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浙江省三門縣人民法院

民事判決書

（2015）臺三民初字第954號

原告：廖某。

原告：梅某。

二原告委托代理人：徐建軍、項良劍，均系浙江海群律師事務所律師。

被告：浙江省某投資開發有限公司。

法定代表人：林某。

委托代理人：吳某。

委托代理人：梅其良，浙江新臺州（杭州）律師事務所律師。

原告廖某、梅某為與被告浙江省某投資開發有限公司商品房銷售合同糾紛一案，于2015年8月11日向本院提起訴訟。本院于同日立案受理后，依法適用簡易程序，于2015年9月29日公開開庭進行了審理。原告廖某、梅某的委托代理人項良劍及被告浙江省某投資開發有限公司的委托代理人梅其良到庭參加訴訟。原告廖某、梅某與被告浙江省某投資開發有限公司于2015年9月30日向本院申請案外和解三個月，后因雙方達不成一致意見，被告浙江省某投資開發有限公司于2015年11月9日向本院申請依法判決。本案現已審理終結。

原告廖某、梅某起訴稱：原、被告于2014年7月17日簽訂了《浙江省商品房買賣合同》，合同約定原告購買被告建設的位于三門縣濱海新城君臨城邦二期×幢××室房屋一套，并對房屋面積、房款支付等作了約定。根據合同約定，被告應于2015年3月30日前取得土地、房屋權屬證書，交付給原告，如被告在約定日期起90日以后仍不能交付權屬證書或者登記證明的，原告不退房的，雙方同意自約定日期至實際交付權屬證書或登記證明之日止按日向原告支付已交付房價款萬分之一的違約金。合同簽訂后，原告積極履行相關義務，迄今共計支付房價款512492元，而被告至今未將土地、房屋權屬證書交付給原告，也沒有通知原告領取相關證書，導致原告無法辦理該商品房的權屬轉移登記。根據《中華人民共和國合同法》等相關法律法規以及原、被告簽訂的《浙江省商品房買賣合同》相關約定，被告的行為構成違約，嚴重侵害了原告的合法權益。為此，原告提起訴訟，請求判令：被告支付給原告自2015年3月31日起每日按已付房價款512492元萬分之一標準計算至被告交付土地、房屋權屬證書之日止的逾期違約金，并承擔本案訴訟費用。

被告浙江省某投資開發有限公司答辯稱：原告訴請因被告延期交付土地、房屋權屬證書而要求被告賠付違約金，但被告認為其沒有違約，不應承擔違約責任。理由如下：一、被告已按時向房屋登記機構申請了辦證，房屋所有權初始登記證辦理延期天數不多，是因為三門縣房地產管理處工作人員有限，不能及時辦理，據了解三門縣房地產管理處工作人員都是加班加點來完成的。二、土地權屬證書延期三個多月，是因為政府職能部門未能按期審批導致延誤，這個情況九家聯建單位領導及代表均知曉，各業主事先或事后也是知道的。涉案房屋的土地使用權分割登記憑證于2015年7月29日辦理完畢之后，被告以書面通知方式向各業主做了說明，相關內容原告應該清楚。根據原、被告雙方簽訂的《浙江省商品房買賣合同》附件八補充協議內容約定“如遇政府原因，產權登記的時間可適當延長”，雖然合同里對適當延長時間未進行約定，但被告認為可參照原、被告簽訂的《浙江省商品房買賣合同》第九條最后一個條款：縣級以上規劃、文物、環保等行政主管部門根據法律、法規的規定，采取的某項行政措施或遇到重大技術問題而導致開發建設期延長的，至發生之日起，最長不得超過六個月。故被告辦證延期期間不超過六個月，是可以免責的，在土地、房屋權屬證書交付上不存在違約責任。三、房屋是聯建房，房屋的價格是成本價，由九家聯建單位組成的聯建房建設管理協調委員會在被告公司設有聯系辦公室，有專門的聯系人員，知道辦證中間存在的問題，并負責向各單位聯建戶轉達辦證等問題。四、關于土地、房屋權屬證書的交付問題，根據合同約定，是由原告自行辦理商品房產權轉移登記，原告自己沒有來被告公司要求辦理，等于原告放棄。綜上，請求法院駁回原告的訴訟請求。

