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廣西壯族自治區梧州市長洲區人民法院

民事判決書

（2015）長民初字第464號

原告李某某。

委托代理人唐業光，廣西益遠律師事務所律師。

被告劉某甲。

被告劉某乙。

委托代理人周某。

原告李某某與被告劉某甲建設用地使用權合同糾紛一案，本院于2015年4月9日立案受理后，依法適用簡易程序，后經被告劉某甲申請追加被告劉某乙為本案被告參加訴訟，于2015年6月10日公開開庭進行了審理。原告李某某的委托代理人唐業光，被告劉某甲，被告劉某乙及其委托代理人周某到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。

原告李某某訴稱，2014年8月29日和2014年9月15日，原告與被告劉某甲分別口頭訂立梧州市獅臥山南側回建地75#地塊、花園地和74#地塊國有土地使用權買賣合同，約定75#地塊每平方5000元，花園地每平方1500元，74#地塊每平方5200元。原告分別于口頭訂立合同當天向被告支付75#地塊、花園地購地款210000元和74#地塊購地款50000元給被告劉某甲，被告出具收款收據。2014年12月27日，原告又基于被告的請求向其支付購地款130000元，被告又出具收款收據給原告。但被告在收到原告支付的390000元后，不能把該國有土地使用權轉讓給原告，也不能把被告自稱擁有的梧州市獅臥山南側回建地75#地塊、花園地和74#地塊國有土地使用權的憑證交給原告查看。原告在被告無法證實其擁有地塊使用權的情況下，與其進行協商，要求被告退回其收取的390000元購地款，但被告以種種理由推托。原告無奈，惟訴至法院，請求依法撤銷原告與被告訂立的梧州市獅臥山南側回建地74#、75#土地及花園地國有土地使用權買賣合同，判令被告返還購地款390000元，賠償原告自2014年8月29日起至全部履行還款時止的利息損失（利息按中國人民銀行1-3年貸款利率6.15%的四倍計算）。

被告劉某甲、劉某乙共同辯稱，無任何證據證明原告和被告簽訂履行合同有法律規定應當撤銷的情形。原告為使用被告的土地進行了一系列的調查了解，清楚土地是集體土地，按規劃安排建房后才能統一辦證，然后支付使用補償款。原告明知被告擁有土地使用權卻說被告不能拿出使用土地憑證是歪曲事實。原告明知新興村第六經濟合作社獅臥山南側回建地是集體土地，卻稱土地為國有土地，是企圖將集體土地誤解為國有土地請求撤銷合同。被告認為合同不可撤銷但可解除，原告繼續履行已支付大部分款的75#土地合同，解除74#土地合同。被告認為，其依法取得土地，可自建房出租或給他人有償使用，沒有違反法律規定，土地使用證也是依法建房結束后統一辦理，雖然目前土地使用證只能寫被拆遷人姓名，證件一般由實際使用人保管，但不影響使用。國家對農民利用農村土地轉變為發展資源的力度在變革，今天不能辦證明天或就能辦，因此懇請法院駁回原告撤銷合同的請求。原告不支付全部款項并起訴要求撤銷合同表示不履行合同是違約，原告違約卻讓守約方賠償損失無法律依據，請求法院駁回原告要求被告賠償損失的訴訟請求。被告劉某乙是劉某甲父親，劉某乙才是獅臥山南側74#、75#回建地的權利人，劉某甲受父親劉某乙委托代辦理及收款390000元，款項不是劉某甲占有和使用，因此劉某甲不承擔退還390000元的責任，劉某乙愿意承擔還款及相關全部責任。

經審理查明，被告劉某乙與被告劉某甲、劉某丙系父子關系。劉某乙、劉某丙原有房屋坐落于梧州市新興二路沖腰巷，在新興村第六經濟合作集體土地上。2010年，劉某乙、劉某丙的上述房屋被拆遷重新安置。2013年7月10日，梧州市長洲區新興村第六經濟合作社獅臥山南側回建用地工程項目部與劉某乙簽訂一份《回建宅基地使用合同》，將獅臥山南側安置回建集體土地中的A區75號面積80平方米的宅基地以360000元的價格出讓給劉某乙使用。2013年8月17日，梧州市長洲區新興村第六經濟合作社獅臥山南側回建用地工程項目部再次與劉某乙簽訂另一份《回建宅基地使用合同》，將上述安置回建集體土地中的A區74號面積80平方米的宅基地以384000元的價格出讓給劉某乙使用。

