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湛江經濟技術開發區人民法院

民事判決書

（2015）湛開法民二初字第44號

原告：佛山市某電器有限公司。住所地：佛山市南海區。

法定代表人：鄧某某，經理。

委托代理人：梁慶愉，廣東鴻峰律師事務所律師。

委托代理人：招明月，廣東鴻峰律師事務所律師助理。

被告：湛江某某管理委員會。住所地：湛江市開發區。

法定代表人：王某某，主任。

委托代理人：葛志能，廣東國邦律師事務所律師。

委托代理人：梁偉文，湛江經濟技術開發區財政局科長。

原告佛山市某電器有限公司（下稱A公司）訴被告湛江某某管理委員會（下稱B管委會）合同糾紛一案，本院于2015年1月21日立案受理后，依法適用普通程序，由審判員何昭峰擔任審判長，與代理審判員秦舒穎、人民陪審員楊志丹組成合議庭，書記員陳宇擔任本案記錄，于2015年4月1日、2015年6月29日公開開庭進行了審理。原告A公司的委托代理人梁慶愉、招明月，被告B管委會的委托代理人葛志能、梁偉文到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。

原告A公司訴稱：2006年3月間，原告通過被告的招商引資，決定投資湛江市東海島，雙方先后簽訂了《投資合同》《補充協議》《修改〈投資合同〉協議》。《投資合同》約定：被告在湛江市東海島xx小區內，提供工業用地59畝給原告投資建設，項目為低壓無功補償裝置生產廠，原告應在2006年6月底開工建設，2007年6月建成投產，建設廠房面積為11074㎡，生活用房面積為1020平方米，年產值為2800萬元。同時還約定：被告在合同簽訂后10個工作日內向原告提供59畝項目用地控制性規劃的四至范圍圖，供原告規劃設計使用。被告在原告依約匯入辦證資金后，負責在3個月內將59畝項目用地征地完畢，交付原告規劃使用。被告在原告交齊有關稅費后，半年內辦妥《國有土地使用權證》并交付給原告。

《補充協議》約定被告在原告按時動工和投產時，按3萬元／畝的價格與原告結算項目用地款項，超出部分以地方留成部分的80%獎勵給原告。

2006年3月28日，原、被告又簽訂《修改〈投資合同〉協議》，對《投資合同》第2頁第4行至第5行的約定，第2頁第16行的約定作了修改。

《投資合同》等協議簽訂后，原告在2006年3月15日支付給被告征地款2000000元，但被告并未能履行半年內辦妥《國有土地使用權證》并交原告的承諾（構成違約），直到2007年10月26日才辦妥《國有土地使用權證》。

原告取得土地使用權證前，根據被告交付的土地規劃意見作出了相應的籌建準備工作，簽訂了《勘察合同》，辦理了項目環評、環境影響咨詢、報告評估、測量等一系列準備，支付了相關費用，相應的基建工作已經完成了大部分（履行了定于2007年6月底投產試業的基建工程）。直至2009年7月14日，被告才對原告投資的“低壓無功補償裝置生產廠”項目立項審批，滯后了三年多。隨后，湛江市規劃局于2009年8月21日才給原告頒發《建設用地規劃許可證》。

2009年11月，被告為統籌安排XX工業小區的土地開發利用，要求原告配合開發區的總體規劃。原、被告同意在2010年開始置換土地，但至2011年6月19日，湛江市國土資源局才發出《關于同意置換國有建設用地使用權的批復》，2012年1月17日才給原告換發《國有土地使用權證》。至此，從2007年6月領取原土地使用權證到2012年1月17日換發新土地的使用權證，時間長達5年。被告的違約行為給原告的新廠建設、項目開發造成了極大的經濟損失。

被告為了補償原告對開發區整體規劃的統籌所作的貢獻和支持，于2010年8月25日發函給原告，要求原告提供前期已投入的費用清單及證明材料，同意按實際情況分二階段給予補償。經審核后，第一階段，被告于2013年1月7日已賠償11272429.33元給原告（詳見被告二次會議紀要88號、116號）。賠償的項目分別是：土方平整、圍墻、排水、電纜、深水井等地上附著物。

第二階段，原告提出索賠金額為26687413.01元。經協商，原、被告達成了以2006年6月作為計算賠償時間的起點、2013年12月底作為計算賠償時間的終點。被告組成的理賠小組經審核認定應賠償17379256.81元給原告，但被告對理賠小組作出的賠償金額，遲遲不作出明確的批復，一拖再拖，致使原告的損失無法得到及時的賠償，新廠的建設也被逼拖延。為維護原告的合法權益，特提起訴訟，請求：1、判令被告根據其組成的理賠小組審核認定的第二階段經濟損失17379256.81元賠償給原告；2、判令被告承擔本案的訴訟費用。

 

原告A公司在本院規定的舉證期限內提交了如下證據：

1、原告的企業法人營業執照，證明原告的基本情況、法人資格。

2、《投資合同》《補充協議》《修改〈投資合同〉協議》，證明原告于2006年3月、2006年3月28日與被告簽訂投資湛江市東海島某工業區，投資建設低壓無功補償裝置生產廠項目的合同、協議。

3、廣東省行政事業單位往來結算單據，證明原告按《投資合同》等履行了支付征地款的支付義務。

4、銀行電匯憑證，證明原告支付了土地出讓金3956558元和契稅118696.74元。

5、《關于協議出讓國有土地使用權給A公司的批復》，證明原告的項目用地得到了湛江市國土資源局的批復，宗地面積為40513.6㎡（折合60.77畝）。

6、《關于退還A公司征地款的函》，證明原告預交的2000000元征地款因改變了用地出讓方式，被告同意退還給原告，原告另行支付相關的出讓金、契稅。

7、《關于同意A公司低壓無功補償裝置生產廠項目備案的批復》，證明被告至2009年7月14日才同意原告的項目立項備案。

8、《建設用地規劃許可證》，證明湛江市城市規劃局于2009年8月21日才頒發《建設用地規劃許可證》給原告。

9、《關于A公司低壓無功補償裝置生產廠規劃方案的批復》，證明湛江市規劃局于2010年3月9日同意原告低壓無功補償裝置生產廠的規劃方案，原告可以進行相應的建設。

10、《關于提供項目前期工作投入情況資料的函》，證明被告為了調整新區范圍內已取得土地使用權的整體規劃，要求調整原告的土地位置，進行土地置換，并將原告調到XX飼料廠東側，并同意給予原告適當補償，要求原告將投入的費用清單報開發區國土資源局。

