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廣西壯族自治區河池市金城江區人民法院

民事判決書

（2013）金民初字第440號

原告：覃某某。

委托代理人：盧鐘信，廣西河城律師事務所律師。

委托代理人：莫耀文，廣西河城律師事務所律師。

被告：廣西某房地產開發有限公司（原河池市某房地產開發有限公司）。

法定代表人：林某，該公司總經理。

委托代理人：楊宏基，廣西弘生聯合律師事務所律師。

委托代理人：譚正輝，廣西弘生聯合律師事務所實習律師。

原告覃某某與被告廣西某房地產開發有限公司（原河池市某房地產開發有限公司）商品房銷售合同糾紛一案，本院于2013年3月14日受理后，依法由審判員韋懷明適用簡易程序，對本案進行了審理。因與本案事實相關的同一小區業主韋某甲、韋某乙與被告之間的商品預售合同糾紛一案（（2013）金民初字第401號）正在二審審理之中，本院需以該案的審理結果為依據，為避免訴累而中止了本案的審理。2014年3月12日，河池市中級人民法院對本院（2013）金民初字第401號商品預售合同糾紛一案作出了（2013）河市民二終字第148號終審民事判決。本案恢復審理，由審判員韋懷明適用簡易程序，于2014年4月29日公開開庭進行了審理。書記員岑榮吉擔任法庭記錄。原告委托代理人盧鐘信、莫耀文，被告委托代理人楊宏基、譚正輝到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原告訴稱，2011年3月21日，原告與被告簽訂了《商品房買賣合同》，雙方約定，原告購買被告開發的**公寓商品房一套，總房價263291元。合同簽訂后，原告依約于2011年3月20日支付首付房款79291元，后又通過銀行按揭付款184000元。但被告未能在約定期限內提供有效齊全的資料并到產權登記機關辦理備案，致使原告至今未取得房地產權屬證書。被告依約應履行辦理房屋產權證書相關義務，并支付逾期違約金，違約金從2011年7月1日計算至2012年7月1日。計算公式為：263291元×0.1%0×365天=9610.12元，酌情由被告賠償一半即4805.06元。另外，被告在房價之外另行收取原告水電入戶費1500元，違反法律法規規定的商品房銷售明碼標價實行“一套一標”原則和“一價清”制度，依法應予退還。綜上，被告未按合同約定履行其義務，已構成違約，依法應當繼續履行合同，返還水電入戶費，并賠償原告的經濟損失。故，請求法院判令：1、被告依約為原告辦理房屋產權證書，并支付逾期辦理房屋產權證的違約金4805.06元；2、被告返還原告水電入戶費1500元；3、本案訴訟費由被告承擔。

原告對其陳述的事實提供的證據材料有：1、身份證復印件，證明原告的訴訟主體資格；2、商品房買賣合同，特別說明合同的第十五約定，證明原、被告之間的房屋交接時間為2011年1月1日。被告未能在約定期限內提供資料并到產權登記機關辦理備案，致使原告至今未取得房地產權屬證書，依約應履行辦理房屋產權證書相關義務，并支付逾期辦理違約金；3、收費收據，證明原告交付了首付款79291元；4、《個人一手住房貸款合同》，證明原告通過銀行按揭依約向被告支付了余下房款；5、收費收據，證明被告擅自于2011年3月20日向原告收取辦理房產證費用及水電入戶費12000元，水電費沒有法律依據，應當退還。被告收取辦理房產證費用，合同約定由被告代辦房產證，原告已經交費委托被告辦理房產證；6、共有三份證據，①河**勘查收件河池市住建局竣工現場勘查回執，證明2011年1月11日被告將其開發樓盤向河池市住建局申請項目建設綜合驗收；②河池市住建局規劃條件驗收核實意見告知書，證明2011年6月17日河池市住建局答復被告要求其作出如下整改報告，一個是建筑的地面，還有客廳的陽臺封閉、被告建設的土地與紅線圖的土地面積不一致，停車場占用了農民的土地；③2012年2月1日河池市住建局建設工程竣工規劃驗收合格單，證明原告從2011年1月11日申請辦證，河池市住建局要求被告整改后，被告于2012年2月1日才辦得綜合驗收手續；7、河池市房產局辦理房屋所有權登記指南，證明被告需要提交十四種材料辦理登記，按照合同十五條約定，被告應該向房產局提交這十五種材料才能辦證，被告未在365天內按時提交。

