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廣東省惠州市中級人民法院
民事判決書
（2015）惠中法民一終字第5號
上訴人（原審原告）：趙某某，男，1974年9月23日出生。
委托代理人（原審被告）：曹春和、馬仁聰，廣東偉倫律師事務(wù)所律師。
上訴人：惠州市某某地產(chǎn)有限公司。
法定代表人：張某某，總經(jīng)理。
委托代理人：田青，廣東金卓越（深圳）律師事務(wù)所律師。
上訴人趙某某、上訴人惠州市某某地產(chǎn)有限公司（下稱某地產(chǎn)公司）因商品房銷售合同糾紛一案，不服廣東省惠州市惠城區(qū)人民法院（2014）惠城法仲民初字第372號民事判決，分別向本院提起上訴。本院受理后，本院受理后依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。
當(dāng)事人原審的意見
2014年4月14日，原審原告趙某某向原審法院提起訴訟，請求法院判令：1、請求解除原被告簽訂的《某某童話世界商業(yè)廣場認購書》。2、請求判令被告立即雙倍返還定金400萬元，并自2014年2月20日起按中國人民銀行同期貸款利率四倍向原告支付利息至實際退還定金之日止。3、本案訴訟、財產(chǎn)保全等費用全部由被告承擔(dān)。
主要事實和理由是：2012年12月1日，原告趙某某與被告某地產(chǎn)公司簽訂了一份《某某童話世界商業(yè)廣場認購書》。合同約定：由趙某某以單價6155.16元／建筑平方米，總價1億元人民幣認購某地產(chǎn)公司開發(fā)的位于惠州市惠城區(qū)××路××花園商業(yè)廣場和××花園世通××綜合樓，該房屋總建筑面積l6246.54平方米；同時還約定趙某某支付認購定金200萬元人民幣。趙某某已于2012年12月支付80萬元、于2013年1月支付了l20萬元，共支付了定金200萬元，某地產(chǎn)公司出具了編號為3901727、3901726的收款收據(jù)。原告經(jīng)查詢惠州市房產(chǎn)管理局網(wǎng)站，發(fā)現(xiàn)雙方所簽認購書中的房產(chǎn)在簽訂之日并未取得預(yù)售許可證。商業(yè)廣場的預(yù)售許可證實際取得時間是2013年1月25日；××綜合樓的預(yù)售許可證取得時間是2013年6月14日。取得預(yù)售許可證后，被告將涉案房產(chǎn)手續(xù)抵押給銀行辦理貸款，導(dǎo)致雙方簽訂的認購書無法履行。原告立即向被告發(fā)出《退款申請》，要求退還定金，被告一直未進行書面回復(fù)，也一直未退款。因此，原告于2014年2月20日向被告發(fā)出《關(guān)于撤回﹤退款申請﹥的函》。由于被告一直未對雙倍返還定金的事宜進行回復(fù)或者積極退款，原告委托廣東偉倫律師事務(wù)所向被告發(fā)出《律師函》，要求立即雙倍返還定金400萬元。原告認為，根據(jù)我國相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，被告明知所出售的房產(chǎn)不具備商品房預(yù)售許可證而欺詐誘騙原告交付定金，已構(gòu)成嚴重的違約。被告在涉案房產(chǎn)手續(xù)辦理下來后，單方向銀行辦理抵押貸款手續(xù)，致使認購書約定的事項無法實際履行，該認購書應(yīng)當(dāng)認依法予以解除，并且被告應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任立即雙倍返還定金400萬元，并自2014年2月20日起按中國人民銀行同期貸款利率四倍向原告支付利息至實際退還定金之日止。基于以上事實和理由，原告因多次找被告協(xié)商退還定金事宜未果，特訴至貴院，希望貴院能依法維護原告的合法利益，立案受理本案，并判決支持原告的訴訟請求。