11、《關于同意置換國有建設用地使用權的批復》，證明被告用位于東海大道以北60.77畝土地置換原告在XX小區60.77畝土地。

12、《國有土地使用權證》，證明原告獲得置換后的土地使用權。

13、《B管委會工作會議紀要》，證明被告召開專門的會議，決定分兩個階段給予原告經濟補償，第一階段補償原告置換土地前的基礎設施建設損失，第二階段補償原告因置換土地所造成的其它項目損失，并成立理賠小組進行核查。

14、《B管委會工作會議紀要》，證明被告為解決項目新、舊用地置換補償問題而召開現場辦公會議。

15、《湛江經濟技術開發區黨政辦公室文件呈（批）表》，證明被告為解決土地出讓金、續付廠房租金、員工宿舍租金、水電費用、人員工資及延期投產損失等一系列費用向上級的請示，并獲得上級領導的批準。

16、《關于A公司提出東海島低壓無功補償裝置生產廠項目用地轉換補償第二階段的答復意見》，證明經過被告組成的項目理賠小組的審核推評，認為應賠償原告在第二階段的款項為17379256.81元，原告對此表示認同。

17、《國有土地使用證》，證明湛江市人民政府在2007年10月26日給原告辦理了置換前的土地使用權證。

18、《關于項目用地置換延誤我公司建設廠房造成重大經濟損失的請求》，證明原告就置換土地延誤建設所造成重大經濟損失而提出的具體分項數據以及具體原因。

19、資產負債表、利潤表，證明原告在2010年、2011年、2012年度的資產負債收益及利潤收益的情況，是為了印證原告要求被告賠償經濟損失的重要指標。

20、《建設工程勘察合同》，證明原告在2008年10月已經著手項目廠房設施建設的前期準備工作。

21、收費收據、發票，證明原告籌辦項目的前期工作所支出的費用。

22、《臨時用電協議》及電費支付清單，證明原告從2006年6月26日開始，已經進入項目用地的各項前期的工作。

23、《房屋租賃合同》《宿舍配置價目表》，證明原告為解決搬遷前的員工住宿問題，與房屋所有人簽訂的合同及為宿舍配置的設備。

24、《租賃合同》，證明原告因建廠延誤而租賃的經營廠房。

25、2010年6月至2013年6月社保明細表，證明原告為員工從2010年至2013年所支付的社保費。

26、《產品銷售合同》、付款憑證、設備折舊費，證明原告為投產新廠所購置的設備及折舊的損失。

27、《廠房租賃合同》，證明原告為解決搬廠延誤租賃廠房生產的情況。

28、《商鋪租賃合同》及付款憑證，證明原告租用該商鋪作為新廠的籌建處。

29、《租賃合同》及支付憑證，證明原告租賃房屋給新廠的高級管理人員居住。

30、項目籌建人員2013年1-5月工資匯總表，證明原告籌建人員1-5月的工資支付情況。

31、項目籌建人員2006年7月至2013年5月工資表匯總表，證明原告自2006年7月開始派人員在湛江開始新廠籌建。

32、《科研樓、車間、倉庫、集體宿舍工程承包合同》和工程開工令，證明原告將新廠區的建筑項目承包給湛江市某建筑工程公司，并于2010年1月13日進場施工，原定竣工日期為2010年6月20日。

33、《設備銷售合同》及付款憑證，證明原告為新廠購置了價值5709600元的生產設備，因違約支付了違約金856440元。

34、《建設工程造價審核簽署表》《工程造價對比表》，證明原告因延誤建廠所產生的建廠費用增加的核算，出現了約2934419.26元的差價。

35、2010年6月至2013年12月佛山鈑金車間租賃費用明細表、記賬憑證、收款收據，證明原告為了保障新廠搬運前的生產，租賃車間所支付的費用共計1687256元。

36、2010年6月至2013年12月的記帳憑證及發票，證明原告支付2010年6月至2013年12月廠房、宿舍的租金、管理費及水電費等費用。

37、廣東省21個地級市2010年在崗職工月平均工資排行榜、廣東省21個地級市2011年、2012年、2013年在崗職工月平均工資情況表，證明佛山地區與湛江地區存在工資差額。

38、2010年6月至2013年12月間原告無功補償裝置生產廠項目籌建人員工資表，證明原告支付2010年6月至2013年12月間職工工資的事實。

被告B管委會辯稱：一、湛江市東海島經濟開發試驗區管理委員會（下稱東海管委會）嚴格按照《投資合同》《補充協議》《修改〈投資合同〉協議》履行義務，提供建設用地給原告規劃使用，并在原告交齊有關稅費后，協助原告辦理并取得《國有土地使用證》；合同簽訂后，原告沒有按合同的約定備齊資料向政府相關部門辦理有關手續，出具項目實施方案，完成項目施工圖設計，導致2007年6月底前未能建成投產，存在嚴重的違約行為。

東海管委會為引進投資，向投資方提供建設用地的目的，是為了開發利用工業用地，發展地方經濟，增加財政稅收，并依法給予投資方稅收優惠政策。

東海管委會提供給原告建設低壓無功補償裝置生產廠項目用地屬于政府儲備土地，已辦理完農用地轉用和完善相關稅費，有關稅費及征地成本均由東海管委會繳交；項目用地符合湛江市土地利用總體規劃和城市規劃，項目立項、環保手續齊全。

2006年2月20日，湛江市東海島經濟開發試驗區發展和改革局（下稱東海試驗區發展和改革局）作出《關于興建低壓無功補償裝置生產廠項目建議書的批復》，同意原告在東海島興建低壓無功補償裝置生產廠項目，項目生產規模為9600臺／年。項目總投資77000000元人民幣，項目總建筑面積18000平方米。首期投資29000000元，建筑面積6800平方米。由原告自有資金投入。