被告辯稱，1、根據國務院248號令《城市房地產開發經營管理條例》第33條和建設部131號令《城市商品房預售管理辦法》第12條規定，辦理房屋所有權登記手續的義務人是商品房的購買人，即本案原告，并非是出賣人，即本案被告。本案雙方當事人簽訂的《商品房買賣合同》也沒有約定被告應當為原告辦理房屋所有權登記手續。至于被告收取原告的辦證費用，只是法律規定被告應當協助原告辦理產權證的一種義務體現，并不能說明被告收取了原告的辦證費用，被告就應對此承擔延遲辦證責任。被告沒有為原告辦證的義務，河池市中級人民法院審理終結的原告韋某甲、韋某乙與被告之間的商品預售合同糾紛一案即（2013）金民初字第401號的商品預售合同糾紛一案，已經認定被告與原告之間未形成委托辦理房產證的合同關系。故，請求人民法院駁回原告的此項訴訟請求。

2、關于原告要求被告退還預收的水電入戶費1500元的請求，該項費用的預收涉及到**公寓多位業主，經雙方交涉之后，出賣人及時召開會議討論后決定退還該費用，將其與辦證費用、房屋的面積差價一起結算，多還少補。本案中，該費用不存在爭議，原告與被告已結算預收的房產辦證費及水電入戶費，被告已退回其水電費1500元。因此，請求人民法院駁回原告的該項訴訟請求。

被告為其辯解提供的證據材料有：第一組證據：1、營業執照復印件；2、法人組織機構代碼證復印件；3、法定代表人身份證復印件；上述證據證明被告的主體身份。第二組證據（申請法院調查的證據）：4、河池市房產檔案館出具的證據，證明原告委托韋某代為辦理房屋產權證的時間為2012年6月4日；5、河池市房產檔案館提供的“房屋登記收件單”，證明韋某于2012年6月15日向河池市房產管理局上交原告房屋權屬登記材料；6、河池市房產檔案館提供原告房屋產權證登記資料，證明原告取得的房屋產權登記時間為2012年8月22日；7、原告的河房權證字第0007XXXX號房產證，證明被告已辦好房產證，不存在逾期辦理房產證的事實。第三組證據：8、**公寓已辦理水電入戶退費手續人員名單一覽表，附有收據，證明被告已為**公寓部分業主辦理了預收水電入戶費1500元的退費手續，本案原告已收到水電開戶費1500元；9、辦理房產證費用發票結算簽收表（補款），證明被告已經履行為**公寓部分業主辦理了水電費退費與辦理房產證費用的結算手續。第四組證據：10、《建設用地規劃許可證》復印件，證明被告建設的**公寓住宅樓于2010年1月11日已經獲得用地規劃許可證；11、《土地證》復印件，證明被告建設的**公寓住宅樓于2008年7月6日已經獲得國有土地證；12、《建筑工程規劃臨時許可證》復印件，證明被告建設的**公寓住宅樓于2009年7月22日已經獲得建筑工程規劃臨時許可證；13、《建筑工程施工許可證》復印件，證明被告建設的**公寓住宅樓于2009年8月13日已經獲得建筑工程施工許可證；上述10-13證據證明被告是依法開發的**公寓住宅樓；14、《河池市房屋建筑白蟻預防合同書》復印件，證明被告于2009年12月30日與河池市房產管理局白蟻防治所簽訂《白蟻預防合同書》；15、《商品房預售許可證》復印件，證明被告建設的**公寓住宅樓于2010年1月04日已經獲得《商品房預售許可證》；16、《建設工程質量竣工驗收意見書》復印件，證明**公寓于2010年12月28日竣工驗收；17、《建設工程竣工驗收消防備案抽查合格的證明》復印件，證明被告建設的**公寓住宅樓于2011年1月07日消防備案檢查合格；18、《**公寓交房通知書認領表》，證明被告于2010年12月27日向原告發出過交房書面通知書；19、《驗房登記表》，證明被告約定于2011年1月1日交房；20、《河池市住建局竣工驗收（即綜合驗收）收件回執》復印件，證明被告于2011年1月11日向河池市住建局申請辦理**公寓住宅樓的建設工程規劃許可證（綜合驗收），該時間是交房后的第11天；21、《建設工程竣工規劃驗收合格單》，證明被告于2011年1月11日申請辦理至2012年2月1日河池市住建局核發**公寓住宅樓綜合驗收合格證，被告從履行交件辦理該項目綜合驗收之日起到辦得該項目綜合驗收之日止，歷經了385天；22、《建設工程規劃許可證》復印件，證明被告建設的**公寓住宅樓工程符合城鄉規劃要求；23、《房屋權屬初始登記公告》復印件，證明2012年3月2日在河池日報進行公告，被告建設的**公寓住宅樓開始在河池市房產管理局進行房屋權屬初始登記；24、《房屋登記收件單》復印件，證明2012年3月15日被告向河池市房產管理局上交**公寓房屋產權初始登記權屬登記材料；25、《**公寓房屋初始登記證》復印件，證明**公寓于2012年4月12日已經取得房屋產權初始登記證；26、**公寓房產證辦證過程圖，分兩個部分內容，是證明延期辦理房產證資料備案，被告不應承擔責任；27、河池市中級人民法院審理終結的（2013）河市民二終字第148號民事判決書，證明該院審理終結本院（2013）金民初字第401號商品預售合同糾紛一案，認定被告與原告之間未形成委托辦理房產證的合同關系，被告沒有為原告辦理房產證的義務。

