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廣西壯族自治區柳州市城中區人民法院

民事判決書

（2015）城中民一初字第1353號

原告海南某某物業綜合管理有限公司。

法定代表人林某某，該公司董事長。

委托代理人朱寧，廣西眾維律師事務所律師。

委托代理人李俊，廣西眾維律師事務所律師。

被告韋某某。

被告羅某某。

原告海南某某物業綜合管理有限公司（以下簡稱某某物業公司）訴被告韋某某、羅某某物業服務合同糾紛一案，本院于2015年6月3日受理后，依法組成合議庭，并于2015年8月4日公開開庭進行了審理。原告某某物業公司的委托代理人李俊、被告韋某某、羅某某到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。

原告某某物業公司訴稱，兩被告是柳州市桂中大道6號上東龍城世家小區XX棟X單元XX號房屋的業主（建筑面積95.97平米），2010年7月10日該小區的房開商廣西旺業房地產開發有限公司（以下簡稱旺業房開）與原告簽訂了《柳州上東龍城世家小區前期物業服務合同》，約定由原告進行該小區的前期物業管理服務；2010年10月29日，原告又與被告簽訂了《前期物業服務合同》，合同約定了授權物業費的標準、收取時間及違約責任。合同簽訂后，原告一直向被告提供物業管理服務，但2012年1月1日至2015年3月31日期間，被告已累計拖欠物業管理費4865.7元及滯納金8334.9元，原告多次催繳，但被告均以各種理由拒絕繳納。原告認為，被告的行為已嚴重違反了合同約定，侵害原告合法利益，請求判令：1.被告向原告支付物業管理費4865.7元及滯納金8334.9元；2.被告承擔原告支付的律師服務費659元；3.被告承擔本案的訴訟費。

被告韋某某、羅某某辯稱，被告從2010年領取鑰匙時，看到柳州市桂中大道X號上東龍城世家小區XX棟X單元XX號的門口有磚想掉下來，原告承諾可以幫被告處理，但是一直沒有處理。被告繳納了一年的物業費之后，因為原告一直都沒有處理這個問題，之后被告就拒絕繳納物業費。且其享受的物業服務較少，不能按1.3元／平米的價格計算物業費，應按照0.7-0.8元／平米的價格計算物業費。

原告海南某某物業綜合管理有限公司對其陳述事實在舉證期限內提交了以下證據：

1.柳州上東.龍城世家小區前期物業服務合同，擬證明2009年11月18日原告與房開簽訂了前期物業服務協議，由原告對被告所在小區進行了物業管理服務；

2.柳州市物業服務等級標準和收費標準備案表，擬證明原告在龍城世家小區的收費是經過物價局、市建委備案屬于合法收費；

3.聲明書、前期物業服務合同，擬證明被告是龍城世家的業主，與原告簽訂了前期物業管理協議，雙方對物業費繳納、權利義務、違約責任都進行了明確的約定；

4.收費通知書、催款通知及送達照片，擬證明被告欠物業費、電費、垃圾費等，原告已經書面通知被告及時繳費；

5.律師函及送達照片，擬證明被告沒有及時繳納上述費用，原告委托廣西眾維律師所發出律師函，要求被告進行繳費義務；

6.委托代理合同、收費收據、增值稅發票，擬證明原告委托律師向被告催繳物業費產生的相關費用。

7.入伙手續辦理流程簽收表、入伙手續書、房屋交接驗收鑰匙交接表、業主收房需知，擬證明被告于2010年7月17日已經收房并且開始使用該房屋。

被告韋某某、羅某某對其陳述事實在舉證期限內提交了以下證據：在手機里面的照片，共15張，小區居住公共外墻有6張，電梯外墻瓷磚掉落2張、居住房屋外墻瓷磚將掉落的照片，擬證明房屋存在質量問題。現在還是一樣，沒有得到修復。

經過開庭質證，被告韋某某、羅某某對原告某某物業公司提交證據的的質證意見為：對證據1、4真實性、證明目的均沒有異議；對證據2、3的真實性及證明目的沒有異議，但是原告所提供的物業服務未達到備案表上的標準，但是原告沒有達到約定的服務標準；對證據5-7的真實性、證明目的均沒有異議，但是對于原告提交的證據，雖然是被告簽訂的物業協議，但是因為原告沒有依據合同、協議達到服務標準，所以造成了此次糾紛。原告某某物業公司對被告韋某某、羅某某提交證據認為其真實性有異議，因為拍攝時間、地點沒有顯示，照片內容也不予認可，關聯性也有異議，如果是房屋有質量問題也是房開的責任，不是物業公司的責任。不認可被告的證明目的。本院對雙方無異議的原告提交的證據真實性、合法性、關聯性及證明目的均予以確認；對被告提交的證據因與本案無關聯，本院不予認定。