被告某地產(chǎn)公司辯稱：被答辯人訴訟請求依據(jù)的事實與理由嚴重失實，主要體現(xiàn)在以下幾個方面：1、答辯人與被答辯人簽署的《某某童話世界商業(yè)廣場認購書》（簡稱認購書）約定的交易房產(chǎn)不屬于預(yù)售商品房，而是屬于己經(jīng)竣工驗收合格的現(xiàn)房，無需取得商品房預(yù)售許可證。本案中，答辯人與被答辯人達成認購意向的房屋，早在簽署認購協(xié)議之前，已經(jīng)竣工驗收，屬于現(xiàn)房銷售，并非商品房預(yù)售，無需取得預(yù)售許可證。其中認購書約定的“××綜合樓”于2007年12月29日已經(jīng)取得《工程竣工驗收報告》，并且2011年9月13日也取得了《建設(shè)工程規(guī)劃驗收合格證》；其中認購書約定的“商業(yè)廣場”于2008年7月3日已經(jīng)取得《工程竣工驗收報告》，并且2011年9月13日也取得了《建設(shè)工程規(guī)劃驗收合格證》。被答辯人起訴狀所述的，查詢惠州市房產(chǎn)管理局網(wǎng)站發(fā)現(xiàn)的“商業(yè)廣場的預(yù)售許可證實際取得時間是2013年1月25日；××綜合樓的預(yù)售許可證取得時間是2013年6月14日”，與事實不符。事實上，2013年1月25日和2013年6月14日答辯人取得的并不是商業(yè)廣場和××綜合樓的《商品房預(yù)售許可證》，而是上述房產(chǎn)的《惠州市商品房現(xiàn)售備案證明書》。2、被答辯人違反約定遲延付款是糾紛發(fā)生的主要原因，并不是因為預(yù)售許可問題造成合同無法履行。被答辯人在認購書簽署3日內(nèi)支付定金200萬元，簽訂認購書30日內(nèi)支付30%的首期款。但是，認購書雙方于2012年12月1日簽署，被答辯人于2012年12月18日才支付定金80萬元，2013年1月10日另支付定金120萬元，被答辯人支付定金的時間嚴重遲延于約定時間，并且更沒有按照約定支付首期款。被答辯人起訴狀所述明顯不是事實，也有違誠信原則。3、雙方對認購書的解除已經(jīng)達成了書面一致意見，被答辯人本次起訴違反約定。由于被答辯人自身資金問題，遲遲無法按照約定支付首期房款，造成認購書簽署后答辯人價值過億元的商品房無法及時另行出售，給答辯人造成了重大損失，按照認購書的約定，被答辯人應(yīng)當(dāng)按照未付款的萬分之八每日向答辯人支付違約金。后經(jīng)答辯人多次與被答辯人協(xié)商，于2013年11月4日達成《解除協(xié)議》，同意解除《某某童話世界商業(yè)廣場認購書》，并明確雙方互不追究責(zé)任。因此，雙方認購合同形成的債權(quán)債務(wù)關(guān)系因解除協(xié)議的簽署己經(jīng)了結(jié)，雙方互不追究責(zé)任的約定，己經(jīng)明確答辯人沒有返還定金的責(zé)任，同時被答辯人也不需要承擔(dān)違約責(zé)任，也擺脫購買了價值億元商品房的義務(wù)，解除協(xié)議是雙方的真實意思表示，約定明確，被答辯人本次起訴沒有任何依據(jù)。綜上所述，答辯人沒有返還定金義務(wù)，被答辯人訴訟請求無事實與法律依據(jù)，依法應(yīng)被駁回。
原審法院查明的事實
原審法院經(jīng)審理查明：2012年12月1日，原告（乙方）與被告（甲方）簽訂《某某童話世界商業(yè)廣場認購書》，約定乙方自愿購買甲方在惠州市惠城區(qū)××路××花園商業(yè)廣場和××花園世通××綜合樓，總建筑面積：16246.54平方米，其中世通××綜合樓12490.5平方米；商業(yè)廣場3756.49平方米。該認購書第二條約定了價格：銷售總價為100，000，000元人民幣，銷售單價為人民幣6155.16元／建筑平方米。第三條約定了付款方式：1、乙方簽訂《認購書》3日內(nèi)支付人民幣200萬定金。甲方向乙方開據(jù)收款證明，并提供房屋驗收合格等相關(guān)證明；簽訂《認購書》30日內(nèi)支付30%的首期款（含定金），收到首期款后甲方與乙方簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》；簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》30日內(nèi)支付20%的樓款。2、甲方收到人民幣50，000，000元房款后45日內(nèi)配合乙方辦理第一批50，000，000元人民幣標(biāo)的額的房產(chǎn)證及相關(guān)文件，在乙方拿到第一批房產(chǎn)證后60日內(nèi)，向甲方繳付剩余50%的房款，甲方在收到余款人民幣50，000，000元后45日內(nèi)配合乙方辦理第二批50，000，000元人民幣標(biāo)的額的房產(chǎn)證及相關(guān)文件。第五條約定了違約責(zé)任：4.1如果乙方逾期支付前期50%房款，則每日按未支付房款的萬分之八承擔(dān)違約金。逾期30日，甲方有權(quán)將標(biāo)的物轉(zhuǎn)讓或收回，屆時將不予退還乙方交納的定金。4.2乙方逾期支付后期50%房款，則每日按未支付房款的萬分之八承擔(dān)違約金。