原告反駁稱：一、本案是否屬于聯建房與被告延期交付土地、房屋權屬證書沒有關系。二、合同約定被告將土地、房屋權屬證書交付給原告之后，原告再去辦理產權登記，被告至今既沒有將土地、房屋權屬證書交付給原告，也未通知過原告。三、合同附件八補充協議內容約定的是“如遇政府原因，產權登記的時間可適當延長”，原告認為沒有遇到政府原因，且被告所說的政府原因不存在，該條約定的如遇政府原因是指合同簽訂后遇到的政府原因，而不是指之前就已經存在的情況。另外，原告認為可適當延長的期限以一個星期為限。

原告廖某、梅某為支持其主張的事實，向本院提交了下列證據：

證據一、《浙江省商品房買賣合同》原件一份，擬證明：1、原告向被告購買了商品房，合同對付款、房屋交付、逾期辦證以及違約責任等進行了約定；2、涉案房屋是建設在三土讓字A（2008）5號《國有建設用地使用權出讓合同》所涉及的地塊，與E02-1305B地塊無關。

被告質證稱：對該證據真實性無異議。對本案的關聯性也無異議，但不能證明原告的證明目的和主張，附件八補充協議內容約定如遇政府原因可以延長辦證期限，同時合同里面約定土地、房屋權屬證書辦理后交付原告自行辦理產權證。關于原告說的與E02-1305B地塊無關是不成立的，小地塊和大地塊是一個整體的，整體才能辦證，所以該證據不能夠證明原告主張的待證事實。

證據二、付款依據一組，包括銷售不動產統一發票原件二份，擬證明原告已支付房價款512492元。

被告質證稱：對該組證據的真實性均無異議，能夠證明原告已經支付的房價款。

被告浙江省某投資開發有限公司為支持其主張的事實，向本院提交了下列證據：

證據一、被告與三門縣人民醫院于2010年3月16日簽訂的《商品房聯建協議》（包括附件房屋成本計算口徑）原件一份，擬證明原、被告簽訂的商品房買賣合同是聯建性質。

原告質證稱：對該證據的真實性無異議，但涉案房屋屬于聯建房屋與本案沒有關聯，原告是因為被告違約才提起訴訟。該聯建協議簽訂時間為2010年3月16日，說明此前被告已經取得了建設商品房所需要的地塊使用權，與被告答辯所稱的E02-1305B地塊沒有關系，如果被告在后來實際建設過程中用了E02-1305B地塊建設商品房，那么其違反了聯建協議的規定，屬于違約行為，需要承擔違約責任。另外，該聯建協議約定車位的預期價格是60000元。

證據二、《房屋建筑工程竣工驗收備案表》原件一份，擬證明涉案房屋于2014年12月31日已經通過了驗收備案，符合合同約定。

原告質證稱：對該證據的真實性無異議，但竣工備案的時間與土地、房屋權屬證書辦理的時間以及交付給原告的時間沒有任何關系，該證據與本案無關聯。

證據三、房屋所有權初始登記證原件一份以及附帶的房產分戶平面圖、房產分丘平面圖打印件各一份，擬證明：被告于2015年1月份開始申請辦理房屋所有權初始登記，于2015年4月6日完成了房屋所有權初始登記。

原告質證稱：1、對房屋所有權初始登記證的真實性認可，但這也恰恰證明被告違約，《浙江省商品房買賣合同》約定將房屋權屬證書交付原告的時間為2015年3月30日，被告于2015年4月6日辦理完畢，已經存在延誤，更不用說此證書現仍在被告處，至今未將該證書交付給原告。另外，被告應當知道，房屋登記機構不可能在一天之內將所有證書辦理完畢，被告應當提前將分批申請，而不是一次性申請。2、對房屋所有權初始登記證所附帶的房產分戶平面圖和房產分丘平面圖打印件的真實性、合法性、關聯性均有異議，無法證明被告待證事實。

證據四、土地使用權分割登記憑證原件一份，擬證明涉案房屋的土地使用權分割登記于2015年7月29日辦理完畢，延誤幾個月屬實，但這是因政府原因所造成。

原告質證稱：對該證據的真實性無異議。但該證據只能證明被告于2015年7月29日完成土地使用權分割登記，而不能證明被告所說的是因政府原因造成。另外，該證據恰恰證明被告逾期辦理土地使用權分割登記，且至今未將土地使用權分割登記憑證交付給原告，也同樣是違約行為。

