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山東省菏澤市中級人民法院

民事判決書

（2015）菏民三初字第51號

原告：王某某。

委托代理人：聶勝。

被告：菏澤某某房地產開發有限公司。

法定代表人：韓某某，該公司董事長。

委托代理人：張某某，系該公司會計。

委托代理人：李洪觀，山東君誠仁和律師事務所律師。

原告王某某與被告菏澤某某房地產開發有限公司商品房預約合同糾紛一案，本院于2015年3月25日受理后，依法組成合議庭，于2015年6月16日、2015年7月9日兩次公開開庭進行了審理。原告王某某及委托代理人聶勝，被告菏澤某某房地產開發有限公司的委托代理人張某某、李洪觀到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原告王某某起訴稱：2011年2月23日，原告向被告支付200萬元用于購買被告開發的門市房，約定按月息1.5%計算利息至小區開盤之日，如被告不給門市房，不中斷計算利息。被告一直未按約定交付門市房，向其索要所支付的本金及利息也未能按約歸還。

2011年4月1日，原告王某某及丈夫董某某向被告支付200萬元用于購買被告開發的門市房，約定按月息1.5%計算利息至小區開盤之日，如被告不給原告門市房，不中斷計算利息。后原告及原告的丈夫董某某向被告提出不要門市房，并要求被告退還所支付款項本息，在原告的多次索要下，被告僅向原告歸還部分本息，截至2015年2月18日，該筆款項被告仍欠原告1 028 600元未還。

綜上，請求被告償還上述兩筆欠款本金302.86萬元及利息149.4萬元（利息計算至2015年3月23日，以后的利息按月息2%計算至還款之日），本案案件受理費、財產保全費等均由被告負擔。

本案審理過程中，原告將上述訴訟請求變更為：解除原、被告2012年1月2日簽訂的“協議”及2015年2月10日簽訂的“補充協議”，被告返還原告本金302.86萬元及利息（其中200萬元自2011年2月23日起按月息3%支付至履行之日，另外102.86萬元自2015年2月18日起按月息3%支付至履行之日）。

被告菏澤某某房地產開發有限公司答辯稱：雙方2012年1月2日簽訂的“協議”及2015年2月10日簽訂“補充協議”屬于購房意向合同，被告同意解除上述“協議”及“補充協議”，退還購房款，被告不存在違約行為。對于2011年2月23日的200萬元，原告主張的利息過高，應調整到不超過中國人民銀行發布的同期同類貸款利率的四倍。對于2011年4月1日的200萬元，截止到2015年2月18日被告尚欠原告本金117 728.91元，欠付利息510 609.52元，合計628 338.43元。被告公司經營困難現在沒有能力及時償還。

