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湖北省鄂州市鄂城區人民法院

民事判決書

（2015）鄂鄂城民初字第00904號

原告：程某某。

委托代理人：鄭正健，湖北維佳律師事務所律師（代理權限：特別授權）。

被告：朱某某。

委托代理人：胡什兵，湖北伸道律師事務所律師（代理權限：一般代理）。

原告程某某訴被告朱某某租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。原告程某某的委托代理人鄭正健，被告朱某某及其委托代理人胡什兵到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。

原告程某某訴稱：2009年3月29日，原、被告雙方經協商一致續簽了原告所有的位于鄂州市**路**世紀商城二樓房屋的《房屋租賃合同》，約定原告將該房屋的現有茶樓裝修以及不可移動資產現狀和正在營業的可移動資產交付被告用于經營茶樓，租賃期限六年；期滿雙方達不成新租賃協議的，原告收回房屋，被告應將該房屋的裝修設施維持現狀并交回承租前移交的資產及承租后的裝修和添置資產；超過兩個月不能交清租金或租賃期滿影響原告對外租賃的構成違約。在租賃合同履行過程中，原、被告雙方約定將被告上一輪租賃期間下欠的租金計入本次租賃進行最終結算。2015年1-3月份，原、被告雙方就續租事宜經多次協商未果，被告對原告要求騰退并交還房屋及約定資產的請求置之不理。為維護合法權益，原告起訴至法院，要求1、判令被告騰退并按約定向原告交還位于鄂州市古城路百子畈世紀商城房產證號07××29項下的房屋及相關資產（詳見2005年9月30日資產移交清單）；2、判令被告支付原租賃期間下欠的租金207696元，支付違約金200000元；3、判令被告從2015年3月5日起按每日租金1149元標準支付租金至該房屋騰退交還給原告之日止；4、責令被告承擔本案訴訟費用。

被告朱某某辯稱：1、被告為名人城堡的經營付出了十幾年的心血，被告希望能夠繼續經營，能夠調解解決這個事；2、原告要求被告退房無事實依據，應該駁回，合同約定到期后有三個月的協商期，原告在協商期內起訴不符合起訴條件；3、騰退的房屋雖登記在原告名下，但有證據證明該房屋是原告與黃某某共有的，應通知黃某某參加訴訟；4、原告訴請的租金207696元，實際上租金是167532元，40164元是不存在的，簽訂合同的是單個人，原告不能在這個合同里主張這個4萬元；5、違約金無事實依據，且過高，不應予支持。

原告程某某為支持其訴稱，向法庭提交證據如下：

證據一，原告身份證復印件。擬證明原告訴訟主體適格。

證據二，房屋所有權證及國有土地使用權證復印件。擬證明原告對房屋擁有所有權，可以對外租賃。

證據三，2005年10月4日《名人城堡資產租賃合同書》、2009年3月29日《鄂州市房屋租賃合同》。擬證明原、被告雙方存在租賃合同關系。

證據四，2009-2015年度租金結算單、資產移交清單。擬證明原、被告雙方對租金進行結算的情況。

證據五，《鄂州市名人某某咖啡廳散伙結算書》。擬證明涉案房屋陳某所屬份額已由程某某購買。

被告朱某某為支持其辯稱理由，向法庭提交證據如下：

證據一，2003年10月21日陳某、程某某、黃某某簽訂的《合股投資者經營鄂州名人某某咖啡廳協議》、2009年3月5日-2010年3月4日結算單、2010年3月5日-2011年3月4日結算單、2011年3月5日-2012年3月4日結算單、2011年房產貸款一次性還清結算書。擬證明原告程某某出租的房屋和名人城堡資產屬共有房產，非原告單獨所有，黃某某占有22／181的產權，本案處理與黃某某有利害關系，黃某某應作為原告參加訴訟。

證據二，2009年3月29日原、被告簽訂的《鄂州市房屋租賃合同》一份。擬證明依照合同第九條，合同到期后有三個月協商期，即至2015年6月5日止，原告在此前起訴被告，無事實依據，應駁回原告起訴。

