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湖北省宜昌市伍家崗區人民法院

民事判決書

（2013）鄂伍家崗民初字第01424號

原告張某。

委托代理人韓慶闊，湖北普濟律師事務所律師。特別授權代理。

委托代理人袁青青，湖北普濟律師事務所律師。特別授權代理。

被告全某某。

被告張某平。

兩被告共同的委托代理人李林勝。一般授權代理。

原告張某與被告全某某、張某平房屋租賃合同糾紛一案，本院于2013年11月22日受理后，依法由審判員黎瓊獨任審判，于2013年12月25日公開開庭進行了審理。訴訟過程中，各方當事人申請庭外和解，和解期限150天，自2013年12月25日至2014年5月25日止，未能達成庭外和解協議。原告張某及其委托代理人袁青青，被告全某某與被告張某平及兩被告的共同委托代理人李林勝到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原告張某訴稱，2011年9月，原、被告簽訂《房屋租賃合同》，雙方約定：原告將位于宜昌市東山大道XX號建筑物內的第1、2層房屋租予被告方作為酒店使用，租賃期限為5年，從2011年9月22日起至2016年9月21日止。房屋租金第1年為42萬元／年，每半年提前1周繳納1次；第2年起租金在上年度的基礎上每年遞增10%；若被告拖延租金，按租金的千分之五繳納每天的違約金。雙方同時約定，如被告方拖欠租金達1個月的，原告可以解除合同并可采取任何方式收回房屋，由此造成的全部損失和全部費用均由被告方承擔；若因被告方的原因導致合同無法履行的，被告方裝潢歸原告所有，同時賠償10萬元損失等，雙方還就其他事項作出了具體約定。但被告在承租原告的房屋1年之后，便開始拖欠原告的租金，未按合同約定按時足額支付租金，截止2013年10月，被告方累計拖欠原告租金261060元。2013年10月30日，原告委托律師通過律師函的方式向被告再次催收所欠租金，經催收后，被告方僅按每年42萬的標準支付了部分租金，仍舊未嚴格按合同約定支付租金。原告認為，被告的行為已符合雙方約定的合同解除條件，原告有權解除雙方的租賃關系并收回房屋。綜上，特訴請法院，請求依法判令：1、解除雙方的房屋租賃合同關系。2、被告向原告支付所欠租金86100元。3、被告向原告賠償損失100000元，并按銀行同期貸款利率的4倍支付所欠租金的違約金10939.04元。4、確認涉訴房屋內的裝潢屬原告所有。5、由被告方承擔本案的訴訟費等相關費用。

原告張某為支持其訴訟主張，當庭向本院出示如下證據：

證據1、原告身份證復印件。證明原告的主體資格身份信息。

證據2、2011年9月2日簽訂的《房屋租賃合同》（原件經質證退回，留存復印件）。證明原、被告雙方訂立書面房屋租賃合同，依法建立租賃關系的事實。

證據3、房產證（復印件）。證明原告是依法將房產出租給被告有償使用的事實。

證據4、律師函。證明原告方曾多次向對方催收所欠租金的事實。

被告全某某、張某平共同答辯稱，1、原告方提出解除雙方簽訂的《房屋租賃合同》，既無約定解除事由，也無法定解除事由，其解除合同的主張依法不能成立。2、原告主張被告應支付租金86100元的理由不能成立。原告主張所欠租金86100元實際上是每年遞增部分的租金，因原告提供的房屋存在嚴重瑕疵，大面積漏水，多間房屋無法正常使用，造成被告巨大經濟損失，而且原告拒不履行維修義務，雙方口頭協商以遞增部分電費租金抵扣因此給被告造成的損失，原告也依約實際收取了被告如期交納的每年42萬元租金，被告并不存在拖欠原告租金的行為，原告無權要求被告支付遞增部分的租金。3、原告主張被告賠償損失100000元，并確認涉訴房屋內的裝潢屬原告所有，既無事實依據，也無法律依據。4、原告主張按銀行同期貸款利率的4倍支付所欠租金的違約金10939.04元的理由不能成立。因被告不存在違約行為，因此不應支付違約金。綜上，原告與被告之間簽訂的《房屋租賃合同》合法有效，理應受到法律保護，原告請求解除合同既無約定解除事由，也無法定解除事由，被告沒有違約行為，不存在賠償答辯人任何損失，請求法院依法駁回原告的訴訟請求，維護被告方的合法權益。

被告全某某、張某平為支持其抗辯主張，當庭向本院出示如下證據1組，即6張相關轉賬憑證。證明被告向原告支付租金的情況。

經審理查明，2011年9月2日，原、被告簽訂了《房屋租賃合同》一份，合同第一條約定：原告將位于宜昌市東山大道XX號建筑物內的第1、2層房屋租予被告方作為酒店使用；第二條約定：租賃期限為5年，從2011年9月22日起至2016年9月21日止；該條第三款第2項還約定：被告方拖欠租金達1個月的，原告可以解除合同并可采取任何方式收回房屋，由此造成的全部損失和全部費用均由被告方承擔；第三條關于租金及押多的交付方式約定為：房屋租金第1年為42萬元／年，每半年提前1周繳納1次；第2年起租金在上年度的基礎上每年遞增10%；另房屋水電押金為20000元；若被告拖延租金，按租金的千分之五繳納每天的違約金。合同第4條第1款第4項還約定，若因被告方的原因導致合同無法履行的，被告方裝潢歸原告所有，同時賠償10萬元損失。在該合同的尾部甲方處有原告張某的親筆簽名，乙方處有被告全某某、張某平的親筆簽名及原、被告三人的相關居民身份證號碼。

