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韶關市曲江區人民法院

民事判決書

（2014）韶曲法民一初字第108號

原告韶關市某商貿有限公司。住所地：韶關市湞江區。

法定代表人余某某，董事長。

委托代理人袁志強，廣東天行健律師事務所律師。

委托代理人江志平，廣東天行健律師事務所律師。

被告韶關市曲江某百貨有限公司。住所地：韶關市曲江區。

法定代表人王靜，經理。

原告韶關市某商貿有限公司訴被告韶關市曲江某百貨有限公司租賃合同糾紛一案，本院于2014年1月14日受理后，依法組成合議庭公開開庭進行了審理。原告委托代理人袁志強、被告法定代表人王靜到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原告訴稱，2012年5月12日，韶關市永安某百貨有限公司與被告簽訂《房屋租賃合同》，將韶關市曲江區馬壩鎮沿堤三路某商業城某樓一側（建筑面積約1500平方米）出租給被告經營服裝。合同約定2012年5月13日至2013年5月12日按照20000元／月標準支付租賃費用（包括租金、管理費、設備使用費），第二年租賃費用在上一年基礎上遞增6%，第三年在上一年基礎上遞增6%，租賃費用采取“先用后付”的方式按月支付，在每月10日前繳清下月租賃費用，如逾期支付租賃費用或者水電費超過10日的，甲方有權解除合同，且履約保證金不予退還等權利義務。2012年6月，因韶關市永安某百貨有限公司投資經營調整，將租賃經營權轉讓給原告，由原告與業主簽訂《某商業城商場租賃合同》，并由原告享有和承擔與被告簽訂的合同中出租方的權利和義務。租賃經營權轉讓后，被告自2012年8月1日起繼續與原告履行2012年5月12日簽訂的《租賃合同》并支付部分租金。但自2013年5月起陸續拖欠租賃費用及水電費，截止2013年12月共計拖欠租金、管理費、設備使用費、水電費共計104260元。經原告多次催繳并委托律師發出律師函，但被告仍借故拖欠。2014年1月3日，原告向被告發出《合同解除通知書》，解除與被告的租賃合同關系。現向法院起訴，要求：1、判令雙方于2014年1月3日起解除《房屋租賃合同》；2、判令被告支付拖欠的租金、管理費、設備使用費、水電費共計104260元；3、判令被告已交納的履約保證金40000元不予退還；4、判令被告立即騰退韶關市曲江區馬壩鎮沿堤三路江畔商業城某樓一側物業給原告；5、判令被告自2014年1月4日起至將租賃物騰退給原告日止，按照每日3000元標準向原告支付租賃物占用費；6、被告承擔本案全部訴訟費。

被告辯稱，我方與原告因租賃合同中租金上漲一事正在協商中，拖欠永安南城租金3個月，被永安南城停電和扣押我方貨物辦公設備和貨架一批價格約30萬元，并限制我方工作人員進入，連我方辦公人員的私人物品都不容拿出。我方與永安南城在2012年5月簽訂合同之前就在永安南城2樓經營，合同期快到時，我方準備續租，因租金問題協商無果被永安南城強行停業，迫于無奈和對方繼續簽訂了新的合同，合同期滿一年以后多次找對方協商租金和經營配合問題都無效果，后不得已拖欠租金被停電和扣押物資，停業后我方電話從未變更，永安南城無人和我們聯系。我方被原告扣押了一批貨物和1500平方米的貨架，據我方估算，該批貨物和貨架變賣后的價值不低于150000元，因此，我方要求用保證金40000元低扣租金，原告償還我方50000元或者對應的物資。