證據五、《三門縣濱海新城入區協議書》原件一份，擬證明涉案房屋小區部分土地報批手續存在歷史遺留問題，協議書里第三頁第六條里面的第一項內容說到小地塊的土地審批問題。

原告質證稱：對該證據的真實性不予認可，因為其是被告與第三方所簽訂，原告無法確認是否真實；對其關聯性也有異議，即使該協議是真的，協議書里第三頁第六條的約定也屬無效，因為其違反國有土地使用權出讓需要公開公正采用競拍、掛牌等形式出讓，而不是私下違規操作。另外就該協議第六條只是約定原三門縣濱海新城管理委員會（于2013年11月29日撤銷，同時成立三門縣工業園區管理委員會和三門縣經濟開發區管理委員會）的配合義務，三門縣國土資源局才是土地出讓的行政主管部門，小地塊沒有按時出讓并不是政府原因。

證據六、《關于聯建房屋產權登記的時間可予適當延長的說明》原件、申通快遞詳情單原件、三門申通速遞有限公司出具的郵寄清單原件各一份，擬證明：1、被告向各聯建戶說明因政府原因導致二期土地分割手續延誤；2、被告通過電話通知和通過聯建單位通知催促各聯建戶領取土地、房屋權屬證書，但是很多聯建戶沒來公司領取。

原告質證稱：1、該說明系被告自己制作，不能證明是政府原因導致土地使用權分割證延期辦理。另外，該說明不能證明被告有催促原告領取土地、房屋權屬證書的意圖，也不能證明其通過電話通知和通過聯建單位通知催促原告領取土地、房屋權屬證書。2、對快遞詳情單以及郵寄清單的真實性有異議，即使是真的，也只能證明被告向原告郵寄過材料，并不能證明郵寄的是該份說明，另外原告沒有收到被告所寄的說明。

證據七、三門縣經濟開發區管理委員會出具的《三門縣經濟開發區管理委員會關于濱海新城“君臨城邦二期”聯建房項目辦理產權手續相關情況的說明》原件一份，擬證明因政府原因造成土地使用權分割登記延誤，根據合同約定，被告不應承擔違約責任。

原告質證稱：1、該說明不是民訴法規定的證據種類之一，不能作為本案證據使用。2、即使屬于證據，對該證據的真實性也有異議，原告無法確認該證據是否真實。根據法律規定，單位向法院提供的證明材料應由單位負責人及制作證明材料的人員簽名或者蓋章，并加蓋單位印章，而該證據沒有單位負責人及制作證明材料的人員簽名或者蓋章，只蓋有三門縣經濟開發區管理委員會的印章，故不能作為認定事實的依據。另外，該證據的內容明顯有問題，沒有寫明因何原因土地未能按時出讓給被告，又是哪個部門未辦理出讓手續的情況下同意被告違章建設。3、該證據與本案沒有關聯性，三門縣經濟開發區管理委員會并不是辦理土地使用權出讓的行政主管部門，也無法證明土地使用權延期辦理是因為兩地塊土地使用權出讓年限存在差異所致的，即使真的是因該原因而無法辦理土地使用權分割登記，也不是政府原因導致的，因為即使E02-1305B區塊在2009年6月底出讓給被告，也與其他地塊的使用權年限不一致，同樣也不能辦理土地使用權分割登記。根據原、被告雙方簽訂的《浙江省商品房買賣合同》可證明被告于2008年就已取得了涉案工程的土地使用權，與該證據的內容相矛盾。如果三門縣經濟開發區管理委員會所稱屬實，那么涉案小區有部分地塊在簽訂《浙江省商品房買賣合同》時未能出讓，則被告在簽訂《浙江省商品房買賣合同》時存在欺詐行為。

證據八、《關于君臨城邦二期建設歷史遺留有關問題的專題會議紀要》［三門縣人民政府（2015）25號專題會議紀要］原件一份，擬證明三門縣人民政府于2015年4月10日召集相關政府部門討論君臨城邦二期存在的土地使用權不能分割的原因以及處理辦法，說明土地使用權分割登記憑證不能及時辦理的原因是政府原因，與被告無關。

原告質證稱：對該證據的真實性、合法性、關聯性均不予認可。1、即使該份證據為真，該會議紀要是關于處理君臨城邦二期歷史遺留問題，說明不是新出現的特殊情況，也無法證明是因為歷史原因才導致無法按時辦理土地使用權分割登記。2、該會議紀要已經表明當時是因為E02-1305B地塊因不符合土地利用總體規劃才未能與E02-13地塊同步出讓，說明造成兩個地塊出讓的時間不一致不是因政府原因，而是項目本身就存在問題，因為即使政府部門按入園承諾的時間辦理E02-1305B地塊的出讓手續，兩個地塊也會存在時間差異，更不要說承諾因為違反法律規定而無效。而且該會議紀要也表明只是君臨城邦二期5號樓和6號樓因位于兩個地塊上才不能辦理。從會議紀要將5號樓和6號樓取得土地使用權的時間統一到2012年11月26日的做法，可以看出兩地塊取得的時間不同并不導致無法辦理土地使用權分割登記，因為將5號樓和6號樓取得土地使用權的時間統一到2012年11月26日同樣與同小區的其他幢取得土地使用權的時間不同，而且也是因為當時被告在沒有取得國有土地使用權時將5號樓和6號樓規劃建設在兩個地塊上，另外該會議紀要的第三點內容說明幼兒園項目本來應該同時進行驗收，但政府部門擅自同意分開驗收，說明當時涉案工程不符合驗收條件，更不要說符合辦證條件。幼兒園項目沒有同期建設也是項目存在的問題之一。