超過60日甲方有權(quán)解除未辦理房產(chǎn)證的相應(yīng)房產(chǎn)的買賣合同，將房產(chǎn)收回或轉(zhuǎn)售，乙方不得提出異議。5、本合同簽訂后，未出現(xiàn)以上所述違約情況，不得解除合同或拒絕履行合同，否則，乙方違約則定金不予返還；甲方違約則向乙方支付雙倍定金；實際損失超過違約總金額的，責(zé)任方應(yīng)據(jù)實賠償。認購書簽訂后，原告先后兩次向被告交付定金共2000000元，被告分別出具日期為2012年12月18日和2013年1月的收款收據(jù)，收據(jù)內(nèi)容為：今收到趙某某交來某某童話商業(yè)廣場定金800000元和今收到趙某某交來某某童話商業(yè)廣場定金1200000元。2013年10月4日，原告（乙方）與被告（甲方）簽訂《解除協(xié)議》，該《解除協(xié)議》內(nèi)容：“鑒于甲方與乙方分別于2012年12月1日簽訂《某某童話世界商業(yè)廣場認購書》（簡稱合同1）、于2012年12月4日簽訂《某某童話世界商業(yè)廣場稅費協(xié)議》（簡稱合同2）。現(xiàn)因客觀原因，致使合同1、合同2無法履行，為保證雙方的經(jīng)濟高效有序發(fā)展，現(xiàn)經(jīng)雙方協(xié)商，一致同意，以上合同1、合同2于本解除協(xié)議簽訂之日起解除，雙方互不追究責(zé)任。”
另查明，被告提交的工程竣工驗收報告顯示，工程名稱為惠州市×××××居住小區(qū)一期商業(yè)廣場，2008年7月3日驗收。
仲愷高新區(qū)規(guī)劃建設(shè)局和惠州市規(guī)劃建設(shè)局印制的惠州市建設(shè)工程規(guī)劃驗收合格證分別顯示，惠州市潼僑鎮(zhèn)××路××號××花園一期商業(yè)廣場和惠州市潼僑鎮(zhèn)××路××號×花園一期××綜合樓，驗收日期均為2011年9月13日，合格證上蓋有惠州仲愷高新區(qū)潼僑鎮(zhèn)人民政府規(guī)劃建設(shè)審批專用章。
2013年1月25日，童話花園辦理了編號為惠市房備（2013）002號的惠州市商品房現(xiàn)售備案證明書。
房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案表顯示，惠州市西班牙壹號居住小區(qū)一期商業(yè)廣場和惠州市某某地產(chǎn)有限公司綜合樓分別于2009年2月24日和2012年8月8日在惠州市惠城區(qū)城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局備案。
又查明，原告提交的惠州市房產(chǎn)管理局于2014年5月21日出具關(guān)于有關(guān)房產(chǎn)查詢問題的復(fù)函，某地產(chǎn)公司開發(fā)的位于惠州仲愷高新區(qū)潼僑鎮(zhèn)僑冠南路32號的童話花園一期商業(yè)廣場、富隆綜合樓，分別于2013年1月和2013年6月在我局辦理了《惠州市商品房現(xiàn)售備案證明書》。上述房產(chǎn)權(quán)屬證明書權(quán)屬人為某地產(chǎn)公司，房產(chǎn)證已辦至該公司名下。2014年1月上述房產(chǎn)作抵押。
原審法院判決理由和結(jié)果
原審法院認為，本案系商品房銷售合同糾紛。原、被告雙方簽訂的《某某童話世界商業(yè)廣場認購書》，是雙方當(dāng)事人的真實意思表示，不違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效，本院予以認定。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第三條規(guī)定：“合同當(dāng)事人的法律地位平等，一方不得將自己的意志強加給另一方。”第五條規(guī)定：“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定各方的權(quán)利和義務(wù)。”第六條規(guī)定：“當(dāng)事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循誠實信用原則。”《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定：“出賣人通過認購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。”