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河北省秦皇島市山海關區人民法院

民事判決書

（2014）山民初字第333號

原告：楊某，男，19**年*月**日出生，漢族，住秦皇島市山海關區。

委托代理人：楊景明，河北君德風律師事務所律師。

被告：秦皇島某某房地產開發有限公司。住所地，秦皇島市山海關區**溝。

負責人：葉某，職務，經理。

委托代理人：王書武，河北競擇律師事務所律師。

原告楊某訴被告秦皇島某某房地產開發有限公司房屋買賣合同糾紛一案，原告于2014年2月10日向本院起訴，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。原告委托代理人、被告委托代理人到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原告訴稱，原被告簽訂《內部認購協議》一份，原告購買被告開發的風荷云苑A區商品房，協議約定原告購買的住宅號為6-3-102，包含住宅面積108平米，地下室面積47.52平米，車庫面積29.48平米，合計房款667644元，并約定定金10萬元，如果被告違約將原告認購的房屋另售他人，被告應雙倍返還定金，并承擔違約責任。協議約定交房日期為2013年12月31日。原告訴稱被告至今未按約定交付房屋，原告并告知原告購買車庫已賣給他人，明確說明車庫不能交付原告。故原告起訴至法院要求依法解除原被告之間的購房協議，被告返還全部房款，并要求被告賠償原告違約損失100000元。

為支持以上訴訟請求，原告向本院提交以下證據：1、原告身份證復印件一份，證明原告的身份；2、原被告內部訂購協議復印件一份，證明2013年1月14日原被告之間訂立內部訂購協議；3、被告出具的房款收據復印件一張，證明原告于2013年1月14日將房款567444元交付被告；4、訂金收條復印件一張，證明原告將10萬元定金交付被告；5、房屋照片23張，證明該房屋至今未完成施工，且車庫與原告的地下室是相連的，是出入地下室的唯一通道；6、原告母親與被告售樓處負責人的錄音記錄摘要一份、光盤一張、移動通話詳單三份，證明原告的母親與被告進行過多次溝通，被告明確車庫不賣給原告。7、律師函復印件一份、特快專遞單一份、專遞查詢單一份，證明原告早在2014年1月21日以律師函形式進行催告，要求被告履行義務，但被告至今未履行合同義務。

被告辯稱，被告不屬于違約，因為原被告只簽訂了內部認購協議，在內部認購協議中明確規定了在交房之前換簽商品房買賣合同，現在是由于原告的起訴沒有換簽，因此原告所述被告違約的事實不存在，并且原告也沒有那么多的損失，不同意原告主張的賠償其10萬元的訴請，也不同意返還全部的購房款，因此房屋早已賣給原告，如果現在房屋退回來影響被告的二次銷售。

