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河南省信陽(yáng)市平橋區(qū)人民法院

民事判決書(shū)

（2015）平民初字第02978號(hào)

原告余某，男，1977年10月28日出生，漢族。

被告某房地產(chǎn)有限責(zé)任公司。

法定代表人鄔某某，總經(jīng)理。

委托代理人黃磊，河南申威律師事務(wù)所律師。

原告余某訴被告某房地產(chǎn)有限公司商品房買賣合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告余某，被告某房地產(chǎn)有限責(zé)任公司的委托代理人黃磊到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告余某訴稱：2013年12月3日原告在被告位于平橋區(qū)某大道購(gòu)買住房一套，面積114.93平方米，每平方3295.84元，總房款為378790元。雙方簽訂了《商品房買賣合同》，并于2014年5月20日將房款全部付清。《合同》中雙方約定交房日期為2014年6月30日，時(shí)至今日被告仍沒(méi)有按照合同交房，逾期已達(dá)14個(gè)月之久，原告一直不能入住該房屋。無(wú)奈之下原告按《合同》第九條的約定解除合同，要求被告退還房款，但是被告不履行合同的約定，堅(jiān)決不同意退還房款。由于被告不能按期交房，導(dǎo)致原告的經(jīng)濟(jì)受到了重大損失。原告辦理公積金貸款產(chǎn)生的貸款利息、合同中被告承擔(dān)的違約金、辦理房產(chǎn)證的手續(xù)費(fèi)達(dá)52375.88元應(yīng)由被告全部承擔(dān)。另因被告逾期不能交房，原告需二次購(gòu)房，但是物價(jià)上漲，僅按2015年5月13日被告在信陽(yáng)房產(chǎn)網(wǎng)上的該小區(qū)的市場(chǎng)報(bào)價(jià)均價(jià)為4200元，這期間的購(gòu)房差價(jià)103915.1元，被告也應(yīng)承擔(dān)。綜上，被告應(yīng)按合同約定與原告解除《商品房買賣合同》并返還原告全部房款378790元，違約金及購(gòu)房差價(jià)等計(jì)156290.98元，兩項(xiàng)合計(jì)535080.98元。為維護(hù)原告的合法權(quán)益，特訴至法院，請(qǐng)求法院依法判決：1、解除《商品房買賣合同》，返還購(gòu)房款378790元；2、請(qǐng)求被告支付違約金等費(fèi)用156290.98元；3、本案訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。

被告某房地產(chǎn)有限責(zé)任公司辯稱：1、《商品房買賣合同》有效，被答辯人已經(jīng)在房屋管理部門辦理房屋權(quán)屬登記，合同已經(jīng)基本履行完畢，不宜解除；2、被答辯人購(gòu)買的5號(hào)樓已經(jīng)初驗(yàn)完畢，達(dá)到入住條件，答辯人不是不能交付房屋，而是因不歸屬于答辯人的原告因未進(jìn)行最終驗(yàn)收，故沒(méi)有正式辦理交房手續(xù)。但5號(hào)樓已經(jīng)有業(yè)主入住；3、《合同》約定交房時(shí)間是2014年6月30日前，但被答辯人于2015年3月12領(lǐng)取延期交房的違約金，其領(lǐng)款行為表明被答辯人對(duì)《合同》繼續(xù)履行的認(rèn)可。《合同》第八條交付期限第二款、附件四補(bǔ)充協(xié)議第十條第九款約定，答辯人可以據(jù)實(shí)予以延期。且被答辯人行使解除權(quán)也已經(jīng)過(guò)了時(shí)效；4、被答辯人主張的違約賠償數(shù)額過(guò)高，答辯人只在《合同》約定的違約金范圍內(nèi)承擔(dān)責(zé)任。