商品房買賣認購書是商品房預(yù)售契約或商品房現(xiàn)房買賣契約前所簽訂的文書，是對雙方交易房屋有關(guān)事宜的初步確認。認購書是本約訂立之前先行訂立的預(yù)約合同，訂立預(yù)約合同的目的，是在本約訂立前先行約明部分條款，將雙方的一致的意思表示以合同條款的形式固定下來，并約定后續(xù)協(xié)商其他條款，直至訂立本約。而預(yù)約合同的意義，是在公平、誠實信用原則下繼續(xù)進行協(xié)商，為最終訂立正式合同創(chuàng)造條件。如果雙方在公平、誠實信用原則下繼續(xù)協(xié)商，只是基于各自利益的考慮，無法就其他條款達成一致意見，致使本約不能訂立，則屬于不可歸責(zé)于雙方的原因，不在預(yù)約合同所指的違約情形內(nèi)。如果一方違反公平、誠實信用原則，或者否認認購書中約定的條款，或者提出使對方不能接受的不合理條件，都構(gòu)成對預(yù)約合同的違約，應(yīng)承擔(dān)預(yù)約合同中約定的違約責(zé)任。本案中，原、被告簽訂認購書前，被告沒有取得商品房預(yù)售許可證，但后來被告在房管部門辦理了現(xiàn)房備案手續(xù)，原告認為被告欺詐誘騙原告交付定金，沒有提交證據(jù)予以佐證，本院不予采納。在簽訂認購書后，原告先后兩次向被告支付定金人民幣共2000000元，雖原告沒有按照認購書約定的期限支付2000000元定金，但被告沒有提出異議，且分別向原告出具了兩張收據(jù)，說明被告同意并接受原告未按期限支付定金，被告收取原告的定金后，原、被告雙方均沒有提出要求簽訂商品房買賣合同，雙方是基于各自利益的考慮，被告亦沒有提交證據(jù)證明曾向原告要求支付首期款。2013年10月4日，原告與被告簽訂《解除協(xié)議》，一致同意本解除協(xié)議簽訂之日起解除，雙方互不追究責(zé)任。因雙方在簽訂的解除協(xié)議中沒有具體明確定金不予退回。對此，原告認為被告退回定金2000000元后，雙方不追究責(zé)任，被告則認為包括被告不返還定金的責(zé)任及被告不追究原告的違約責(zé)任。由于被告已將惠州仲愷高新區(qū)潼僑鎮(zhèn)僑冠南路32號的童話花園一期商業(yè)廣場、××綜合樓作抵押銀行辦理貸款，故原告趙某某與被告某地產(chǎn)公司于2012年12月1日簽訂的《某某童話世界商業(yè)廣場認購書》應(yīng)予以解除。綜上，原、被告未簽訂商品房買賣合同，雙方對認購書約定房屋買賣的意思表示未達成一致，且雙方在簽訂的解除協(xié)議中均承認因客觀原因致使合同無法履行，因此，本案因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致雙方?jīng)]有簽訂商品房買賣合同，故被告應(yīng)當(dāng)將定金2000000元返還給原告。至于原告請求被告雙倍返還定金400萬元，并自2014年2月20日起按中國人民銀行同期貸款利率四倍向原告支付利息至退還定金之日止，因沒有事實依據(jù)和法律依據(jù)，本院不予支持。
依照《中華人民共和國合同法》第三條、第五條、第六條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條，《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條的規(guī)定，判決如下：
一、解除原告趙某某與被告惠州市某某地產(chǎn)有限公司于2012年12月1日簽訂的《某某童話世界商業(yè)廣場認購書》。
二、被告惠州市某某地產(chǎn)有限公司應(yīng)于本判決發(fā)生法律效力之日起三十日內(nèi)向原告趙某某返還定金2000000元。
三、駁回原告趙某某的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案受理費38900元，由原告趙某某負擔(dān)19400元，由被告惠州市某某地產(chǎn)有限公司負擔(dān)19500元。
當(dāng)事人二審的意見
上訴人趙某某不服原審判決，向本院提起上訴，請求：1、請求撤銷惠城區(qū)人民法院（2014）惠城法仲民初字第372號民事判決的第二、三項及訴訟費承擔(dān)部分；2、請求依法改判一審判決第二項為：原審被告惠州市某某地產(chǎn)有限公司自判決生效之日起十日內(nèi)向上訴人雙倍返還定金400萬元，并自2014年2月20日起按中國人民銀行同期貸款利率四倍向原告支付利息至實際退還定金之日止；3、請求依法改判：被上訴人承擔(dān)本案一審訴訟費用38900元；4、本案的二審訴訟費用由被上訴人承擔(dān)。