2006年3月6日，湛江市環境保護局東海島分局作出《關于興建低壓無功補償裝置生產廠項目的環保意見》，原則同意原告興建低壓無功補償裝置生產廠項目選址東海島。

2006年3月，東海管委會與原告就投資興建低壓無功補償裝置生產廠項目簽訂《投資合同》《補充協議》《修改〈投資合同〉協議》，約定東海管委會向原告提供59畝建設用地進行規劃使用，按國家所確定的最低價出讓給原告，原告交齊有關稅費后，東海管委會半年內為原告辦妥《國有土地使用證》；原告在合同簽訂后15個工作日內備齊資料向政府相關部門辦理有關手續，一個半月內出詳細的項目實施方案，二個半月內完成項目施工圖設計；原告須在2006年6月底前動工建設，2007年6月底前建成投產等。

合同簽訂后，東海管委會按約定向原告提供位于湛江市東海島經濟開發試驗區的工業用地共計40513.6平方米（折合60.77畝）給原告進行規劃使用，建設低壓無功補償裝置生產廠項目，原告于2007年10月17日付清土地出讓金及契稅等費用后，東海管委會于2007年10月26日協助原告辦妥建設低壓無功補償裝置生產廠項目用地的《國有土地使用權證》。

合同簽訂后，原告沒有按合同約定備齊資料向政府相關部門辦理有關手續，制訂詳細的項目實施方案，完成項目施工圖設計，直到2009年底前，只完成前期基礎工程，尚未建成投產，已構成明顯的和嚴重的違約，造成土地資源嚴重浪費，妨礙東海島經濟開發試驗區規劃實施。

二、土地置換后，被告已根據原告投入資金完成項目的實際情況，依法給予原告補償人民幣11272429.33元。

2010年，湛江經濟技術開發區和東海島經濟開發試驗區合并，為統一規劃建設東海島新區，被告經與原告協商，雙方同意對原告在東海島的低壓無功補償裝置生產廠項目建設用地進行置換。2011年6月19日，湛江市國土資源局作出《關于同意置換國有建設用地使用權的批復》，同意將原告位于湛江市東海島經濟開發試驗區XX工業小區、東海大道北側的工業用地與被告位于東海大道以北的政府儲備土地進行等面積置換。

2011年7月5日，湛江市國土資源局與原告就等面積置換土地簽訂《國有建設用地使用權出讓合同變更協議》。2012年1月17日，湛江市人民政府向原告頒發了《國有土地使用權證》。

土地置換后，被告根據廣東盛建工程有限公司作出的《工程預算審核報告》，依法補償原告低壓無功補償裝置生產廠項目場地回填工程損失6486301.32元；依法補償原告低壓無功補償裝置生產廠項目圍墻、排水工程損失2528561.71元；根據廣東省xxx監理咨詢公司作出的《工程造價審核報告》，依法補償原告低壓無功補償裝置生產廠項目工程造價損失2257566.30元，共計11272429.33元，并于2013年1月7日支付給原告。

三、原告請求被告賠償第二階段損失17379256.81元，沒有充分證據予以證明，依法應予駁回。

土地置換后，被告已根據原告投入資金完成項目的實際情況，依法給予原告適當補償。第一階段補償完畢后，對于原告有充分證據證明有實際存在的損失，并且第一階段遺漏的，沒有對原告進行補償的，經相關中介機構依法進行評估后，被告可依法對原告進行補償。

根據原告提交的證據，原告請求被告對其進行第二階段補償的金額，都是基于其低壓無功補償裝置生產廠項目已建成投產而可能產生預期收益損失，因其投資建設的低壓無功補償裝置生產廠項目根本沒有建成投產，只完成前期基礎工程，被告已根據原告投入資金完成項目的實際情況，依法給予適當補償。土地置換后，直到現在，原告低壓無功補償裝置生產廠項目都沒有建成投產。現原告提出對建成投產而可能產生預期收益損失進行賠償，沒有事實根據和法律依據。

理賠小組于2013年9月20日作出的《關于佛山市某電器有限公司提出東海島低壓無功補償裝置生產廠項目用地置換補償第二階段的答復意見》，僅僅是理賠小組根據原告的申請，按照被告的工作安排，向被告作出的工作匯報，是理賠小組根據原告提供的材料參考有關規定進行人為推測的結果，最終結果由被告依法審議決定。該答復意見作出后，被告已組織相關部門及工作人員，包括原告進行多次協商討論。直到現在，被告和原告都沒有達成一致意見。該答復意見并不能作為確定第二階段補償的金額的有效證據。

因此，原告請求被告賠償損失17379256.81元，沒有充分證據予以證明，沒有事實根據和法律依據。

綜上所述，東海管委會嚴格按投資合同的約定履行義務，原告存在嚴重的違約行為，被告已經給予原告適當補償，原告現請求被告賠償損失17379256.81元，沒有充分證據予以證明，沒有事實根據和法律依據，請求法院依法駁回原告的訴訟請求。

被告B管委會在本院規定的舉證期限內提交了如下證據：

1、《關于興建低壓無功補償裝置生產廠項目建議書的批復》，證明東海試驗區發展和改革局同意原告在東海島興建低壓無功補償裝置生產廠項目，項目生產規模為9600臺／年。項目總投資人民幣77000000元，項目總建筑面積18000平方米。首期投資29000000元，建筑面積6800平方米。由原告自有資金投入。

2、《關于興建低壓無功補償裝置生產廠項目的環保意見》，證明湛江市環境保護局東海島分局原則同意原告興建低壓無功補償裝置生產廠項目選址東海島。

3、《投資合同》《補充協議》《修改〈投資合同〉協議》，證明雙方約定東海管委會向原告提供59畝建設用地進行規劃使用，按國家所確定的最低價出讓給原告，原告付清有關稅費后，東海管委會在半年內為原告辦妥《國有土地使用證》；原告在合同簽訂后15個工作日內備齊資料向政府相關部門辦理有關手續，一個半月內出詳細的項目實施方案，二個半月內完成項目施工圖設計；原告須在2006年6月底前動工建設，2007年6月底前建成投產等。

