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四川省仁壽縣人民法院

民事判決書

（2014）仁壽民初字第20號

原告葉某某，男，生于19**年**月**日，漢族，居民。

原告夏某某（系原告葉某某之妻），女，生于19**年**月**日，漢族，居民。

二原告共同委托代理人李某云，男，生于19**年**月**日，漢族，居民。

被告四川力某房地產開發有限公司，公司住所：仁壽縣文林鎮陵州路一段。

法定代表人陳某瀾，系總經理。

委托代理人黃某某（系公司員工），男，生于19**年**月**日，漢族，居民；特別授權代理。

被告李某某，男，生于19**年**月**日，漢族，仁壽縣曲江鄉濱江商貿街項目負責人。

委托代理人秦永剛，四川達寬律師事務所律師；一般授權代理。

原告葉某某、夏某某訴被告四川力某房地產開發有限公司（以下簡稱力某公司）、李某某房屋拆遷安置補償合同糾紛一案，于2013年12月11日訴來本院，經審查，予以立案。本院受理后，依法由審判員杜同金適用簡易程序公開開庭進行了審理，原告葉某某、夏某某及其委托代理人李某云，被告力某公司特別授權代理人黃某某，被告李某某及委托代理人秦永剛均到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。

原告訴稱，2011年2月21日被告力某公司授權李某某為仁壽縣曲江鄉濱江商貿街項目負責人。李某某、熊某、陳某某、劉某某四個人合伙開發仁壽縣曲江鄉原市場周邊約14000平方米的商品房，并于2011年6月16日正式簽訂了合伙開發協議，2011年8月9日熊某與原告簽訂了房屋拆遷安置補償協議，2011年10月4日四合伙人簽訂了股權轉讓協議，熊某、陳某某、劉某某將全部股份轉讓給李某某。被告不講誠信，不按拆遷補償協議履行交房，經多方調解無果，為維護原告的合法權益，請求法院判決被告交付拆遷補償協議約定的門市及住房，支付違約金118000元。

原告為證明其主張，提供的證據有：1.二原告身份證復印件各1份；2.被告力某公司的營業執照、暫定資質證書、開戶許可證、稅務登記證、法人授權證明書、被告李某某身份證復印件；3.城鎮國有土地使用證復印件，即仁國用（1996）字第828號；4.房屋拆遷安置補償協議；5.房屋出售合同；6.合伙開發協議；7.股權轉讓協議；8.申請證人熊某出庭作證。

被告四川力某房地產開發有限公司辯稱，我公司不是本案適格主體，雖然該公司授權李某某為曲江鄉濱江商貿街項目負責人，并沒有授權李某某與原告簽訂撤遷安置補償協議，該協議對公司無約束力，請求駁回原告對力某公司的訴訟請求。

被告四川力某房地產開發有限公司為證實自己的主張提供的證據：2011年3月16日免責協議1份。

被告李某某辯稱，二原告與熊某個人簽訂的合同，是合同糾紛案件，合同具有相對性，被告李某某并沒有與二原告簽訂合同，二原告起訴主體不適格，請求法院依法駁回原告的訴訟請求。

被告李某某未向法庭提交書面證據。

經庭審質證，被告四川力某房地產開發有限公司對原告提供的1、2、3、4組證據無異議，對5、6、7組證據的真實性無異議，但認為與本案無關。被告李某某對原告對原告提供的1、2、3、4組證據無異議；對證據5有異議，認為原告與熊某簽訂的房屋出售協議的真實性持有異議，因為熊某交給被告的協議并未注明作廢；對證據6有異議，認為合伙開發協議是一份無效協議，因為所有合伙人都是個人，約定的是房地產開發，不具備房地產開發資格；對證據7有異議，認為股權轉讓協議是部份無效的協議，因為合伙開發協議無效。

本院經審理認為，對原告提供的第1、2、3、4組證據二被告均無異議，本院予以采信；對原告提供的第5組證據被告李某某雖有異議，但沒有提供相應的證據來推翻該證據的真實行，本院予以采信；原告提供的第6、7組證據證實了被告李某某與熊某、陳某某、劉某某四人合伙及將股權全部轉讓給李某某的事實，本院予以采信。