證據九、九家聯建單位于2015年8月24日出具《關于“君臨城邦二期”聯建房相關情況說明》原件一份，擬證明：1、聯建房建設管理協調委員會的職責；2、君臨城邦二期竣工驗收備案的時間、申請土地使用權分割的時間、申請房屋所有權初始登記的時間、取得房屋所有權初始登記證及土地使用權分割登記憑證的時間；3、針對辦證過程中出現的問題，聯建單位及時向聯建戶作了說明解釋，同時督促各聯建戶繳款、領證。

原告質證稱：1、該說明不是民訴法規定的證據種類之一，不能作為本案證據使用。2、即使屬于證據，對該證據的真實性也有異議，原告無法確認該證據是否真實。根據法律規定，單位向法院提供的證明材料應由單位負責人以及制作材料的人員簽字或蓋章，并加蓋單位印章，而該證據沒有單位負責人及制作證明材料的人員簽名或者蓋章，只蓋有九家單位的印章，故不能作為認定事實的依據。3、該證據不能證明被告主張的待證事實，九家單位并不是產權登記的辦理機構，其無法證明被告何時申請以及取得權證的時間。九家單位也從來沒有向原告做過相應解釋以及督促繳款、領證工作，如果九家單位認為其確實向原告做過工作，應提供相關證據，并由九家單位負責人以及材料出具人員出庭接受原、被告的質證，而該證據沒有任何人員簽字或者蓋章。

證據十、三門縣國土資源局出具的編號為（2015）05號《用地項目竣工驗收及土地登記受理通知書》、《土地登記暫緩受理通知書》原件各一份及編號分別為00681318和00681319浙江增值稅普通發票原件兩份，擬證明因政府原因導致被告不能及時辦理土地使用權分割登記，被告應免責。

原告質證稱：1、對《用地項目竣工驗收及土地登記受理通知書》的真實性、合法性、關聯性均有異議，原告無法確定該證據的真實性，也無法確定該證據是否為被告出于訴訟需要事后所補。即使為真，其顯示的內容為批文號三土讓字（2008）5號地塊的竣工驗收，不包括E02-1305B地塊的驗收，沒有對兩地塊同時驗收和土地登記，故該證據只能證明被告于2015年1月28日申請了土地登記，而不能證明是因政府原因所致。另外土地登記與土地使用權分割登記是兩回事。2、對《土地登記暫緩受理通知書》的真實性、合法性、關聯性均有異議，原告無法確定該證據的真實性，也無法確定該證據是否為被告出于訴訟需要事后所補。即使為真，該證據只能表明是該地塊因出現教育用地及分地塊出讓土地年限不同等問題暫緩受理，并不能說明系政府原因所致。3、對浙江增值稅普通發票的真實性無異議，但對關聯性有異議，該發票與本案沒有任何關系。

證據十一、三國用（2013）第001818號土地權屬證書復印件一份、三國用（2013）第001815號土地權屬證書復印件一份、三國用（2013）第001818號土地登記記錄原件一份、三國用（2013）第001815號土地登記記錄原件一份，擬證明三門縣濱海新城E02-1305B地塊土地登記時間是在2013年4月17日。

原告質證稱：對該組證據的真實性無異議，但該組證據只能證明上述兩個地塊取得土地使用權的時間，與本案無關。因為根據原、被告雙方簽訂的《浙江省商品房買賣合同》，原告的房屋是建在三土讓字（2008）5號地塊上的，與另一地塊無關。

證據十二、君臨城邦二期住宅小區項目總平面圖原件（加蓋三門縣住房和城鄉建設規劃局以及三門縣工業園區建設規劃站公章）一份，擬證明當時的規劃部門同意按圖放樣，將E02-1305B地塊一起納入小區的建設范圍。