4、《協議出讓國有土地使用權給佛山市某電器有限公司的批復》，證明：1、東海管委會提供給原告建設低壓無功補償裝置生產廠項目用地屬于政府儲備土地，已辦理完農用地轉用和完善相關稅費，有關稅費及征地成本均由東海管委會繳交；項目用地符合湛江市土地利用總體規劃和城市規劃，項目立項、環保手續齊全；2、2007年6月29日，湛江市國土資源局作出《關于協議出讓國有土地使用權給佛山市某電器有限公司的批復》，同意將東海管委會提供給原告建設低壓無功補償裝置生產廠項目用地土地使用權協議出讓給原告。

5、《國有土地使用權出讓合同》，證明湛江市國土資源局和原告于2007年6月30日簽訂《國有土地使用權出讓合同》，協議出讓東海管委會提供給原告建設低壓無功補償裝置生產廠項目用地。

6、廣東省政府性基金（資金）通用票據、契稅完稅證，證明：1、原告于2007年10月11日依法交納受讓東海管委會提供給其建設低壓無功補償裝置生產廠項目用地土地出讓金，于2007年10月17日依法交納受讓東海管委會提供給其建設低壓無功補償裝置生產廠項目用地契稅；2、原告于2007年10月17日付清受讓東海管委會提供給其建設低壓無功補償裝置生產廠項目用地的有關稅費。

7、《國有土地使用權證》，證明：1、湛江市人民政府于2007年10月26日給原告頒發《國有土地使用權證》；2、東海管委會于2007年10月26日協助原告辦妥低壓無功補償裝置生產廠項目用地的《國有土地使用權證》。

8、《關于同意轉換國有建設用地使用權的批復》，證明湛江市國土資源局于2011年6月19日作出《關于同意置換國有建設用地使用權的批復》，同意將原告位于湛江市東海島經濟開發試驗區XX工業小區，東海大道北側的工業用地與B管委會位于東海大道以北的政府儲備土地進行等面積置換。

9、《國有建設用地使用權出讓合同變更協議》，證明湛江市國土資源局和原告于2011年7月5日就將原告位于湛江市東海島經濟開發試驗區XX工業小區、東海大道北側的工業用地與B管委會位于東海大道北的政府儲備土地進行等面積置換事宜簽訂《國有建設用地使用權出讓合同變更協議》。

10、《國有土地使用權證》，證明湛江市人民政府于2012年1月17日向原告頒發《國有土地使用權證》。

11、《工程預算審核報告》，證明B管委會在土地置換后，根據廣東盛建工程有限公司作出的《工程預算審核報告》，依法對原告東海島低壓無功補償裝置生產廠項目場地回填工程給予6486301.32元的補償。

12、《湛江市財政性投資項目工程預算價款審核結論》《工程預算價款審核結論說明》《湛江市工程審定預算價款匯總表》，證明B管委會在土地置換后，經依法審核，給予原告東海島低壓無功補償裝置生產廠項目圍墻、排水工程給予2528561.71元的補償。

13、《工程造價審核報告》，證明B管委會在土地置換后，根據廣東省xxx監理咨詢公司作出的《工程造價審核報告》，依法對原告東海島低壓無功補償裝置生產廠項目工程造價給予2257566.30元的補償。

本院經開庭審核以上證據，對原告、被告提交的上述證據和本院調取的上述證據的真實性、合法性、關聯性予以確認。

經審理查明：2006年2月20日，東海試驗區發展和改革局作出《關于興建低壓無功補償裝置生產廠項目建議書的批復》，同意原告在東海島興建低壓無功補償裝置生產廠項目。

2006年3月6日，湛江市環境保護局東海島分局給原告出具《關于興建低壓無功補償裝置生產廠項目的環保意見》，原則同意原告興建的低壓無功補償裝置生產廠項目選址東海島。

2006年3月，原告與東海管委會簽訂了《投資合同》《補充協議》，2006年3月28日，雙方簽訂了《修改〈投資合同〉協議》。上述合同主要約定：原告在湛江市東海島某工業區投資興建低壓無功補償裝置生產廠項目，東海管委會向原告提供59畝建設用地進行規劃使用，并按國家所確定的最低價出讓給原告；原告付清有關稅費后，東海管委會在半年內為原告辦妥《國有土地使用證》；原告在合同簽訂后15個工作日內備齊資料向政府相關部門辦理有關手續，一個半月內出詳細的項目實施方案，二個半月內完成項目施工圖設計；原告須在2006年6月底前動工建設，2007年6月底前建成投產等。

2006年3月15日，原告支付了征地款2000000元。2007年6月29日，湛江市國土資源局作出《關于協議出讓國有土地使用權給佛山市某電器有限公司的批復》，同意將位于東海島經濟開發試驗區XX工業小區、宗地面積為40513.6平方米（折合60.77畝，其中道路7.55畝）的國有土地使用權協議出讓給原告興建低壓無功補償裝置生產廠項目。同年6月30日，湛江市國土資源局和原告簽訂了《國有土地使用權出讓合同》。原告于同年10月9日支付了土地出讓金3956558元，于同年10月12日支付了契稅118696.74元。同年10月26日，湛江市人民政府給原告頒發了《國有土地使用權證》（登記使用權面積為35864.5平方米）。

2009年7月14日，B管委會作出《關于同意A公司低壓無功補償裝置生產廠項目備案的批復》，同意原告低壓無功補償裝置生產廠項目備案。2009年8月21日，湛江市城市規劃局給原告頒發《建設用地規劃許可證》。2010年3月9日，該規劃局作出《關于A公司低壓無功補償裝置生產廠規劃方案的批復》，同意原告所報的低壓無功補償裝置生產廠規劃方案。

2010年1月6日，原告與湛江市某建筑工程公司簽訂《科研樓、車間、倉庫、集體宿舍工程承包合同》，由湛江市某建筑工程公司承建原告低壓無功補償裝置項目的科研樓、車間、倉庫、集體宿舍工程，并約定工程造價為21000000元，工期為200個工作日。同年1月8日，原告給湛江市某建筑工程公司發出一號車間工程的開工令，要求湛江市某建筑工程公司在150個工作日完成。

