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湖北省宜昌市伍家崗區人民法院

民事判決書

（2015）鄂夷陵民初字00702號

原告翟某某，男，漢族，19**年*月*日出生。

原告劉某某，女，漢族，19**年*月*日出生。

原告翟某，男，漢族，19**年*月*日出生。

上述三原告共同委托代理人劉立新，湖北楚賢律師事務所律師。

被告習某某，男，漢族，19**年*月*日出生。

被告蔣某某，女，漢族，19**年*月*日出生。

被告習永某，男，漢族，19**年*月*日出生。

上述三被告共同委托代理人余立寧，湖北三雄律師事務所律師。

上述三原告與三被告房屋買賣合同糾紛一案，本院于2015年4月22日立案受理后，依法由審判員王志適用簡易程序于2015年5月20日公開開庭進行了審理。原告翟某某、劉某某及其委托代理人劉立新、三被告的委托代理人余立寧到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

三原告訴稱，2014年4月2日，原、被告雙方經協商后達成了房屋買賣協議書、農村土地轉讓協議書和房屋買賣補充協議。約定三被告將位于小溪塔獅子山柑桔場43號的房屋及附屬物、房屋周邊園田和土地及種上的柑桔樹、桂花樹、白果樹、李子樹、櫻桃樹、黑桃樹、燒柴樹等及房屋左邊公路下11棵桔樹、右邊道場旁13棵桔樹、天坑淌覃盛茂田坎上24棵桔樹都出賣給原告。原告按和同約定支付了全部款項后，對該房屋進行了裝飾裝修改建。之后在合同履行過程中，被告對合同中約定的部分果樹不予交付，原被告雙方發生糾紛。原告到律師事務所咨詢過程中得知，被告所賣房屋和土地是國家不允許買賣的農村土地。為維護自身的合法權益，特訴至法院，請求確認原被告雙方簽訂的房屋買賣協議書、農村土地轉讓協議書及房屋買賣補充協議無效，并判令三被告返還原告購房購地款200000元和賠償原告損失32475元。

三被告辯稱：一、雙方所簽訂的房屋買賣協議書不違反法律禁止性規定，是雙方協商一致，在完全自愿基礎上簽訂的，應當依法認定為有效，原告的訴訟請求應予駁回。最高人民法院關于適用合同法的解釋明確規定，認定合同的效力，應當依據法律和行政法規為依據，不能依據部門規章。至今無任何法律或行政法規禁止城鎮居民在農村買房。物權法規定的是禁止城鎮居民在農村購買宅基地。但本案三原告購買的是房屋而不是宅基地。而且原告購買后是直接居住使用的而不是用來拆除用于其它建設使用的。因此，三原告所主張的房屋買賣合同無效無事實和法律依據，該訴訟請求應予駁回。二、三原告購買房屋后對房屋進行了裝修的事實，原告未告訴過被告。其裝修損失，無論合同是否解除，都應由其本人承擔。三、關于轉讓農村承包土地的合同，我方愿意解除。但是原告應該承擔違約責任。

經審理查明，2014年4月2日，原、被告雙方經協商后達成了《房屋買賣協議書》、《農村土地轉讓協議書》和《房屋買賣補充協議》。上述三份協議約定三被告作價20萬元將位于小溪塔獅子山柑桔場43號的房屋及附屬物、房屋周邊園田和土地及種植的柑桔樹、桂花樹、白果樹、李子樹、櫻桃樹、黑桃樹、燒柴樹等及其他地方的桔樹都出賣給原告所有和生產經營。協議還約定被告方應告知當地村委會認可原告方購買房屋和土地及其他事項。上述協議簽訂后，原告方向被告方支付了20萬元的購房價款，被告方也按協議的約定向原告方交付了房屋、土地及其相關附著物。之后，原告方對上述所購房屋進行了簡易改造裝修并入住。2015年3月15日，因原告方要求被告增加桔園面積而經小溪塔獅子山柑桔場組織雙方調解后，被告方同意無償提供柑桔樹10棵（約0.2畝）給原告方用于修路，雙方為此達成和解并將上述內容作為補充條款寫入2014年雙方簽訂的《農村土地轉讓協議書》，原、被告雙方及獅子山柑桔場的相關干部作為見證人均在該協議書上簽字確認。2015年4月，原告方再次要求被告方增加桔園面積，被告方拒絕。為此雙方產生糾紛，三原告遂于2015年4月22日向本院提起前述之訴。庭審中，三被告曾以三原告違約依雙方簽訂的合同應承擔違約責任為由提起過反訴，要求三原告支付違約金5萬元。本案在審理過程中，三被告向本院申請撤回了反訴，本院對此予以準許。

上述事實，有三原告提交的《房屋買賣協議書》、《農村土地轉讓協議書》、《房屋買賣補充協議》、收款收條等書面材料；三被告提交的獅子山柑桔場的證明、照片、《房屋買賣協議書》、《農村土地轉讓協議書》等書面材料以及原、被告雙方的當庭陳述在卷佐證，足以認定。

本院認為，原、被告雙方于2014年4月2日簽訂的《房屋買賣協議書》、《農村土地轉讓協議書》和《房屋買賣補充協議》，雖然系雙方當事人的真實意思表示，但相關協議的內容違反了法律的強制性規定，即合同內容不合法，應屬無效合同。依據《中華人民共和國土地管理法》第六十三條的規定：“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或出租用于非農業建設等”以及《國務院辦公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》中“農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證”的國家政策性規定，農村的宅基地屬于農村集體經濟組織所有，能依法享有農村宅基地使用權的必須是農村集體經濟組織的成員，宅基地使用權的轉讓也只限于農村集體經濟組織成員內部之間。而本案三原告系城市居民，顯然不具備農村宅基地使用權。故上述原、被告雙方簽訂的有關農村住房和土地及相關附著物的買賣協議因內容違法而無效。三被告辯稱的三原告購買的是房屋而不是宅基地、而且原告購買后是直接居住使用的而不是用來拆除用于其它建設使用的理由不能成立，本院對此不予采納。三原告現要求確認原、被告雙方簽訂的《房屋買賣協議書》、《農村土地轉讓協議書》和《房屋買賣補充協議》無效及要求三被告立即返還購房購地款20萬元的訴訟請求符合法律規定，本院予以支持；同理，三原告也應將所購房屋、土地及相關附著物交還給三被告。由于原、被告雙方所簽訂的上述三份協議因內容違反國家法律強制性和國家政策禁止性規定而導致無效，本案中原、被告雙方對此均有過錯，故雙方應各自承擔相應的法律責任。同時三原告也未向本院提供其造成損失的充分證據，故本院對三原告要求三被告賠償其損失32475元的訴訟請求不予支持。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第五十二條、第五十六條、第五十八條之規定，判決如下：

一、原告翟某某、劉某某、翟某與被告習某某、蔣某某、習永某于2014年4月2日簽訂的《房屋買賣協議書》、《農村土地轉讓協議書》和《房屋買賣補充協議》均無效。

二、由被告習某某、蔣某某、習永某于本判決生效后一個月內返還原告翟某某、劉某某、翟某購房款20萬元。

三、駁回原告翟某某、劉某某、翟某要求被告習某某、蔣某某、習永某賠償損失32475元的訴訟請求。

本案訴訟費用2394元，由原告翟某某、劉某某、翟某負擔244元，由被告習某某、蔣某某、習永某負擔2150元。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于湖北省宜昌市中級人民法院。

審判員　王　志

二〇一五年九月十四日

書記員　杜韓東

房屋買賣合同糾紛