2014年8月29日、2014年9月15日，被告劉某甲受其父劉某乙委托與原告李某某口頭訂立合同，約定將梧州市獅臥山南側回建地75#地塊和74#地塊有償轉讓給原告使用。其中，約定75#地塊每平方5000元，花園地每平方1500元，74#地塊每平方5200元。訂立口頭合同后，被告劉某甲代收原告支付的75#地塊購地款210000元和74#地塊購地款50000元。同年12月27日，被告劉某甲再次代收原告支付的購地款130000元。上述原告共支付購地款390000元。

本案在審理中，原告李某某申請財產保全，本院于2015年5月4日作出（2015）長民初字第464號民事裁定書，裁定查封被告劉某甲所有的梧州市新興二路*號第*幢*單元*房，同時查封保全擔保物屬李社光所有的梧州市新興二路*號第*幢*單元*房和屬李裕挺、龔崇玲所有的梧州市新興二路*號*單元*房。

上述事實，有原告提供的收據，被告提供的地上建（構）筑物、附著物拆除協議書、委托書、回建宅基地使用合同等證據材料及當事人的陳述在卷佐證，并經開庭審理質證和本院審查，可以采信。

本院認為，在審理以土地使用權為標的物土地使用權轉讓合同糾紛案件中，無論當事人是請求撤銷、解除合同還是確認合同無效，都應審查土地使用權轉讓合同的內容是否違反了法律、行政法規的強制性規定，如果合同內容不違反法律、行政法規的強制性規定，且具備合同有效的實質要件，則應認定合同有效，而后對撤銷或解除合同進行審理；如果合同內容違反法律、行政法規的強制性規定，則合同自始無效，而撤銷或解除合同是以合同有效為前提的，在合同無效的情況下，當事人請求撤銷或解除無效合同則沒有法律依據。在本案中，原、被告間雖未簽訂書面的土地使用權轉讓協議，但當事人對集體土地使用權買賣關系發生在原、被告之間且雙方訂立了口頭合同并無爭議。被告劉某乙系劉某甲的父親，也是根據《回建宅基地使用合同》取得獅臥山南側回建用地74#、75#宅基地使用權的主體，劉某甲系根據劉某乙的委托與原告訂立合同，劉某乙對此也予以認可，故合同關系產生在原告李某某與被告劉某乙之間。本案主要爭議在于，原、被告間集體土地使用權買賣關系的效力。根據《中華人民共和國土地管理法》第四十三條和第六十三條規定，除興辦鄉鎮企業和村民建設住宅，或者鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設經依法批準使用農民集體所有的土地外，任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地。農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓、或者出租用于非農業建設。本案所涉土地的性質為安置回建宅基地，被告并非該集體土地權利人的村民或集體組織成員，故原、被告之間的集體土地使用權買賣關系因違反法律的強制性規定而無效。根據《中華人民共和國合同法》第五十六條“無效的合同或者被撤銷的合同自始沒有法律約束力”之規定，無效合同自始無效。故原、被告間集體土地使用權買賣的口頭合同對雙方均沒有法律約束力，原告起訴請求撤銷其與被告訂立的梧州市獅臥山南側回建用地74#、75#土地使用權買賣合同沒有法律依據，依法不予支持。根據無效合同的處理原則，因無效合同取得的財產，應當返還。故被告劉某乙已收取的390000元土地轉讓款，應當返還給原告。

原告作為合同一方當事人，在受讓土地使用權這種涉及重大財產處分事項的活動中，對于合同標的物土地的權屬和性質，有審慎審查義務。關于獅臥山南側回建用地的土地性質和權屬，原告可以通過相關查詢知曉，但其未盡到充分的審查義務，故原告對于合同無效導致合同無法履行亦存在一定責任，其損失應當由自己承擔。因此，原告訴請被告賠償自2014年8月29日起至全部履行還款時止的利息損失，無法律依據，本院不予支持。

綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第五十二條第五項、第五十六條、第五十八條的規定，判決如下：

一、原告李某某與被告劉某乙簽訂的梧州市獅臥山南側回建用地74#、75#宅基地使用權買賣合同無效；

二、被告劉某乙于本判決生效之日起十日內返還390000元給原告李某某；

三、駁回原告李某某的其他訴訟請求。

本案案件受理費7250元，減半收取3625元，財產保全費2470元，合計6095元，由原告李某某負擔3047.50元，被告劉某乙負擔3047.50元。

如果當事人未按本判決指定的期間履行義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。權利人可在本案生效判決規定的履行期限最后一日起二年內，向本院申請執行。

如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數或者代表人的人數提出副本，上訴于廣西壯族自治區梧州市中級人民法院。

審判員　　呂曉雯

二〇一五年六月十六日

書記員　　麥富棋

用地使用權合同糾紛