2010年，湛江經濟技術開發區和東海島經濟開發試驗區合并。2010年8月25日，開發區國土資源局給原告發出《關于提供項目前期工作投入情況資料的函》，主要內容是：為統一規劃建設東海島新區，B管委會決定將原告在新區范圍內已取得的土地使用權納入新區統一規劃和調整。根據整體安排，并經與原告協商，擬將原告負責建設的低壓無功補償裝置項目所使用的土地轉換到XX飼料東側，考慮到原告前期投入，為給原告補償，請原告提供該項目在原使用開發區東海新區土地范圍內前期工作已投入的費用清單及證明材料，以便按實際情況協商補償。

2011年6月19日，湛江市國土資源局作出《關于同意置換國有建設用地使用權的批復》，同意將原告位于湛江市東海島經濟開發試驗區，面積為60.77畝，工業用地與B管委會位于東海大道以北，面積60.77畝的政府儲備土地進行等面積置。2011年7月5日，湛江市國土資源局與原告簽訂了《國有建設用地使用權出讓合同變更協議》。

2011年8月5日，開發區黨政辦公室發出《B管委會工作會議紀要》，主要內容：1、由區財政局牽頭，組織相關部門成立A公司東海島低壓無功補償裝置生產廠項目用地轉換補償理賠小組，負責與A公司協商處理補償事宜。2、為保證該項目盡快投產，減少企業損失，理賠工作分兩個階段進行：第一階段：（1）對該項目原用地已建成基礎設施的工程量（不含土方平整工程）進行核查確認；……第二階段：除上述第一階段的補償費用外，對A公司提出的其它的項目因用地轉換造成損失補償問題由該項目理賠小組核查確認，再報管委會研究。

2012年1月17日，湛江市人民政府向原告頒發《國有土地使用權證》。

2013年1月，B管委會根據《工程預算審核報告》《湛江市財政性投資項目工程預算價款審核結論》《工程預算價款審核結論說明》《湛江市工程審定預算價款匯總表》《建設工程造價審核定案表》《工程造價（結算）審核報告》，補償原告在東海島低壓無功補償裝置生產廠項目場地回填工程、圍墻與排水工程、項目工程的工程款共計11272429.33元。

2013年9月20日，開發區住房和規劃建設局、開發區財政局、開發區國土資源局組成的理賠小組（下稱理賠小組）根據原告提出的申請以及提供的資料，向B管委會提交了《關于A公司提出東海島低壓無功補償裝置生產廠項目用地轉換補償第二階段的答復意見》。理賠小組就原告提出的16項補償項目，即測量費23000元、環評費36000元、鉆探費87900元、電費123097.17元、佛山辦公、組裝車間、電子車間、宿舍租賃費用1324792.06元、人員社保費469904.77元、佛山電子車間老化房建設費用200000元、佛山鈑金車間租賃費用1687255.50元、駐湛江辦事處租金372032元、湛江籌建人員工資4409412.46元、人員車輛費用601681.08元、佛山人員工資差額4495897.97元、工程違約金2100000元、設備違約金856440元、工程造價差價3150000元、項目損失費6750000元，共計26687413.01元，本著尊重事實，合理補償的原則，以2006年6月作為計算賠償時間的起點，以2013年12作為計算賠償時間的終點，建議認可原告提出的補償金額為17379256.81元，其余的9308156.20元不予認可。建議認可或部分補償的具體項目是：測量費23000元、環評費36000元、鉆探費87900元、電費123097.17元、佛山辦公、組裝車間、電子車間、宿舍租賃費用1141446元、佛山電子車間老化房建設費用208999.88元、佛山鈑金車間租賃費用1687255.50元、駐湛江辦事處租金372032.00元、湛江籌建人員工資2400000元、人員車輛費用180000元、佛山人員工資差額1435107元、工程造價差價2934419.26元、項目損失費6750000元；建議不予認可的項目是：人員社保費469904.77元、工程違約金2100000元、設備違約金856440元。

另查明：2006年5月25日，原告為籌建東海島低壓無功補償裝置生產廠項目，與香港某餐飲管理有限公司簽訂了一份《商鋪租賃合同》，由原告租賃香港某餐飲管理有限公司位于湛江市商鋪（面積54.76平方米），并約定每月每平方米租金65元，從第二年起每年月租金遞增5元／平方米，租賃期限從2006年6月1日至2012年5月31日。原告支付上述合同的租金共計305532元，其中從2010年6月至2012年5月的租金為114984元。

2006年6月26日，原告與湛江XX飲料有限公司簽訂《臨時用電協議》，約定由湛江XX飲料有限公司向原告提供臨時用電，電價按每度0.9元計算。至2010年9月，原告向湛江XX飲料有限公司支付電費共計123097.17元。

2008年9月26日，A公司湛江分公司支付了東海島低壓無功補償裝置生產廠項目環境影響咨詢費18900元。同日，原告支付了辦理環評加班費11900元。同年10月28日，A公司湛江分公司支付了報告評估費5200元。

2008年10月，A公司湛江分公司與湛江市規劃勘測設計院簽訂《建設工程勘察合同（一）》，約定A公司湛江分公司委托湛江市規劃勘測設計院對原告為東海島低壓無功補償裝置生產廠項目所建的綜合樓、辦公樓、宿舍樓地基鉆井勘探，勘察費用為87900元。同年11月8日，原告支付了鉆探費87900元。

原告取得東海島低壓無功補償裝置生產廠項目的用地后，進行了場地回填，建設了圍墻和排水工程、門口外架10KV高壓電纜改造安裝工程、廠區內配電10KV配變安裝工程、廠區內外綠化工程、值班室及大門工程、臨時施工辦公室及宿舍工程、室外給水工程。