經審理查明，2012年5月12日，韶關市永安南城百貨有限公司與被告簽訂《房屋租賃合同》，將韶關市曲江區馬壩鎮沿堤三路某商業城某樓一側（建筑面積約1500平方米）出租給被告經營服裝銷售。合同約定了下列相關內容：1、租賃期為2012年5月13日至2015年5月12日止。2、租賃費用標準：2012年5月13日至2013年5月12日按照20000元／月支付（包括租金1000元／月、管理費5000元／月、設備使用費5000元／月）；2013年5月13日至2014年5月12日，租賃費用在上一年的基礎上遞增6%，即21200元／月；第三年在上一年基礎上遞增6%。3、租賃費用采取“先付后用”的方式按月支付，在每月10日前繳清下月租賃費用，如逾期，按每天逾期金額的0.5%交納滯納金。4、履約保證金40000元，如承租方違約，履約保證金不予退還。5、電費按租賃區域安裝的專用電表及供電部門規定的單價計付。2012年7月31日，韶關市永安南城百貨有限公司變更為韶關市盛以和投資有限公司，因業務變更，韶關市盛以和投資有限公司將與被告簽訂的《房屋租賃合同》中的權利義務轉讓給原告，從2012年8月起，由原告向被告收取租金、水電費，被告亦依合同規定向原告繳交了租金及水電費。2013年9月始，被告因與原告就調整租金事宜協商未果，開始拖欠原告的租金及水電費，并于2014年1月13日原告起訴后即未再進場經營。原告于2013年12月22日向被告發出《律師催告函》，要求被告接函后三個工作日內繳清欠款，但被告仍未繳納，原告又于2014年1月3日發出《合同解除通知》，解除與被告的租賃關系，并于2014年1月13日訴至本院，要求：1、判令雙方于2014年1月3日起解除《房屋租賃合同》；2、判令被告支付拖欠的租金、管理費、設備使用費、水電費共計104260元；3、判令被告已交納的履約保證金40000元不予退還；4、判令被告立即騰退韶關市曲江區馬壩鎮沿堤三路江畔商業城某樓一側物業給原告；5、判令被告自2014年1月4日起至將租賃物騰退給原告日止，按照每日3000元標準向原告支付租賃物占用費。原告庭審中增加訴訟請求，要求被告支付違約金230745.6元，但在收到本院的繳費通知單后，逾期未繳納受理費。

另查明，被告2013年5月13日-9月12日已繳納的租金為20000元／月，2013年9月13日起的租金分文未付。2012年12月13日至2013年8月12日的電費19545元已全部繳清，2013年8月13日至2014年1月12日的電費共14540元未付。

在本案審理過程中，應原告的申請，本院于2014年2月15日查封了被告位于韶關市曲江區馬壩鎮沿堤三路江畔商業城某樓一側場地內的服裝、貨架等物品一批（詳見查封清單，現停放在場地內）。

以上事實，有《房屋租賃合同》、韶關市曲江區工商行政管理局出具的《核準變更登記通知書》、《證明》、收款收據、電表讀數、當事人陳述、庭審筆錄等予以證實。

本院認為，被告與韶關市永安南城百貨有限公司簽訂《房屋租賃合同》，租用韶關市曲江區馬壩鎮沿堤三路江畔商業城某樓一側的場經營服裝銷售，后因名稱及業務的變更，韶關市永安南城百貨有限公司在該合同中的權利義務從2012年8月起由原告繼承，被告對此沒有異議，并一直按原合同約定繳納租賃費用、水電費等至2013年9月12日；雖然雙方未再簽訂新的租賃合同，但原、被告間已經形成實際的租賃關系，雙方應按《房屋租賃合同》的規定履行權利與義務。根據《中華人民共和國合同法》第二百二十六條“承租人應當按照約定的期限支付租金。”的規定，被告應按約定于每月10日前繳清下月的租金，但被告從2013年5月13日開始，未按約定向原告繳納租金，從2013年9月13日開始的租金更是分文未付，根據《中華人民共和國合同法》第九十四條的規定：“有下列情形之一的，當事人可以解除合同：……（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；……”及第二百二十七條的規定：“承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”被告在2013年12月22日收到原告的律師催告函后，無正當理由拒不繳納租金，原告有權依法解除合同。根據《中華人民共和國合同法》第九十六條第一款的規定：“當事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規定主張解除合同的，應當通知對方。合同自通知到達對方時解除。對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機構確認解除合同的效力。”原告于2014年1月3日向被告發出《合同解除通知》，由于通知不到被告，將通知張貼于租賃場地內，被告亦于2014年1月13日起即未再進場經營，因此，本院認為，雙方的租賃合同已經于2014年1月3日解除。