原告為證明其主張，提交的主要證據如下：

證據1、被告公司會計韓某向原告提供的手寫銀行賬戶條一張。

證據2、2011年2月23日銀行匯款憑證一張。

證據3、2011年2月23日被告公司出具的收據一張。

證據4、2011年4月1日銀行匯款憑證一張。

證據5、2011年4月1日被告公司出具的收據復印件一張。

證據1-5共同證明：被告公司已收到原告購房款400萬元整。

證據6、2013年1月30日被告公司出具的收據復印件一張。

證據7、2015年2月18日被告公司出具的收據一張。

證據6、7共同證明：被告公司在償付了部分利息及本金后剩余本金合計3 028 600元。

證據8、2012年1月2日雙方簽訂的“協議”一份。

證據9、2015年2月10日雙方簽訂的“補充協議”一份。

證據8-9共同證明:雙方約定的權利義務。

證據10、光盤一張及說明一份，證明：被告公司法定代表人韓某某在2015年5月26日上午明確表示盡量交付門市房，并表示如不能交付門市房答應退還購房款及利息。

被告菏澤某某房地產開發有限公司對上述證據的主要質證意見如下：

對證據1至4無異議。

對證據5的真實性無異議，但是該款項雙方協商由購房款轉為借款，被告已經部分償還。

對證據6、7的真實性無異議，但證據6是針對2011年4月1日款項中間轉換的一張條。

對證據7的真實性無異議，但原告并未實際提供102.86萬元的借款，該收據的形成過程如下：2012年8月1日償還2011年4月1日的200萬元借款中的本金100萬元，按月息1.5%計算，結算利息48萬元，于2012年8月1日形成148萬元的收據；2013年1月29日，148萬元收據按月息2%結息174 640元，減去當天支付原告的504 640元，形成2013年1月30日115萬元的借款收據；2014年1月4日，115萬元按月息2%結息256 060元，本息共計1 406 060元，減去當天被告支付原告的30萬元，下余1 106 060元；2014年1月18日，上述1 106 060元按月息2%結息10 300元，本息共計1 116 360元，減去當天被告支付原告的30萬元，下余816 360元；2015年2月18日，上述816 360元按月息2%結息212 250元，本息共計1 028 600元，出具了1 028 600元的借款收據。

對證據8、9的真實性無異議，但是被告不存在違約行為，不應支付協議中約定的違約利息。

對證據10的真實性無異議，被告同意還原告相關款項。

被告菏澤某某房地產開發有限公司為反駁原告的主張提交的主要證據如下：

證據1、2011年4月1日收據一份（被告會計標注有門市轉借款等內容）、2012年8月1日利息收到條、收據各一份。

證明：2012年8月1日被告償還2011年4月1日的200萬元借款中的本金100萬元，結算利息48萬元（利息結算至2012年8月1日）。利息轉本金48萬元（按月息1.5%計算），尚欠2011年4月1日200萬元借款中的本金100萬元，共欠原告本息148萬元。2012年8月1日收據中所顯示的148萬元借款，實際本金為100萬元，剩余48萬元系欠付的利息，對于148萬元收據中的48萬元雙方的借貸關系并未生效，48萬元欠息不應重復計算利息。截止到2012年8月1日欠原告利息為48萬元，本金尚欠100萬元。

證據2、銀行匯款憑證打印件一份。

證明：2013年1月29日，被告支付原告本息504 640元，其中50萬元為轉賬支付，4 640元系現金支付，此次結息是依據2012年8月1日出具的148萬元借條按照月息2%計算的，因約定利息為月息1.5%，而2013年1月29日結息是按月息2%計算，實際應付原告利息為88 500元【100萬元×1.5%×（6個月-3天）】，被告2013年1月29日償還本金為416 140元（504 640元-88 500元）。截止到2013年1月29日被告欠原告利息為48萬元，本金尚欠583 860元（100萬元-416 140元）。

證據3、2013年1月30日的115萬元的借款收據、算賬明細、2014年1月4日網銀匯款憑證打印件、2014年1月18日網銀匯款憑證打印件、2015年2月18日收據各一份。

證明：截止到2015年2月18日，被告共欠原告本金117728.91元，共欠利息510 609.52元（48萬元+30 609.52元），共欠原告本息628 338.43元。

原告王某某對上述證據的主要質證意見如下：

對證據1-3的真實性無異議，對證明目的有異議，證據1-3是被告公司償還部分利息和本金的過程。2011年4月1日原告交付的200萬元購房款，在多次索要門市房而不能給付的情況下向被告公司索要購房款本金及利息，2012年8月1日被告支付利息48萬元（200萬元×1.5%×16個月零1天）及本金52萬元合計100萬元，48萬元利息原告已經領取，沒有轉入本金。剩余本金1 481 000元，原告主動放棄1 000元出具了148萬元的收據，2013年1月29日被告支付原告50萬元利息及本金，其中利息是174 640元（148萬元×2%×5個月零27天），本金是325 360元，原告主動放棄了4 640元，剩余本金是115萬元。2014年1月4日被告又支付原告利息和本金30萬元，其中利息是256 060元（115萬元×2%×11個月零4天），本金是43 940元。2014年1月18日被告支付原告利息和本金30萬元，其中利息是10 300元（1 106 060元×2%×14天），本金是289 700元，剩余本金816 360元，2015年2月18日最終結算尚欠本金1 028 600元（其中本金816 360元，尚未結利息212 250元）。

根據原、被告的舉證、質證及庭審調查情況，本院確認以下事實：

2011年2月23日，原告王某某通過其在中國工商銀行的賬戶匯入被告公司賬戶200萬元。同日，被告為原告出具了收據一份，收款事由一欄注明“暫借款月利息1.5%，預定門市兩套，單價8 500元/m2”。收據背面有被告公司法定代表人韓某某手寫的“門市兩套康莊路價格7 900元”字樣。