經過開庭質證，原告對被告提供的1-3、5-25證據的真實性無異議，被告對原告提供的1-7證據的真實性無異議。

被告對原告提供證據6的關聯性有異議，認為該證據證明河池市住建局履行驗收的相關步驟，不是處理決定。建設工程規劃條件核實（規劃驗收）意見告知書只是辦證人員個人告知的行為，不具有法律約束力，并且被告針對該告知書進行交涉溝通后，該局已經向被告出具了綜合驗收合格證，在該合格證中并無被告違規行為的內容表述，說明被告建設的工程沒有問題。

原告對被告提供證據4的關聯性及內容有異議，認為，因雙方的合同附件4約定被告代辦理房產證，故被告所說的委托書的委托內容系被告工作人員自己寫，沒有具體的委托時間，該證據只能證明被告在2012年4月18日才向房產局提交辦證材料，不能證明原告委托時間。對被告提供的證據5-8、10-12、14、16、20-21、23、25的關聯性有異議，原告認為，因被告代理人不了解辦證手續，被告自2011年1月1日交房后365天之內應向房產局交十五種材料（包括綜合驗收合格證），才完善辦證手續，但被告直至2012年4月15日辦得**公寓住宅樓的大房產證，原告到2012年8月22日才辦得個人房產證，證明被告已經逾期辦證，違反了雙方合同第十五條的約定，已構成違約。證據21證明被告違反建設工程規劃規定，被河池市建設規劃部門發文通知處理，是造成其代辦證逾期的原因。證據26證明被告沒有按規定施工才造成其辦理初始登記超過時間。并認為證據9、15與本案無關聯。對證據27，原告認為本案不適用判例定案。

本院結合雙方的舉證和質證，認證如下：對于雙方無異議的證據，本院予以認定。對于對方提出異議的證據，能客觀反映本案事實的，可作為本案定案的參考依據。

綜合雙方當事人的陳述與舉證，本院確認以下法律事實：河池市某房地產開發有限公司系河池市**公寓的房開商，后經工商登記更名為廣西某房地產開發有限公司。2011年3月21日，原告與被告簽訂了《商品房買賣合同》，雙方約定，原告購買被告開發的**公寓商品房一套，總房價263291元。合同簽訂后，原告依約于2011年3月20日支付首付房款79291元，2011年4月27日，原告與中國某股份有限責任公司河池分行簽訂《個人一手住房貸款合同》，并以原告購買被告開發的河池市**路**號**公寓房作抵押，被告作為其保證人，通過銀行按揭付款184000元。

合同第八條約定“被告在商品房驗收合格后于2010年12月30日前交房。”合同第十五條約定：“出賣人應當在商品房交付使用后365日內，將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產權登進機關備案。如因出賣人責任，買受人不能在規定期限內取得房地產權屬證書的，雙方同意按下列第3項處理；……，3、買受人不得退房，出賣人從規定期限屆滿之日起，到辦理產權證書之日止，向買受人支付已付房款的萬分之一的違約金。”合同附件四為合同補充協議，約定：“1、辦理房產證費用；2、辦理水電入戶費用；3、辦理按揭費用；以上費用由買受人承擔，收費標準以當地有關部門規定為準。”