同時查明，原告張某于2003年9月10日取得座落于宜昌市伍家東山大道XX號1-3層共計建筑面積1391.10平方米的商業用途房屋所有權，并于2014年4月1日取得上列房屋的新的所有權證，載明該房屋現座落于宜昌市東山大道XX號，產權證號為宜市房權證伍家區字第××號。

再查明，原告張某于2013年10月30日委托湖北普濟律師事務所韓慶闊、劉素素律師向被告全某某、張某平發出《關于要求立即支付房屋租金的律師函》，要求二被告于收到該函后3日內立即交納所欠房屋租金等合計261060元，但二被告逾期仍未足額交納。

最后查明，2013年9月29日，二被告向原告張某轉賬支付房屋租金7萬元整；2013年11月1日，二被告向原告張某轉賬支付房屋租金14萬元整。原告張某確認二被告已交納2011年9月22日至2012年9月21日的房屋租金42萬元整；2012年9月22日至2013年9月21日的房屋租金42萬元整；2013年9月22日至2014年3月21日的房屋租金21萬元整。二被告共向原告張某交納房屋租金共計105萬元整。

上述事實，有原告的陳述、被告的答辯，原告張某向本院提交的《房屋租賃合同》（原件經質證退回，留存復印件）、房產證（復印件2份）、《律師函》，二被告向本院提交的轉賬憑證2張（復印件）以及本案庭審筆錄等證據在卷佐證，足以證實。

本院認為，本案為房屋租賃合同糾紛。其一、涉案《房屋租賃合同》系雙方當事人真實意思表示，合同的主體、內容等均不違反法律規定，《房屋租賃合同》合法有效。合同簽訂后，原告張某履行了交付租賃房屋的主要義務，二被告僅向原告張某支付了部分房屋租金。其二、二被告未按合同的約定支付租金，是違約行為，二被告應當足額按照合同約定履行支付租金的義務。二被告在答辯中反駁稱原告主張所欠租金86100元實際上是每年遞增部分的租金，因原告提供的房屋存在嚴重瑕疵，大面積漏水，多間房屋無法正常使用，造成被告巨大經濟損失，而且原告拒不履行維修義務，雙方口頭協商以遞增部分電費租金抵扣因此給被告造成的損失，原告也依約實際收取了被告如期交納的每年42萬元租金，被告并不存在拖欠原告租金的行為，原告無權要求被告支付遞增部分的租金。但二被告未提供任何證據，無法證明該事實的存在，對二被告的上述相關抗辯意見，本院難以采信。故二被告應向原告張某支付合同約定的遞增部分的相關房屋租金。其中：⑴2012年9月22日至2013年9月21日為租賃的第2年，二被告應向原告支付租金為462000元，具體計算公式為：420000＋420000×10%＝462000元，二被告實際支付租金為420000元，故下欠租金為462000元-420000元＝42000元。⑵2013年9月22日至2014年9月21日為租賃的第3年，二被告應向原告支付租金為508200元，具體計算公式為：462000＋462000×10%＝508200元，半年租金應為508200÷2＝254100元，二被告實際支付租金為210000元，故下欠租金為254100元-210000元＝44100元。上述二被告共應向原告張某支付合同約定的遞增部分的房屋租金共計86100元，即42000元＋44100元＝86100元。其三、被告的違約行為符合雙方約定解除的條件。《房屋租賃合同》第三款第2項約定“如被告方拖欠租金達1個月的，原告可以解除合同”，截至原告起訴之日，被告2012年9月22日至2013年10月22日拖欠的房屋租金均已超過一個月，滿足雙方約定的合同解除條件，故原告張某要求解除雙方的房屋租賃合同關系，于法有據，本院依法予以支持。其四、二被告應承擔涉案相關違約民事責任。依據涉案《房屋租賃合同》第四條第1款第4項之約定，即“若因乙方（二被告）原因導致合同無法履行的，乙方裝潢歸甲方所有，同時賠償100000元損失”，由于二被告遲延支付租金的行為導致租賃合同解除，無法繼續履行，原告請求二被告租賃房屋內的相關裝潢歸原告所有，本院予以支持；原告請求按銀行同期貸款利率的4倍支付所欠租金的違約金10939.04元，系二被告因其違約行為應向原告支付的損失賠償，未超過雙方約定的每天千分之五的標準，符合法律規定，本院予以支持；原告請求依據合同約定由二被告賠償100000元損失，因過分高于原告因被告的違約行為所造成的損失，本院依法不予支持。綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第九十三條、第一百零七條、第一百零八條、第一百一十四條，第二百一十二條、第二百二十六條、第二百二十七條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條，《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十七條、第二十九條之規定，判決如下：

一、解除原告張某與被告全某某、張某平的涉案房屋租賃合同關系。

二、被告全某某、張某平于判決生效之日起十日內一次性向原告張某償付房屋租金86100元。

三、被告全某某、張某平于判決生效之日起十日內一次性向原告張某支付拖延租金的違約金10939.04元。

四、被告全某某、張某平租賃涉案房屋的裝潢歸原告張某所有。

五、駁回原告張某的其他訴訟請求。

如果被告未按本判決指定的期間履行給付金錢義務和其他義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息和遲延履行金。

本案受理費4241元，減半收取2120.50元，由被告全某某、張某平負擔。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于湖北省宜昌市中級人民法院。

審判員　黎　瓊

二〇一四年六月三日

書記員　楊德蓉

房屋租賃合同糾紛