的約定，其并未過分高于二原告的實際損失諸如已付房款的利息損失等，故本院認定逾期交房違約金按合同約定即按已付房款日萬分之三計算，故二原告的第一項訴請，合法合理，本院予以支持。（二）關于逾期辦證違約金。根據雙方訂立的《浙江省商品房買賣合同》第十六條約定，被告負責辦理土地使用權、商品房所有權初始登記，取得土地使用權證書或土地使用權證明和房屋所有權證。被告承諾于2011年11月30日前取得土地、房屋權屬證書，交付給二原告。而涉案商品房于2012年5月11日才具備交房條件，故被告逾期辦證的行為顯然違約。雖然雙方約定逾期辦證的違約金按已付房款的日萬分之三計算，但相比較逾期交房而言，二原告因逾期辦證導致的損失并不明顯，也未提供證據予以證明，結合二原告按揭貸款及辦理房產權屬登記證書的具體時間及進度并非被告所能完全控制等客觀因素，從公平角度出發，雙方約定的逾期辦證違約金標準顯然過高，故雙方在合同中約定按已付房價款日萬分之三計算違約金，明顯過高。對此，本院酌情調整逾期交證的違約金為按已付房價款1%計算，故原告的第二項訴請在4712.77元范圍內，合法合理，本院予以支持，對超出部分，本院不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條、第一百一十四條之規定，判決如下：

一、限被告臺州市某房地產開發有限公司于本判決生效之日起十日內支付給原告葉某、楊某逾期交房違約金35769.92元。

二、限被告臺州市某房地產開發有限公司于本判決生效之日起十日內支付給原告葉某、楊某逾期辦證違約金4712.77元。

如果被告臺州市某房地產開發有限公司未按本判決指定的期間履行給付金錢義務的，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條的規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

本案受理費2390元，由原告葉某、楊某負擔1460元，由被告臺州市某房地產開發有限公司負擔930元。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀一式三份，上訴于浙江省臺州市中級人民法院。［在遞交上訴狀之日起七日內先預繳上訴案件受理費2390元。（具體金額由浙江省臺州市中級人民法院確定，多余部分以后退還），逾期不交按自動撤回上訴處理。款匯：臺州市財政局，賬號：19×××01，開戶銀行：臺州市農行］。

本案申請執行期限為二年

審　判　長　梅　丹

代理審判員　樓呈飛

人民陪審員　韓　瑛

二〇一三年七月二十二日

代書記員　蔣瑪莉

合同糾紛