證據三，2005年10月4日程某、程某某、黃某某與被告簽訂的《名人城堡資產租賃合同書》。擬證明該合同出租方主體為程某、程某某、黃某某。

庭審質證時，被告朱某某對原告程某某提供的證據一、二、三、四真實性均無異議，但認為證據二，原告并不是唯一的產權人，還有一個共有產權人黃某某；證據四，關于2009年之前的4萬元租金，不予認可；證據五，協議不清楚，真實性無法核實。原告程某某對被告朱某某提供的證據一、二、三真實性無異議，但認為證據一，2003年合股投資協議、2011年房產貸款一次性還清結算書均無本案無關；證據二，無法達到證明目的。

經庭審質證，本院認為，原告提供的證據一、證據三，被告提供的證據二、證據三，因對方當事人未對其真實性提出異議，證據真實、合法，與本案具有關聯性，依法應予采信。原告提供的證據二、證據四，因被告沒有對證據真實性提出異議，該證據予以采信；原告提供的證據五，有其他證據佐證，故予以采信。被告提供的證據一，2003年合股投資協議、2011年房產貸款一次性還清結算書能夠反映客觀事實，與本案具有關聯性，該組證據予以采信。

根據以上有效證據以及當事人的陳述，本院對本案的基本事實認定如下：

2003年10月21日，案外人陳某（甲方）、原告程某某（乙方）、案外人黃某某（丙方）簽訂《合股投資者經營鄂州名人某某咖啡廳協議》，該協議約定，甲、乙、丙三方合股經營鄂州市名人某某咖啡廳，甲方出資66萬元，乙方出資93萬元，丙方出資22萬元，總出資額為181萬元，每出資壹萬元為壹股，甲方持66股，乙方持93股，丙方持22股，總股數為181股，按所持股數享受鄂州市名人某某咖啡廳的收益和負責虧損及其他風險。還約定，鄂州市名人某某咖啡廳房產以乙方名義購買，購買資金三方共同墊付。購房資金每股墊付額為墊付資金額／總股數。合同終止期后，按投資額大小順序由乙方優先購買房產，甲方其次，丙方再次。內部股東不擁有房產。合同期限從二00三年十月二十一日起至二00八年十月二十日止，共五年。

2005年10月4日，名人城堡股東程某、程某某、黃某某與朱某某簽訂一份《名人城堡資產租賃合同書》，約定朱某某租賃名人城堡位于鄂州市古城路萬聯對面二樓房產約1200平方米和現有西餐咖啡廳全部資產，租賃期限從2005年10月5日起至2008年10月4日止共三年；名人城堡原法人陳某的法人注銷終止，由朱某某重新進行法人登記；合同還就其他事項作出約定。合同到期后，朱某某尚欠租金40164元未付。

2008年10月5日，陳某、程某、程某某簽訂《鄂州市名人某某咖啡廳散伙結算書》，約定，按照投資合同約定，經投資三方多數股東同意，對投資資產、房產等內容進行清算。清算原則如下：一、房產按照合同約定的原則，由程某某購買。房價按照合同約定的原則對各股東結算兌現。二、房產以外經營資產殘值作價30萬元由程某某購買，對各股東進行結算兌現。三、已發生的辦理產權證、土地證等相關費用由程某某自己負責。四、按照此結算書結算完畢后，原合伙投資經營鄂州市名人城堡合同解除，全部資產歸程某某所有，收益和風險與已簽字結算后股東無關。案外人陳某、程某、原告程某某在合同上簽字。案外人黃某某未簽字。

2009年3月29日，原告程某某（甲方）與被告朱某某（乙方）續簽一份《鄂州市房屋租賃合同》，約定甲方出租給乙方位于鄂州市**路**村世紀商城二樓的房屋（房產證號為07××29，房屋面積為1243.61平方米），該房現有茶樓裝修以及不可移動資產現狀，該房內現正在營業的一切可移動資產；租期從2009年3月5日起至2015年3月4日止，租賃合同期滿后，乙方如需續租，乙方須提前3個月與甲方協商，經甲方同意后，重新簽訂租賃合同；第一租賃年度租金28萬元整，第二租賃年度租金30萬元整，第三租賃年度租金32萬元整，從第四租賃年度開始，每年按照上個租賃年度年度租金標準的7%幅度遞增，合同到期后，如續租合同沒有簽訂，甲方允許乙方正常營業，甲方租金按照上述原則以最后一年基數為基準按照7%遞增原則繼續收取；甲方房屋內現有一切資產的產權歸甲方，經營資產甲方此合同期內轉讓給乙方，乙方付甲方36萬元轉讓費，合同到期后，乙方如不再續租，轉讓費36萬元由甲方退還給乙方，乙方交回所有店內資產；乙方必須依約交付租金，如有拖欠，按拖欠額每日收取千分之五的違約金，如超過兩個月不能交清租金，屬于違約；違約金確定為20萬元；合同還就其他事項作出約定。合同到期后，原、被告雙方未續簽合同，原告退還被告36萬元轉讓費，被告未騰退房屋及相關資產且下欠租金未付，引起糾紛。