原告質證稱：對該證據的真實性、合法性、關聯性均有異議。即使為真，表明君臨城邦二期住宅小區項目總平面圖上面不涉及到B區塊，因為圖上的用地控制線沒有包含該地塊；總平面圖包括教育用地，在竣工驗收時應包括幼兒園總體項目建設好后的驗收，但到目前為止幼兒園沒有建造，說明被告的竣工驗收不符合規定。即使該平面圖包括B區塊，那么被告與原三門縣建設規劃局（于2012年5月31日撤銷，同時成立三門縣住房和城鄉建設規劃局），在沒有取得土地使用權之前違法規劃，存在違法行為。

本院對本案證據認定如下：

原告提交的證據一，即《浙江省商品房買賣合同》，被告對此無異議，故本院對相關內容予以采信。原告提交的證據二，即付款依據，被告對此無異議，故本院予以采信，認定原告已支付房價款512492元。

被告提交的證據一，即被告與三門縣人民醫院簽訂的《商品房聯建協議》，原告對該證據真實性無異議，可以證明在原、被告簽訂《浙江省商品房買賣合同》之前，被告與三門縣人民醫院簽訂過《商品房聯建協議》，故本院對該證據予以采信。被告提交的證據二，即《房屋建筑工程竣工驗收備案表》，該證據蓋有相關單位的印章，被告雖然提出異議，但在沒有相反證據推翻的情況下，本院對該證據予以采信。被告提交的證據三，其中房屋所有權初始登記證系國家職能部門依職權制作，其來源和形式均合法，本院對該證據予以采信，認定被告于2015年4月6日完成了房屋所有權初始登記；其中房產分戶平面圖和房產分丘平面圖系打印件，不能直接證明被告申請辦證的時間，應結合其他證據進行綜合認證。被告提交的證據四，即土地使用權分割登記憑證，系國家職能部門依職權制作，其來源和形式均合法，本院對該證據予以采信。據此認定，涉案房屋土地使用權分割登記憑證于2015年7月29日完成辦理。被告提交的證據五，即《三門縣濱海新城入區協議書》，系被告與原三門縣濱海新城管理委員會簽訂的協議，被告雖然提出異議，但真實性應予以確認，本院對該證據予以采信。根據協議第六條內容，可以認定被告2008年受讓的A13－3地塊（即后來編號的E02-13地塊）南側約有3543平方米土地（即后來編號的E02－1305B地塊，最終確認面積為3294平方米）尚未報批，未能同時出讓，為了不影響地塊開發整體協調和建設進度，原三門縣濱海新城管理委員會承諾配合三門縣國土資源局于2009年6月底以前辦妥土地征用等前期手續，將該宗土地以原來出讓同等價格合法出讓給被告。被告提交的證據六，即《關于聯建房屋產權登記的時間可予適當延長的說明》、申通快遞詳情單、申通快遞郵寄清單及三門申通速遞有限公司出具的郵寄清單，該組證據能夠相互印證，能證明被告于2015年9月6日向原告郵寄了一份《關于聯建房屋產權登記的時間可予適當延長的說明》，告知原告涉案房屋土地、房屋權屬證書已辦好，并對辦證延期作了一些解釋，本院對該證據予以采信。被告提交的證據七，即三門縣經濟開發區管理委員會出具的《三門縣經濟開發區管理委員會關于濱海新城“君臨城邦二期”聯建房項目辦理產權手續相關情況的說明》，該證據雖然只加蓋了三門縣經濟開發區管理委員會的印章，沒有單位負責人及制作證明材料的人員簽名或者蓋章，證據形式上存在瑕疵，但該證據系國家機關出具的證明材料，具有較強的證明力，結合本案的其他證據，該證據內容較為可信，故本院對該證據予以采信。