經(jīng)審理查明，2013年12月3日原告在被告位于平橋區(qū)某大道購(gòu)買住房一套，面積114.93平方米，每平方3295.84元，總房款為378790元。雙方簽訂了《商品房買賣合同》，合同載明：第八條，出賣人應(yīng)當(dāng)在2014年6月30日前交付房屋，如遇到不可抗力，且出賣人在發(fā)生之日起60日內(nèi)告知買受人，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，出賣人可據(jù)實(shí)予以延期。第九條.除本合同第八條規(guī)定的情況外，出賣人如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付買受人使用，應(yīng)按下列方法處理：1、逾期不超過(guò)90天，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之一的違約金；2、逾期超過(guò)90天后，買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)自買受人解除合同通知到達(dá)之日起90天內(nèi)退還全部已付款，并按買受人累計(jì)已付款的1%向買受人支付違約金。買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交房之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之一的違約金。雙方簽訂的《合同補(bǔ)充協(xié)議》第十條.合同第八條第二款的特殊原因含以下情形：。包括但不限于以上的其他出賣人不能預(yù)防和控制的因素。

又查明，2013年12月3日，原告向被告支付首付房款78790元整，2014年5月20日原告以住房公積金貸款300000元支付給被告，原告已經(jīng)在房屋管理部門辦理房屋權(quán)屬登記。但是被告沒(méi)有按照雙方約定，在2014年6月30日交付房屋。2015年3月12日，原告在被告處領(lǐng)取延期交房的違約金5000元整。

本院認(rèn)為：原、被告簽訂的《商品房買賣合同》，系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，合同有效，雙方應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。原告余某于合同簽訂當(dāng)日向被告支付首付房款78790元整，2014年5月20日，原告辦理了住房公積金貸款。被告向原告出具兩份收款發(fā)票予以證明，且原告已經(jīng)到房屋管理部門辦理了權(quán)屬登記，本院予以確認(rèn)。被告沒(méi)有按照雙方約定的期限交付房屋，已構(gòu)成違約，本院予以認(rèn)定。由于原告余某與被告某房地產(chǎn)有限責(zé)任公司已于2015年3月12日就違約行為進(jìn)行了協(xié)商處理，且被告已經(jīng)向原告余某支付了相應(yīng)的違約金，原告余某領(lǐng)取違約金5000元后并未提出任何異議。對(duì)此，本院予以認(rèn)定。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同司法解釋》第八條規(guī)定：具有下列情形之一的，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息：1、商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；2、商品房買賣合同訂立后，出賣人又將房屋出賣給第三人。根據(jù)該條的規(guī)定，原告余某請(qǐng)求解除合同的訴訟請(qǐng)求，不符合法律規(guī)定的解除條件，且商品房買賣合同已經(jīng)履行完畢，被告某房地產(chǎn)有限責(zé)任公司雖然有逾期交房的違約行為，但雙方當(dāng)事人已對(duì)違約行為進(jìn)行了協(xié)商處理，且已支付相應(yīng)的違約金，其違約行為也不足以解除合同，故原告余某請(qǐng)求解除《商品房買賣合同》并返還購(gòu)房款378790元的訴訟請(qǐng)求和對(duì)原告要求賠償違約金及購(gòu)房差價(jià)156290.98元的訴請(qǐng)，未有向本院舉證亦未有事實(shí)存在故對(duì)其訴求，本院不予支持。但是被告沒(méi)有按照合同約定履行交付房屋的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照雙方約定承擔(dān)違約金。因2015年3月12日，雙方已經(jīng)就違約金進(jìn)行了結(jié)算，故應(yīng)當(dāng)按照合同約定自2015年3月13日起至交付之日止，按日向原告支付已交付房?jī)r(jià)款378790元的萬(wàn)分之一的違約金。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同司法解釋》第八條，《合同法》第六十條、第九十四條、第一百零七條、第一百一十四條之規(guī)定，判決如下：

1、被告某房地產(chǎn)有限責(zé)任公司自2015年3月13日起至交付房屋止，按日向原告余某支付已交付房?jī)r(jià)款378790元的萬(wàn)分之一的違約金。

2、駁回原告余某的其他訴訟請(qǐng)求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

本案訴訟費(fèi)9150元，由原告余某承擔(dān)5150元，被告某房地產(chǎn)有限責(zé)任公司承擔(dān)4000元。

如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按照對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴至信陽(yáng)市中級(jí)人民法院。

審判長(zhǎng)　關(guān)可欣

審判員　王　政

審判員　何　俊

二〇一五年十二月十二日

書(shū)記員　吳慧君

房產(chǎn)糾紛