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嘉興市秀洲區人民法院

民事判決書

（2013）嘉秀民初字第1298號

原告：莊某。

委托代理人（特別授權代理）：張春峰、余佳麗（實習），浙江萬寶律師事務所律師。

被告：嘉興市某某房地產開發有限公司。住所地：嘉興市秀洲區大樹花園商貿中心××號樓。

法定代表人：代某某，董事長。

委托代理人（特別授權代理）：沈中山、汪榮祥，浙江子城律師事務所律師。

原告莊某與被告嘉興市某某房地產開發有限公司商品房預售合同糾紛一案，于2013年10月28日向本院起訴，本院于同日立案受理后，依法由審判員諸葛劍虹適用簡易程序獨任審判，于2013年11月21日公開開庭進行了審理。原告委托代理人張春峰、余佳麗、被告委托代理人沈中山、汪榮祥到庭參加了訴訟。因發現本案不宜適用簡易程序，遂于2014年4月20日裁定轉為適用普通程序，依法組成合議庭，于2014年5月28日公開開庭進行了審理。原告委托代理人張春峰、余佳麗、被告委托代理人汪榮祥到庭參加訴訟。經本院院長批準，本案延長審理期限六個月。期間原被告雙方共申請庭外和解三個月十五天。本案現已審理終結。

原告莊某起訴稱，原被告于2010年8月14日簽訂合同編號為3-2503的《商品房買賣合同》，約定原告向被告嘉興市某某房地產開發有限公司購買位于嘉興市秀洲區蓬萊路、新洲路口“某某國際大酒店”××××號房屋，房屋建筑面積55.58㎡，交房日期為2010年12月31日之前，出賣人逾期交房超過90日后，買受人有權解除合同。買受人解除合同的，出賣人應當自買受人解除合同通知到達之日起30日內退還全部已付款，并按買受人累計已付款10%向買受人支付違約金。協議生效后，原告如約履行了自己的付款義務，向被告支付了購房款306724元。但被告至今未能交付房屋，故提起訴訟，要求：1、解除雙方簽訂的《商品房買賣合同》；2、被告返還原告購房款306724元；3、被告支付違約金至判決確定之日止（暫計2011年1月1日起至2013年9月30日為51822.3元，按同期銀行貸款利息年利率6.15%計算）；4、被告承擔本案訴訟費。審理中，原告明確第三項訴訟請求違約金主張至法院確定的合同解除之日止。

被告嘉興市某某房地產開發有限公司答辯稱：1、對原、被告簽訂商品房買賣合同事實沒有異議，原告購房款沒有付清；2、根據合同第9條、《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第15條規定，原告要求解除合同已超過一年的解除權行使期限，無權解除合同；3、基于原告無權要求解除合同，原告要求返還購房款的請求不應得到支持；4、即便解除合同，解除合同違約金的計算也應當依據合同第9條規定按買受人累計已付款的10%支付，且原告所購房屋前三年的委托經營收益已在房價中扣除，原告不存在逾期交房的損失；5、原告只能主張起訴前2年的違約金，超過2年的訴訟請求不應得到支持。

原告莊某為證明其主張，舉證如下：

證據一，《商品房買賣合同》一份（合同編號為3-2503）。由原被告于2010年8月14日簽訂，約定原告莊某購買被告嘉興市某某房地產開發有限公司開發建設的某某國際大酒店第××幢×××號預售商品房，總價款為606724元，被告應于2010年12月31日前將符合條件的商品房交付原告使用。以證明原被告之間的商品房買賣合同關系，以及雙方對相關權利義務的約定。

證據二，《發票》1份。以證明原告莊某支付了首付款的事實。

被告嘉興市某某房地產開發有限公司經質證，對證據一、二的真實性均沒有異議，但根據證據一的合同約定，雙方關于逾期交房違約金約定是日萬分之0.5，具體請法院酌定。

被告嘉興市某某房地產開發有限公司為證明其抗辯，舉證如下：

《某某國際大酒店商品房委托經營合同》復印件一份。由原告與嘉興新洲物業經營管理有限公司（以下簡稱新洲物業公司）于2010年8月14日簽訂，約定原告莊某將其所有的某某國際大酒店第××幢××號房委托新洲物業公司經營，委托經營期限為八年，自2010年12月31日至2018年12月30日止，原告同意將該房屋經營管理的一切事項委托新洲物業公司處理，并同意新洲物業公司以新洲物業公司名義從事該商品房經營管理的一切活動；新洲物業公司自2013年12月31日起至2018年12月30日止，應按季度向原告支付經營回報收益，雙方還就其他權利義務作了約定。以證明根據該合同，委托經營管理的前三年收益原告不向新洲物業公司收取，故從應當交房之日起三年內原告不存在相應的逾期交房損失。