主要事實和理由：
一、本案中，一審判決未認定被上訴人某地產(chǎn)公司未辦理商品房預(yù)售許可證以及被上訴人違約是錯誤的。
2012年12月1日，上訴人趙某某與被上訴人某地產(chǎn)公司簽訂了一份《某某童話世界商業(yè)廣場認購書》。合同約定：由趙某某以單價6155.16元／建筑平方米，總價1億元人民幣認購某地產(chǎn)公司開發(fā)的位于惠州市惠城區(qū)惠城區(qū)××路××花園商業(yè)廣場和××花園世通××綜合樓，該房屋總建筑面積16246.54平方米。上訴人經(jīng)查詢惠州市房產(chǎn)管理局網(wǎng)站，發(fā)現(xiàn)雙方所簽認購書中的房產(chǎn)在簽訂之日即2012年12月1日時被上訴人某地產(chǎn)公司并未取得上述房屋的預(yù)售許可證。上訴人提供的補充證據(jù)《關(guān)于有關(guān)房產(chǎn)查詢問題的復(fù)函（惠市房函（2014）169號）》也充分證明了該房產(chǎn)未辦理商品房預(yù)售許可證。被上訴人在庭審中認可該事實，但一審判決對該房產(chǎn)沒有辦理預(yù)售許可證的違約行為未予以認定，這是錯誤的。
二、一審判決未認定被上訴人某地產(chǎn)公司所出售給上訴人的房屋不符合現(xiàn)房銷售條件是錯誤的。
1、根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第七條規(guī)定：“商品房現(xiàn)售，應(yīng)當(dāng)符合以下條件：（―）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；（二）取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準文件；（三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（四）已通過竣工驗收；（五）拆遷安置已經(jīng)落實；（六）供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具各交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具各交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；（七）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。”第八條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房現(xiàn)售前將房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊及符合商品房現(xiàn)售條件的有關(guān)證明文件報送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案”。商品房現(xiàn)售的應(yīng)當(dāng)滿足上述第七條中的七個條件，被上訴人某地產(chǎn)公司至今無法提供證據(jù)證明其符合該七項條件：其中，1、被上訴人提供的《房地產(chǎn)開發(fā)資格證書》簽發(fā)時間為2014年3月3日，從這份證書不能證明簽訂合同時被上訴人就已經(jīng)具有開發(fā)房產(chǎn)的資格；2、未提供土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準文件；3、未提供建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；4、被上訴人提供的工程竣工驗收報告，工程名稱為“西班牙一號居住小區(qū)”，與本案中的工程名稱是不一致的，被上訴人提供的規(guī)劃驗收合格證，驗收人為仲愷高新區(qū)僮僑鎮(zhèn)人民政府，我認為由僮僑鎮(zhèn)出具的驗收是無效的；5、無拆遷安置方面資料；6、無證據(jù)證明供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具各交付使用條件；7、無證據(jù)證明物業(yè)管理方案己經(jīng)落實。因此，一審判決回避被上訴人某地產(chǎn)公司不符合現(xiàn)房銷售的事實，不根據(jù)法律規(guī)定的條件對被上訴人某某地產(chǎn)的商品房現(xiàn)售備案證明進行實質(zhì)審查，進而認定該房產(chǎn)在銷售時不具備現(xiàn)房銷售條件，這是錯誤的。