2011年3月20日，原告向被告預交辦理房產證費用及水電入戶費12000元，該費用按實際金額多還少補。

2010年12月28日，被告開發的“**公寓商住樓”經工程竣工驗收合格。2011年1月1日，被告將驗收合格的**公寓房屋按期向**公寓的各業主交付，并于2011年1月11日向河池市住建局申請辦理“建設工程規劃許可證（綜合驗收）”。2011年6月17日，河池市住建局二層機構河池市城市規劃管理辦公室派員對**公寓進行現場核實（驗收），并出具了《建設工程規劃條件核實（規劃驗收）意見告知書》，認為被告涉嫌違反了《中華人民共和國城鄉規劃法》第四十、四十三條的規定，要求被告“限期改正”，但未在告知書中規定被告改正的具體期限。同月27日，河池市XXX二層機構河池市城市規劃管理辦公室向被告送達了上述告知書。2012年2月1日河池市住建局向被告頒發了（2012）城規管竣驗字第03號“建設工程竣工規劃驗收合格單”。

2012年3月2日，河池市房產局將被告開發的位于河池市**路**號房屋壹棟（**公寓）在《河池日報》刊登房屋權屬初始登記公告，同月15日該局向被告出具收到被告房屋初始登記權屬登記材料的“房屋登記收件單”。2012年4月12日，河池市房產局向被告頒發了房屋所有權證（證號：河房權證字第0005XXXX號），原告亦認可此為被告獲得**公寓商住樓大房產證時間。2012年6月15日，被告將**公寓118戶業主的商品房權屬登記材料提交給河池市房產局，為**公寓118戶業主代辦房產證。2012年8月22日，河池市房產局向原告頒發了房屋所有權證（證號：河房權證字第0007XXXX號），被告經辦人韋某代領了該房產證。從河池市房產檔案館查檔反映出，原告委托被告代為辦理其房產證的委托書簽署時間為2012年6月4日。該房產證原件現抵押在中國某股份有限責任公司河池分行。在本案訴訟中，被告與原告結算房產辦證費及水電費，并退回原告水電費1500元。

本院認為，原、被告雙方于2011年3月21日簽訂的《商品房買賣合同》，系雙方當事人真實意思表示，合同的內容未違反社會公共利益，亦未違反法律、行政法規的強制性規定，屬合法有效合同，對雙方當事人具有法律約束力。本案中，雙方當事人簽訂的《商品房買賣合同》及補充協議，并未明確約定由被告負責轉移房屋所有權，且根據《城市房地產開發經營管理條例》及《城市商品房預售管理辦法》關于辦理房屋產權登記的相關規定，開發商即被告僅負有協助業主辦理房產登記的義務，而本案原、被告簽訂的合同附件四僅約定被告代為辦理房產證的費用承擔方式，并未約定由被告代為辦理房產證。被告代收辦證費用、代為遞交辦證資料等行為，是履行協助辦證義務的具體體現，不應認定雙方已形成辦理房產證的委托合同關系，故原告請求被告履行辦證義務的理由不成立，對其請求被告支付辦證違約金的訴訟請求，本院不予支持。另外，在本案訴訟中，被告已退回原告的水電入戶費1500元，原告的該項訴訟請求已經實現，故本院不再處理。

綜上，根據《中華人民共和國合同法》第八條、《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條及《城市商品房預售管理辦法》第十二條第一款之規定，判決如下：

駁回原告覃某某請求被告廣西某房地產開發有限公司支付逾期辦理房屋產權證違約金4805.06元的訴訟請求。

案件受理費50元，減半收取25元（原告已預交25元），由原告全部負擔。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內向本院或河池市中級人民法院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于河池市中級人民法院，同時在上訴期滿后七日內預交案件受理費50元。受理費匯入：廣西壯族自治區河池市中級人民法院，賬號：2XXXX8，開戶行：*行河池分行城東分理處）。逾期不交也不提出緩交申請，則按自動撤回上訴處理。

審判員　　韋懷明

二〇一四年六月三日

書記員　　岑榮吉

商品房銷售合同糾紛