為支持以上答辯意見，被告向本院提交以下證據：通知1份及特快專遞聯1份，證明被告通知原告將內部認購協議換簽成商品房買賣合同。

經審理查明，2013年1月14日，原被告簽訂《內部認購協議》一份，協議第二條約定：認購人所購房屋為出賣人開發，位于秦皇島市山海關區**苑*區項目，住宅號為6#-3-**2；該住房意向建筑面積108m2，單價4428元／m2，總房款肆拾柒萬捌仟貳佰貳拾肆元整；該地下室意向建筑面積47.52m2，單價2460元／m2，總房款為壹拾壹萬陸仟捌佰玖拾玖元整；該車庫意向建筑面積29.48m2，單價2460元／m2，總房款為柒萬貳仟伍佰貳拾壹元整；合計總房款為陸拾陸萬柒仟陸佰肆拾肆元整；第三條約定：認購人交納定金壹拾萬元整，需于簽署本意向書時付清；第四條約定：買受人于2013年1月14日一次性交齊全款陸拾陸萬柒仟陸佰肆拾肆元整（¥667644.00）；第五條約定：交房期限為2013年12月31日，依照國家和地方人民政府的有關規定，將具備下列條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用（1、該商品房經驗收合格；2、出具質量監督站的驗收報告）；如遇特殊情況及其他情況，甲方可予以延期。從交房期限起，延期日不超過180天；第八條約定：在認購房屋取得商品房預售許可證后，出賣人必須書面通知買受人持本意向書換簽《商品房買賣合同》，雙方簽訂《商品房買賣合同》后本協議自行終止，協議由甲方收回。在出賣人書面通知買受人簽署《商品房買賣合同》之日內如買受人既不換簽《商品房買賣合同》又不按意向書約定繳納房款，即視為買受人違約并自愿放棄本意向書中約定的所有權益，出賣人有權不予退回買受人已繳付的定金及其他款項，并可要求乙方繼續履行協議，并有權將該住宅另行出售，無需另行告知買受人，如甲方違約將乙方認購房屋另售他人，甲方應雙倍返還乙方所交定金，依法承擔違約責任，商品房買賣合同履行后認購房定金抵作房屋價格；第九條約定：出賣人不按本合同約定如期交房，延期180天后，買受人要求退房的，出賣人按0.0001元／天賠償給乙方。在內部認購協議中，原被告僅約定所購車庫面積及價款，未書面明確約定車庫的坐落位置等其他內容。內部認購協議簽訂后，乙方即原告分別于2013年1月9日、2013年1月14日給付甲方即被告定金100000元、房屋款567644元，協議約定總購房款原告已全部給付被告。2013年8月15日，被告取得風荷云苑A區商品房預售許可證，其中包括原告購買房屋所在的6號樓。原告向本院提交的錄音一份證明，在起訴之前，原告與被告溝通過程中，被告售樓處工作人員在電話中明確表示原告所購車庫已另售他人。2014年3月份，被告通知原告換簽《商品房買賣合同》，原告自述因被告未按照認購協議約定交付所購車庫，合同至今未換簽。本院于2014年5月22日進行現場勘驗筆錄：當日，風荷云苑A區尚未施工完畢，原告所購6號樓位于風荷云苑A區東北角，此棟樓房共四個單元，樓房第一層為車庫與下越，二層以上為上房，車庫共16個，下越共8個，所有下越均有內部樓梯與第二層上房相通，從東數第1、8個下越無其他通道與外部相通，第2、3、4、6個下越有通道與車庫相通，第5、7個下越有通道與樓道相通。原告所購下越（系協議中約定的地下室）為從東數第6個下越。庭審中，原告自述所購車庫是與其購買的下越有通道相通的車庫，被告不認可協議中約定車庫就是原告自述的車庫，并且被告稱在勘驗當日，原告所購下越雖有通道與一個車庫相通，但此通道為臨時施工通道，待施工完畢后會將此通道堵上，被告未提交6號樓的設計或施工圖紙。截止至2014年6月30日，被告未能按照《內部認購協議》約定交付原告所購買房屋，庭審中被告自述原因為原被告未換簽正式的《商品房買賣合同》。

上述事實有原被告向本院提交的證據及本院的庭審筆錄在卷為證，足以認定。

本院認為，原被告之間簽訂的內部認購協議系雙方真實意思表示，內容符合法律規定，對雙方當事人均具有法律約束力。原被告在協議中已明確約定房屋位置、價款等主要內容，應認定該協議系商品房買賣合同，原被告之間存在真實有效的房屋買賣合同關系。原告已按照協議約定時間及數額支付給被告購房款，被告應按協議約定內容交付原告所購房屋。協議中明確約定被告交付房屋時間為2013年12月31日，如有客觀原因可延期180天，截止至2014年6月30日，被告仍未交付原告所購房屋，根據協議第九條約定，原告有權解除與被告之間的房屋買賣合同，并要求被告承擔違約責任。原被告之間約定的違約金明顯低于原告所受損失，對于原告關于要求被告返還購房款667644元并按照銀行同期貸款利率支付違約金的訴請，本院予以支持。雖然在協議中雙方僅約定車庫的面積及價款，庭審中被告也表示協議簽訂時雙方未書面或口頭明確約定車庫的位置，但在起訴之前，原告與被告溝通過程中，被告售樓處工作人員已告知原告其所購車庫另售他人，故可視為原被告均已特指一具體車庫，即被告已將原告所購車庫另售他人。原告關于要求被告承擔不超過已付購買車庫價款一倍賠償責任的訴請，車庫非房屋買賣合同的主要標的物，且原被告未約定被告將原告所購車庫另售他人，將導致房屋買賣合同目的不能實現，對原告該項訴請本院不予支持。被告關于未按約定時間交房的原因為未換簽書面房屋買賣合同的抗辯，因原被告之間已存在真實有效的房屋買賣合同關系，原被告應按合同約定內容全面履行各自義務，對被告抗辯本院不予采納。依據《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第一百一十四條、《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條、《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第二條之規定，判決如下：

一、自本判決生效之日起解除原告楊某與被告秦皇島某某房地產開發有限公司之間的房屋買賣合同；

二、被告秦皇島某某房地產開發有限公司于本判決生效之日起十五日內一次性給付原告楊某667644元及利息，利息按照銀行同期貸款利率自2013年1月14日起計算至判決履行期限內被告實際給付之日止。

如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

案件受理費1738元，由被告秦皇島某某房地產開發有限公司負擔。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于秦皇島市中級人民法院。

審　判　長　劉圓圓

代理審判員　韓　旭

人民陪審員　李樹慶

二〇一四年八月七日

書　記　員　楊　濤

買賣合同糾紛