2008年7月18日，原告與佛山市某科技電子城投資有限公司（下稱A公司）簽訂了兩份《租賃合同》，其中一份由原告租賃A公司位于桂城科技城員工村7間宿舍（集體宿舍5間，面積41.64平方米；套房2間，面積34.76平方米），并約定租賃期限從2008年11月1日至2009年10月31日，每間房屋月租金為550元，每月租金共計3850元；另一份由原告租賃某公司位于桂城電子城作生產經營使用，面積1473平方米，租賃期限從2008年8月1日至2016年7月31日，每平方米月租金為8.1元，租金的遞增為每兩年在原有基礎上遞增5%，電力設施使用費為每千瓦時0.1元，基礎設施維護費為2.9元／平方米／月，電力設施維護費為2.4元／平方米／月，以上基礎設施費用的遞增與租金遞增比率相同。同年11月25日，原告與某公司簽訂一份《房屋租賃合同》，由原告租賃某公司位于桂城科技城2間宿舍，并約定租賃期限從2008年12月1日至2009年10月31日，每間房屋月租金為550元，每月租金共計1100元。2009年5月27日，原告與某公司又簽訂一份《房屋租賃合同》，由原告租賃某公司位于桂城科技城1間集體宿舍，并約定租賃期限從2009年6月1日至2009年10月31日，每間房屋月租金為550元，每月租金共計550元。2009年10月10日，原告與某公司簽訂一份《房屋租賃合同》，由原告租賃某公司位于桂城科技城10間宿舍，并約定租賃期限從2009年11月1日至2010年10月31日，每間房屋月租金為550元，每月租金共計5500元。2010年11月1日，原告與A公司續簽一份《房屋租賃合同》，由原告租賃某公司位于桂城科技城10間宿舍，并約定租賃期限從2010年11月1日至2011年10月31日，每間房屋月租金為550元，每月租金共計5500元。2011年11月1日，原告與某公司又續簽一份《房屋租賃合同》，由原告租賃某公司位于桂城科技城10間宿舍，并約定租賃期限從2011年11月1日至2012年12月31日，每間房屋月租金為550元，每月租金共計5500元。從2010年6月至2013年12月，原告給某公司支付廠房、宿舍的租金分別為547236元、238900元。

2009年12月20日，原告與佛山市某電氣成套設備有限公司簽訂了《廠房租賃合同》，由原告租賃佛山市某電氣成套設備有限公司坐落南海區廠房（作為鈑金車間）一座，面積1868.5平方米，租賃期限從2010年1月1日至2015年12月31日，每月租金39238.50元。從2010年6月至2013年12月，原告給佛山市某電氣成套設備有限公司支付的租金為1687255.5元。

2012年6月1日，原告與香港某餐飲管理有限公司簽訂的《商鋪租賃合同》期滿后，與黎賀簽訂了一份《租賃合同》，由原告租賃黎某位于湛江市房產使用，租賃期限從2012年6月1日至2014年5月31日，每月租金3500元。從2012年6月至2013年12月，原告支付上述合同租金66500元。

再查明：2008年11月1日，原告與廣州某電力科技有限公司（下稱B公司）簽訂《設備銷售合同》，由原告向某公司購買生產流水線、三相走字源、終端測試裝置和三相精密測試電源等設備，總價值5709600元，并約定如違約，則按合同總金額的15%計付違約金，即為856440元。2009年10月21日，原告與某公司簽訂了《產品銷售合同》，由原告購買某公司老化房產品，總價為250000元。原告于2010年1月25日已支付250000元給某公司。

為了解決置換土地而影響項目工程造價問題，開發區財政局委托廣東省xxx監理咨詢公司進行審核。廣東省xxx監理咨詢公司審定原告的低壓無功補償裝置生產廠項目延遲建造造成工程價款差額為2934419.26元。原告和開發區財政局蓋章認可該審定意見。

根據廣東省21個地級市2010年在崗職工月平均工資排行榜和廣東省21個地級市2011年、2012年、2013年在崗職工月平均工資情況表，2010年佛山市在崗職工月平均工資為3090元，2010年湛江市在崗職工月平均工資為2232元；2011年佛山市在崗職工月平均工資為3389元，2011年湛江市在崗職工月平均工資為2485元；2012年佛山市在崗職工月平均工資為3850元，2012年湛江市在崗職工月平均工資為2830元；2013年佛山市在崗職工月平均工資為4196元，2013年湛江市在崗職工月平均工資為3378元。

原告在2010年6月至2010年12月，在職人數分別為82、81、81、87、84、84、84人，在崗職工的月平均工資分別為1831元、1833元、1833元、1760元、1823元、1823元、1823元；原告在2011年1月至2011年12月，在職人數分別為84、84、84、84、85、90、89、66、43、42、40、40人，在崗職工的月平均工資分別為1823元、1823元、1823元、1823元、1826元、1847元、1833元、2442元、2448元、3223元、3293元、2569元；原告在2012年1月至2012年12月，在職人數分別為46、47、44、43、42、42、42、42、42、47、47、47人，在崗職工的月平均工資分別為2402元、2310元、2424元、2445元、2376元、2388元、2350元、2459元、2454元、2616元、2575元、2544元；原告在2013年1月至2013年12月，在職人數分別為45、42、43、41、38、43、44、38、47、47、47、37人，在崗職工的月平均工資為3106元、2599元、2641元、3004元、3306元、2790元、3407元、3350元、3410元、3436元、3381元、4068元。

本院認為：本案屬于合同糾紛。原告與東海管委會簽訂的《投資合同》《補充協議》《修改〈投資合同〉協議》，是當事人的真實意思表示，并不違反法律法規的禁止性規定，應屬有效。因湛江經濟技術開發區和東海島經濟開發試驗區合并，故東海管委會簽訂的上述合同的權利義務應由B管委會承受。B管委會為了統一規劃建設東海島新區，經與原告協商一致，置換原告根據上述合同已依法取得的土地使用權，應屬于當事人變更合同。由于原告在土地置換前已投入大量的建設，而且置換土地也影響原告興建項目的投產，故B管委會應賠償原告因置換土地所造成的全部損失。

本案中，B管委會在置換土地前已對賠償做了充分的評估。《B管委會工作會議紀要》也證明B管委會對原告的賠償已做了安排，即決定成立理賠小組負責與原告協商處理賠償事宜，并分兩個階段給予原告經濟賠償：第一階段賠償原告在置換土地前的基礎設施建設損失；第二階段賠償原告因置換土地所造成的其它項目損失。

