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廣東省珠海市香洲區人民法院

民事判決書

（2014）珠香法民三初字第946號

原告：珠海市某斯房地產投資咨詢有限公司。

負責人：馮某某。

委托代理人：謝某某，女，漢族，19**年**月**日出生。系該公司置業經理。

被告：郭某某，男，漢族，19**年**月**日出生。。

委托代理人：徐德廷，廣東非凡律師事務所律師。

委托代理人：崔彥征，廣東非凡律師事務所實習律師。

原告珠海市某斯房地產投資咨詢有限公司訴被告郭某某居間合同糾紛一案，本院受理后，依法由審判員楊擎軒獨任審判，公開開庭進行了審理。原告委托代理人謝某某，被告委托代理人徐德廷、崔彥征到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原告訴稱，2013年11月14日，原告作為居間方與被告簽訂了《房地產買賣合同》，約定被告將其所有的座落于珠海市香洲情侶北路**號（每一間花園）13棟2203號的房屋以人民幣為112.2萬元的成交價格出售。2013年11月22日，原告作為居間方促成買方汪冶宇按被告的成交價格在《房地產買賣合同》簽字，自此《房地產買賣合同》生效。合同簽訂后，原告通過短信、催告函、電話等方式多次通知被告《房屋買賣合同》已生效、請及時履行合同，同時買方汪冶宇也積極按照合同的約定準備了貸款資料，但被告均以已出售為由拒絕履行。2013年12月10日被告在明知《房地產買賣合同》）已經成立并生效的前提下，擅自轉讓了涉案房屋給第三人，并加快出證，于2013年12月13日領走。

被告“一房二賣”的行為，構成了根本違約，造成原告損失《房地產買賣合同》第十三條約定的傭金人民幣44000元。為維護原告的合法權利，特起訴至法院，請求判令被告支付原告傭金損失人民幣44000元，滯納金38740元，共計82740元。

被告辨稱，一、被答辯人所提供的《房地產買賣合同》不具備合同內容，該合同不成立。

被答辯人當時提供給答辯人的《房地產買賣合同》是一個空白的合同版本，沒有填寫具體合同內容。被答辯人現在提交的《房地產買賣合同》上面的合同內容、被答辯人的蓋章、以及所謂買方“汪冶宇”的簽名，都是被答辯人在知道答辯人出售2203房后填寫的，根據《合同法》第十二條之規定，該《房地產買賣合同》不成立。

二、被答辯人作為“居間人”不能與答辯人簽訂《房地產買賣合同》，該合同不成立。

《合同法》第一百三十條“買賣合同是出賣人轉移標的物的所有權于買受人，買受人支付價款的合同”之規定，房地產買賣合同必須是買賣雙方才具有簽訂該合同的主體，被答辯人只是“居間人”，其不具備買方的主體資格，其所稱與答辯人簽訂了《房地產買賣合同》不符合法律規定，該合同不成立。

三、被答辯人所稱與答辯人簽訂的《房地產買賣合同》只有賣方，沒有買方，缺少構成合同的主體要件，該合同不成立。

《房地產買賣合同》必須是買賣雙方經過協商確定相關合同內容后簽訂才構成合同，缺少任何一方都不能構成“合同”，即：沒有合同雙方的主體，根本就不存在合同，該合同不成立。

四、被答辯人不是答辯人的委托代理人，沒有處分答辯人2203房的權利，該《房地產買賣合同》不成立，沒有法律效力。

被答辯人不是答辯人的委托代理人，也沒有答辯人的授權及委托，其只是“居間人”向答辯人提供訂立合同的媒介服務，無權對于答辯人的2203房進行處分，其與所謂買方“汪冶宇”簽訂的《房地產買賣合同》不成立，沒有法律效力。

五、被答辯人沒有與所謂的買方“汪冶宇”簽訂《房地產買賣合同》，更沒有向答辯人通知所謂簽訂“《房屋買賣合同》”，該合同不成立，沒有法律效力。

事實上，答辯人在出售2203房之前，被答辯人根本就沒有提供居間服務，更沒有找到過任何買方，當被答辯人知道答辯人出售房屋后，利用答辯人當時基于對其的信任所簽訂的空白合同，為了獲取非法利益，找到所謂的買方“汪冶宇”簽名，并且將時間倒簽至房屋出售前的時間，完全就是“虛假的”，然而“通知”沒有辦法偽造的，因為事實是客觀存在的，是不可能偽造的，所以被答辯人既沒有簽訂所謂簽訂的《房屋買賣合同》，更沒有通知答辯人，該合同不成立，沒有法律效力。