2、被上訴人提供的《惠州市商品房現(xiàn)售備案證明書》以及惠州市房產(chǎn)管理局《關(guān)于有關(guān)房產(chǎn)查詢問題的復(fù)函（惠市房函（2014）169號）》，明確涉案的商業(yè)廣場取得《惠州市商品房現(xiàn)售備案證明書》的時間是2013年1月，綜合樓取得《惠州市商品房現(xiàn)售備案證明書》的時間是2013年6月。兩處房產(chǎn)取得備案證明的時間都在簽訂認購書的時間之后。而且被上訴人某某地產(chǎn)在開庭時無法向法庭提供《商品房銷售管理辦法》第七條規(guī)定的七條實質(zhì)條件，因此法庭也不能以被上訴人某地產(chǎn)公司已取得《惠州市商品房現(xiàn)售備案證明書》而認定某地產(chǎn)公司具備房屋銷售條件。人民法院有權(quán)而且必須對銷售條件作實體審查并作出實體認定。
三、涉案房產(chǎn)手續(xù)辦理之后被上訴人某某地產(chǎn)單方向銀行辦理抵押貸款，致使合同無法履行，構(gòu)成違約。
惠州市房產(chǎn)管理局《關(guān)于有關(guān)房產(chǎn)查詢問題的復(fù)函（惠市房函【20l4】169號）》明確說明涉案房產(chǎn)已于2014年1月用作抵押，被上訴人單方將涉案房產(chǎn)向銀行辦理抵押貸款，致使合同無法履行。
根據(jù)《合同法》第九十四條規(guī)定：“有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：（―）因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；（主）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形”。由于被上訴人違約，原《某某童話世界商業(yè)廣場認購書》應(yīng)予以解除，被上訴人也應(yīng)當(dāng)雙倍返還原告的定金們400萬元及自2014年2月20日起按中國人民銀行同期貸款利率四倍向原告支付利息至實際退還定金之日止。
綜上，上訴人趙某某與被上訴人某地產(chǎn)公司簽訂《某某童話世界商業(yè)廣場認購書》之時，未辦理商品房預(yù)售許可證，并且不具各現(xiàn)房銷售條件，被上訴人在明知未辦齊相關(guān)的手續(xù)的情況下欺詐誘騙原告交付定金，構(gòu)成嚴重違約，并且在涉案房產(chǎn)手續(xù)辦理之后單方向銀行辦理抵押貸款，致使合同無法履行，所以應(yīng)當(dāng)在解除合同的同時雙倍返還原告的定金400萬元及自2014年2月20日起按中國人民銀行同期貸款利率四倍向原告支付利息至實際退還定金之日止。一審判決沒有充分考慮判決應(yīng)有的社會指引作用，沒有充分考慮判決的法律效果和社會效果的統(tǒng)一，沒有考慮判決的普適性，從而作出有失公正、公允的判決，依法應(yīng)予以改判。
針對趙某某的上訴，某地產(chǎn)公司答辯稱：交易標(biāo)的在認購書簽訂時已經(jīng)取得竣工驗收報告及驗收備案表，是已經(jīng)驗收合格的房產(chǎn)，不是在建工程不需要取得預(yù)售許可證。商品房現(xiàn)售施行備案制，是否備案不影響房屋銷售。對于標(biāo)的過億的交易，雙方對標(biāo)的都是十分了解的，某地產(chǎn)公司并未隱瞞任何實際情況。此后解除協(xié)議也是經(jīng)過平等協(xié)商達成一致的，不違反法律的強制性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認定為有效。互不追究責(zé)任的內(nèi)容包括定金返還責(zé)任和違約責(zé)任，根據(jù)解除協(xié)議是不需要返還定金的。
上訴人某地產(chǎn)公司也不服一審判決，向本院上訴請求：1、依法撤銷原判，駁回被上訴人訴訟請求。2、依法判令被上訴人承擔(dān)本案全部訴訟費用。
主要事實與理由：
一、一審裁判認定事實部分錯誤
2013年10月份雙方簽署的《解除協(xié)議》是雙方真實意思表示，是雙方對認購協(xié)議是否繼續(xù)履行問題達成的合意，不存在任何違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定的情形，應(yīng)當(dāng)依法有效。解除協(xié)議已經(jīng)約定互不追究責(zé)任，這一解決爭議條款是雙方意思表示一致的結(jié)果，應(yīng)當(dāng)具有法律效力，這里的互不追究責(zé)任屬于爭議解決條款，責(zé)任范圍既包括了違約責(zé)任、也包括返還責(zé)任，約定十分明確。既然雙方已經(jīng)對認購協(xié)議達成了解除協(xié)議，并且解除協(xié)議不存在無效的情形，那么被上訴人違背解除協(xié)議約定要求上訴人履行雙倍返還責(zé)任，根本沒有任何依據(jù)。