2012年1月2日，原、被告簽訂“協議”一份，就原告2011年2月23日交納200萬元訂購被告門市房的具體事項進行約定，主要內容為：原告訂購被告開發的位于菏澤市城區門市房兩套（門市號××號、××號），面積約300多平方米，單價為7 900元/平方米。原告2011年2月23日交付給被告的預訂款200萬元按交款時約定的月息1.5%支付原告利息至“金御華府”小區開盤之日起不再計算利息，本金及利息合計2 308 000元。因被告原因不能交給原告門市房，被告對原告交付的購房款仍按月息1.5%不中斷計算利息。被告于2015年2月5日之前與原告簽訂正式銷售合同并向主管機關備案。

因被告未按照2012年1月2日“協議”約定履行，2015年2月10日，原、被告就上述協議簽訂“補充協議”一份，約定被告于2015年3月15日之前和原告簽訂正式銷售合同并向主管機關備案，如被告不按約定履行，不將門市房交付給原告，被告自愿承擔經濟責任，自2011年2月23日起按照月息3%支付給原告。如果被告未償還本金和利息，被告用其開發的住房進行抵償，價格按照被告開發的住房成本價2 300元加計10%作為交易價格。

本案審理過程中，被告明確表示同意解除上述協議及補充協議。

2011年4月1日，原告王某某的丈夫董某某通過其在中國工商銀行的賬戶匯入被告公司法定代表人韓某某賬戶200萬元。同日，被告為董某某出具了收據一份，收款事由一欄注明“康莊路門市貳間，單價7 900元/m2……”,收據背面有被告公司會計韓某手寫的“開盤之前月利息1.5%，開盤后利息自動取消”字樣。后原告、原告丈夫董某某與被告達成一致意見，就2011年4月1日所交納的款項不再購買門市房，由被告退還購房款并支付利息。

2012年8月1日，被告支付董某某100萬元，其中雙方按照月息1.5%結算2011年4月1日至2012年8月1日的利息48萬元，董某某出具了收到利息48萬元的收條一份。同日，還款沖抵利息（48萬元）和部分本金（52萬元）后，被告收回2011年4月1日200萬元的收據，重新為董某某出具了148萬元的收據，收款事由注明“暫借款月利息1.5%”。

2013年1月29日，被告支付董某某（匯至原告王某某賬戶）50萬元，按照月息2%結算2012年8月1日至2013年1月29日的利息174 640元。次日，還款沖抵利息（170 000元）和部分本金（33萬元）后，被告收回2012年8月1日148萬元的收據，重新為董某某出具了115萬元的收據，收款事由注明“暫借款月利息2%”。

2014年1月4日、2014年1月18日，被告分別支付董某某（均匯入原告王某某賬戶）30萬元、30萬元，經雙方結算：2013年1月30日至2014年1月4日的利息為256 060元（115萬元×11個月零4天×2%），還款30萬元沖抵利息（256 060元）和部分本金（43 940元）后，至2014年1月4日被告欠付原告本金1 106 060元；2014年1月4日至2014年1月18日的利息為10 300元（1 106 060元×14天×2%），還款30萬元沖抵利息（10 300元）和部分本金（289 700元）后，至2014年1月18日被告欠付原告本金816 360元。

2015年2月18日，結算2014年1月18日至2015年2月18日的利息為212 250元（816 360元×13個月×2%）后，被告重新出具了金額為1 028 600元（816 360元＋212 250元-10元）的收據，并將董某某的名字更換為原告王某某，收款事由注明“暫借款月利息2%”。后被告未償還剩余款項。

另查明，2011年2月9日中國人民銀行發布的3至5年（含）貸款基準利率為年利率6.45%，2012年7月6日中國人民銀行發布的1至3年（含）貸款基準利率為年利率6.15%。

本院認為：本案糾紛系因訂購門市房產生，雙方均認可涉案“協議”、“補充協議”具有購房意向書的性質。雖然原告在本案中要求被告返還訂購款本金及利息，但并非普通的民間借貸糾紛，本案為商品房預約合同糾紛。