另查明，2009年7月22日，涉案房產貸款952897.38元由原告程某某一次性提前還清。2011年3月5日，被告朱某某代理黃某某出具一份《關于房產貸款一次性還清結算書》，確定黃某某房產貸款按股應還115821.80元（952897.38元÷181股×22），原告程某某、被告朱某某均簽字確認。

還查明，原、被告雙方已對2009年3月5日至2015年3月4日合同期間下欠租金進行結算，黃某某房產股份分紅均抵扣被告應交租金，雙方最終結算確認被告下欠原告租金167532元。

本院認為，原、被告之間的租賃合同，系雙方真實意思的表示，沒有違反法律規定，合法有效，對雙方當事人均有約束力，原、被告雙方均應按合同約定履行各自的權利和義務。合同期限屆滿后，雙方權利義務終止，原告要求被告騰退并按約定向其交還涉案房屋及相關資產的請求，合理合法，于法有據，依法予以支持；其要求被告支付下欠租金167532元的請求，依法亦予以支持；至于2005年10月5日至2008年10月4日下欠租金40164元，屬另一合同關系，涉及其他合同主體，應另案處理，該部分訴請依法不予支持。被告違反合同約定，應承擔違約責任，原告要求被告支付違約金，理由正當，予以支持，具體數額，綜合案件情況，本院酌情予以確定。因被告未履行上述騰退義務，并占用租賃資產至今，造成的損失應稱為占有使用費而非租金，故原告要求被告從2015年3月5日起支付該部分費用至該房屋騰退交還給原告之日止的請求，依法予以支持，計算標準為每日1149元，即第七租賃年度租金（39.19萬元＋39.19萬元×7%）÷365天。被告辯稱原告在協商期內起訴不符合起訴條件，該辯稱理由于法無據，不予采納。對于被告辯稱涉案房屋是原告與黃某某共有，應通知黃某某參加訴訟的理由，根據《中華人民共和國物權法》第九十七條規定“處分共有的不動產或者動產以及對共有的不動產或者動產作重大修繕的，應當經占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外”，原告程某某對涉案房產享有三分之二以上份額，可以獨立對涉案房屋使用權進行處分及主張租金，故被告辯稱理由不予采納。依照《中華人民共和國合同法》第八條、第二百一十二條、第二百二十六條、第二百二十七條、第二百三十五條之規定，判決如下：

一、被告朱某某于本判決生效之日起三十日內騰退位于鄂州市**村二組世紀商城商業用房***座二層**、**號房屋，并向原告程某某交付相關資產（詳見2005年9月30日資產移交清單）。

二、被告朱某某于本判決生效之日起十五日內向原告程某某支付下欠租金167532元，違約金20000元。

三、被告朱某某按每日1149元向原告程某某支付自2015年3月5日起至涉案房屋騰退之日止的占有使用費。

四、駁回原告程某某的其他訴訟請求。

本案案件受理費10256元，由被告朱某某負擔。

如不服本判決，可自本判決書送達之日起十五日內向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于湖北省鄂州市中級人民法院。對財產案件提起上訴的，上訴案件受理費按照不服一審判決部分的上訴請求預交。在上訴期滿后的次日起七日內仍未交納的，按自動撤回上訴處理。住所地和經常居住地在本市的當事人，請到鄂州市中級人民法院立案大廳辦理現金交費手續，并將交費憑證復印件送交本院。外埠當事人交費可通過轉賬或匯款，收款單位：湖北省鄂州市中級人民法院，開戶銀行：中國農業銀行鄂州市分行鄂城支行，賬號：17***61，請在匯款用途上注明“法院訴訟費”字樣，匯款后將匯款憑證傳真至本院，傳真號為：0711-3357***。

審判長　李　婷

審判員　阮良成

審判員　胡小玲

二〇一五年十月八日

書記員　盧　婷

合同糾紛