認購協(xié)議無法履行的原因是被上訴人資金不足，無法按實付款引起的，這一點從被上訴人遲延支付定金及拒絕履行首期款支付義務(wù)就可以看出。認購書第三條第1項約定，被上訴人在認購書簽署3日內(nèi)支付定金200萬元，簽訂認購書30日內(nèi)支付30%的首期款。但是，認購書雙方于2012年12月1日簽署，被上訴人于2012年12月18日才支付定金80萬元，2013年1月10日另支付定金120萬元，被上訴人支付定金的時間嚴重遲延于約定時間，并且更沒有按照約定支付首期款。被上訴人有關(guān)上訴人存在欺詐的主張不符合客觀實際，本案涉及的交易金額巨大，交易前被上訴人已經(jīng)對涉案房屋的產(chǎn)權(quán)狀況進行了充分了解，正是由于被上訴人對自身資金情況的估計不足，才多次要求上訴人更改付款方式，雙方經(jīng)過反復(fù)磋商才達成了《解除協(xié)議》，一致同意解除認購，互不追究責(zé)任。所以，被上訴人才免于承擔(dān)支付億元價款繼續(xù)履行認購協(xié)議的責(zé)任，解除協(xié)議簽署后，被上訴人才提出雙倍返還的請求確實違背誠信原則。
二、被上訴人訴訟請求無事實和法律依據(jù)
從一審證據(jù)資料可以看出，上訴人與被上訴人達成認購意向的房屋，早在簽署認購協(xié)議之前，已經(jīng)竣工驗收，屬于現(xiàn)房銷售，并非商品房預(yù)售，無需取得預(yù)售許可證。我國商品房預(yù)售實行許可制，商品房現(xiàn)售實行備案制，預(yù)售制度是針對“正在建造”的房屋制度的，已經(jīng)竣工的房產(chǎn)不在預(yù)售范圍內(nèi)，也不可能取得預(yù)售許可證。被上訴人關(guān)于涉案房屋沒有預(yù)售許可證，上訴人要進行雙倍賠償?shù)闹鲝埐环峡陀^事實。
上訴人抵押涉案房產(chǎn)的行為在《解除協(xié)議》簽署之后，所以被上訴人關(guān)于上訴人隱瞞抵押事實，要承擔(dān)雙倍賠償責(zé)任的主張也沒有事實依據(jù)。
綜上所述，根據(jù)《解除協(xié)議》的約定，上訴人沒有返還款項的義務(wù)，一審裁判認定事實部分錯誤，應(yīng)當(dāng)糾正，被上訴人訴訟請求無事實與法律依據(jù)，依法應(yīng)被駁回。
針對某地產(chǎn)公司的上訴，趙某某答辯稱：認購書合法有效，但由于某地產(chǎn)公司開發(fā)的房屋不具備預(yù)售和現(xiàn)售條件，導(dǎo)致合同最后不能履行，故而應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。
本案二審中，雙方當(dāng)事人均未提交新證據(jù)。
本院查明的事實、判決理由和結(jié)果
本院除查明與一審查明相同的事實外，還查明：在趙某某舉證的證據(jù)材料中，有趙某某在與某地產(chǎn)公司簽訂《解除協(xié)議》后向某地產(chǎn)公司提交書面《退款申請》、《關(guān)于撤回﹤退款申請﹥的函》，其中《退款申請》中有“因雙方各種原因及部分交易條款的變更，導(dǎo)致認購書之約定和交易行為無法進行”的表述，《撤回申請》中有“因貴公司原因?qū)е抡J購書之約定無法履行”的表述。
本院認為，本案屬于商品房銷售合同糾紛，某地產(chǎn)公司為出賣人、趙某某為買受人。根據(jù)本案已經(jīng)查明的事實，雙方當(dāng)事人為了涉案房屋的銷售，先后簽訂了2012年12月1日的《某某童話世界商業(yè)廣場認購書》、2013年10月4日的《解除協(xié)議》。以上合同、協(xié)議的合法性、真實性雙方當(dāng)事人均無異議，故而是處理本案的主要依據(jù)。本案二審爭議的問題，是某地產(chǎn)公司收取的趙某某200萬元定金是否應(yīng)當(dāng)返還、應(yīng)當(dāng)如何返還的問題。