經審理查明，本院確認以下法律事實，被告為柳州市桂中大道X號上東龍城世家小區XX棟X單元XX號房屋的業主，該房屋的建筑面積為96.19平米。2010年7月10日旺業房開與原告簽訂《柳州上東龍城世家小區前期物業服務合同》，約定由原告進行該小區的前期物業管理服務，2010年10月29日，原告與被告簽訂《前期物業服務合同》，合同約定其住宅物業服務費用按建筑面積每月每平米1.3元收取，每月30日前繳納，被告不按約定的收費標準和時間繳納有關費用的，原告有權要求被告補交，并從逾期之日起按每天千分之三交納滯納金，多次催繳不繳納，原告有權提起訴訟并要求業主承擔相應的訴訟費、律師費、誤工費等費用。合同簽訂后，原告一直向被告提供物業管理服務，但2012年1月1日至2015年3月31日期間，原告多次催繳包括書面催繳，被告以房屋質量有問題，物業未幫修復為由拒絕繳納物業費。

本院認為，在本案中物業服務協議是雙方的真實意思表示，不違反法律、法規的禁止性規定，是合法有效的，對雙方均具有約束力，雙方均應當按照合同約定全面履行自己的義務。1.關于被告是否應向原告繳納物業費，原告2012年1月1日至2015年3月31日期間為被告進行物業服務，被告認可該段時間并未向原告支付物業費，認可原告通過書面等多種形式向其催繳。被告稱根據《公約及協議》第12頁，即加蓋有旺業房開公章的《住宅質量保證書》第七條，原告對其房屋質量問題有維修的責任，但原告一直未履行該職責。該條規定：1.住戶發現住宅質量問題，可向開發單位委托的物業管理部門統一報修…3.若屬于漏水、開裂等較大的維修，本公司將在調查核實后五個工作日內給予答復，十五個工作日維修完畢，遇不可抗力因素，工期可適當順延。根據該條的規定，物業公司只是接受業主的報修，對房屋維修的義務在于旺業房開不在物業公司，故被告以原告未對自己的房屋盡到維修的責任為由拒繳物業費無事實和法律依據。根據最高人民法院《關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條的規定，經書面催繳，業主無正當理由拒絕繳納或者在催告的合理期限內仍未繳納物業費，物業服務企業請求業主支付物業費的，人民法院應予支持。被告2012年1月1日至2015年3月31日期間未繳納物業費共計39個月，被告稱其享受的物業服務較少，應按一般小區0.7-0.8元／平米的物業費標準進行計算，但被告并無提供證據證明其享受物業服務所應繳納的標準，故本院不支持被告的辯解。則被告應向原告支付4876.83元（96.19平米×1.3元／月×39月），原告訴請4865.7元物業費視為對其權利的形式，本院予以認可。2.根據《前期物業服務合同》第十一條第三點的規定，被告不按約定的收費標準和時間繳納有關費用的，從逾期之日起按每天千分之三繳納滯納金，經多次催繳仍不繳納的，原告向人民法院起訴追繳相關費用由此產生的律師費由被告承擔。被告應向原告支付物業滯納金及由此產生的律師費，但原告請求的滯納金為8334.9元，為其主張的物業管理費4865.7元將近兩倍的數額，原被告之間簽訂的前期物業合同中對滯納金的約定為格式條款，其計算物業費滯納金標準過高，不符合交易習慣，顯失公平，且被告也不認可原告滯納金的主張，故本院參照《最高人民法院關于適用﹤中華人民共和國合同法﹥若干問題的解釋（二）》第二十九條第二款“當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為合同法第一百一十四條第二款規定的‘過分高于造成的損失’”的規定，支持原告關于滯納金的請求金額為4865.7元×30%＝1459.71元。并承擔律師費律師服務費659元。

綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第六十條第一款、第一百零七條、第一百一十四條第二款、最高人民法院《關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條的規定，判決如下：

一、被告周開明向原告海南某某物業綜合管理有限公司支付物業服務費4865.7元、滯納金1459.71元（原告自行認可上述兩項費用均從2012年1月1日至2015年3月31日）、律師費659元；

二、駁回原告海南某某物業綜合管理有限公司的其他訴訟請求。

本案訴訟費229元（原告已預交），由原告海南某某物業綜合管理有限公司負擔69元，由被告韋某某、羅某某負擔160元。

上述義務，義務人應于本判決生效之日起十五日內履行完畢。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依據《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。權利人可在本案生效判決規定履行期間的最后一日起二年內，向本院申請執行。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于廣西壯族自治區柳州市中級人民法院。

審　判　長　趙　旭

人民陪審員　金　露

人民陪審員　駱玉萍

二〇一五年十一月二十六日

代書　記員　湯　靜

物業服務合同糾紛