據此認定，君臨城邦二期中的E02－1305B地塊因故未能與E02－13地塊同步出讓，為不影響項目整體協調和建設進度，政府部門同意被告公司總體組織實施。E02－1305B地塊系政府部門未能按承諾及時辦理出讓手續，造成君臨城邦二期項目兩個地塊出讓年限存在差異，致使土地使用權分割無法正常辦理。后經政府進行專門協調，確定解決方案后，從2015年6月底才開始正常辦理君臨城邦二期土地使用權分割手續。被告提交的證據八，即《關于君臨城邦二期建設歷史遺留有關問題的專題會議紀要》［三門縣人民政府（2015）25號專題會議紀要］，系國家機關印發的公文，證明力強，本院對該證據予以采信。據此認定，三門縣人民政府于2015年4月10日召集相關職能部門討論君臨城邦二期存在的歷史遺留問題進行討論，主要就君臨城邦二期兩塊土地出讓年限存在差異問題及幼兒園項目土地驗收問題進行討論，形成處理意見，并于2015年6月10日印發。被告提交的證據九，即三門縣經濟開發區管理委員會（原三門縣濱海新城管理委員會）、三門縣公安局、三門縣人民醫院、三門縣住房和城鄉建設規劃局（原三門縣建設規劃局）、三門縣農業局、三門縣林業特產局、三門縣海洋與漁業局、三門縣水利局和三門縣三門灣灘涂圍墾開發有限公司九家聯建單位于2015年8月24日出具的《關于“君臨城邦二期”聯建房相關情況說明》，該證據蓋有九家聯建單位的印章，雖然沒有單位負責人及制作證明材料的人員簽名或者蓋章，在證據形式上有瑕疵，但九家聯建單位是派人代表聯建戶參與房屋的建造管理、監督，應當知曉相關情況，且三門縣住房和城鄉建設規劃局是三門縣房地產管理處的主管部門，應當能獲知被告申請辦理房屋所有權初始登記的情況，結合被告提交的其他證據，本院對該證據予以采信。據此認定，被告于2015年1月29日前向三門縣國土資源局申請土地使用權分割登記，于2015年1月30日前向三門縣房地產管理處申請房屋所有權初始登記。被告提交的證據十，即三門縣國土資源局出具的《用地項目竣工驗收及土地登記受理通知書》、《土地登記暫緩受理通知書》及浙江增值稅普通發票，該組證據來源合法，可以相互印證，本院對該證據予以采信。據此認定，三門縣國土資源局于2015年1月28日受理了被告申請的用地項目竣工驗收及土地使用權分割登記，2015年2月8日以該宗土地出現教育用地及分塊出讓土地年限不同等問題，決定予以暫緩受理。后經政府部門就相關問題進行專門協調，對該宗土地進行重新測繪分割。被告提交的證據證據十一，即三國用（2013）第001818號土地權屬證書、三國用（2013）第001815號土地權屬證書、三國用（2013）第001818號土地登記記錄及三國用（2013）第001815號土地登記記錄，該組證據前二份雖然是復印件，但與后兩份證據能相互印證，后兩份證據系被告申請本院向三門縣國土資源局調取，證據來源合法，證明力強，故本院對該證據予以采信。據此認定，認定君臨城邦二期存在兩個地塊土地出讓年限不一致問題，其中后來取得的E02-1305B地塊土地登記時間為2013年4月17日。被告提交的證據十二，即君臨城邦二期住宅小區項目總平面圖，該證據加蓋了三門縣住房和城鄉建設規劃局以及三門縣工業園區建設規劃站的印章，真實性可以認定，結合本案的其他相關證據，本院對該證據予以采信。據此認定，君臨城邦二期的規劃設計是將兩個地塊作為一個整體進行規劃設計，E02-1305B地塊一起納入小區建設范圍。