除B管委會在第一階段已賠償原告的場地回填工程、圍墻與排水工程、項目工程的工程款共計11272429.33元外，原告向理賠小組提出賠償的項目有測量費23000元、環評費36000元、鉆探費87900元、電費123097.17元、佛山辦公、組裝車間、電子車間、宿舍租賃費用1324792.06元、人員社保費469904.77元、佛山電子車間老化房建設費用200000元、佛山鈑金車間租賃費用1687255.50元、駐湛江辦事處租金372032元、湛江籌建人員工資4409412.46元、人員車輛費用601681.08元、佛山人員工資差額4495897.97元、工程違約金2100000元、設備違約金856440元、工程造價差價3150000元、項目損失費6750000元，共計26687413.01元。理賠小組根據原告提出的申請及提供的資料，本著尊重事實，合理補償的原則，以2006年6月作為計算賠償時間的起點，以2013年12作為計算賠償時間的終點，建議第二階段補償原告的金額為17379256.81元，并向B管委會提交了《關于A公司提出東海島低壓無功補償裝置生產廠項目用地轉換補償第二階段的答復意見》。

為妥善處理本案的賠償問題，確定賠償時間點至關重要。2006年3月，原告與東海管委員會簽訂《投資合同》《補充協議》以及之后的《修改﹤投資合同﹥協議》。2006年3月15日，原告支付了征地款2000000元。2006年5月25日，原告為籌建項目與香港某餐飲管理有限公司簽訂《商鋪租賃合同》，2007年10月26日，原告領取了《國有土地使用證》。2009年8月21日，湛江市城市規劃局給原告核發了《建設用地規劃許可證》，于2010年3月9日給原告作出《關于A公司無功補償裝置生產廠規劃方案的批復》。2010年1月6日，原告與湛江市某建筑工程公司簽訂《科研樓、車間、倉庫集體宿舍工程承包合同》，并于同年1月8日向湛江市某建筑工程公司發出《工程開工令》，要求十建公司在同年6月20日前竣工。因B管委會為統一規劃建設東海島新區，上述工程沒有開工建設。2010年8月25日，開發區國土資源局給原告發出《關于提供項目前期工作投入情況資料的函》，以便按實際情況協商補償。2011年6月19日，湛江市國土資源局給原告作出《關于同意置換國有建設用地使用權的批復》。2012年1月17日，原告取得了《國有土地使用證》。因原告為籌建東海島低壓無功補償裝置生產廠項目，于2006年5月25日與香港某餐飲管理有限公司簽訂《商鋪租賃合同》，故酌定2006年6月為賠償時間的起算點；因2010年6月20日是原告與湛江市某建筑工程公司約定的工程竣工日期，加上設備安裝和調試時間，故酌情確定2010年8月30日為中間時間界點；因原告于2012年1月17日才取得新土地的《國有土地使用證》，參照上述相關部門的審核時間以及建設工程的準備與施工所需的時間，酌定2013年12月31日為賠償終止的時間界點。

原告提出賠償的以下項目：1、測量費23000元；2、環評費36000元；3、鉆探費87900元；4、電費123097.17元；5、工程造價差價2934419.26元，共計3204416.43元，證據充分，合法合理，且理賠小組經審核后也建議認可，故本院予以確認。

原告提出賠償的其他項目，本院依法確認的項目及數額為：1、籌備人員工資828000元；2、人員車輛費用167441.86元；3、佛山辦公、組裝車間、電子車間和宿舍租賃費用733253元；4、佛山鈑金車間租賃費用1569540元；5、佛山地區人員工資差額1296386.8元；6、駐湛江辦事處租金160522元，共計4755143.66元。具體分析如下：

1、關于湛江籌備人員工資問題。原告申請賠償湛江地區籌建人員工資4409412.46元。原告在東海島籌建低壓無功補償裝置生產廠項目，其籌備工作雖因置換土地受到影響，但并不是全部受到影響，故籌備人員的工資只能根據受影響程度予以賠償。本案中，因受影響的程度難以估算，故只可酌情處理賠償。理賠小組按籌劃人員約需3名，按照每人年薪120000元計算，從2006年6月起至2010年6月止，籌備人員工資共計1440000元。籌劃人員作為公司的高級管理人員，根據湛江市的工資水平以及原告支付給高級管理人員的工資，按每人每月工資10000元計算，顯然過高，按每人每月4000元計算較為合理，故本院酌情賠償原告從2006年6月起至2010年8月止在湛江籌備人員的工資為612000元。

關于建設工程管理人員的工資問題。原告在置換土地之前進行了場地回填，建設了圍墻和排水工程、門口外架10KV高壓電纜改造安裝工程、廠區內配電10KV配變安裝工程、廠區內外綠化工程、值班室及大門工程、臨時施工辦公室及宿舍工程、室外給水工程等，根據《廣東省建設工程施工標準工期定額（2011年）》，上述工程的工期約需2年，建設管理人員約需3名，工資按每人每月3000元計算故工程管理人員的工資應為216000元。

以上兩項共計828000元。

2、關于車輛費用的問題。原告向理賠小組申請賠償車輛費用601681.08元，原告根據理賠小組的核算結果向本院訴請賠償車輛費用180000元。由于置換項目用地造成湛江廠區未能如期建成，增加了原告車輛費用的負擔，故該項費用應予賠償。由于原告只提供費用明細表，不足予證明其車輛在籌建中實際增加的費用，根據理賠小組的核算，本院酌情賠償原告2010年9月至2013年12月的車輛費用為167441.86元。

3、關于佛山電子車間老化房建設費用的問題。原告申請賠償佛山電子車間老化房建設費用200000元。電子車間老化房屬于特定的生產設備，具有不可移動性，建設成本為250000元。由于老化房項目是原告根據其生產需要于2009年10月21日開始建設，其建設時間要早于土地置換磋商的時間或土地實際置換的時間，且原告應當知道老化房項目的建設與項目整體搬遷的關系，并應估計項目整體搬遷可能造成老化房項目的損失，故對原告提出賠償該項目的費用，不予支持。