六、根據被答辯人提供的“虛假的《房地產買賣合同》”，被答辯人提供的所謂買方“汪冶宇”沒有按照《房地產買賣合同》履行，買方沒有按照該合同約定支付保證金，違反該合同第2.1條“買方在簽署本合同時交保證金人民幣5000元予以經紀方”之規定，根據該合同第11條之規定，買方“汪冶宇”應當承擔20%違約責任，向答辯人支付20多萬元的違約金，答辯人保留追究的權利，并且答辯人有權再將2203房轉讓任何人。根據該合同第14條之規定，被答辯人所謂的傭金也只能向違約的買方“汪冶宇”主張了！

另，根據本案被答辯人的《民事起訴狀》及證據材料均證明了所謂買方“汪冶宇”沒有支付保證金，如果有支付就一定應當做為事實表述，并且做為證據提交。假如被答辯人再提供所謂的收取保證金的證據，那就只有一個可能性，就是被答辯人再次偽造證據，那就請求法院對于其予以嚴厲的法律制裁，以維護法律的神圣和威嚴！

綜上，被答辯人所稱的《房地產買賣合同》既不成立，也沒有法律效力，而且也無權向答辯人主張所謂的“傭金”及滯納金，請法院依法駁回被答辯人的無理訴訟請求。

經審理查明，2013年11月22日，被告與汪治宇簽訂了《房地產買賣合同》，合同約定被告將座落于珠海市香洲情侶北路**號（每一間花園）13棟2203號的房屋出售給被告，房屋總價1122000元。原告作為經紀方在該合同上簽署。合同第2.1條約定，定金人民幣30000元。支付方式如下：買方在簽署本合同同時交保證金5000元予以經紀方。若賣方簽署本合同并對上述款項以定金名義簽收后，買方所交保證金自動轉達為定金。買方在賣方簽署本合同（）工作日內給付定金余款25000元，買方在規定時間內補足定金予經紀方都視為賣方已簽收定金。合同第11條規定，如買方未足額支付定金的，賣方有權要求買方按成交總價的20%承擔違約責任。且賣方有權再將該物業轉讓于任何人。第13條規定，基于經紀方提供之服務，買賣各方應向經紀方支付傭金22000元。第14條規定，賣方或買方任何一方未能履行本合同之條款，導致交易不能完成，則違約方須向經紀方支付買賣雙方應付的全部傭金。合同另有特別約定，本合同履行過程文件及通知以特快傳遞或掛號信的形式郵寄至買賣雙方確認之地址即視為送達。

合同簽訂后，原告收取買方汪治宇支付定金5000元，但沒有轉交被告。后被告于2013年12月14日將上述房屋轉讓予他人。原告向被告追索傭金無果，遂起訴來院。

本院認為，原告向被告提供房屋買賣信息，并促成被告與房屋買方簽訂《房地產買賣合同》，雙方形成合法有效的居間合同關系。原告可依法享有收取相關報酬的權利。

合同簽訂后，根據合同約定的定金條款，定金金額為30000元，買方應于合同簽署時支付5000元給經紀方，余款在一定時間內補足。由于買方未按合同規定向被告支付定金30000元，導致合同沒有繼續履行。原告稱被告沒有將房產證交付經紀方驗證，故不同意將定金5000元支付被告。該主張與合同約定的有關定金支付方式不符。被告根據合同第11條的規定，對買方未足額支付定金的，可以向買方主張違約責任，有權將合同所涉物業轉讓他人。后被告于12月14日將案涉物業轉讓他人，表明其實際解除與買方的房屋買賣合同關系。造成上述房屋買賣合同解除的責任，是買方未在合理期間內足額支付定金，買方應對此承擔違約責任。根據合同第14條規定，賣方或買方任何一方未能履行本合同之條款，導致交易不能完成，則違約方須向經紀方支付買賣雙方應付的全部傭金。因此，原告促成買賣雙方達成房地產買賣合同，可以獲取相應的報酬。因買方的違約行為導致房地產買賣合同不能繼續履行，原告仍可依據合同的規定，向合同違約方主張買賣雙方應付的全部傭金。被告在上述合同履行中并無過錯，并非違約一方。原告向其主張買賣雙方應付的全部傭金44000元及滯納金，沒有事實與法律依據，本院不予支持。

依照《中華人民共和國合同法》第四十四條第一款、第六十條第一款的規定，判決如下：

駁回原告珠海市某斯房地產投資咨詢有限公司的訴訟請求。

案件受理費934元，由原告珠海市某斯房地產投資咨詢有限公司負擔。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于廣東省珠海市中級人民法院。

審判員　楊擎軒

二〇一四年八月十一日

書記員　陽偉萍

合同糾紛