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安徽省滁州市南譙區(qū)人民法院

民事判決書

（2015）南民一初字第00985號

原告:唐某某。

委托代理人：蔣少華、鄧銳，安徽會峰律師事務(wù)所律師。

被告：王某某。

委托代理人：孫峻，安徽偉誠律師事務(wù)所律師。

被告：宋某某。

原告唐某某訴被告王某某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2015年4月28日立案受理后，依法由審判員吳慶鋒適用簡易程序，公開開庭進行了審理。在本院審理過程中，被告王某某申請追加宋某某為共同被告，本院予以準(zhǔn)許。原告的委托代理人鄧銳及被告的委托代理人孫峻到庭參加訴訟，被告宋某某經(jīng)本院傳票傳喚無正當(dāng)理由未到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告訴稱：原告系安徽康佳電子有限公司員工。2006年12月，安徽康佳電子有限公司經(jīng)市委市政府批準(zhǔn)通過集資的方式建設(shè)安康苑小區(qū)，原告共花費152872元購買安康苑12號鋪面房一套，面積122.5平米。2012年9月28日，原告與王某某簽訂鋪面租賃合同，約定將其所有的安康苑12號鋪面房屋租賃給王某某使用，雙方約定了租金、租期以及違約條款。其中，約定王某某于2014年9月17日應(yīng)支付第三年的房屋租金共計62255元，但被告王某某始終拒絕支付。依據(jù)合同第六條第2款之約定，王某某應(yīng)如期繳納租金，否則每逾期一天，應(yīng)按應(yīng)繳總金額的每日千分之一加收違約金，逾期二十天，原告有權(quán)解除合同收回商鋪，并不予退還保證金。依法成立的合同應(yīng)受法律保護，被告王某某違反合同約定的交租義務(wù)，已構(gòu)成違約，依據(jù)合同，原告有權(quán)解除合同，收回房屋并要求被告支付租金，承擔(dān)違約責(zé)任。庭審過程中，原告將訴訟請求變更為：1、請求判令被告支付一年的房祖62255元；2、判決被告支付截止至2015年4月17日的違約金7450元及（2014年10月17日應(yīng)當(dāng)支付的租金62255元，按銀行同期貸款利率的4倍計算）及2015年4月17日以后至實際繳納房租時的違約金；3、被告承擔(dān)本案訴訟費用。

被告王某某辯稱：1、出租租房屋是違法建筑，至今沒有房產(chǎn)證及建房規(guī)劃許可證，依法不得對外出租，所以雙方簽訂的租賃合同無效；2、由于合同無效，原告提出要求被告承擔(dān)違約責(zé)任沒有事實及法律依據(jù)；3、涉案的房屋已由王某某在2013年8月26日轉(zhuǎn)租給宋某某使用經(jīng)營至今，本案的實際承租人應(yīng)當(dāng)為宋某某；4、王某某租用原告的房屋是用于成立滁州市國海商貿(mào)有限公司，涉案房屋是國海商貿(mào)的營業(yè)用房，國海公司將2樓房屋用于開設(shè)賓館，1樓門面房租給他人經(jīng)營超市和網(wǎng)吧，2013年8月26日，被告王某某將國海商貿(mào)有限公司整體轉(zhuǎn)讓給了宋某某，宋某某接手國海商貿(mào)后已向原告繳納2013年10月17日至2014年10月17日一年的房租，第三年的租金已由宋某某向網(wǎng)吧和超市的經(jīng)營戶收取，但是一直沒有繳納給原告，宋某某已申請法院凍結(jié)了該全部款項，涉案的租金應(yīng)當(dāng)由宋某某支付。

被告宋某某未予答辯亦未提交證據(jù)材料。

經(jīng)審理查明：2012年9月28日，原告與被告王某某簽訂鋪面租賃合同，約定將滁州市安康苑12號鋪面房屋租賃給王某某使用，租賃期限為三年，從2012年10月17日起至2015年10月17日止。雙方同時還約定了租金支付時間以及逾期支付房租的違約金計算標(biāo)準(zhǔn)。其中，約定王某某于2014年9月17日前應(yīng)向原告合計支付從2014年10月17日起至2015年10月17日的房屋租金共計62255元，但被告王某某至今未支付。原告認(rèn)為雙方約定的違約金過高，故按照銀行同期貸款利率的4倍計算自2014年10月17日直至房租租金支付完畢時止的違約金。

上述事實有原告的陳述及提供的相關(guān)證據(jù)材料等予以證明。

本院認(rèn)為：原告房屋已經(jīng)取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，原告與被告王某某在平等、自愿基礎(chǔ)上簽訂的《鋪面租賃合同》是雙方的真實意思表示，內(nèi)容合法、有效，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。根據(jù)合同相對性原則，合同的權(quán)利義務(wù)只發(fā)生在合同雙方當(dāng)事人之間，故對被告王某某辯稱房屋租金應(yīng)有宋某某交納的意見，本院不予采信，對原告要求被告王某某支付第三年的房屋租金共計62255元的訴訟請求，本院予以支持。原告認(rèn)為雙方約定的違約金過高，故按照中國人民銀行同期貸款利率的4倍計算自2014年10月17日起直至房屋租金支付完畢時止的違約金的訴訟請求不違反法律規(guī)定，本院予以支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、第一百四十四條，《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，判決如下：

一、被告王某某自本判決生效之日起十日內(nèi)一次性向原告唐某某支付房屋租金共計62255元及違約金（按照中國人民銀行同期貸款利率的4倍計算自2014年10月17日起直至房屋租金支付完畢時止）；

二、駁回原告唐某某的其它訴訟請求。

如果未按照本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

案件受理費678元，由被告王某某負(fù)擔(dān)。

如不服本判決，可在本判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于安徽省滁州市中級人民法院。

審　判　員　吳慶鋒

二〇一五年七月二十五日

代理書記員　陸　潮

房屋租賃合同糾紛