本案爭議的款項分為兩部分，一是2011年2月23日原告交納的門市房訂購款200萬元；二是2011年4月1日以原告丈夫董某某名義交納的門市房訂購款200萬元。

（一）關于2011年2月23日原告交納的門市房訂購款200萬元的處理意見。

原、被告于2012年1月2日簽訂的“協議”及2015年2月10日簽訂的“補充協議”是雙方真實意思表示，內容不違反法律規定，應為有效協議，原告交納了200萬元的門市房訂購款，被告未按“協議”及“補充協議”約定與原告簽訂商品房買賣合同。本案審理過程中，原、被告均同意解除上述“協議”及“補充協議”，依法應予確認。《中華人民共和國合同法》第九十七條規定：“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。”上述“協議”及“補充協議”雙方已經解除，原告要求被告返還2011年2月23日交納的門市房訂購款200萬元并支付利息的請求符合法律規定，應予支持。關于利息的支付標準，原告主張自2011年2月23日起按照2015年2月10日補充協議約定的月息3%計算，被告要求調整到不超過中國人民銀行發布的同期同類貸款利率的4倍。雖然本案中原告交付被告款項的目的是訂購門市房，但原告所交納的款項數額遠遠高于普通的定金，且雙方在就訂購門市房所簽訂的“協議”及“補充協議”中均有利息的約定，相關款項由被告使用多年，關于利息的計付可參照最高人民法院《關于人民法院審理借貸案件的若干意見》第六條的規定，即以最高不得超過銀行同類貸款利率的4倍為限，對于被告的抗辯予以采信，由被告自2011年2月23日起，按照中國人民銀行2011年2月9日發布的3至5年（含）貸款基準利率6.45%的4倍支付原告該200萬元的利息至履行之日。原告過高部分的請求不予支持。

（二）關于2011年4月1日以原告丈夫董某某名義交納的門市房訂購款200萬元的處理意見。

2011年4月1日，原告王某某的丈夫董某某為訂購被告開發建設的門市房，向被告交納訂購款200萬元，被告為董某某出具了收據。后雙方達成一致意見，就該款不再購買門市，由被告退還門市房訂購款、支付利息，被告也已按照該合意進行了部分履行。最高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）第二十一條規定：“債務人除主債務之外還應當支付利息和費用，當其給付不足以清償全部債務時，并且當事人沒有約定的，人民法院應當按照下列順序抵充：（一）實現債權的有關費用；（二）利息；（三）主債務。”因被告未足額償付，被告已支付的款項應按照先抵充利息再抵充本金的順序結算，至2014年1月18日被告尚欠付本金816 360元。2015年2月18日，按照月息2%結算2014年1月18日至2015年2月18日的利息后，被告未實際支付利息，而是將結算的利息與欠付的本金合計后重新出具了金額為1 028 600元的收據，并將董某某的名字更換為原告王某某。因原告與董某某為夫妻關系，且被告已經將收據中董某某的名字更換為原告王某某，故原告有權就該筆款項主張權利。2015年2月18日，雙方雖對利息進行結算但被告并未實際償付，故被告欠付的門市房訂購款數額仍為2014年1月18日的816 360元，被告應當返還原告該款項并按雙方約定的月息2%，自2014年1月19日起支付原告相應利息。原告要求被告按照月息3%支付利息缺乏事實及法律依據，不予支持。

綜上所述，依據《中華人民共和國合同法》第九十三條第一款、第九十七條，最高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）第二十一條、第二十九條之規定，判決如下：

一、被告菏澤某某房地產開發有限公司自本判決生效之日起十日內返還原告王某某門市房訂購款2 816 360元并支付利息（其中200萬元的利息自2011年2月23日起按照中國人民銀行2011年2月9日發布的3至5年（含）貸款基準利率6.45%的4倍計算至本判決確定的履行之日止，816 360元的利息自2014年1月19日起按照月息2%計算至本判決確定的履行之日止，如被告在本判決確定的履行期限屆滿前自動履行的，上述利息計算至自動履行之日止）。

二、駁回原告王某某的其他訴訟請求。

如被告菏澤某某房地產開發有限公司未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

案件受理費42 981元，財產保全費5 000元，均由被告菏澤某某房地產開發有限公司負擔。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并提交副本六份，上訴于山東省高級人民法院。

審　判　長　潘宜英

代理審判員　梁春麗

人民陪審員　于　慧

二〇一五年八月二十七日

書　記　員　張艷艷

合同糾紛