經審理查明：2011年2月21日被告力某公司授權李某某為仁壽縣曲江鄉濱江商貿街項目負責人。被告李某某與熊某、陳某某、劉某某四人協商合伙開發曲江鄉濱江商貿街，并分別做坼遷工作，2011年6月16日四人正式簽訂了合伙開發協議。2011年4月23日，原告葉某某與熊某簽訂了房屋出售合同，合同約定原告葉某某將位于仁壽縣曲江鄉原農貿市場內約200平方米的房屋以159600元出售給熊某，合同簽訂后，葉某某與熊某再次協商，由熊某另外增補葉某某水電氣戶頭費9000元，共計金額168600元。合同簽訂后，原告葉某某一直認為自己出售的房屋價格太低，不愿意將房屋交給熊某拆遷，為了達到拆遷目的，熊某于2011年8月9日再次與原告簽訂了房屋拆遷補償協議，約定將2011年4月23日簽訂的房屋出售合同書作廢。房屋拆遷補償協議原文：“房屋拆遷補償協議甲方：葉某某乙方：熊某為保障甲乙雙方行使各自的權利和義務，本著自愿、誠信保法的原則，根據《合同法》的相關規定，經甲乙雙方充分協商，就將甲方房屋拆遷事宜達成如下協議：一、甲方自愿將位于仁壽縣曲江鄉舊市場旁自有的房地產置換給乙方，土地證號為仁壽縣仁國用1996字第828號，四至界限以土地使用證為準。二、補償標準：乙方補償甲方門市42平方米，（門市乙方負責為甲方安裝完好卷簾門）住房為兩套，每套80平方米，（住房門窗、門盒均由乙方負責安裝完好）位置在曲江鄉新開發街（老屠場直到三對街）。三、選擇樓層2-4樓。四、乙方在拆遷完房屋之日起一年內交房給甲方，甲方所得新房的房產證和國有土地使用證交房后一年內由乙方負責辦理，費用由乙方承擔。五、乙方補償甲方住房和門市以新房屋產權管理部門核準的面積為準，住房及門市面積若超過或減少應補面積應相互補價差，住房（每平方米開盤時的單價）計算，門市按（每平方米開盤里的單價）計算，支付給對方。（注：門市、住房找補價格以開盤時單價為準），面積和正負誤差不超過10平方米。六、乙方在修建此房過程中，甲方概不負責承建的相關手續及修建中產生的一切費用和大小安全事故。七、本協議自簽字之日起2011年8月10日內，甲方將室內全部財物搬出，房屋建筑各種設施（門窗等），交接時由乙方拆除。拆除的全部建筑材料歸乙方所有。八、甲方每套房屋水、電、氣、閉路戶頭及安裝費等由乙方負責辦理好。九、此協議甲乙雙方不得違約，任何一方違反以上約定，將承擔對方違約金300000.00元。（叁拾萬元正）。十、交房時間為：2011年8月1日至2012年8月1日，自然災害因素，交房時間順延。如到時不交房，乙方每月按1500元的費用付給甲方。十一、一次性乙方付給甲方過渡費1000元，甲方所收乙方的保證金貳萬元在乙方基本完工時全部退還給乙方。十二、未盡事宜，甲乙雙方另行協商解決，所達成的協議與本協議具有同等法律效力。協議簽訂后甲方將土地證交給乙方。十三、本協議一式二份，甲乙雙方各執一份，協議從簽字之日起生效。甲方（簽字）葉某某乙方（簽字）熊某2011年8月9日”。2011年10月4日四合伙人經協商簽訂了股權轉讓協議，熊某、陳某某、劉某某將所有股份全部轉讓給被告李某某，由被告李某某一人負責開發仁壽縣曲江鄉濱江商貿街。2012年底被告李某某開發的仁壽縣曲江鄉濱江商貿街修建完畢后并沒有按房屋拆遷安置補償協議交付原告住房及門市，雙方多次協商無果，原告訴來本院，請求依法判決被告按合同約定交付門市及住房并支付違約金118000元。

另查明：1.原告葉某某收取了被告李某某保證金貳萬元；2.本案在審理過程中，被告李某某已于2014年1月28日將位于仁壽縣曲江鄉濱江商貿街二號樓二單元一層十一號門市及位于仁壽縣曲江鄉濱江商貿街二號樓一單元五樓二號和六樓二號住房各一套移交給原告葉某某，原告也已接收；3.李某某、熊某、陳某某、劉某某均未成立房地立開發企業，也未取得任何房地產企業授權簽訂房屋撤遷安置補償協議。

本院認為，房屋拆遷安置補償協議是房屋拆遷雙方的法律行為，房屋拆遷當事人地位平等，協議必須是拆遷雙方的合法行為，依照《中華人民共和國城市房地產管理法》和《國有土地房屋征收與補償條例》相關規定，作為房地產拆遷安置的主體應當是房地產開發企業，并取得拆遷許可證，因熊某不具備簽訂房屋拆遷補償安置協議的主體資格，也未取得拆遷許可證，故原告葉某某與熊某簽訂的房屋拆遷補償安置協議系無效協議。但現被告已將門市及住房交付與二原告，二原告已經接收，原告訴請交房已無法律依據；對二原告主張的請求判令被告支付違約金118000元的訴訟請求，因雙方簽訂的合同無效，其關于違約金條款約定也當然無效，二原告的這一請求不能成立，本院不予支持。被告李某某及其合伙人不具備房屋拆遷資格，違反法律規定與原告簽訂房屋拆遷補償安置協議，原告明知被告李某某系個人，無拆遷安置資質而與其簽訂合同，對本次糾紛的引起雙方均具有過錯，訴訟費用由雙方各承擔一半。被告力某公司未授權李某某及其合伙人簽訂協議，也未在協議上蓋章，本案中不承擔責任。依照《中華人民共和國城市房地產管理法》第二十四、第二十九條、《中華人民共和國合同法》第五十二條、第五十六條、《中華人民共和國民法通則》第六條之規定，判決如下：

駁回原告葉某某、夏某某的訴訟請求。

本案受理費3000元，由原告葉某某、夏某某負擔1500元，被告李某某負擔1500元。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于四川省眉山市中級人民法院。

審判員　杜同金

二〇一四年五月六日

書記員　唐　軍

房屋拆遷安置補償合同