原告經質證對證據三性均有異議，不予認可。

經審查，本院認為，被告嘉興市某某房地產開發有限公司對原告莊某所舉證據均質證無異議，上述證據真實、合法，具有證明效力，本院予以確認。對于被告嘉興市某某房地產開發有限公司提交的證據，因系復印件，原告亦不予認可，真實性無法確認，對該證據不予認定。

根據確認有效的證據，結合當事人的陳述，本院認定案件事實如下：

2010年8月14日，原告莊某與被告嘉興市某某房地產開發有限公司簽訂《商品房買賣合同》一份（合同編號為3-2503），約定原告購買被告開發建設的某某國際大酒店第××幢××號預售商品房，建筑面積55.58平方米，總價款為606724元，原告于合同簽訂當日付清房款50%首付，剩余房款與銀行辦妥貸款手續。被告應于2010年12月31日前將符合條件的商品房交付原告使用，買受人未付清款項的，出賣人有權延期交房至買受人付清款項之次日；合同第七條“買受人逾期付款的違約責任”約定，“買受人采取銀行按揭貸款方式付款的，如按揭貸款未在約定時間劃到出賣人帳戶，自簽約之日起第31日開始每日按未付房款萬分之五向出賣人支付違約金；如簽約之日起45日內按揭貸款仍未劃到出賣人帳戶，且買受人也未以其他方式付清全部房款，出賣人于次日有權單方解除合同，將上述商品房另行出售，有權從買受人已付房款中扣除總房款10%的違約金，剩余房款退還給買受人。”合同第九條“出賣人逾期交房的違約責任”約定，“逾期超過90日后，買受人有權解除合同。買受人解除合同的，出賣人應當自買受人解除合同通知到達之日起30天內退還全部已付購房款，并按買受人累計已付購房款的10﹪向買受人支付違約金……”。合同補充協議（1）約定，“買受人應當在知道或者應當知道有權解除合同之日起15日內書面通知出賣人解除合同，逾期則按買受人不解除合同的相應規定處理。”

合同簽訂后，原告于2010年8月14日向被告支付了購房首付款306724元，剩余房款未支付。2010年12月31日，雙方約定的交房期限屆滿，被告未能按約向原告交付商品房，遂成訟。另查明，原告莊某起訴要求被告嘉興市某某房地產開發有限公司解除商品房買賣合同的起訴狀于2013年10月31日送達給被告嘉興市某某房地產開發有限公司。

本院認為，原告莊某與被告嘉興市某某房地產開發有限公司簽訂的《商品房買賣合同》系雙方真實意思表示，符合自愿誠信原則，也未違反法律規定，應認定有效，對雙方當事人均具有法律約束力。對于原告主張解除合同的訴訟請求。法律規定，當事人互負債務，有先后履行順序，先履行方未履行，后履行一方有權拒絕其履行要求。原告在簽訂合同后，向被告支付了首付房款，但未在合同約定的期限內付清余款，已構成違約，根據雙方合同約定，被告有權延期交房至原告付清房款之次日。且雙方合同并未約定原告按揭貸款手續應由被告辦理，原告亦無確切證據證明原告未辦理按揭貸款的責任在被告，因此，原告應承擔不能按時付款的責任，被告對此抗辯予以采納。同時，因原告沒有確切證據證明被告有經營狀況嚴重惡化、轉移財產、抽逃資金，以逃避債務等情形，故其亦沒有行使不安履行抗辯權的合法理由。綜上，原告以被告逾期交房構成違約為由要求解除雙方簽訂的購房合同的訴訟請求，于法無據，本院不予支持。由于本院不準許解除雙方簽訂的商品房買賣合同，故原告基于請求解除合同產生的要求退還房款及支付違約金的訴訟請求本院不再支持。據此，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第六十七條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百四十二條之規定，判決如下：

駁回原告莊某的訴訟請求。

案件受理費6678元，由原告莊某負擔。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于浙江省嘉興市中級人民法院（后附頁）。

審　判　長　諸葛劍虹

審　判　員　童瀟蘭

人民陪審員　沈忠賢

二〇一五年二月四日

書　記　員　沈　菲

合同糾紛