根據上述證據認定，本院對本案事實認定如下：

2008年10月6日，被告浙江省某投資開發有限公司經政府部門登記確認取得了三門縣濱海新城A12、A13、A14共三宗國有土地的使用權，其中住宅用地土地使用權年限為2008年6月25日至2078年6月24日。2008年12月1日，原三門縣濱海新城管理委員會與被告簽訂一份《三門縣濱海新城入區協議書》，雙方就被告取得的國有土地開發建設等相關內容進行了約定，其中第六條第一款約定：本次出讓A13－3地塊南側約有3543平方米土地由于尚未報批，未能同時出讓，為不影響地塊開發整體協調和建設進度，甲方（指原三門縣濱海新城管理委員會）應配合三門縣國土資源局在2009年6月底以前辦妥土地征用等報批前期手續，將該宗地以本次出讓同等價格合法出讓給乙方，具體出讓工作以政府抄告為準。2010年3月16日，被告與三門縣人民醫院簽訂一份《商品房聯建協議》，被告在其受讓的A13地塊內與三門縣人民醫院為三門縣人民醫院職工聯建商品房，雙方就合作方式等內容進行了約定。在《商品房聯建協議》附件房屋成本計算口徑中約定：土地樓面價按A13地塊所發生的全部土地成本價款均攤于全部建筑面積來確定土地樓面單價的原則計取（含土地交易契稅和土地款利息支出），雙方同意樓面價按500元每平方米計算；項目建設管理費用按50元每平方米計算，由被告包干；其余建設造價按實計取，最后以竣工決算為準，由聯建單位聘請的社會公證機構進行造價審核確定；工程由被告負責，聯建單位派代表參與管理。同時期，被告與其他八家聯建單位簽訂了聯建協議。此后，原告經被告同意受讓了聯建單位職工的聯建房，并按被告和聯建單位的通知陸續支付建房款。被告也按約進行工程建設，并根據與原三門縣濱海新城管理委員會簽訂的《三門縣濱海新城入區協議書》約定及政府認可的規劃設計許可，對鑲嵌于已取得土地使用權的A13地塊南側尚未取得土地使用權的小塊地塊進行整體開發。2013年4月17日，被告經政府部門登記正式取得了小塊地塊的國有土地使用權，面積為3294平方米，其中住宅用地土地使用期限為2012年11月26日至2082年11月25日。2014年7月17日，原、被告簽訂了《浙江省商品房買賣合同》，合同約定原告購買被告建設的位于三門縣濱海新城君臨城邦二期×幢××室房屋一套，并對雙方的權利義務進行了約定。其中第十六條關于產權登記的約定：出賣人負責辦理土地使用權初始登記，取得《土地使用權證書》或土地使用權證明。出賣人負責申請該商品房所有權初始登記，取得該商品房《房屋所有權證》。出賣人承諾于2015年3月30日前，取得前款規定的土地、房屋權屬證書，交付給買受人，買受人自行辦理該商品房轉移登記。出賣人不能在前款約定期限內交付權屬證書，雙方同意按照下列約定處理：1、約定日期起90日內，出賣人交付權屬證書或登記證明的，按已付房價款的1%承擔違約責任；2、約定日期起90日以后，出賣人仍不能交付權屬證書或登記證明的，雙方同意按下列第①或②項處理：①買受人退房，出賣人在買受人提出退房要求之日起30日內將買受人已付房價款退還給買受人，并自約定日期至實際退款日止，按日向買受人支付已交付房價款萬分之一的違約金。②買受人不退房，出賣人自約定日期至實際交付權屬證書或登記證明之日止，按日向買受人支付已付房價款萬分之一的違約金。合同附件八補充協議內容第五條約定：如遇政府原因，產權登記的時間可適當延長。原告至今共支付房價款512492元（含前期支付的建房款）。被告于2014年12月31日完成了驗收備案。被告于2015年1月28日前向三門縣國土資源局申請土地使用權分割登記，2015年1月30日前向三門縣房地產管理處申請房屋所有權初始登記。2015年1月28日，三門縣國土資源局向被告出具了《用地項目竣工驗收及土地登記受理通知書》，對被告的申請予以受理；2015年2月8日，三門縣國土資源局向被告發送了《土地登記暫緩受理通知書》，決定予以暫緩受理，理由是該宗地出現教育用地及分塊出讓土地年限不同等問題。2015年4月6日，被告取得涉案房屋的所有權初始登記證。2015年4月10日，三門縣人民政府召集相關部門召開了專題會議，對君臨城邦二期建設地塊年限不一致及幼兒園項目驗收等問題進行專門討論研究，并于6月10日印發《關于君臨城邦二期建設歷史遺留有關問題的專題會議紀要》，之后，三門縣國土資源局根據會議紀要的精神辦理了君臨城邦二期房屋的土地使用權分割登記，涉案房屋的土地使用權分割登記憑證于2015年7月29日辦理完畢。被告于2015年9月6日向原告寄送了一份《關于聯建房屋產權登記的時間可予適當延長的說明》，告知房屋土地、房屋權屬證書已辦理完畢，并作了一些解釋。原、被告至今未接交涉案房屋。