關于租賃費用的認定，被告一直租賃原告場地經營，直到2014年1月13日原告起訴時才未再經營，因此，對原告要求其按合同規定繳納至2014年1月12日的租賃費用的請求，本院予以支持。根據合同約定，2012年5月13日至2013年5月12日的租賃費用為每月20000元，2013年5月13日至2014年5月12日的租賃費用增加6%，為每月21200元。被告從2013年5月13日至2013年9月12日，每月只繳納租金20000元，拖欠租賃費用為1200×4=4800元；2013年9月13日至2014年1月12日的租賃費用為21200×4=84800元。即被告拖欠的租賃費用為4800＋84800=89600元。

關于水電費的認定，原告庭審中只要求計算電費，自愿放棄了對水費的要求。原、被告對于電費的結算方式，是按三個電表的度數，由原告統計后報給被告，被告對賬后繳納；根據被告每月繳納電費的收據與原告出具的計算表及電費明細對比可知，被告一直都是按原告出具的電費明細繳納電費，但只繳納了2013年8月12日前的電費，截止至2014年1月12日，被告共拖欠電費14540元。根據最高人民法院《關于民事訴訟證據的若干規定》第二條的規定：“當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實有責任提供證據加以證明。沒有證據或者證據不足以證明當時的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利后果。”本院認為，原告提供有電費繳納收據及電費明細單予以證實，被告未提供證據予以反駁，對原告要求被告給付拖欠電費14540元的主張，本院予以支持。

關于履約保證金40000元不予退還的問題，原告主張被告違約，應根據《房屋租賃合同》的約定計算違約金，并自愿只要求被告賠償40000元的違約金。根據《中華人民共和國合同法》第一百一十三條第一款的規定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。”本案中，因被告的違約，被告租賃的場地至今仍在空置中，導致原告損失了按合同履行后可以獲得的租賃費用收入，計至2014年5月12日，租賃費用損失為21200元／月×4月=84800元，原告現主張以被告繳納的保證金40000元沖抵違約損失，自愿放棄超出部分，不違反法律規定，本院予以支持。

關于原告要求被告立即騰退租賃場地韶關市曲江區馬壩鎮沿堤三路江畔商業城某樓一側（建筑面積約1500平方米）的訴請，本院認為，原、被告租賃關系已經解除，被告應依約將租賃物返還給原告，對原告該訴請，本院予以支持。

關于原告要求被告自2014年1月4日起支付租賃物占用費每日3000元至將租賃物騰退給原告之日止的訴請，本院認為，原、被告解除租賃合同后，被告實際已經未再使用該租賃物，而導致被告未能騰退租賃物的原因是雙方正在訴訟中，而原告訴訟中已經對被告租賃期間的租賃費用及合同終止后的違約賠償提出了主張，又再主張租賃物占用費，沒有法律依據，本院不予支持。

關于被告辯稱其貨物及貨架價值150000元并要求原告返還50000元的意見，本院認為，財產保全的財物如何評估處理，是執行的問題，訴訟中不予處理，對被告該意見，本院不予支持。

綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第九十四條、第一百一十三條第一款、第二百二十六條、第二百二十七條、最高人民法院《關于民事訴訟證據的若干規定》第二條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條之規定，判決如下：

一、確認原告韶關市某商貿有限公司與被告韶關市曲江某百貨有限公司的《房屋租賃合同》于2014年1月3日解除。

二、被告韶關市曲江某百貨有限公司拖欠原告韶關市某商貿有限公司的租賃費用89600元，應于本判決生效后3日內付清給原告。

三、被告韶關市曲江某百貨有限公司拖欠原告韶關市某商貿有限公司的電費14540元，應于本判決生效后3日內付清給原告。

四、被告韶關市曲江某百貨有限公司應于本判決生效后3日內給付違約金40000元給原告韶關市某商貿有限公司（該款以被告交納給原告的履約保證金40000元抵償）。

五、被告韶關市曲江某百貨有限公司應于本判決生效后3日內將租賃的韶關市曲江區馬壩鎮沿堤三路江畔商業城某樓一側（建筑面積約1500平方米）場地返還給原告韶關市某商貿有限公司。

六、駁回原告其他訴訟請求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

本案受理費3925元、財產保全費1020元，合共4945元（原告已預交），由被告負擔。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于廣東省韶關市中級人民法院。

審　判　長　黃模新

審　判　員　楊建芬

人民陪審員　曹慶傳

二〇一四年七月十一日

書　記　員　江云娟

租賃合同糾紛