關(guān)于本案一審二審中趙某某一再主張的某地產(chǎn)公司違約的問題，主要是涉案的房屋不具備預(yù)售條件、不符合現(xiàn)售條件、某地產(chǎn)公司將房屋單方向銀行抵押等問題。在《解除協(xié)議》中已經(jīng)記載“因客觀原因”，協(xié)商一致解除認購書并“雙方互不追究違約責(zé)任”。以上內(nèi)容實際上對雙方不準備繼續(xù)履行認購書的原因進行了明確，就是“客觀原因”。即便是趙某某自己單方發(fā)出的《退款申請》中，也是認為“因雙方各種原因及部分交易條款的變更”的原因，而不是某地產(chǎn)公司違約的原因。因此對于趙某某所稱的涉案房屋是否符合預(yù)售條件等問題是否存在，在雙方簽訂的解除合同中趙某某都已經(jīng)將這些問題歸類于“客觀原因”并且不再作為自己主張權(quán)利的理由。據(jù)此，無論某地產(chǎn)公司是否存在違約行為，都已經(jīng)在《解除協(xié)議》中處理完畢，一審法院和本院均不需要對某地產(chǎn)公司在涉案的房屋銷售過程中是否存在違約行為進行審查并作出認定。上訴人趙某某關(guān)于一審法院未對某地產(chǎn)公司存在的違約問題進行認定是錯誤的上訴主張，本院不予支持。趙某某無視《解除協(xié)議》的存在，而以某地產(chǎn)公司存在違約行為主張某地產(chǎn)公司雙倍返回定金的，沒有事實依據(jù)和法律依據(jù)。
關(guān)于某地產(chǎn)公司已經(jīng)收取的200萬元定金的處理問題，可以作為本案處理依據(jù)的還是《解除協(xié)議》。在該《解除協(xié)議》中，雙方一致認可解除的原因是“客觀原因”，處理意見是合同解除、“雙方互不追究責(zé)任”。對于“客觀原因”的理解，已經(jīng)在前文論述。對于“雙方互不追究責(zé)任”的理解，趙某某認為是除了“200萬定金雙倍返還外其他免責(zé)，某地產(chǎn)公司認為是免除包括返還定金在內(nèi)的一切責(zé)任。對于雙方當(dāng)事人的理解，本院認為均有失偏頗：第一，從目的解釋的角度而言，某地產(chǎn)公司和趙某某均《解除協(xié)議》的目的就是解除認購協(xié)議等，并解決遺留問題即解約后“雙方互不追究責(zé)任”。趙某某主張的雙倍返還定金也好，某地產(chǎn)公司主張的不予返還定金也好，實際上都是“追究責(zé)任”的表現(xiàn)形式。第二，從文義解釋的角度而言，某地產(chǎn)公司不予返還定金的主張實際上有趙某某承擔(dān)了違約責(zé)任。如果該主張成立，則應(yīng)當(dāng)在《解除協(xié)議》中約定“雙方不再追究責(zé)任”，也就是說某地產(chǎn)公司因解除認購書而造成的損失再大，也僅僅限于要求趙某某承擔(dān)200萬元定金范圍內(nèi)的責(zé)任而放棄其他。同理，如果趙某某的主張成立，則《解除協(xié)議》中應(yīng)當(dāng)約定“某地產(chǎn)公司除雙倍返還定金外，不再承擔(dān)其他責(zé)任”。第三，從公平處理本案糾紛的角度而言，應(yīng)當(dāng)認定《解除協(xié)議》中對定金的處理未作出明確的約定，應(yīng)當(dāng)根據(jù)解除協(xié)議的原因即“客觀原因”作出處理。一審法院認為該“客觀原因”屬于不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，并依照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條的規(guī)定，作出某地產(chǎn)公司返還趙某某定金200萬元的判決，是合情合理合法的，本院予以支持。
綜上所述，上訴人趙某某、某地產(chǎn)公司的上訴主張均沒有事實依據(jù)和法律依據(jù)，對其上訴請求本院不予支持。原審認定的事實和適用法律正確，實體處理得當(dāng)，其判決本院依法予以維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項的規(guī)定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
本案二審案件受理費人民幣38900元，由上訴人趙某某負擔(dān)19400元、上訴人惠州市某某地產(chǎn)有限公司負擔(dān)19500元。上訴人趙某某多預(yù)交的19500元、上訴人惠州市某某地產(chǎn)有限公司多預(yù)交的19400元，均由本院予以退回。
本判決為終審判決。
審 判 長 郭志文
審 判 員 賴錦榮
審 判 員 鄭 杰
二〇一五年二月九日
書 記 員 彭科梅
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