本院認為：根據雙方當事人的訴辯意見，本院對本案的爭議焦點歸納并評析如下：一、關于本案的法律關系性質。原、被告于2014年7月17日簽訂了《浙江省商品房買賣合同》以后，雙方明確為商品房銷售合同關系，相關合同條款應約束雙方當事人，被告與聯建單位在此之前簽訂的《商品房聯建協議》僅是商品房買賣合同的一個基礎關系，本案的法律關系應認定為商品房銷售合同糾紛，但被告與聯建單位簽訂的《商品房聯建協議》及雙方在聯建過程中商定一致的內容應作為合同的內容之一，與《浙江省商品房買賣合同》要進行整體理解。二、關于原、被告簽訂的《浙江省商品房買賣合同》第十六條約定的土地、房屋權屬證書交付條款如何理解問題。根據原、被告合同約定，出賣人承諾于2015年3月30日前，取得土地、房屋權屬證書，交付給買受人，買受人自行辦理該商品房轉移登記。故被告有向原告交付房屋所有權初始登記證和土地使用權分割登記憑證的義務，至于如何交付，因為產權證書無需專門運輸，交付地點應理解為被告的營業地，且根據房地產市場交易習慣，房產商只要通知買受人領取即可，不應強求被告向原告上門進行交付權證。三、關于被告是否構成逾期交證的違約責任問題。被告已經在2015年1月30日前向三門縣房地產管理處申請了辦理房屋所有權初始登記，根據《房屋登記辦法》第二十三條之規定，國有土地范圍內房屋所有權登記，房屋登記機構的登記時限為30個工作日。被告已在合同約定的交證時間30個工作日之前申請辦理房屋所有權初始登記，故沒有在合同約定時間內辦理好房屋所有權初始登記證，可以認定為政府原因。三門縣國土資源局于2015年1月28日已經受理了被告的土地使用權分割登記申請，根據《土地登記辦法》第十九條之規定，三門縣國土資源行政主管部門應當自受理土地登記申請之日起二十日內辦結土地登記審查手續。故可以認定被告在合同約定的交證日期合理的期限前已申請辦理土地使用權分割登記。至于辦理土地使用權分割登記受阻是否屬于政府原因，本院認為可以認定為政府原因，理由如下：（一）涉案房地產出現兩宗地塊是由于政府原因，E02－1305B地塊只有3294平方米，并且鑲嵌在E02－13地塊內，不宜單獨開發，在2008年12月1日原三門縣濱海新城管理委員會與被告簽訂《三門縣濱海新城入區協議書》時，政府就要求被告對這一地塊進行整體開發，并承諾于2009年6月底以前配合三門縣國土資源局辦妥土地征用等報批前期手續，將該宗地以本次出讓同等價格合法出讓給被告；此后經政府認可的規劃設計均把兩個地塊作為一個整體進行規劃設計，被告的整體開發建設是經政府要求及許可的。（二）被告與聯建單位簽訂《商品房聯建協議》時，被告尚未取得E02－1305B地塊的土地使用權，但在原、被告簽訂《浙江省商品房買賣合同》時，被告已全部取得了兩個地塊的土地使用權，因土地使用權年限不一致的原因會造成今后辦證逾期也是當時被告難以預見的。（三）土地使用權分割登記辦證受阻后，政府部門為此召開了專門的協調會議，后國土資源行政主管部門根據會議紀要的精神辦理土地使用權分割登記，辦證受阻后被告已經在積極推動，之后的政府行為是被告無法控制的。故被告逾期辦證的原因可以認定為政府原因，且逾期辦證的時間也不是很長。（四）至于被告是否存在怠于通知原告領取土地、房屋權屬證書的違約責任，本院認為，雖然被告于2015年4月6日就已取得涉案房屋所有權初始登記證，但此時土地使用權分割登記憑證尚未辦好，被告無法按合同約定向原告交付土地、房屋權屬證書，即使向原告先交付房屋所有權初始登記證，也達不到合同的目的，故被告通知原告領證的義務應在土地、房屋權屬證書辦理完畢之后。涉案房屋的土地使用權分割登記憑證于2015年7月29日辦理完畢之后，被告于2015年9月6日向原告寄送了《關于聯建房屋產權登記的時間可予適當延長的說明》，該說明的內容已告知土地、房屋權屬證書已辦理完成，故可以認定為此時被告已完成了交付義務。由于君臨城邦二期業主眾多，應該給被告必要的準備時間，故被告的提示交付也屬在合理時間之內。根據原、被告簽訂的《浙江省商品房買賣合同》附件八補充協議內容第五條約定：如遇政府原因，產權登記的時間可適當延長。根據上述理由，本院認為可以免除被告的逾期交證違約責任。綜上，本院對原告的訴訟請求不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十一條、第六十二條第（三）與（五）項及第一百零七條之規定，判決如下：

駁回原告廖某、梅某的訴訟請求。

本案受理費50元，減半收取25元，由原告廖某、梅某負擔。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于浙江省臺州市中級人民法院。［在遞交上訴狀后七日內先預繳上訴案件受理費50元（具體金額由浙江省臺州市中級人民法院確定，多余部分以后退還），逾期不交按自動撤回上訴處理。款匯：臺州市財政局，開戶銀行：中國農業銀行臺州市分行，賬號：××××）。

代理審判員　陳麗亞

二〇一五年十一月十六日

代書記員　吳如意

合同糾紛