4、佛山辦公、組裝車間、電子車間和宿舍租賃費用的問題。原告申請補償佛山辦公、組裝車間、電子車間和宿舍租賃費用1324792.06元，包括房屋租金、管理費、電力設施費、電費、垃圾費等。由于置換項目用地造成湛江廠區未能如期建成，增加了原告租賃辦公、車間等房屋的租金負擔，故該項費用應予賠償。根據原告提供的租賃合同、發票等證據，認定原告2010年9月至2013年12月租賃佛山辦公、組裝車間、電子車間和宿舍的租金共計733253元。至于管理費、電力設施費、電費、垃圾費，由于不管在哪里生產經營，是必然發生的費用，并不屬于因轉換土地而必然增加的費用，故該費用不予計賠。

5、關于佛山鈑金車間租賃費用問題。原告申請賠償2006年6月至2013年12月佛山鈑金車間租賃租金1687255.50元。由于置換項目用地造成湛江廠區未能如期建成，增加了原告租賃鈑金車間的租金負擔，故該項費用應予賠償。根據原告提供的租賃合同、發票等證據，認定2010年9月至2013年12月的鈑金車間的租金共計1569540元。

6、佛山地區人員工資差額問題。原告申請賠償佛山地區人員工資差額4495897.97元。由于置換項目用地造成湛江廠區未能如期建成，且佛山的工資水平比湛江的工資水平要高，確實增加了原告支付工人工資的負擔，故增加的工資負擔應予賠償。根據原告提供其公司員工2010年6月至2013年12月的工資匯總表和廣東省21個地級市2010年在崗職工月平均工資排行榜和廣東省21個地級市2011年、2012年、2013年在崗職工月平均工資情況表，每月工資差額的計算公式應為［（佛山市在崗職工月平均工資-湛江市在崗職工月平均工資）×原告在佛山的在崗職員工月平均工資／佛山市在崗職工月平均工資×原告在佛山的在崗職工每月的人數］，通過計算，應賠償原告2010年9月至2013年12月佛山地區人員的工資差額為1296386.8元。

7、關于駐湛江辦事處的租金問題。原告申請賠償駐湛江辦事處2006年6月至2013年12月的租金372032元。由于置換項目用地造成湛江廠區未能于2010年6月如期建成投產，導致原告延長租賃在湛江的辦公場所，故應賠償原告延長租賃駐湛江辦事處的租金負擔。根據原告提供的租賃合同及相關收據，認定原告租賃駐湛江辦事處2010年9月至2013年12月的租金為160522元。

8、關于項目損失的賠償問題。原告認為因沒有自有廠房及租用廠房面積較小，導致其在2010年至2012年間的部分產品投標過程中競爭力下降而未能中標，造成巨大經濟損失，估算為22500000元，現申請賠償項目損失6750000元。企業在某個項目投標是否中標，取決于報價、產品自身優勢、企業業績、技術先進性、承諾等多方面因素。因原告不能提供證據證明其在2010年至2012年間的部分產品在投標過程中未能中標的原因就是沒有自有廠房及租用廠房面積較小，而即使原告確因沒有自有廠房及租用廠房面積較小而在部分產品的投標中失利，該損失也是雙方在東海島低壓無功補償裝置生產廠項目用地置換時不能預見的，故原告訴請賠償該項費用不予支持。

9、關于工程違約金和設備違約金的問題。原告主張工程違約金2100000元和設備違約金856440元，由于原告提供的證據不足證明其已支付上述違約金，故對原告主張的工程違約金2100000元和設備違約金856440元，不予支持。

以上各項賠償項目，共計7959560.09元。

第二階段的賠償，理賠小組經與原告協商并作出具體的處理意見，但B管委會直至原告起訴時仍未賠償。雙方雖然沒有約定具體的賠償期限，但從湛江市國土資源局于2011年6月19日批準置換土地之日起至原告于2015年1月21日起訴之日止，歷時三年多，該期間已遠遠超出合理的期間，故原告提出支付賠償金的主張，應予以采納。根據上述分析認定，原告主張賠償17379256.81元，本院予以支持7959560.09元，其余的不予支持。

B管委會主張原告沒有按合同的約定備齊資料向政府相關部門辦理有關手續，出具項目實施方案，完成項目施工圖設計，導致2007年6月底前未能建成投產，存在嚴重的違約行為。本案中，原告于2007年10月26日才取得項目用地的使用權，于2009年8月21日才取得《建設用地規劃許可證》，而且B管委會也未能提供證據證明原告怠于辦理相關手續，故原告投資興建的低壓無功補償裝置生產廠項目未能在2007年6月底建成投產，不能歸責于原告。據此，B管委會的上述主張，不予采納。

B管委會認為原告請求其進行第二階段賠償的金額，都是基于原告低壓無功補償裝置生產廠項目已建成投產而可能產生預期收益的損失，并主張原告提出的賠償沒有事實根據和法律依據。在上述賠償項目中，項目損失賠償屬于預期收益，且屬于當事人不可預見的損失，故對B管委會提出的預期收益不予賠償的主張，應予采納。其余賠償項目均因置換土地而造成，且均不屬于經營的預期收益，故B管委會的上述主張，不予采納。

綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第七十七條、第一百零七條、第一百零九條、第一百一十三條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、《最高人民法院關于適用﹤中華人民共和國民事訴訟法﹥的解釋》第九十條的規定，判決如下：

一、限被告湛江某某管理委員會在本判決生效之日起10日內支付賠償款人民幣7959560.09元給原告佛山市某電器有限公司；

二、駁回原告佛山市某電器有限公司的其他訴訟請求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規定加倍支付遲延履行期間的債務利息。

本案受理費126076元，由原告佛山市某電器有限公司負擔65776元，被告湛江某某管理委員會負擔60300元。

如不服本判決，可在判決書送達之日起15日內，向本院遞交上訴狀及按對方當事人人數遞交副本，上訴于廣東省湛江市中級人民法院。

審　判　長　　何昭峰

代理審判員　　秦舒穎

人民陪審員　　楊志丹

二〇一五年七月六日

書　記　員　　陳　宇

合同糾紛